التحذير من (فـقـاعـة) عقارية خليجية تنتظر الانفجار (( انتبهو))

[متداول خليجي]

حذر اقتصاديون من أن يؤدى الميل المستمر نحو المضاربة في أسواق الأراضي والعقارات في دول الخليج خلال السنوات الأخيرة، إلى ظهور فقاعة عقارية، مؤكدين أن ذلك يؤدى إلى تضخم أسعار بعض الأصول الاقتصادية نتيجة المضاربات المحمومة التي تؤدي بدورها لحدوث طفرات متوالية في أسعار الأراضي والعقارات، دون الاستناد إلى أداء اقتصادي حقيقي.

وقالوا ل(الجزيرة) إن هذا النوع من النشاط الاقتصادي ينتج عنه ما يعرف (بالأرباح القدرية) التي يتم جنيها من دون إنتاج فعلي ملموس، وترتبط بدورات إنفاق إضافية تؤدي إلى حدوث المزيد من الرواج الاستهلاكي الترفي مما يغذي دورة جديدة من الإنفاق تساهم في ازدهار اقتصاد الفقاعات.

وقال المستثمر العقاري خالد الشبيلي ل(الجزيرة): إن المضاربة في القطاع العقاري تساهم في إيجاد فجوة بين العرض المتاح وبين إمكانات المواطن الذي يمثل جانب الطلب فيه بحيث يصعب عليه تحقيق رغباته في هذه السوق، وأكد أن الأسعار مرشحة للصعود في ظل فقدان رؤوس الأموال لقنوات استثمارية أخرى يمكن الاستفادة منها.

من جهته قال الاقتصادي فضل البوعينين (إن ما يحدث في أسواق العقار الخليجية هو حالة مطابقة لاقتصاد الفقاعة الذي يوشك أن ينفجر في أي وقت. مشيرا إلى أن أسعار العقارات وصلت مرحلة من التضخم لا يمكن القبول بها، كما أنها لم تعد في متناول أيدي غالبية المواطنين. بل أصبحت متداولة في أيدي فئة من رجال المال والأعمال الذين تسببوا في حدوث هذه الفقاعة الجديدة التي توشك أن تنفجر). وأضاف (ما حدث في أسواق المال الخليجية سيحدث في أسواق العقار عاجلا أو آجلا. فالعقار لم يعد يعكس وضعه الطبيعي وهو مقوم بأضعاف قيمه العادلة). وحول إمكانية لعب ارتفاع معدلات التضخم دورا بارزا في حدوث اقتصاد الفقاعة قال (يعتقد الكثير من الخبراء بوجود علاقة وثيقة بين الفقاعة الاقتصادية والتضخم ما يعني تشابه أسباب حدوثهما في الاقتصاد).

مبينا أنه يمكن القول إن التضخم عادة ما ينشأ لأسباب كثيرة أهمها زيادة الطلب، ومحدودية العرض، وارتفاع معدلات السيولة. في الوقت الذي تتسبب فيه المضاربة المركزة على سلعة ما في تشكيل الفقاعة، وإن كانت نسب التضخم في حدودها الدنيا. مبيناً أنه في العامين 2005 و2004 لم يكن هناك تضخم يذكر في الاقتصاد السعودي على سبيل المثال، إلا أن المضاربة المحمومة المدعمة بالسيولة الضخمة في سوق المال أدت إلى نشوء فقاعة سوق الأسهم التي انفجرت مطلع العام 2006م. كما أن العام 2007 ومطلع العام 2008 شهدا ارتفاعات حادة في نسب التضخم إلا أن ذلك لم يؤثر على أسعار الأسهم التي شهدت انخفاضات حادة، وركودا غير مسبوق.

مضيفا إنه يمكن القول إن زيادة الطلب الناتج عن ارتفاع معدلات السيولة يؤدي عادة إلى حدوث التضخم، ونشوء فقاعة الاقتصاد حيث ينفق المستهلكون أموالا طائلة لشراء سلع بأسعار مغالى فيها؛ إلا أن المضاربة المركزة على سلعة ما أو قطاع على سبيل المثال، هي المسئولة عن تشكل الفقاعة بمعزل عن نسب التضخم المسيطرة على الاقتصاد.

وفي سؤال حول أثر ذلك في حدوث كساد مستقبلي في سوق العقار الخليجي أو السعودي، قال: نعم يمكن حدوث ذلك؛ فعندما يدفع المستهلك أموالا إضافية لشراء سلعة ما فإنه يتسبب في إحراق ماله أولا، ثم في دفع الاقتصاد نحو الهاوية من خلال مساهمته في النفخ في الفقاعة. فلكل سلعة قيمة محددة يجب أن لا تتعداها إلا بحدود المعقول، وهو ما يطلق عليه بعض التجار هامش المناورة أو هامش (الرغبة الملحة). أما أن تتضاعف قيم السلع بسبب المضاربة فهذا نذير مشكله حقيقية.

وأضاف البوعينين: هناك فقاعة مكتملة الجوانب في سوق العقار الخليجية ربما تبقى محلقة عاما أو عامين إلا أنها ستؤول إلى الانفجار لا محالة وسينتج عنها أضرار اقتصادية واجتماعية خطيرة. أما الكساد فهو أمر طبيعي يلي انفجار الفقاعة، لذا نطالب دائما المسئولين عن أسواق المال، ووزارات الاقتصاد والتخطيط، المال، والتجارة بالنأي باقتصاداتهم عن تشكل مثل هذه الفقاعات الخطرة من خلال التخطيط الأمثل والإدارة الكفاءة، ومحاولة إيجاد الحلول الناجعة للمشكلات الاقتصادية قبل انفجارها.

تعليق:

اخذ الحيطة والحذر ، ايام ارتفاع الاسهم كان هناك ناس تحذر وتتكلم عن فقاعة توشك على الانفجار

واهل المصالح كانت تخفف من هذه التحذيرات وتهون منها حتى وقع الفاس بالراس !!!

[faissssal]

باركـ الله فيـــــــكـ وألف شكــــــر ع النقـــــــل ..
*
*

من جهته قال الاقتصادي فضل البوعينين (إن ما يحدث في أسواق العقار الخليجية هو حالة مطابقة لاقتصاد الفقاعة الذي يوشك أن ينفجر في أي وقت. مشيرا إلى أن أسعار العقارات وصلت مرحلة من التضخم لا يمكن القبول بها، كما أنها لم تعد في متناول أيدي غالبية المواطنين. بل أصبحت متداولة في أيدي فئة من رجال المال والأعمال الذين تسببوا في حدوث هذه الفقاعة الجديدة التي توشك أن تنفجر).

هذا بالضبط مايحصل في سوق العقار في الوقت الحاضر ..



*

[فيرمونت]

كلام منطقي بعيداً عن العاطفة أرتفاع مبالغ فيه

[متداول خليجي]

ما يعقب الارتفاع المبالغ فيه الا نزول مبالغ فيه

الله يستر بس !

[ابوسلطااان]

دبي والرياض اللي والله شكل حقين العقار بيروحون فيها

الآن وصل العائد على العقار أقل من 7 % في الرياض

أقسم بالله العظيم فلل مساحتها 312 متر فوق مليون ومائة الف، واجارها مايتجاوز 50 الف ريال

[Mr.expert]

الكثير من الذين يتمنون إنهيار العقار هو الذين لا يملكون منازل أو أراضي وقد تبددت أحلامهم بعد أن خسروا ثرواتهم في سوق الفلس ولو كان لديهم جزء من ذلك لما كانوا يتمنون نزول الأسعار مساكين هؤلاء يتوقعون أنه بمثل هذه الشائعات سيؤثرون في الناس لينجرفوا لبيع منازلهم أو أراضيهم . يا أعزائي ملاك العقار أكبر من مثل هذه التفاهات التي لا يمكن تطبيقها إلا في سوق الأسهم وحده أما العقار فلكل محتاج إليه وعلى كل واحد منا بدل من نشر هذه الإشاعات عليه أن يشمر عن ساعديه ويحرص على أن يوفر لأبنائه ما يقيهم جور الزمان وقسوته.

[Mr.expert]

سمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم يرد على سؤال حول فقاعة العقار قائلا إن هذه الفقاعة لن تنفجر، وستظل تكبر لترتفع بالمدينة فوق بقية المدن وإن كنت لا أتفق مع مثل هذا الوصف بشكل مطلق، إلا أن الحقيقة هي أن تلك الفقاعة هي التي حققت التنمية الرائدة التي تشهدها مدينة دبي، وتبعتها في الآونة الأخيرة كثير من المدن المجاورة وأقول هنا، إذا كانت فقاعة دبي حققت لها هذه التنمية فبوركت هذه الفقاعة. الفرق الرئيس بين سوق دبي والسوق السعودي هو أن الطلب في السوق السعودي هو طلب حقيقي وليس وهميا ولا مفتعلا وبذلك فإن الفقاعة السعودية ستكون أكثر صلابة وأبعد عن الانفجار.

[د سعد]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة Mr.expert

سمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم يرد على سؤال حول فقاعة العقار قائلا إن هذه الفقاعة لن تنفجر، وستظل تكبر لترتفع بالمدينة فوق بقية المدن وإن كنت لا أتفق مع مثل هذا الوصف بشكل مطلق، إلا أن الحقيقة هي أن تلك الفقاعة هي التي حققت التنمية الرائدة التي تشهدها مدينة دبي، وتبعتها في الآونة الأخيرة كثير من المدن المجاورة وأقول هنا، إذا كانت فقاعة دبي حققت لها هذه التنمية فبوركت هذه الفقاعة. الفرق الرئيس بين سوق دبي والسوق السعودي هو أن الطلب في السوق السعودي هو طلب حقيقي وليس وهميا ولا مفتعلا وبذلك فإن الفقاعة السعودية ستكون أكثر صلابة وأبعد عن الانفجار.

كلام سليم

لكن يجب أن يؤخذ بعين الاعتبار واقع المواطن السعودي من جهة ضعف القدرة الشرائية لديه ، وما سيتولد من جراء ارتفاع الأسعار أكثر فأكثر من مشاكل لا حصر لها


فالتشابه بين دبي والرياض أرتفاع قيمة العقار في كل منهما

والفارق بينهما القدرة الشرائية لدى كل من مواطني البلدين ..

وهو ما سيلقي بظلاله على أسعار العقار في المملكة .. ولا ريب

[د سعد]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة Mr.expert

سمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم يرد على سؤال حول فقاعة العقار قائلا إن هذه الفقاعة لن تنفجر، وستظل تكبر لترتفع بالمدينة فوق بقية المدن وإن كنت لا أتفق مع مثل هذا الوصف بشكل مطلق، إلا أن الحقيقة هي أن تلك الفقاعة هي التي حققت التنمية الرائدة التي تشهدها مدينة دبي، وتبعتها في الآونة الأخيرة كثير من المدن المجاورة وأقول هنا، إذا كانت فقاعة دبي حققت لها هذه التنمية فبوركت هذه الفقاعة. الفرق الرئيس بين سوق دبي والسوق السعودي هو أن الطلب في السوق السعودي هو طلب حقيقي وليس وهميا ولا مفتعلا وبذلك فإن الفقاعة السعودية ستكون أكثر صلابة وأبعد عن الانفجار.

كلام سليم

لكن يجب أن يؤخذ بعين الاعتبار واقع المواطن السعودي من جهة ضعف القدرة الشرائية لديه ، وما سيتولد من جراء ارتفاع الأسعار أكثر فأكثر من مشاكل لا حصر لها


فالتشابه بين دبي والرياض أرتفاع قيمة العقار في كل منهما

والفارق بينهما القدرة الشرائية لدى كل من مواطني البلدين ..

[د سعد]

ينبغي أن تكون النظرة إلى العقار من شقين

الاستثماري ، والسكني

والثاني أعني السكني هو محط أنظار أغلب الشعوب ، ولن أكون مبالغا إن قلت أنه من أهم المشاكل التي يواجهها كل من الشعوب والحكومات على حد سواء .

وعلى سبيل المثال فقد انتهجت دولة الكويت خطة لحل هذه المشكلة المؤرقة ، وكان مفادها منع البنوك والشركات من المضاربة بالعقار السكني وذلك منعا للاحتكار ودفعا لنزول الأسعار والهدف هو تيسير المسكن المناسب بالسعر المناسب .


وأنقل إليكم بعض ملامح هذا القرار :


لا يخفى عليكم يا أخوان ان العقار السكني و الحصول على بيت العمر هو الشغل الشاغل لمعظم الأسر الكويتية الشابة و مؤخرا الشايبة كذلك. أسعار العقار وصلت الى حدود جنونية من 2003 الى 2008 لعدة أسباب أهمها المضاربة للربح السريع. فجاء مجلس الأمة و بقيادة الأسد أحمد السعدون ليشرع قانون 8 و 9 2008 و الذي وضع حد للعبث المضاربي في العقار السكني.

دار همز و لمز عن مدى جدية الحكومة في تطبيق هذا القانون الصارم في الأسابيع الماضية، لكن جاء الأسد و صرح يوم أمس انه سوف يستجوب كائن من كان لو حصل اي التفاف على هذا القانون في إدارة السجل العقاري.

بدون إطالة، أعتقد ان القانون سوف يتسبب في انحدار كبير في أسعار العقار السكني للأسباب التالية:

1. لن يستطيع شراء اراضي سكنية سوى الأفراد و بحد أقصى 5000 متر مربع للفرد الواحد و لا بد ان يبنيها جميعا خلال 3 سنوات و الا دفع رسوم 10 دنانير على المتر. هذا سيوقف المضاربة على مستوى الأفراد.

2. البنوك و الشركات منعت من الرهن العقاري. يعني لن يشتري سوى من لديه كاش + قرض الإسكان.

3. البنك المركزي قيد قدرة البنوك على الإقراض للأفراد ب 40% من الراتب كحد أقصى. يعني متوسط حجم القرض لن يتعدى 15 ألف دينار بالكثير.

4. البنك المركزي رفع نسبة التحوط للقروض مما يقلل قدرة البنوك على الإقراض بشكل عام.

5. الأراضي و البلوكات غير المسكونة مملوكة حاليا لشركات و هي ملزمة بقوة القانون ببيعها قبل مارس2011 اي نهاية مهلة الثلاث سنوات المفروضة في قانون 9/2008 و الا فسوف تعرض في المزاد العلني عنوة.

6. ارتفاع اسعار مواد البناء سوف يقلل من نسبة الكاش المتوفر لدى الأفراد لشراء ارض فضاء مما يخلق ضغط على اسعار الأراضي نحو الإنخفاض.

كل هذه العوامل مجتمعة سوف تؤدي الى خفض أسعار البيع لكي تتناسب مع السيولة المتوفرة عند الأفراد و الأفراد فقط دون غيرهم و هنا المحك. الآن، ايهما افضل لأصحاب البلوكات، بيع ما لديهم في اقرب فرصه ممكنة أو الإنتظار لإنتهاء مهلة الثلاث سنوات و البيع مرغمون؟ المنطق يقول انه من الأفضل تصريف ما لديهم تدريجيا و بهدوء و بأفضل سعر يمكن الحصول عليه لكي يستردوا رأس مالهم أو على الأقل تحمل خسائر بسيطة. هذا معناه قبول اي سعر يأتيهم كاش و هذا يعني هبوط للأسعار لعدم وفرة الكاش. يعني المسألة عرض و طلب.

العامل الوحيد الذي كان مجهول هو مدى الإلتزام بالقانون و من تصريحات الأمس سواء من المجلس او الحكومة يبدوا ان الإلتزام موجود لذلك لا مفر من هبوط الأسعار.

أما بالنسبة للمستفيدين من هذا القانون فأقسمهم لشرائح دخل كالتالي:

1. شريحة الدخل المحدود: و هم الناس "طرق الراتب" يعني و لا فلس موروث و لا مدخر. هؤلاء املهم الوحيد بيوت الحكومة فقط لا غير. يعني لا يفكر لا في جنوب السرة و لا بو فطيرة و لا شيء سوى بيوت جاهزة توزع من قبل الحكومة.

2. شريحة الدخل المتوسط: هؤلاء من يتمتعون بدخل جيد لا يقل عن 2000 دينار و لديهم مدخرات او ورث لا يقل عن خمسين ألف. هذه هي الشريحة المعنية بشراء الأراضي و البناء اليوم. هؤلاء هم المستفيدون من قانون 9/2008.

3. شريحة الدخل المرتفع: هؤلاء من يملك من 200 الف الى نص مليون دينار كاش و غيره و يدر دخل بحدود 4000 دينار شهريا. هؤلاء ايضا سوف يستفيدون من القانون لأنهم سوف يحصلون على قسائم رائعة بأسعار أروع، يعني 750 متر زاوية في الصديق بسعر 400 متر شارع واحد سابقا.

طبعا هناك شريحة رابعة و هي اصحاب الملايين لكن هؤلاء خارج الحسبة.


و الله ولي التوفيق،،

http://www.nationalkuwait.com/vb/showthread.php?t=33249