دراسـه خطـيره [[ أيهما أفضـل الإيجار أم شراء بيت ؟ ]]

[الهـــايـــم]

أيهما أفضل الإيجار أم شراء بيت ؟ ؟ ؟





هذه الدراسة عملت في السعودية ويعتقد مرسـلها أنها تنطبق على جميع دول العـالـم ، بصراحة الدراسـة جـدا رائعــة ...


الكثيـر من الشعب السعودي حفظهم الله لا يملك منـزلا حسب الإحصائيات الحكوميـة ، والكثيـر منهم ينتظـر سنـوات وسنـوات كي يحصل على قـرض عقـاري ، وتضيـع الأحـلام الكبيـرة وسـط الإمكانات الصـغـيـرة ، ويكــون أسـيــر البحـث عـن راحــة بــالــه التي يتوقـع حدوثهــا فور شراء المنــزل ، ويصـبــح عــرضـــة لـهـــمـوم الإيجــار ومسـتـغلي الفــرص من كبــار العـقــارييــن الجـشـعـيـــن ، فــلا يـكــون لــديــه ســوى خــياران لا ثـــالــث لـهـمـا :



·إمــــا أن يـظــل مـســتـــأجـــرا ، ويــدفــع الإيـجـــار سـنــوات وسـنـوات ... بــلا نـهــاية ...

·أو أن يشـتــــري مـنــزلا بالأقـســاط أو الإيجــار المنتهي بالتملك أو التـــورق ( أي مسمى كان ) ...



ولـنـــعــرف مــا هـو أفـضــل خـيــار بين الاثنين ، يـجـب أن نـدرس كل خيار على حده ، ونقــارن بيـن ميــزات وعـيــوب كل منهمــا ، على المدييــن الطـويــل والقـصيــر ...



الـخـطــة الأولـــــى : أن لا يشتري منزلا ... يكون فقط مستــأجــرا :



الـممـــيـــــزات :



·أن يكون نقل مكان سكنه سهلا ، فمثلا لو تم نقله من مدينة لأخرى ( وخاصة العسكريين ) فلن تكون لديه مشكلة .

·أن يقوم بتغيير السكن كل أربع أو خمس سنوات ، للحصول على سكن أحدث وفي حي أفضل ، والدراسات تثبت أن تغيير السكن كل ( 5 ) سنوات مهم جدا في الراحة النفسية .

·لا توجد هناك صيانة أو ترميم نهائيا على حسابه .

· لا يوجد بنــد استهلاك في العقار .

·لا يوجـد انخفاض في قيمة العقار .

·لو تمت مضايقته من قبل جاره أو تم تركيب برج جوال بجانب البيت أو أي أمر آخر ، يستطيع النقل فورا .

·ميزة التجديد وتغيير نمط الحياة السائد كل عدة سنوات ، أي لا يعيش في منزل واحد طوال عمره .

·المرونة في الانتقال إلى أماكن الخدمات المتوفرة والحديثة والمتطورة .



الــعـــيـــــــــوب :



·أن المبلغ الذي يدفعه لا يعود عليه بأي نفع .

·إن لم يكن لديه عقد طويل المدة ، فسيفاجأ برفع القيمة الإيجارية في أي وقت .

·تغيير السكن كل مدة يؤثّـر في الأثاث ومكلف ماديا .

·لا يوجد لديه استقرار نفسي من ناحية الحصول على سكن .

·كما يقول آبائنا ( الإيجـار دم فــاسـد ) .



الخطــة الثــانيــة : أن يشتري منــزلا ... بالتقسيــط أو الإيجار المنتهي بالتملك :



الـممـــيـــــزات :



·أي مبلغ يـدفعه سيكون من ضمن قيمة المنزل الأصلية .

·ستنتهي الأقساط بعد فترة ( طويلة نسبيا ) وسيخلص من هم الإيجار وسيكون مالكا للمنزل .

·أي إضافات يدخلها إلى السكن ، هي أولا وأخيرا لــه ولم تضع هباء منثورا .

·من الجميل أن يكون لدي الشخص هدفا ويسعى لتحقيقه .

·لا يهتم كثيرا بارتفاع أو انخفاض العقار ، فهو يعلم ما له وما عليه .

·بعض البنوك تضيف ميزة أن تسقط الأقساط المستحقة على البيت فور وفاة صاحب المنزل ( ميزة إيجابية جدا ) .



الــعـــيـــــــــوب :

من المعلوم أن أسعار المنازل تتناقص سنة بعد سنة ، عكس الأراضي التي تزداد قيمتها .

·التكلفة العالية جدا للفوائد 5 % سنويا !!!

·انخفاض قيمة المنزل بشكل رهيب بعد نهاية الأقساط .

·جميع أعمال الصيانة والترميمات هـو ملـزم بها .

·في حالـة عجـزه عن السـداد في أي وقـت ، تتم مصـادرة المنـزل ، وتحسـب المبالـغ التـي دفعهـا كـقيمـة إيجـاريه .

·التوتر النفسي الشديد على مدى سنوات طوال وحتى تنتهي الأقساط ( وهي جدا جدا طويلة ) .

·لو كان بناء المنزل ( تجاري ) أي مستخدم فيه أسوأ أنواع المواد ، سيجد نفسه في نفق لا ينتهي من المصاريف ومن المحتمل أن يعيد بناء نصف المنزل مرة أخرى خلال أول 10 سنوات !!

·سيتحمل بوائـق جــاره غصب عن خشمه .

·ولن يستطيع بيعه بسعر مناسب أو إيجاره بقيمة عادلة .

·ستواجهه مشكلة حقيقة إذا تم انتقال عمله إلى مدينة أخرى أو في الجهة الأخرى من المدينة .



فــرضــيــــــــــــة مــــــــــالـيـــــــــــة :



هــذه قصــة خياليــة عن ثلاثة إخـــوان ، مستواهم المعيشي والاجتماعي والمالي متقارب ، أسمائهم : محمد ، عبدالله ، خالد . توفي والدهــم وورث كل شخص منهم 200 ألف ريال . كل واحـد من هـؤلاء الإخــوة فـكّــر كيف يستثمــر الورث الذي حصل عليـه بــأفضل طريقـة .



·طــريــقــــة مـحـمـــد :محمد يسكن في منزل مؤجر جديد مؤلف من دورين ، مساحة الأرض حوالي 300 متر ، وفي حي جديد وجميل . يدفع محمد سنويا مبلغ 40 ألف ريال قيمة إيجار المنزل . راتب محمد حوالي 12 ألف ريال . قيمة المنزل في السوق حوالي 800 ألف ريال . فكـــر محمد ، بــدلا من أن تضيــع القيمــة الايجارية كل سنــة ، لمــاذا لا يشتري نفس المنزل بالأقساط ، ويــدفــع الــ 200 ألف ريال مقدما ( أي حوالي 25 % ) والباقي أقساط شهرية .



الـــســــــــؤال : هــل الــقــرار الــذي أتخذه محمد صحــيــحــا ؟ وهــل هي أفـضــل وسيـلــة لاستثمار المبـلــغ ؟



الـجــــــــواب : يجب أن نحلل العملية ماليا حتى نخرج بمعادلة تخبرنا إن كان القرار سليما أم لا .

قيمة المنزل السوقية : 800 ألف ريال

قيمة الفوائد التي سيأخذها الممول : 5 % سنويا

الدفعة الأولى : 200 ألف ريال

قيمة الإيجار الحالي : 40 ألف ريال ( أي حوالي 5 % ) سنويا من قيمة المنزل الأساسية

عدد سنوات التقسيط : 20 سنة

المتبقي من قيمة المنزل : 800 ألف – 200 ألف = 600 ألف ريال

الفوائد : 600 ألف * 5 % سنويا = 30 ألف ريال سنويا ... !!! فوائد فقط

30 ألف ريال * 20 سنة = 600 ألف ريال



إذن تصبح قيمة المنزل الكاملة مع الفوائد وبعد خصم الدفعة الأولى 1200000 ( مليون ومائتي ألف ) ريال ، إذن القسط السنوي = 60 ألف ريال ، أي = 5000 ريال شهريا .



نرجــع مــرة أخرى .. هل كان القرار سليما ....؟ مــزيــد من العمليــات الماليــة ...


محمد قام بتجميد مبلغ 200 ألف ريال على مدى 20 سنة ، كم من الممكن أن يكون هذا المبلغ في نهاية تلك المدة الطويلة جدا . إذا فرضنا أن قيمة المنزل الذي يملكه محمد تنخفض بنسبة 2 % سنويا . والصيانة تحتاج حوالي 1 % سنويا من قيمة العقار الأصلي وهي النسبة القانونية الدنيا جدا للاستهلاك والصيانة .



أي حوالي 3 % سنويا = 800 ألف * 3 % = 24000 ريال سنويا



أي أن المنزل أستهلك من قيمته بعد 20 سنة ( 24000 * 20 سنة = 480 ألف )



أي أصبحت قيمة المنزل الحقيقية 800 ألف – 480 ألف = 320 ألف ريال .



وإذا قلنا بأن التضخم سيزداد سنويا بمعدل 2 % ، وهذا لا ينطبق على المنازل المبنية ، ولكن من أجل وضع أفضل الحلول . ستصبح القيمة المستهلكة من المنزل 1 % سنويا ( أي 8000 ريال فقط ) * 20 سنة = 160 ألف ريال .

ستصبح لدينا فرضية هي الأجمل بأن سعر المنزل سيكون بعد 20 سنة 800 ألف – 160 ألف = 640 ألف ريال فقط .

إذن محمد قام بتجميد مبلغ 200 ألف ريال لمدة 20 سنة ليحصل بعدها على منزل لا تتجاوز قيمته 640 ألف ريال بـأحسن الأحوال . ويحتاج فورا إلى ترميم بمبلغ 100 ألف ريال ، ليصبح المتبقي حوالي 540 ألف ريال فقط .

ولا ننسى زيادة القسط السنوي بمقدار 20 ألف ريال سنويا ، لأن الإيجار كان 40 ألف ، بينما القسط المستحق هو 60 ألف ، أي أن الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( صفــر ) من المبلغ المستثمر لأنه جمـّـــد مبلغ 200 ألف ريال لمدة 20 سنة ، ودفع أقساط سنوية قدرها 20 ألف ريال فوق الإيجار الحقيقي لمدة 20 سنة ( أي 400 ألف ريال ) ليصبح إجمالي ما دفعه هو 600 ألف ريال كي يملك منزلا لا يستحق هذه القيمة بعد 20 سنة .

ولو تــأخر في عدة أقـســاط متتالية ، لـخــســر المنــزل كليــا والمبلــغ المستثمــر أيضــا ، ولأصـبــح في حـيـص بيــص ...



·طــريــقــــة عبدالله : عبدالله يسكن في نفـس الحي وبمنزل مشابه لما يملكه محمد وبنفس القيمة الإيجـارية . عبدالله رفض أن يقوم بشـراء المنزل بالأقسـاط مفضلا أن يدفع الإيجار كل عام ويستثمر المبلغ الموجود لديــه .



قام عبدالله باستثمار المبلغ في مشروع بسيط وأرباحه لا تزيد عن 10 % سنويا فقط ( أي أقل من 1 % شهريا ) لأنه لا يرغب في إزعاج نفسه أو خسران المبلغ . لنفرض أي مشروع عقاري ، صناعي ، محلات . أهم شيء عند عبدالله ( قليل دائم خير من كثير منقطع ) .



في أول 10 سنوات ، أصبح لدى عبدالله ضعف المبلغ المستثمر أصلا 200 ألف رأس المال + 200 ألف ربح = 400 ألف .



ثم خلال السنوات العشر الأخرى تضاعف المبلغ مرة أخرى وبنفس الطريقة 400 ألف رأس مال + 400 ألف ربح = 800 ألف ريال .



إذن خلال السنوات العشرين أصبح لدى عبدالله 800 ألف ريال نقدا ، وخبرة في السوق وقاعدة من العملاء ، إذن الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( 600 ألف ريال ) .



·طــريــقــــة خــالــد : نفس القصة ونفس المستوى ينطبق على خالد ، ولكنه أستثمر المبلغ في مشروع صناعي مدروس مكسبه السنوي ( 25 % ) وهي النسبة المتعارف عليها قانونيا في مكاتب الدراسات الاستشارية لربحية المصانع .



في أول 4 سنوات كان لدى خالد ما يعادل ضعف رأس المال أرباح = 400 ألف ريال .



ثم قام بإنشاء مصنع آخر من الأرباح ، وأصبح لديه مصنعان ، قيمتهما حوالي 400 ألف ريال .



بعد 4 سنوات أخرى ، تضاعف الربح وأصبح 800 ألف ريال .



فقام أيضا بتوسعة نشاطه واستثمار المبلغ كاملا ، بعد 4 سنوات أخرى ، تضاعف رأس المال والأرباح وأصبحت 1,500,000 ( مليون وخمسمائة ألف ريال ) .



بعد 4 سنوات أخرى تضاعف رأس المال والأرباح لتصبح 3 ملايين ريال .



في آخر 4 سنوات .. أصبح رأس المال الذي يملكه خالد يتجاوز 6 ملايين ريال ، وشهرة وسط المجتمع وخبرة كبيرة وقاعدة عملاء وعمل ناجح .



إذن صـافي الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( 5,800,000 ) خمسة مليون وثمانمائة ألف ريال



من هــو الــرابــح في النهــايــة ؟ والذي استفاد كل الفائدة من مبلغ المائتي ألف ريال ...





أكـيــد هـو ( خــالــد )





هـــل شـــراء مـنــزل أفـضـــل مــن استئجاره ؟جــوابي طـبـعـــا ( لا ) ليس دائما ...



قاعدة حسابية : لغــة الأرقـــام لا تـكـــذب ...



·لا ننسى أن محمد كان يدفع 50 % زيادة سنوية فوق ما يدفعه أخواه .

·هــذه الدراســة بنيت على أســاس مالي و اقتصادي ، وليس عاطفي .

·وليست موجهـة لأصحاب الكاش ، بل لمن يرغب في تقسيط منزل .

·تم استبعاد التضخم في القيمة العقارية أو الإيجارية لأنه من غير المعلوم هل تستمر الأسعار في الارتفاع أو تنهار فجأة كما حدث في معظم دول العالم .





يفضل القراءه اكثر من مره ...





مع تمنياتي للجميع بالتوفيق





لا تنسونا من دعائكم

[/SIZE]

[فارسة الكلمه]

يعطيك الف عافيه خيو ولنا عودة أن شاء الله

[الفقران]

يعني لا نشتري بيت ونستأجر ليه ما الدوله تبني لنا اسكان موظفين اكثر المستأجرين موظفين . ونقسط لها منها تستفيد ونستفيد
موضوعك هذا جميل لكن اللي يده في النار ماهي زي اللي في الماء
تحياتي

[الهـــايـــم]

مشكلتنا شعب مايعرف يقرأ ...

تحياتي ,,