لماذا تغيرت استراتيجية "دار الأركان" ؟

[أبوخزيم]

بارك الله فيك00000

[bxb111]

بارك الله فيك وجزاك الله خيرا

[وجه السعد]

أستاذ محمد العمران حفظك الله

أرغب أن أعقب على ما تفضلت به عن شركة الاركان .

قلت :
بالنظر إلى القوائم المالية السنوية لعام 2007م، نلحظ تغيراً جوهرياً في إستراتيجية الشركة، حيث إن الأصول المتداولة أصبحت تمثل نسبة لا تزيد على 40 في المائة من إجمالي الأصول نتيجة قيام الشركة بتحويل أراض مطورة ومشاريع تحت التنفيذ بقيمة 10.7 مليار ريال (تعادل نسبة 59 في المائة من إجمالي الأصول) من أصول متداولة قصيرة الأجل إلى أصول ثابتة طويلة الأجل، ما يدل على تأجيل إمكانية بيع هذه الأراضي والمشاريع لأكثر من عام، ما قد يؤثر في نمو الإيرادات في 2008م، وهو بلا شك تغير جوهري في إستراتيجية الشركة نضع عليه أكثر من علامة استفهام.

وأود توضيح ما يلي:

1. لم يطرأ على الشركة أي تغير في إستراتيجيتها فيما يخص ما قلته عن عام 2007 وإنما الشركة كانت في السابق قبل عام 2005 تقوم بشراء أراضي ضمن مخطط سكني مخدوم ومطور بالكامل ثم تقوم ببناء وحدات سكنية عليها. ثم انتقلت بعد ذلك وفي عام 2005 (وليس في عام 2007 )
الى ما يسمى باقتصاديات الوفرة حيث تقوم بالتطوير الشامل من تطوير الارض الى بناء الوحدة السكنية الى تسليم المفتاح . ومشروع القصر وهو اول مشروع يحمل هذه المفهوم أي التطوير الشامل وياتي بعده مشروع تلال المدينة بمساحة اكثر من 3 مليون متر مربع اما المشروع الاكبر والذي ممكن ان نطلق عليه (ميقا الاركان) هو مشروع شمس الرياض بمساحة 6 ملايين متر مربع وبتكلفة 6 مليار ريال لانشاء 8 الاف وحدة سكنية. أذن لا يوجد ما يدعوك الى القلق من تغير استراتيجية الشركة. وبالإمكان الاطلاع على صفحة 38 من نشرة الإصدار ستجد أن مشاريع الشركة المكتملة التنفيذ بعضها استغرق 4 سنوات و3 سنوات واخرى سنتين. وهذه المشاريع هي مشاريع سكنية في أحياء مخدومة ومخططة سلفاً من قبل مطورين آخرين.

2.بالرجوع الى القوائم المالية لسنة 2006 ستجد أن الشركة أدرجت 10.4 مليار ريال ضمن الأصول المتداولة ولكنها لم تشر الى ان هذه الأصول المتداولة قصيرة الأجل وإنما كان القصد من ذلك هي انها اصول متاحة للبيع بعد الانتهاء من تطويرها في خلال فترة 3 سنوات الى 5 سنوات. وإذا أردت التأكد فيمكنك الرجوع الى نشرة الاصدار او قوائم الشركة المالية لعام 2006 وعام 2005. فمثلاً في نشرة الاصدار وفي صفحة 163 ستجد القوائم المالية للشركة لعامي 2005 و 2006 : في عام 2006 كانت مشاريع الشركة تحت التنفيذ: 7،935 مليار ريال، وأراضي مطورة: 2،530 مليار ريال. ولم تشر القوائم المالية انها مشاريع قصيرة الاجل انما هي فقط اصول متداولة وليست ثابتة أي انها معدة للبيع بعد الانتهاء من التطوير وبعض الوحدات تباع على الخارطة والبعض الاخر يتم بيعها أثناء انشاء الوحدة السكنية .

3.أذن ما الذي احدث عندك اللبس واعتقدت ان الشركة كانت تقوم بتدوير حوالي 10،4 مليار ريال خلال سنه واحده ؟ الجواب أن الذي احدث عندك اللبس هو أنهم وضعوا كلمة قصيرة الأجل أمام مشاريع تحت التنفيذ وأراضي مطورة لكلا السنتين لغرض المقارنة فقط في ميزانية عام 2007 ولكن الصحيح وبالرجوع للقوائم المالية لعامي 2006 و 2005 فلن تجد كلمة قصيرة الأجل أمام بنود الأصول المتداولة السالفة الذكر.
http://www.cma.org.sa/cma_cms/upload...le390/daar.pdf



4.أما موضوع الارباح وتوليدها خلال سنه من خلال تدوير أصول بحجم 18 مليار وهي أصول الأركان لعام 2007 فاعتقد أنها ليست فقط صعبه انما مستحيلة ولا أظن بوجود شركة في العالم تستطيع تطوير مشروع عقاري ضخم كل سنه.

5.فترة تطوير وحدات سكنية لمشروع سكني كبير كشمس الرياض أو القصر أو تلال المدينة تمر على الأقل بالمراحل التالية وتستغرق مدة لا تقل عن 3 سنوات وهي كما يلي:
a. اختيار الموقع وشراء الارض
b. اعداد تصاميم المشروع
c. حملة دعائية ضخمة للتعريف بالمشروع
d. استخراج التصاريح والفسوحات من الجهات المعنية
e. القيام بدراسة عطاءات المقاولين لتنفيذ مشاريع البنية الاساسية .
f. البدء بتطوير الارض بنية تحتية.
g. تطوير الارض بنية فوقية.
h. البدء بالتعريف بهوية المشروع عبر معارض العقار.
i. طرح المشروع السكني اما المقاولين والموردين ودراسة العطاءات ثم ترسيتها على المقاول المختار.
j. تطوير الوحدات السكنية خلال مراحل في الغالب ستة مراحل مع إنشاء المراكز التجارية لكي يكون مشروع متكامل.

هل تعتقد أستاذ محمد انه بالإمكان لأي مطور عقاري اياً كانت إمكانياته أن يقوم بتطوير مخطط سكني في خلال عام؟ طبعاً مستحيل .

6.في عام 2007 استطاعت الشركة وبنجاح ان تطرح صكوك إسلامية بقيمة 6 مليار ريال مقابل رهن اراضي ومشاريع تحت التنفيذ خلال مدة الصكوك (الصكوك الأولى مدتها 3 سنوات والأخرى مدتها 5 سنوات). مما جعل الشركة تدرج 10،6 مليار ريال ضمن الاصول الغير متداولة لحين انتهاء تطويرها ومن ثم بيعها وإدراجها ضمن الأصول المتداولة. ولكن لا يعني انها اصول ثابتة لن تقوم بتطويرها خلال سنتين او ثلاث كما أشرت أنت في مقالك ، بل ان جميعها قد تم البدء فيها واشرف على الانتهاء منها والآخر في منتصف الطريق. وكما تعلم يا أستاذ محمد ان أفضل طرق التمويل واقلها كلفة على الشركات هو التمويل المالي بفائدة او بضمان الارض او من خلال توريق اراضي المشروع كما هو الحال مع دار الاركان فالفائدة في حدود 4-5 في المائه مقابل أرباح ضخمة يتم توليدها باستخدام التمويل. معظم الشركات الناجحة تقترض وبمبالغ كبيرة جدا لغرض التوسع والنمو ولا يعد ذلك مستغرباً خاصة اذا لم يتعد الحد المتعارف علية في صناعة تلك الشركة . وبالذات في القطاع العقاري لابد من الاقتراض (اسلامي) والا فلن تستطيع الشركة النمو او أن تلجأ لرفع رأس المال عن طريق اصدار اسهم حقوق اولوية تضغط على ربحية السهم وهذا الامر وانت بالذات يا استاذ محمد لاتحبذ ذلك وكم شركة اشتكت من سياط مقالاتك عندما ارادت رفع راس مالها بإصدار اسهم حقوق اولوية. وعلى فكرة ارغب منك ومن الاخوة الاطلاع على صفحة 22 من ميزانية الشركة لعام 2007 وهذا رابطها

http://www.tadawul.com.sa/Resources/...300_2007_Y.pdf

فالرابط يوضح ان الشركة تحقق صافي ربح 40،78% لكل ريال من الإيرادات بعد خصم جميع التكاليف. تصور شركة تبيع فله بمليون ريال تربح 400 ألف ريال، هذا بعد دفع فائدة تمويل كما هو موضح في قوائمهم المالية. أذن لا خوف عليهم من التمويل باذن الله.

7.ذكرت أن النقد اكثر من 1،6 مليار ريال غير مستغلة !!! تقريبا 1،7 مليار موجود في حساب النقد.لكن في المقابل يوجد اكثر من 17 مليار مستثمره ما بين مشاريع تحت التنفيذ وأراضي تحت التطوير. يعني اقل من 10% من اصول الشركة على شكل سيوله تحتاجها الشركة لاقتناص فرص السوق المليئة خاصة لأصحاب رؤوس الأموال الضخمة بل اني سمعت ان الشركة ستعلن في الأشهر القادمة عن مشروع عقاري ضخم شبيه بمشروع شمس الرياض في جده فكيف لها ان تشتري ارض المشروع اذا لم يتوفر عندها كاش.

8. ذكرت الشركة في نشرت الإصدار صفحة 60 في معرض كلامها عن مشروع شمس الرياض انها قسمت مراحل المشروع الى ثلاث مراحل خلال ثلاث سنوات وبتكلفة 6 مليار، والمهم انها ذكرت ان المرحلة الاولى تبلغ تكلفتها من اجمالي كلفة المشروع 49 % والمرحلة الثانية تبلغ تكلفتها 38% والمرحلة الثالثة 13%.فكما ترى ليست جميع سنوات المشروع تحتاج الشركة نفس حجم الصرف للسنة التي قبلها.

وسنة 2007 شهدت انتهاء الشركة للمرحلة الاخيرة من مشروع اشبيلية وأكثر من 50% من مشروع التلال وبدأت بتسويق الوحدات وانتهت من تطوير 80% من مشروع القصر وبدأت بتسويق وحداتها ، ولم يبقى عندها مشروع ضخم يحتاج الى سيولة كبيرة الا شمس الرياض وهذا موجود في بند الاصول غير المتداوله لانه مازال في المراحل الأولية.

9.بقيت امور اخرى ذكرتها في مقالك عن التدفقات النقدية وغيرها بالإمكان ان نتطرق لها فيما بعد لكني اتوقع منك وانت مشهود لك بالنزاهة والكفاءة ان تكتب مقالة توضح للناس ما استشكل عليك فهمه من خلال القوائم المالية هذا طبعاً في حال غيرت قناعتك واسأل الله ان يوفقك لما يحب ويرضاه.



للتواصل :
daytrader1@saudi.net.sa

[وجه السعد]

يمكن الرجوع الى نشرة الاصدار لمزيد من التفصيل عن مشاريع الشركة في السابق

[ملك الكورة]

أستاذ محمد العمران حفظك الله

دار الاركان تصنف شركة عالمية لما لها من شراكه مع شركات عالمية
ويكفيها البنك الدولي استاذي محمد

اتمنى ان تعيد رايك في الشركة وتكتب مقال عنها

وفق الباري

[متداول خليجي]

ياليت تكتب عن البنوك والغموض الذي يكتنفها

ماذا فعلت صناديقها في الخارج ما هو موقفها

من ازمة الرهن العقاري

البنوك تهم كل مواطن على وجه وطني الحبيب


او البنوك خط احمر عندك استاذ محمد مدري يمكن!!!!!

مع كامل تقديري واحترامي لشخصكم الكريم


مقالاتك الاخيره لا تصب في مصلحة السواد الاكبر من المساهمين.


والله المستعان على ما تصفون

[ابو امل 1]

اعتقد ان إرتفاع الأسعار سواء الأراضي أو مواد البناء له أثره

والأهم من ذلك تعدد مشاريع الشركة في الأونة الأخيرة وخصوصا خارج البلد

وكذلك الأسلوب الجديد الذي انتهجته الهيئة بالمساءلة المستمرة للشركات

[اشراقة قلم]

[حلال2006]

بارك الله فيك.....

[xxnaifxx]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة وجه السعد

أستاذ محمد العمران حفظك الله

أرغب أن أعقب على ما تفضلت به عن شركة الاركان .

قلت :
بالنظر إلى القوائم المالية السنوية لعام 2007م، نلحظ تغيراً جوهرياً في إستراتيجية الشركة، حيث إن الأصول المتداولة أصبحت تمثل نسبة لا تزيد على 40 في المائة من إجمالي الأصول نتيجة قيام الشركة بتحويل أراض مطورة ومشاريع تحت التنفيذ بقيمة 10.7 مليار ريال (تعادل نسبة 59 في المائة من إجمالي الأصول) من أصول متداولة قصيرة الأجل إلى أصول ثابتة طويلة الأجل، ما يدل على تأجيل إمكانية بيع هذه الأراضي والمشاريع لأكثر من عام، ما قد يؤثر في نمو الإيرادات في 2008م، وهو بلا شك تغير جوهري في إستراتيجية الشركة نضع عليه أكثر من علامة استفهام.

وأود توضيح ما يلي:

1. لم يطرأ على الشركة أي تغير في إستراتيجيتها فيما يخص ما قلته عن عام 2007 وإنما الشركة كانت في السابق قبل عام 2005 تقوم بشراء أراضي ضمن مخطط سكني مخدوم ومطور بالكامل ثم تقوم ببناء وحدات سكنية عليها. ثم انتقلت بعد ذلك وفي عام 2005 (وليس في عام 2007 )
الى ما يسمى باقتصاديات الوفرة حيث تقوم بالتطوير الشامل من تطوير الارض الى بناء الوحدة السكنية الى تسليم المفتاح . ومشروع القصر وهو اول مشروع يحمل هذه المفهوم أي التطوير الشامل وياتي بعده مشروع تلال المدينة بمساحة اكثر من 3 مليون متر مربع اما المشروع الاكبر والذي ممكن ان نطلق عليه (ميقا الاركان) هو مشروع شمس الرياض بمساحة 6 ملايين متر مربع وبتكلفة 6 مليار ريال لانشاء 8 الاف وحدة سكنية. أذن لا يوجد ما يدعوك الى القلق من تغير استراتيجية الشركة. وبالإمكان الاطلاع على صفحة 38 من نشرة الإصدار ستجد أن مشاريع الشركة المكتملة التنفيذ بعضها استغرق 4 سنوات و3 سنوات واخرى سنتين. وهذه المشاريع هي مشاريع سكنية في أحياء مخدومة ومخططة سلفاً من قبل مطورين آخرين.

2.بالرجوع الى القوائم المالية لسنة 2006 ستجد أن الشركة أدرجت 10.4 مليار ريال ضمن الأصول المتداولة ولكنها لم تشر الى ان هذه الأصول المتداولة قصيرة الأجل وإنما كان القصد من ذلك هي انها اصول متاحة للبيع بعد الانتهاء من تطويرها في خلال فترة 3 سنوات الى 5 سنوات. وإذا أردت التأكد فيمكنك الرجوع الى نشرة الاصدار او قوائم الشركة المالية لعام 2006 وعام 2005. فمثلاً في نشرة الاصدار وفي صفحة 163 ستجد القوائم المالية للشركة لعامي 2005 و 2006 : في عام 2006 كانت مشاريع الشركة تحت التنفيذ: 7،935 مليار ريال، وأراضي مطورة: 2،530 مليار ريال. ولم تشر القوائم المالية انها مشاريع قصيرة الاجل انما هي فقط اصول متداولة وليست ثابتة أي انها معدة للبيع بعد الانتهاء من التطوير وبعض الوحدات تباع على الخارطة والبعض الاخر يتم بيعها أثناء انشاء الوحدة السكنية .

3.أذن ما الذي احدث عندك اللبس واعتقدت ان الشركة كانت تقوم بتدوير حوالي 10،4 مليار ريال خلال سنه واحده ؟ الجواب أن الذي احدث عندك اللبس هو أنهم وضعوا كلمة قصيرة الأجل أمام مشاريع تحت التنفيذ وأراضي مطورة لكلا السنتين لغرض المقارنة فقط في ميزانية عام 2007 ولكن الصحيح وبالرجوع للقوائم المالية لعامي 2006 و 2005 فلن تجد كلمة قصيرة الأجل أمام بنود الأصول المتداولة السالفة الذكر.
http://www.cma.org.sa/cma_cms/upload...le390/daar.pdf



4.أما موضوع الارباح وتوليدها خلال سنه من خلال تدوير أصول بحجم 18 مليار وهي أصول الأركان لعام 2007 فاعتقد أنها ليست فقط صعبه انما مستحيلة ولا أظن بوجود شركة في العالم تستطيع تطوير مشروع عقاري ضخم كل سنه.

5.فترة تطوير وحدات سكنية لمشروع سكني كبير كشمس الرياض أو القصر أو تلال المدينة تمر على الأقل بالمراحل التالية وتستغرق مدة لا تقل عن 3 سنوات وهي كما يلي:
a. اختيار الموقع وشراء الارض
b. اعداد تصاميم المشروع
c. حملة دعائية ضخمة للتعريف بالمشروع
d. استخراج التصاريح والفسوحات من الجهات المعنية
e. القيام بدراسة عطاءات المقاولين لتنفيذ مشاريع البنية الاساسية .
f. البدء بتطوير الارض بنية تحتية.
g. تطوير الارض بنية فوقية.
h. البدء بالتعريف بهوية المشروع عبر معارض العقار.
i. طرح المشروع السكني اما المقاولين والموردين ودراسة العطاءات ثم ترسيتها على المقاول المختار.
j. تطوير الوحدات السكنية خلال مراحل في الغالب ستة مراحل مع إنشاء المراكز التجارية لكي يكون مشروع متكامل.

هل تعتقد أستاذ محمد انه بالإمكان لأي مطور عقاري اياً كانت إمكانياته أن يقوم بتطوير مخطط سكني في خلال عام؟ طبعاً مستحيل .

6.في عام 2007 استطاعت الشركة وبنجاح ان تطرح صكوك إسلامية بقيمة 6 مليار ريال مقابل رهن اراضي ومشاريع تحت التنفيذ خلال مدة الصكوك (الصكوك الأولى مدتها 3 سنوات والأخرى مدتها 5 سنوات). مما جعل الشركة تدرج 10،6 مليار ريال ضمن الاصول الغير متداولة لحين انتهاء تطويرها ومن ثم بيعها وإدراجها ضمن الأصول المتداولة. ولكن لا يعني انها اصول ثابتة لن تقوم بتطويرها خلال سنتين او ثلاث كما أشرت أنت في مقالك ، بل ان جميعها قد تم البدء فيها واشرف على الانتهاء منها والآخر في منتصف الطريق. وكما تعلم يا أستاذ محمد ان أفضل طرق التمويل واقلها كلفة على الشركات هو التمويل المالي بفائدة او بضمان الارض او من خلال توريق اراضي المشروع كما هو الحال مع دار الاركان فالفائدة في حدود 4-5 في المائه مقابل أرباح ضخمة يتم توليدها باستخدام التمويل. معظم الشركات الناجحة تقترض وبمبالغ كبيرة جدا لغرض التوسع والنمو ولا يعد ذلك مستغرباً خاصة اذا لم يتعد الحد المتعارف علية في صناعة تلك الشركة . وبالذات في القطاع العقاري لابد من الاقتراض (اسلامي) والا فلن تستطيع الشركة النمو او أن تلجأ لرفع رأس المال عن طريق اصدار اسهم حقوق اولوية تضغط على ربحية السهم وهذا الامر وانت بالذات يا استاذ محمد لاتحبذ ذلك وكم شركة اشتكت من سياط مقالاتك عندما ارادت رفع راس مالها بإصدار اسهم حقوق اولوية. وعلى فكرة ارغب منك ومن الاخوة الاطلاع على صفحة 22 من ميزانية الشركة لعام 2007 وهذا رابطها

http://www.tadawul.com.sa/Resources/...300_2007_Y.pdf

فالرابط يوضح ان الشركة تحقق صافي ربح 40،78% لكل ريال من الإيرادات بعد خصم جميع التكاليف. تصور شركة تبيع فله بمليون ريال تربح 400 ألف ريال، هذا بعد دفع فائدة تمويل كما هو موضح في قوائمهم المالية. أذن لا خوف عليهم من التمويل باذن الله.

7.ذكرت أن النقد اكثر من 1،6 مليار ريال غير مستغلة !!! تقريبا 1،7 مليار موجود في حساب النقد.لكن في المقابل يوجد اكثر من 17 مليار مستثمره ما بين مشاريع تحت التنفيذ وأراضي تحت التطوير. يعني اقل من 10% من اصول الشركة على شكل سيوله تحتاجها الشركة لاقتناص فرص السوق المليئة خاصة لأصحاب رؤوس الأموال الضخمة بل اني سمعت ان الشركة ستعلن في الأشهر القادمة عن مشروع عقاري ضخم شبيه بمشروع شمس الرياض في جده فكيف لها ان تشتري ارض المشروع اذا لم يتوفر عندها كاش.

8. ذكرت الشركة في نشرت الإصدار صفحة 60 في معرض كلامها عن مشروع شمس الرياض انها قسمت مراحل المشروع الى ثلاث مراحل خلال ثلاث سنوات وبتكلفة 6 مليار، والمهم انها ذكرت ان المرحلة الاولى تبلغ تكلفتها من اجمالي كلفة المشروع 49 % والمرحلة الثانية تبلغ تكلفتها 38% والمرحلة الثالثة 13%.فكما ترى ليست جميع سنوات المشروع تحتاج الشركة نفس حجم الصرف للسنة التي قبلها.

وسنة 2007 شهدت انتهاء الشركة للمرحلة الاخيرة من مشروع اشبيلية وأكثر من 50% من مشروع التلال وبدأت بتسويق الوحدات وانتهت من تطوير 80% من مشروع القصر وبدأت بتسويق وحداتها ، ولم يبقى عندها مشروع ضخم يحتاج الى سيولة كبيرة الا شمس الرياض وهذا موجود في بند الاصول غير المتداوله لانه مازال في المراحل الأولية.

9.بقيت امور اخرى ذكرتها في مقالك عن التدفقات النقدية وغيرها بالإمكان ان نتطرق لها فيما بعد لكني اتوقع منك وانت مشهود لك بالنزاهة والكفاءة ان تكتب مقالة توضح للناس ما استشكل عليك فهمه من خلال القوائم المالية هذا طبعاً في حال غيرت قناعتك واسأل الله ان يوفقك لما يحب ويرضاه.



للتواصل :
daytrader1@saudi.net.sa

نعم هذا صحيح