akeeeeed
05-04-2014, 05:46 PM
العقار .. «الابن العاق» للاقتصاد
عبدالحميد العمري
ما القيمة المضافة على الاقتصاد الوطني إذا ارتفع السعر السوقي لمتر مربع من الأرض خلال عام بنحو 30 في المائة؟ ما الفائدة التي ستتحقق على الاقتصاد إذا ارتفعت القيمة الإجمالية لنحو 100 مليون متر مربع في مدينة الرياض على سبيل المثال، من 45 مليار ريال "450 ريالاً للمتر" إلى 58.5 مليار ريال "585 ريالاً للمتر"؟ إلى من ستعود فائدة الزيادة السعرية البالغة هنا 13.5 مليار ريال؟ هل هو الاقتصاد الوطني أم الحساب البنكي لمن قبضها؟ هل الأمر يقف عند مجرد 100 مليون متر مربع، أم أنه يتعداه إلى ما يفوق التريليون متر مربع من مساحات الأراضي على امتداد البلاد كاملة؟ هل من السلامة والعدالة بالنسبة للاقتصاد والمجتمع، أن تحجز ثروات تقدّر بتريليونات الريالات في مجرد مساحات من الأراضي؟ ما الآثار التي قد يتركها تعاظم هذه الثروات المخزنة في الأراضي على كلٍ من الاقتصاد الوطني والمجتمع على حدّ سواء؟ هل هي آثار إيجابية أم سلبية؟ وما هي في كلتا الحالتين؟ أيضاً، ما الآثار السنوية التي ستنعكس على كلٍ من الاقتصاد والمجتمع جرّاء ارتفاع القيمة السوقية لتلك الأراضي؟
إنها أسئلة أصبح معلوما لدى الكبير والصغير إجاباتها، وأخطر ما هو معلوم منها هو آثارها السلبية المدمرة على كل مقدرات البلاد والعباد. ويكفي أن أسلط الضوء هنا باختصار شديد على ما يرتبط بالظروف المعيشية للمواطن وأسرته، ففي حال كان يسكن في منزل مستأجر بـ 15 ألف ريال سنوياً، ودخله الشهري نحو أربعة آلاف ريال "دخل سنوي 48 ألف ريال"، فإنه قياساً على تلك الارتفاعات الشاهقة لأسعار الأراضي خلال أقل من ثمانية أعوام مضت، ومقابل النمو المحدود لدخله الشهري المقدّر بلوغه خلال الفترة 4874 ريالاً "دخل سنوي 58.5 ألف ريال"، سيجد نفسه وأسرته التي زاد عددها واحتياجاتها في منزل مستأجر على أقل تقدير بـ 30 ألف ريال سنوياً، ليرتفع استقطاع إيجار مسكنه من دخله السنوي من 31.3 في المائة إلى 51.3 في المائة، كما سيمتد أثر ارتفاع أسعار الأراضي دون أدنى شك إلى رفع تكلفة جوانب الحياة كافة؛ بما تشمله من إيجارات المحال التجارية والأسواق وتكلفة العمالة والسلع والخدمات، وهو ما لمسه الاقتصاد عبر الارتفاع المطرد في مستويات التضخم، حيث ارتفعت الأسعار خلال أقل من عقد مضى بنحو 60 في المائة لبند الأغذية والمشروبات، ونحو 42 في المائة لبند السلع والخدمات المتنوعة، وهي التي تشكل الثقل المعيشي المعادل تقريباً لثقل إيجار السكن، حيث تشير بيانات التضخم إلى ارتفاع بند السكن والمياه والكهرباء وأنواع الوقود الأخرى بأكبر من 71 في المائة لنفس الفترة.
كل ما تقدّم ذكره ليس إلا جزءاً يسيراً جداً من العنوان الكامل "لأزمة العقار" في بلادنا! العنوان الذي يُخفي وراءه أكواما هائلة الحجم تفوق بأبعادها وتحدياتها ومخاطرها حتى مقدرة الاقتصاد والمجتمع. أدركته الحكومة في وقت متأخر، ولكن حينما بدأت فعلياً في مواجهته، بدأنا نشهد من قبل كافة الأطراف ذات المصالح الضيقة المستفيدة من تلك الطفرات السعرية في قيم الأراضي، أقول بدأنا نشهد تحولاً أسرع وأكثر نشاطاً من قِبل تلك الأطراف، تحاول من خلاله التقدم على أية خطوة من خطوات الأجهزة الحكومية، الدافع الأهم وراء كل تلك التحركات هو حماية التكتلات العقارية ومصالحها بصورتها القائمة في الدرجة الأولى، وألا تتأثر من قريب أو بعيد مستويات الأسعار السوقية التي وصلت إليها أمتار الأراضي "كونها مقيّم الثروة"، بل تتمادى تلك التكتلات للمطالبة بأن تترك لتلك الأسعار حريتها الكاملة في مواصلة الارتفاع، استناداً إلى المزاعم غير الدقيقة على الإطلاق "حرية السوق القائمة على قوى العرض والطلب".
قامت التكتلات العقارية المسيطرة على السوق بالتسويق والترويج بقوة مفرطة للعديد من الأسباب الأخرى على أنها هي ما صنع هذه الأزمة! بهدف صرف الأنظار عن الأسباب الحقيقية للأزمة العقارية في بلادنا، التي يأتي في مقدمتها: (1) آلية المنح المجانية للأراضي من أملاك الحكومة بمساحات شاسعة لمُلاك محدودي العدد. (2) انتقال تلك الملكيات إلى التكتلات الضيقة العدد والمقتدرة مالياً، ومن ثم احتكارها وحجبها لفترات زمنية طويلة عن الاستخدام والتطوير "مخزن ثروة". (3) في حال الدفع بجزء من تلك الأراضي للتداول، تتلقفه التكتلات الأصغر ومجموعات المتاجرة بها، وقد تراها تتورط في تدويرها عبر عمليات مضللة الهدف منها رفع مستويات الأسعار، كما شهدتها السوق العقارية بصورة لافتة منذ بدأت الحكومة فعلياً بالعمل على معالجة الأزمة. لك أن تتخيل بعدئذ بكم يا ترى سيتملك المستفيد الأخير "المواطن" متر الأرض بعد هذه العمليات المتعسرة؟!
أؤكد أن تلك التكتلات العقارية المسيطرة، سخرت كل ما يمكن تسخيره لأجل تسويق وترويج أسباب أخرى صنعت الأزمة العقارية، على أن بعض تلك الأسباب يقف فعلياً وراءها، إلا أنها تظل في مرتبة متأخرة جداً عن الأسباب الحقيقية للأزمة العقارية المذكورة أعلاه. من تلك الأسباب التي تم الترويج لها، وهي: (1) ارتفاع مستوى دخل الفرد نتيجة ارتفاع أسعار النفط وزيادة الإنفاق الحكومي تبعاً لذلك. (2) انفتاح المملكة على العالم ودعوة المستثمرين الأجانب للاستثمار في المملكة، نظراً لزيادة حجم المشروعات وحجم الإنفاق. (3) تأخر اعتماد المخططات الهندسية لمشروعات البناء، ومن ثم تسببه في تأخير صدور فسوحات البناء. (4) محدودية تمويل الشركات المختصة بالتطوير العقاري من البنوك المحلية. إضافةً إلى العديد من الأسباب كعدم السماح بزيادة الارتفاعات على الشوارع الرئيسة، وتأخر إصدار نظام الرهن العقاري والتسجيل العيني للعقار، ولاحظ هنا لماذا هو مهم هذا السبب بالنسبة للعقاريين؛ أهميته تكمن في صعوبة حصول المالك على إيجاره وصعوبة إخراج المستأجر من العقار، ما شجع المستأجرين على المماطلة في السداد لعدة أشهر أو لسنوات عدة!
لعل من أهم ما يكشف زيف أغلب تلك الأسباب، التي صُنعت كشماعات لتغييب الأسباب الحقيقية، أنه على الرغم من تقدم بعض الخطوات الحكومية لأجل معالجة تلك الأسباب، إلا أن الأسعار استمرت في الارتفاع! وزادت الأزمة الإسكانية في تفاقمها. تقتضي الأهمية القصوى لهذه الأزمة المفتعلة، أن يتم التوسع بالتفصيل في جوانبها كافة، بدءاً من تسليط الضوء على أسبابها الحقيقية، ووضع الحلول اللازمة لها، وهو ما سيكون بمشيئة الله خلال الفترة القادمة بدءاً من هذا المقال.
عبدالحميد العمري
ما القيمة المضافة على الاقتصاد الوطني إذا ارتفع السعر السوقي لمتر مربع من الأرض خلال عام بنحو 30 في المائة؟ ما الفائدة التي ستتحقق على الاقتصاد إذا ارتفعت القيمة الإجمالية لنحو 100 مليون متر مربع في مدينة الرياض على سبيل المثال، من 45 مليار ريال "450 ريالاً للمتر" إلى 58.5 مليار ريال "585 ريالاً للمتر"؟ إلى من ستعود فائدة الزيادة السعرية البالغة هنا 13.5 مليار ريال؟ هل هو الاقتصاد الوطني أم الحساب البنكي لمن قبضها؟ هل الأمر يقف عند مجرد 100 مليون متر مربع، أم أنه يتعداه إلى ما يفوق التريليون متر مربع من مساحات الأراضي على امتداد البلاد كاملة؟ هل من السلامة والعدالة بالنسبة للاقتصاد والمجتمع، أن تحجز ثروات تقدّر بتريليونات الريالات في مجرد مساحات من الأراضي؟ ما الآثار التي قد يتركها تعاظم هذه الثروات المخزنة في الأراضي على كلٍ من الاقتصاد الوطني والمجتمع على حدّ سواء؟ هل هي آثار إيجابية أم سلبية؟ وما هي في كلتا الحالتين؟ أيضاً، ما الآثار السنوية التي ستنعكس على كلٍ من الاقتصاد والمجتمع جرّاء ارتفاع القيمة السوقية لتلك الأراضي؟
إنها أسئلة أصبح معلوما لدى الكبير والصغير إجاباتها، وأخطر ما هو معلوم منها هو آثارها السلبية المدمرة على كل مقدرات البلاد والعباد. ويكفي أن أسلط الضوء هنا باختصار شديد على ما يرتبط بالظروف المعيشية للمواطن وأسرته، ففي حال كان يسكن في منزل مستأجر بـ 15 ألف ريال سنوياً، ودخله الشهري نحو أربعة آلاف ريال "دخل سنوي 48 ألف ريال"، فإنه قياساً على تلك الارتفاعات الشاهقة لأسعار الأراضي خلال أقل من ثمانية أعوام مضت، ومقابل النمو المحدود لدخله الشهري المقدّر بلوغه خلال الفترة 4874 ريالاً "دخل سنوي 58.5 ألف ريال"، سيجد نفسه وأسرته التي زاد عددها واحتياجاتها في منزل مستأجر على أقل تقدير بـ 30 ألف ريال سنوياً، ليرتفع استقطاع إيجار مسكنه من دخله السنوي من 31.3 في المائة إلى 51.3 في المائة، كما سيمتد أثر ارتفاع أسعار الأراضي دون أدنى شك إلى رفع تكلفة جوانب الحياة كافة؛ بما تشمله من إيجارات المحال التجارية والأسواق وتكلفة العمالة والسلع والخدمات، وهو ما لمسه الاقتصاد عبر الارتفاع المطرد في مستويات التضخم، حيث ارتفعت الأسعار خلال أقل من عقد مضى بنحو 60 في المائة لبند الأغذية والمشروبات، ونحو 42 في المائة لبند السلع والخدمات المتنوعة، وهي التي تشكل الثقل المعيشي المعادل تقريباً لثقل إيجار السكن، حيث تشير بيانات التضخم إلى ارتفاع بند السكن والمياه والكهرباء وأنواع الوقود الأخرى بأكبر من 71 في المائة لنفس الفترة.
كل ما تقدّم ذكره ليس إلا جزءاً يسيراً جداً من العنوان الكامل "لأزمة العقار" في بلادنا! العنوان الذي يُخفي وراءه أكواما هائلة الحجم تفوق بأبعادها وتحدياتها ومخاطرها حتى مقدرة الاقتصاد والمجتمع. أدركته الحكومة في وقت متأخر، ولكن حينما بدأت فعلياً في مواجهته، بدأنا نشهد من قبل كافة الأطراف ذات المصالح الضيقة المستفيدة من تلك الطفرات السعرية في قيم الأراضي، أقول بدأنا نشهد تحولاً أسرع وأكثر نشاطاً من قِبل تلك الأطراف، تحاول من خلاله التقدم على أية خطوة من خطوات الأجهزة الحكومية، الدافع الأهم وراء كل تلك التحركات هو حماية التكتلات العقارية ومصالحها بصورتها القائمة في الدرجة الأولى، وألا تتأثر من قريب أو بعيد مستويات الأسعار السوقية التي وصلت إليها أمتار الأراضي "كونها مقيّم الثروة"، بل تتمادى تلك التكتلات للمطالبة بأن تترك لتلك الأسعار حريتها الكاملة في مواصلة الارتفاع، استناداً إلى المزاعم غير الدقيقة على الإطلاق "حرية السوق القائمة على قوى العرض والطلب".
قامت التكتلات العقارية المسيطرة على السوق بالتسويق والترويج بقوة مفرطة للعديد من الأسباب الأخرى على أنها هي ما صنع هذه الأزمة! بهدف صرف الأنظار عن الأسباب الحقيقية للأزمة العقارية في بلادنا، التي يأتي في مقدمتها: (1) آلية المنح المجانية للأراضي من أملاك الحكومة بمساحات شاسعة لمُلاك محدودي العدد. (2) انتقال تلك الملكيات إلى التكتلات الضيقة العدد والمقتدرة مالياً، ومن ثم احتكارها وحجبها لفترات زمنية طويلة عن الاستخدام والتطوير "مخزن ثروة". (3) في حال الدفع بجزء من تلك الأراضي للتداول، تتلقفه التكتلات الأصغر ومجموعات المتاجرة بها، وقد تراها تتورط في تدويرها عبر عمليات مضللة الهدف منها رفع مستويات الأسعار، كما شهدتها السوق العقارية بصورة لافتة منذ بدأت الحكومة فعلياً بالعمل على معالجة الأزمة. لك أن تتخيل بعدئذ بكم يا ترى سيتملك المستفيد الأخير "المواطن" متر الأرض بعد هذه العمليات المتعسرة؟!
أؤكد أن تلك التكتلات العقارية المسيطرة، سخرت كل ما يمكن تسخيره لأجل تسويق وترويج أسباب أخرى صنعت الأزمة العقارية، على أن بعض تلك الأسباب يقف فعلياً وراءها، إلا أنها تظل في مرتبة متأخرة جداً عن الأسباب الحقيقية للأزمة العقارية المذكورة أعلاه. من تلك الأسباب التي تم الترويج لها، وهي: (1) ارتفاع مستوى دخل الفرد نتيجة ارتفاع أسعار النفط وزيادة الإنفاق الحكومي تبعاً لذلك. (2) انفتاح المملكة على العالم ودعوة المستثمرين الأجانب للاستثمار في المملكة، نظراً لزيادة حجم المشروعات وحجم الإنفاق. (3) تأخر اعتماد المخططات الهندسية لمشروعات البناء، ومن ثم تسببه في تأخير صدور فسوحات البناء. (4) محدودية تمويل الشركات المختصة بالتطوير العقاري من البنوك المحلية. إضافةً إلى العديد من الأسباب كعدم السماح بزيادة الارتفاعات على الشوارع الرئيسة، وتأخر إصدار نظام الرهن العقاري والتسجيل العيني للعقار، ولاحظ هنا لماذا هو مهم هذا السبب بالنسبة للعقاريين؛ أهميته تكمن في صعوبة حصول المالك على إيجاره وصعوبة إخراج المستأجر من العقار، ما شجع المستأجرين على المماطلة في السداد لعدة أشهر أو لسنوات عدة!
لعل من أهم ما يكشف زيف أغلب تلك الأسباب، التي صُنعت كشماعات لتغييب الأسباب الحقيقية، أنه على الرغم من تقدم بعض الخطوات الحكومية لأجل معالجة تلك الأسباب، إلا أن الأسعار استمرت في الارتفاع! وزادت الأزمة الإسكانية في تفاقمها. تقتضي الأهمية القصوى لهذه الأزمة المفتعلة، أن يتم التوسع بالتفصيل في جوانبها كافة، بدءاً من تسليط الضوء على أسبابها الحقيقية، ووضع الحلول اللازمة لها، وهو ما سيكون بمشيئة الله خلال الفترة القادمة بدءاً من هذا المقال.