مواضيع مدمجة عن الرهن العقاري

[مخطط استراتيجي]

نظام الرهن العقاري

شأنه شأن أي نظام

له إيجابياته .... وأثره الإيجابي على ( العقار ، البنوك والمستثمر)

وله أثر سلبي أيضا على ( القعار ، والمستثمر ) دون البنوك

طيب له البنوك موسلبي

البنوك إذا لم تديره باحترافيه سيكون سبب لإفلاس البنك



قبل الخوض في تفاصيل الرهن العقاري

لابد أن نطلع ونقرأ البنود اللتي أقرها مجلس الوزارء الموقر

لأن الحكم على الشيئ فرع عن تصوره

وكتوقع

أظن أن الرهن العقاري

سيكون نظامه لدينا متحفظا ( كعادة سياستنا النقدية في المملكة )

وذلك لحماية أموال البنوك .... وحتى لايحدث انهيار اقتصادي

وحتى يؤتي الرهن العقاري ثماره المرجوه من إقراره

وهو بشكل عام إجابي لكل الأسواق

والتفاصيل - إن شاء الله - بعد الإطلاع على النظام

[BRGSS]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاتة

هذه قصة قصيرة للكاتب د. أنس بن فيصل الحجي الذي أبدع بكتابة هذه القصة في تعريف خطر الرهن العقاري، وكيف ستكون عواقبه، وكيف أصبح حالنا الآن مع الأزمة المالية العالمية.
ولقد قمت بنقل القصة كاملة، ولكن قصة الكاتب رائعة في السرد عند نهاية قرائتك للقصة، تذكر قول الله عز وجل "يَمْحَقُ اللَّهُ الرِّبَا وَيُرْبِي الصَّدَقَاتِ وَاللَّهُ لا يُحِبُّ كُلَّ كَفَّارٍ أَثِيمٍ "



الرهن العقاري
يعيش "سعيد أبو الحزن" مع عائلته في شقة مستأجرة وراتبه ينتهي دائما قبل نهاية الشهر. حلم سعيد أن يمتلك بيتاً في "أمرستان"، ويتخلص من الشقة التي يستأجرها بمبلغ 700 دولار شهرياً. ذات يوم فوجئ سعيد بأن زميله في العمل، نبهان السَهيان، اشترى بيتاً بالتقسيط. ما فاجأ سعيد هو أن راتبه الشهري هو راتب نبهان نفسه، وكلاهما لا يمكنهما بأي شكل من الأشكال شراء سيارة مستعملة بالتقسيط، فكيف ببيت؟ لم يستطع سعيد أن يكتم مفاجأته فصارح نبهان بالأمر، فأخبره نبهان أنه يمكنه هو أيضاً أن يشتري بيتا مثله، وأعطاه رقم تلفون المكتب العقاري الذي اشترى البيت عن طريقه.
لم يصدق سعيد كلام نبهان، لكن رغبته في تملك بيت حرمته النوم تلك الليلة، وكان أول ما قام به في اليوم التالي هو الاتصال بالمكتب العقاري للتأكد من كلام نبهان، ففوجئ بالاهتمام الشديد، وبإصرار الموظفة "سهام نصابين" على أن يقوم هو وزوجته بزيارة المكتب بأسرع وقت ممكن. وشرحت سهام لسعيد أنه لا يمكنه الحصول على أي قرض من أي بنك بسبب انخفاض راتبه من جهة، ولأنه لا يملك من متاع الدنيا شيئا ليرهنه من جهة أخرى. ولكنها ستساعده على الحصول على قرض، ولكن بمعدلات فائدة عالية. ولأن سهام تحب مساعدة "العمال والكادحين" أمثال سعيد فإنها ستساعده أكثر عن طريق تخفيض أسعار الفائدة في الفترة الأولى حتى "يقف سعيد على رجليه". كل هذه التفاصيل لم تكن مهمة لسعيد. المهم ألا تتجاوز الدفعات 700 دولار شهريا.
باختصار، اشترى سعيد بيتاً في شارع "البؤساء" دفعاته الشهرية تساوي ما كان يدفعه إيجاراً للشقة. كان سعيد يرقص فرحاً عندما يتحدث عن هذا الحدث العظيم في حياته: فكل دفعة شهرية تعني أنه يتملك جزءا من البيت، وهذه الدفعة هي التي كان يدفعها إيجارا في الماضي. أما البنك، "بنك التسليف الشعبي"، فقد وافق على إعطائه أسعار فائدة منخفضة، دعما منه "لحصول كل مواطن على بيت"
مع استمرار أسعار البيوت في الارتفاع، ازدادت فرحة سعيد، فسعر بيته الآن أعلى من الثمن الذي دفعه، ويمكنه الآن بيع البيت وتحقيق أرباح مجزية. وتأكد سعيد من هذا عندما اتصل ابن عمه سحلول ليخبره بأنه نظرا لارتفاع قيمة بيته بمقدار عشرة آلاف دولار فقد استطاع الحصول على قرض قدره 30 ألف دولار من البنك مقابل رهن جزء من البيت. وأخبره أنه سينفق المبلغ على الإجازة التي كان يحلم بها في جزر الواق واق، وسيجري بعض التصليحات في البيت. أما الباقي فإنه سيستخدمه كدفعة أولية لشراء سيارة جديدة.


القانون لا يحمي المغفلين
إلا أن صاحبنا سعيد أبو الحزن وزميله نبهان السهيان لم يقرآ العقد والكلام الصغير المطبوع في أسفل الصفحات. فهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة متغيرة وليست ثابتة. هذه الأسعار تكون منخفضة في البداية ثم ترتفع مع الزمن. وهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة سترتفع كلما رفع البنك المركزي أسعار الفائدة. وهناك فقرة أخرى تقول إنه إذا تأخر عن دفع أي دفعة فإن أسعار الفائدة تتضاعف بنحو ثلاث مرات. والأهم من ذلك فقرة أخرى تقول إن المدفوعات الشهرية خلال السنوات الثلاث الأولى تذهب كلها لسداد الفوائد. هذا يعني أن المدفوعات لا تذهب إلى ملكية جزء من البيت، إلا بعد مرور ثلاث سنوات.
بعد أشهر رفع البنك المركزي أسعار الفائدة فارتفعت الدفعات الشهرية ثم ارتفعت مرة أخرى بعد مرور عام كما نص العقد. وعندما وصل المبلغ إلى 950 دولاراً تأخر سعيد في دفع الدفعة الشهرية، فارتفعت الدفعات مباشرة إلى 1200 دولار شهريا. ولأنه لا يستطيع دفعها تراكمت عقوبات إضافية وفوائد على التأخير وأصبح سعيد بين خيارين، إما إطعام عائلته وإما دفع الدفعات الشهرية، فاختار الأول، وتوقف عن الدفع. في العمل اكتشف سعيد أن زميله نبهان قد طرد من بيته وعاد ليعيش مع أمه مؤقتا، واكتشف أيضاً أن قصته هي قصة عديد من زملائه فقرر أن يبقى في البيت حتى تأتي الشرطة بأمر الإخلاء. مئات الألوف من "أمرستان" عانوا المشكلة نفسها، التي أدت في النهاية إلى انهيار أسواق العقار.
أرباح البنك الذي قدم قرضا لسعيد يجب أن تقتصر على صافي الفوائد التي يحققها من هذا القرض، ولكن الأمور لم تتوقف عند هذا الحد. قام البنك ببيع القرض على شكل سندات لمستثمرين، بعضهم من دول الخليج، وأخذ عمولة ورسوم خدمات منهم. هذا يعني أن البنك كسب كل ما يمكن أن يحصل عليه من عمولات وحول المخاطرة إلى المستثمرين. المستثمرون الآن يملكون سندات مدعومة بعقارات، ويحصلون على عوائد مصدرها مدفوعات سعيد ونبهان الشهرية. هذا يعني أنه لو أفلس سعيد أو نبهان فإنه يمكن أخذ البيت وبيعه لدعم السندات. ولكن هؤلاء المستثمرين رهنوا هذه السندات، على اعتبار أنها أصول، مقابل ديون جديدة للاستثمار في شراء مزيد من السندات. نعم، استخدموا ديونا للحصول على مزيد من الديون! المشكلة أن البنوك تساهلت كثيرا في الأمر لدرجة أنه يمكن استدانة 30 ضعف كمية الرهن. باختصار، سعيد يعتقد أن البيت بيته، والبنك يرى أن البيت ملكه أيضاً. المستثمرون يرون أن البيت نفسه ملكهم هم لأنهم يملكون السندات. وبما أنهم رهنوا السندات، فإن البنك الذي قدم لهم القروض، بنك "عماير جبل الجن"، يعتقد أن هناك بيتا في مكان ما يغطي قيمة هذه السندات، إلا أن كمية الديون تبلغ نحو 30 ضعف قيمة البيت!
أما سحلول، ابن عم سعيد، فقد أنفق جزءا من القرض على إجازته وإصلاح بيته، ثم حصل على سيارة جديدة عن طريق وضع دفعة أولية قدرها ألفا دولار، وقام بنك "فار سيتي" بتمويل الباقي. قام البنك بتحويل الدين إلى سندات وباعها إلى بنك استثماري اسمه "لا لي ولا لغيري"، الذي احتفظ بجزء منها، وقام ببيع الباقي إلى صناديق تحوط وصناديق سيادية في أنحاء العالم كافة. سحلول يعتقد أنه يمتلك السيارة، وبنك "فار سيتي" يعتقد أنه يملك السيارة، وبنك "لالي ولا لغيري" يعتقد أنه يمتلك السيارة، والمستثمرون يعتقدون أنهم يملكون سندات لها قيمة لأن هناك سيارة في مكان ما تدعمها. المشكلة أن كل هذا حصل بسبب ارتفاع قيمة بيت سحلول، وللقارئ أن يتصور ما يمكن أن يحصل عندما تنخفض قيمة البيت، ويطرد سحلول من عمله!


القصة لم تنته بعد!
بما أن قيمة السندات السوقية وعوائدها تعتمد على تقييم شركات التقييم هذه السندات بناء على قدرة المديون على الوفاء، وبما أنه ليس كل من اشترى البيوت له القدرة نفسها على الوفاء، فإنه ليست كل السندات سواسية. فالسندات التي تم التأكد من أن قدرة الوفاء فيها ستكون فيها أكيدة ستكسب تقدير "أأأ"، وهناك سندات أخرى ستحصل على "ب" وبعضها سيصنف على أنه لا قيمة له بسبب العجز عن الوفاء. لتلافي هذه المشكلة قامت البنوك بتعزيز مراكز السندات عن طريق اختراع طرق جديدة للتأمين بحيث يقوم حامل السند بدفع رسوم تأمين شهرية كي تضمن له شركة التأمين سداد قيمة السند إذا أفلس البنك أو صاحب البيت، الأمر الذي شجع المستثمرين في أنحاء العالم كافة على اقتناء مزيد من هذه السندات. وهكذا أصبح سعيد ونبهان وسحلول أبطال الاقتصاد العالمي الذي تغنى به الكاتب "توماس فريدمان". في النهاية، توقف سعيد عن سداد الأقساط، وكذلك فعل نبهان وسحلول وغيرهم، ففقدت السندات قيمتها، وأفلست البنوك الاستثمارية وصناديق الاستثمار المختلفة. أما الذين اشتروا تأمينا على سنداتهم فإنهم حصلوا على قيمتها كاملة، فنتج عن ذلك إفلاس شركة التأمين "أي آي جي". عمليات الإفلاس أجبرت البنوك على تخفيف المخاطر عن طريق التخفيض من عمليات الإقراض، الأمر الذي أثر في كثير من الشركات الصناعية وغيرها التي تحتاج إلى سيولة لإتمام عملياتها اليومية، وبدأت بوادر الكساد الكبير بالظهور، الأمر الذي أجبر حكومة أمرستان على زيادة السيولة عن طريق ضخ كميات هائلة لإنعاش الاقتصاد الذي بدأ يترنح تحت ضغط الديون للاستثمار في الديون! أما "توماس فريدمان" فقد قرر أن يكسب مزيدا من الملايين حيث سينتهي من كتابة قصة سعيد أبو الحزن عما قريب

[الموقع 1]

الله الله قصة ممتعة للحالمون بيت ولمن رهن سندات البيت وفي النهايه رخص البيت لكن مافي فلوس لشراء البيت واصبح كل شئ اوهام بس هناااك من قد يستفيد اذا كان كاش بعد حرص شديد 000

[الشبح ؟]

مقالة للدكتور صالح السلطان

تأثيرات الرهن العقاري.. سؤال وجواب

د. صالح السلطان
يتحين الناس صدور أنظمة الرهن والتمويل العقاري، وهذه مجموعة أسئلة من طرف طالبي الرهن، مع الأجوبة.


ما معنى الرهن العقاري؟
رهن العقار رهنا رسميا أو نحو ذلك من الطرق التي يقبلها الممول، وفقا للقوانين والإجراءات التي تقررها السلطة في قوانين الرهن والتمويل العقاري لتمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمباني المخصصة للنشاط التجاري. وللفائدة، هناك مشروعات أربعة قوانين أساسية متصلة بالعقار: التمويل العقاري ومراقبة شركات التمويل والتأجير التمويلي والرهن العقاري.


هل يسهم الرهن العقاري في زيادة الطلب؟
بصفة عامة يزيد الطلب، ذلك لأن من المتوقع أن يسهم الرهن العقاري في خفض تكلفة التمويل، أي في خفض تكلفة المنزل على المشتري. انخفاض السعر يعمل على زيادة الطلب على عموم السلع بما فيها المساكن.
كما أن الرهن العقاري يعمل على زيادة الطلب بطريقة غير مباشرة من جهة العرض نفسه. وتوضيحا، الرهن العقاري يزيد من العرض الإسكاني (مثلا التمويل الإسكاني ومنتجات التطوير العقاري). الممولون والمطورون العقاريون بدورهم يبذلون جهودا لزيادة الطلب على سلعتهم.


هل يحل الرهن العقاري مشكلة السكن؟
لا. لن يحلها ولكنه يسهم في الحل.
الرهن العقاري لا يحل مشكلة تدني القدرة الشرائية لغالبية المواطنين، نسبة المواطنين الذين يجدون أنفسهم غير قادرين على تملك سكن مناسب في تزايد، لأن ملكية منازل مناسبة صعبة أو خارج القدرة المالية لأكثرية العائلات، حتى مع وجود تمويل لمدة طويلة، مثلا 20 سنة. ذلك لأنه لا تتوافر لكثيرين دفعة مقدمة ذات اعتبار. ومن ناحية أخرى، يشكل القسط الشهري الذي يستمر سنوات طويلة عبئا ثقيلا على ميزانية غالبية الناس.
ذكرت السكن المناسب، فهل من مزيد توضيح؟
ينبغي أن يفهم الأمر في إطار المقصود بمشكلة السكن، عندما يذهب أحدنا بغرض استئجار أو شراء عقار ما، فإنه يضع لنفسه توصيفا وتصورا لمستوى العقار الذي يرغب في الحصول عليه. وقد يحصل عليه ضمن الميزانية التي قررها مسبقا، ولكن هذا لا يحصل عادة، لماذا؟ لأن التوصيفات والتصورات تتجاوز حدود الميزانية التي قررها ابتداء، سواء للاستئجار أو الشراء. عندها عليه إما أن يخفض من تطلعاته أو يزيد من ميزانيته أو حل خليط بين الاثنين أو يؤجل الموضوع في حالة الشراء خاصة.
لنأخذ حالة خفض التطلعات، إلى أي حد للطالب سيقبل في خفض تطلعات، سواء في الكم أو الكيف أو كليهما؟
بإمكانه نظريا أن يخفض التطلعات كثيرا، لقبول حتى بيت أشبه ببيوت أجدادنا. الناس لا تفعل ذلك، فمن الصعب على الإنسان الرضا بخفض مستواه المعيشي كثيرا. ولذا سيؤخر المشروع أو الزواج مثلا لوقت آخر بدلا من شراء أو بناء منزل بمواصفات تبعد عن أحلامه كثيرا كما أو كيفا أو كليهما. ربما يمر وقت طويل جدا حتى يقبل الناس بالأمر الواقع، في حال عدم حلول أخرى.
ارتفاع التطلعات بعضه مبرر، وبعضه غير مبرر. المشكلة تحديد نقطة التوازن، التي ينبغي أن تبنى عليها السياسات والاستراتيجيات الإسكانية.


ما مخاطر الرهن الإسكاني؟
رغم الفائدة الكبرى للرهن في تسهيل تملك المنازل، إلا أن له جانبه الآخر، فعند عدم القدرة على السداد، قد ينتهي بأزمة. وتفصيلا، قد يجلب الرهن العقاري مخاطر على الراهنين (يحق للمرتهن التنفيذ على العقار)، أو المرتهنين، كمخاطر تغير أسعار المساكن (مثلا، ارتفاع أسعار العقارات قد يزيد الطلب بالاستدانة التي تتحول إلى أزمة عند انخفاض الأسعار) وتغير أسعار الفائدة أو معدلات الربحية، أو مخاطر تحل بالمؤسسات المالية، كما حدث في الولايات المتحدة، بما يعرف بأزمة الرهن العقاري، وتبعاتها على المؤسسات المالية.
ومن المشكلات أن توفير الرهن قائم أساسا على السداد من الدخل، ولكن هناك مخاطر البطالة وانخفاض الدخل وتذبذبه، وخاصة أن نسبة كبيرة من المواطنين العاملين في القطاع الخاص تعاني من تدني وضعف استقرار الدخل.


هل سينتج الرهن العقاري تمويلات بفوائد متدنية نسبة إلى الموجود الآن؟
الرهن العقاري سيقلل من تكاليف التمويل، ولكنه لن يخفض أرباح الممولين عن السائد في السوق أي في عموم الأنشطة الاقتصادية. من المهم جدا ألا يتوهم أحد أن القطاع الخاص (أو بتعبير آخر السوق) يوفر تمويلا سكنيا (أو غير سكني) بشروط في متناول الجميع (كما تدعي بعض الإعلانات)، وأعني بذلك الاكتفاء بربح أقل من السوق، أي أقل من المثل بالتعبير الفقهي. ذلك لوجود جانبين متعارضين:
ـ عائد جذاب للمشاركين في السوق.
ـ شروط معقولة للدائنين المحتملين.
ولكن يمكن الوصول إلى حلول وسطى بتدخل حكومي.


ما تأثير الرهن العقاري في السوق العقارية باختصار؟
يمكن توقع تأثيرات على عدة مراحل، ولكن يمكن اختصارها في مرحلتين قصيرة وطويلة. على المدى القصير الذي لا يتجاوز سنوات قليلة ستخفف الشروط على كثير من الناس في الحصول على تمويل، ما يرفع نسبة القادرين على الحصول على تمويل سكني، مقارنة بالنسبة قبل صدور الرهن، ويتسبب في ارتفاع نسبي في أسعار العقارات، أي من المتوقع أن انخفاض تكلفة التمويل تتبعه زيادة الطلب فارتفاع الأسعار.
أما على المدى الأبعد، فمن المتوقع توقف تأثير الرهن في الأسعار، نظرا لاستجابة العرض للطلب. وسيتأقلم الناس والسوق على أنظمة الرهن والتمويل العقاري، وستتعرض هذه الأنظمة للتطوير، وسيدخل التمويل العقاري (وبعبارة أخرى سوق العقار) دورة النظام المالي، كما في دول الغرب والشرق. وبالله التوفيق،،،

[قـاهر المؤشر]

بارك الله فيك.... وقصة رائعة

[عازف وتر]

من العنوان يا أخوان .. هل يمكن أن يساهم الرهن العقاري في انهيار اسعار العقار ؟

حقيقه أكثر ما يقليل حقاً أن للديون في أنظمة الرهن العقاري قيمة و يمكن تداولها , بمعنى أنها تخضع دائماً للتقيم وفق معايير أيضاً متغيره و متقلبه من وقت إلى آخر ..

من شأن نظام الرهن العقاري أن يجعل العقار كأي سلعه تتأثر بالسياسات النقدية للبلد , كل هذا سيجعل البنوك و شركات الرهن العقاري الجديدة تضرب أخماس في أسداس عند أبرام أي عقد !


مؤسسة النقد تقدمة خطوه للوراء حينما أسست شركات تأمين فاشله أنبثقت من البنوك تحديداً , ثم خطوه آخرى للوراء حينما أشرفت هيئة سوق المال على شركات الوساطة , ثم هذي هي الخطوه الثالثه الآن .. هل هي للأمام أو للوراء ؟

حقيقه أوراق كثيره متبعثره .. ومازال البحث جاري عن التفاصيل !

[تداول يومي]

أخي الفاضل .. لماذا حكمت مسبقاً على سلبية القرار؟ القوانين والأنظمة والوضع الجيوجرافي ومستوى الطلب على العقار مختلف تماماً عن أمريكا.
رغم أننا نعيش في شبه قارة إلا أن المتوفر من الأراضي للتداول يقل عن مساحة البحرين. و80% من السكان شباب مقبل على زواج أو حديث زواج بدون مسكن ملك. الطلب عالي جداً والمتوفر شحيح جداً.

[عازف وتر]

أخي .. لم أحكم على سلبية القرار أو ايجابيته ..

الوضع الحالي هو السلبي .. وهو أرتفاع سعر العقار الى ارقام فلكية

انفجر فقاعة العقار ايجابي و الف ايجابي أيضاً .. الناس تقاعدت و ماتت و هي تسدد ايجار

[تداول يومي]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة عازف وتر

أخي .. لم أحكم على سلبية القرار أو ايجابيته ..
الوضع الحالي هو السلبي .. وهو أرتفاع سعر العقار الى ارقام فلكية
انفجر فقاعة العقار ايجابي و الف ايجابي أيضاً .. الناس تقاعدت و ماتت و هي تسدد ايجار

أقصد سلبي على أسعار العقار الحالية. أنا أتفق معك أن أسعار العقار مبالغ فيها 4 أضعاف. ولكن، بما أنك من هواة اللعب بالأرقام .. أخبرني .. كيف يهبط سعر سلعة لازالت نادرة ونسبة الطلب عليها في ارتفاع؟

أنت بحاجة إلى أرقام لكي تتأكد أن وضع العقار "السلبي" بالنسبة لنا سيبقى كذلك حتى تتغير المعادلة.

المطلوب: احصائية بعدد الشباب تحت الـ 25 سنة
عدد المتزوجون
عدد من يمكنهم تملك بيت عند الزواج
مساحة الأراضي القابلة للتداول
نسبة نمو دخل الفرد في المملكة

[عا بر]

اعتقد ان كبار ملاك العقار اعطوا اشارة الخروج مثل ما اعطوااشارة الخروج من سوق الاسهم 2006 والان سيقلبونها اسهم استثمارية اما صغار الملاك في العقار فسيتعلقون مثل ملاك الاسهم في 2006