مواضيع مدمجة عن الرهن العقاري

[الرحبه .]

علي العنزي من الرياض
كشفت لـ «الاقتصادية» مصادر مطلعة أن نظام التمويل العقاري الذي من المتوقع صدوره قريبا، يتضمن في إحدى أهم مواده إلزام الممولين العقاريين (البنوك وشركات التمويل وإعادة التمويل العقاري) بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري من خلال شركات التأمين التعاوني.

ووفق نظام التمويل العقاري سيكون وجود التأمين شرطا أساسيا قبل توفير التمويل لشراء المساكن، مما يعني أنه حال إقرار قانون الرهن العقاري في السعودية سيُفتح فصل جديد أمام السوق التأمينية.

وأفادت المصادر ذاتها بأن دخول شركات التأمين طرفا في تطبيق نظام التمويل العقاري يأتي بهدف تحقيق إطار كامل لتمويل شراء العقارات السكنية والتجارية للمواطنين.


في مايلي مزيد من التفاصيل:


كشفت لـ «الاقتصادية» مصادر مطلعة أن نظام التمويل العقاري الذي من المتوقع صدوره قريبا، يتضمن في أحد أهم مواده إلزام الممولين العقاريين (البنوك وشركات التمويل وإعادة التمويل العقاري) بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري من خلال شركات التأمين التعاوني.

ووفق نظام التمويل العقاري سيكون وجود التأمين شرطا أساسيا قبل توفير التمويل لشراء المساكن، مما يعني أنه حال إقرار قانون الرهن العقاري في السعودية سيُفتح فصل جديد أمام السوق التأمينية.

وأفادت المصادر ذاتها أن دخول شركات التأمين طرفا في تطبيق نظام التمويل العقاري يأتي بهدف تحقيق إطار كامل لتمويل شراء العقارات السكنية والتجارية للمواطنين، على اعتبار أن التمويل العقاري عالي المخاطر بالنسبة للممولين عند التعرض لعدم السداد أو التوقف التام عنه، حيث سيكون هناك تكامل وتنسيق بين الجهات التي ستقدم التمويل العقاري وشركات التأمين فيما يتعلق بتغطية المخاطر وإصدار وثيقة ضمان عدم السداد تدفع كبديل في حالة تعثر العميل لشركات التمويل العقاري أو البنوك.

وبحسب المصادر فإنه على ما يبدو سيتطلب الأمر من شركات التأمين التي ترغب في إيجاد وثائق تغطية التمويل العقاري ضرورة الحصول على ترخيص من قبل الجهة المعنية بالإشراف على قطاع التأمين وهي مؤسسة النقد العربي السعودية «ساما»، يخولها تقديم منتج تغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري وفقا لنظام مراقبة شركات التأمين التعاوني.

وينتظر أن يستفيد من مشروع تغطية وثائق التمويل العقاري 31 شركة تأمين تعاوني وهي الشركات العاملة في السعودية، 28 شركة منها يتم تداول أسهمها في السوق المالية، وثلاث شركات أخرى جديدة قيد الطرح، وهي تعمل في سوق يقدر حجمها بنحو 6.3 مليار ريال (1.7 مليار دولار) بحسب تقرير صادر عن شركة إرنست آند يونج حول التكافل العالمي لعام 2009، ومن المتوقع ان ترتفع إلى 30 مليار ريال خلال الأعوام العشرة المقبلة.

وقدر مراقبون في قطاع التأمين نسبة انتشار التأمين على المنازل في دول مجلس التعاون الخليجي بأنها لا تتعدى 5 في المائة، وفي السعودية تحديدا لا تتعدى 1 في المائة، مقابل أكثر من 98 في المائة في الولايات المتحدة الأمريكية، أي أن هناك نسبة عالية من العقارات في المنطقة ما زالت غير مؤمنة، أو غير محمية بوثائق تأمين ملائمة، مما يفرض على شركات التأمين دورا أكبر في تعزيز التوعية بالأهمية البالغة لهذا النوع من التأمين الذي يعد دعامة رئيسية من دعامات أي اقتصاد.

ويرى مراقبون أن يسهم النمو في الاستثمار والتطوير العقاري في تنشيط كثير من القطاعات الاقتصادية الأخرى وعلى رأسها قطاع التأمين، سواء من حيث التأمين على التمويل العقاري أو التأمين على محتويات المنازل ضد الحوادث والكوارث الطبيعية. ويعتبر قطاع العقارات من القطاعات المؤثرة في تحفيز نمو ونشاط التأمين، إذ يأتي تحرير سوق التأمين في السعودية وما تبعه من تأسيس أو إعادة تأسيس شركات تأمين محلية وعالمية في سياق النمو الكبير في القطاعات الاقتصادية
منقول

[Trade]

الزبدة الايجارات بترتفع ولا بتنزل؟؟

[doven]

قدّم وزير المالية الدكتور إبراهيم بن عبدالعزيز العساف شكره وتقديره لخادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز آل سعود، وسمو ولي عهده الأمين -حفظهما الله- بمناسبة موافقة مجلس الوزراء على أنظمة التمويل العقاري.

مبيناً أن هذه الأنظمة ستساعد بعد بدء تطبيقها في إيجاد آليات منظمة لتمويل الإسكان في المملكة بأسلوب يحفظ حقوق جميع الأطراف ويحد من تكلفة التمويل العقاري، وذلك من خلال التسهيلات التي ستوفرها للمواطنين للحصول على تمويل متوافق مع الشريعة الإسلامية.

وقال العساف: "إن هذه الأنظمة مرت بمراحل عديدة من البحث والتقصي في لجان مجلس الوزراء وفي مجلس الشورى قبل إقرارها" مبيناً أنه سيتم تطبيق هذه المنظومة بعد اتخاذ عدد من الخطوات المهمة ومنها إصدار اللوائح التنفيذية من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي، وفيما يلي تفاصيل ذلك:

1ـ نظام التمويل العقاري:
- تختص وزارة المالية بإعداد السياسات العامة للتمويل بالاتفاق مع وزارة الإسكان، وبعد أن يقرها مجلس الوزراء، وتضع وزارة المالية بالاتفاق مع وزارة الإسكان الخطط التنفيذية اللازمة.

وتقوم مؤسسة النقد العربي السعودي بتنظيم قطاع التمويل الذي يشمل السماح للبنوك والترخيص للشركات بمزاولة التمويل بما في ذلك الترخيص لشركات مساهمة توافق المؤسسة على المرشحين لمجلس إداراتها وللممولين المرخص لهم المشاركة في ملكيتها، ويجوز لصندوق الاستثمارات العامة المساهمة في ملكيتها. كما تتولى المؤسسة إصدار التراخيص الخاصة بشركات التأمين لتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري وفقاً لنظام مراقبة شركات التأمين.

وتصدر المؤسسة المعايير والإجراءات المتعلقة بالتمويل العقاري، ومراجعة نماذج وعقود التمويل، كما تتولى نشر البيانات المتعلقة بالتمويل العقاري، ورعاية تطورات تقنيات التمويل بما في ذلك تيسير التدفقات بين السوقين الأولية والثانوية.

ويقوم صندوق التنمية العقارية بدور الداعم الحكومي للنظام وذلك من خلال تخصيص جزء من ميزانيته كضمانات ومعونات لدعم التمويل العقاري لمستحقي الدعم، وتضمن الحكومة الوفاء بالالتزامات المالية التي تترتب على ضمانات الصندوق، وتتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل بما في ذلك المنازعات الناشئة عن التعامل بالأوراق المالية الخاصة بالتمويل.

وتتولى مؤسسة النقد إعداد اللائحة التنفيذية للنظام خلال 90 يوماً من تاريخ نشره، وتصدر بقرار من وزير المالية.

2 - نظام مراقبة شركات التمويل
تتولى مؤسسة النقد مراجعة ما يلزم لإصدار التراخيص للمتقدمين لطلب ترخيص مزاولة النشاط، وتشتمل المراجعة الهيكلة الإدارية ونظم التشغيل والخطط الاستثمارية للمتقدمين، وتحديد رأس المال للشركة المتقدمة، بما فيها الحصة الأجنبية في حال وجودها، والمتطلبات النظامية والمهنية.

وذلك تمهيداً لاستكمال وثائق تأسيس الشركة من قبل وزارة التجارة والصناعة، ويتطلب من الشركة مزاولة النشاط خلال سنة من تاريخ الترخيص لها، وأن تطرح نسبة من أسهمها للاكتتاب العام بعد تحقيقها للأرباح، وترخص المؤسسة لشركة التمويل ممارسة نشاط مقابل ضمان أو أكثر من أنشطة التمويل، ويجوز لشركة التمويل تملك الأصول من أجل تمويل تمليكها للغير.

وتشرف المؤسسة على أعمال شركات التمويل وتمارس صلاحياتها بموجب أحكام النظام. وتتولى المحكمة المختصة النظر في المنازعات الناشئة عن تطبيق أحكام هذا النظام.

3 - نظام الإيجار التمويلي
ويقوم المؤجر بموجبه بإيجار أصول أو منافع بصفته مالكاً لها أو لمنفعتها، ويحرر عقد بين المؤجر والمستأجر يلتزم من خلاله المستأجر باستخدام الأصل في الأغراض المتفق عليها ويكون مسؤولاً عن الصيانة التشغيلية، أما الصيانة الأساسية فإنها مسؤولية المؤجر ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك ويجوز انتقال ملكيتها للمستأجر وفقاً لأحكام العقد دون إخلال بأحكام تملك العقار لغير السعوديين، ويجوز إصدار صكوك قابلة للتداول مقابل الأصول المؤجرة، وفقاً للوائح التي تصدرها هيئة السوق المالية.

وتتولى مؤسسة النقد إصدار الترخيص لشركة مساهمة أو أكثر يكون غرضها تسجيل وإعداد السجلات الخاصة بالعقود والإفصاح لجهات التمويل المرخصة عن سجلات العقود بموافقة محررة من المؤجر. وتنحصر المشاركة في ملكية شركة التسجيل في الشركات المرخصة لمزاولة التمويل. وتتولى المؤسسة تنظيم كيفية زيادة رأس المال، وذلك بدخول الشركات المرخصة الجديدة في هذه الشركة.

وتتولى المحكمة المختصة النظر في المنازعات وإيقاع العقوبات الناشئة من تطبيق النظام.

4ـ نظام الرهن العقاري المسجل:
وهو عقد يكسب به المرتهن حقاً عينياً على عقار معين وبمقتضاه يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار وذلك وفقاً لأحكام التسجيل العيني للعقار إذا كان العقار مسجلاً في سجلات السجل العيني، أو بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل إذا لم يكن مطبقاً عليه نظام التسجيل العيني.

ويكون للراهن الحق في التصرف في عقاره المرهون إذا كان مسجلاً في نظام التسجيل العيني للعقار. أما إذا لم يكن مسجلاً فلا يجوز للراهن التصرف في عقاره المرهون ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك. كما يجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن لغيره. ولا يصح أن يشترط في عقد الرهن أن تكون منافع المرهون للمرتهن أو أن يمتلك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين، ويقتصر أثر الرهن على الدين المحقق في وثيقة الرهن.

وباستثناء الأوراق المالية، تسري أحكام نظام الرهن العقاري المسجل على المنقول الذي له سجل منتظم، كالسيارة والسفينة والطائرة وغيرها، ويلغي هذا النظام أحكام نظام الرهن التجاري التي تتعارض معه في هذا النوع من المنقولات.

5ـ نظام قضاء التنفيذ:
يتولى التنفيذ وإجراءاته دائرة تنفيذ تخصص في المحاكم العامة في المدن والمحافظات الرئيسية، وتتولى تنفيذ ما يصدر من قرارات أو أوامر من اللجان ذات الاختصاص شبه القضائي. ولقاضي التنفيذ الفصل في منازعات التنفيذ مهما كانت قيمتها ويختص بإصدار القرارات والأوامر الخاصة بالتنفيذ بما في ذلك الحجز التنفيذي على الرهن.

وتتم عملية بيع المال المحجوز عن طريق مزاد لا يدخله إلا من تأهل للمشاركة فيه ويتأهل المشاركون بموجب ترتيبات بين وزارة العدل ومؤسسة النقد لإثبات ملاءة المشاركين في المزاد. وينادي الوكيل في المزاد بالقيمة المقدرة ولا يجوز البيع بأقل من القيمة المقدرة، فإن لم يتقدم مشتر حدد موعد آخر للمزاد خلال يومين وتباع الأموال المحجوزة بما يقف عليه المزاد، وذلك بقرار من قاضي التنفيذ.

وتحول الأرصدة النقدية الدائنة المستحقة للمدين إلى حساب المحكمة بمقدار ما يفي بالدين.

وتنشأ في وزارة العدل وكالة مختصة للتنفيذ تعنى بالشؤون الإدارية والمالية وتتولى إصدار التراخيص لمقدمي خدمات التنفيذ، أو أي عمل يوافق مجلس الوزراء على إسناده إلى القطاع الخاص.

[د. أحمد الخضير]

بسم الله الرحمن الرحيم

وافق مجلس الوزراء في جلسته أمس برئاسة خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز، على نظام الرهن العقاري، ويتضمن النظام 49 مادة تنظم العلاقة وتحدد حقوق أطراف عقد الرهن والشروط والإجراءات المتبعة.

ومن أبرز ملامح هذا النظام تحقيق الضمانات اللازمة عند ممارسة نشاطات وتمويل العقار أو المنقول وذلك بوضع ضوابط تحمي الدائن والمدين والضامن في العملية الائتمانية، وتحديد حقوق أطراف عقد الرهن والتزاماتهم من حيث ما يشمله الرهن وكيفية التعامل مع المرهون أثناء سريان عقد الرهن أو مع الحقوق المتعلقة مع الغير قبل نشوء الرهن.

وفيما يلي تفاصيل مواد النظام – حسبما نقلت بعض الصحف المحلية:

فصل الأول: إنشاء الرهن

المادة الأولى:

أ - الرهن العقاري يكسب به الدائن حقاً عينياً على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والتاليين له في المرتبة في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار بأي يد يكون.

ب: 1- إذا كان العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فيكون تسجيل الرهن بحسب أحكام ذلك النظام.

2 - يكون تسجيل الرهن على العقار الذي لم يطبق عليه نظام التسجيل العيني للعقار بالتأشير على سجله لدى المحكمة أو كتابة العدل المختصتين.

ج - لا ينعقد الرهن العقاري إلا بتسجيله، ويلتزم الراهن بنفقات عقد الرهن والتسجيل والتجديد. وتدخل النفقات في دين الرهن ومرتبته ما لم يتفق على خلاف ذلك.

المادة الثانية:

أ - يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون وأهلاً للتصرف فيه.

ب - يجوز أن يكون الراهن المدين نفسه أو كفيلاً عينياً يقدّم عقاراً يرهنه لمصلحة المدين ولو بغير إذنه.

المادة الثالثة:

إذا كان الراهن غير مالك للعقار المرهون، كان رهنه موقوفاً على إجازة المالك بوثيقة، ويبدأ الرهن من تاريخ الإجازة، فإذا لم تصدر هذه الإجازة فإن حق الرهن لا يترتب على العقار إلا من الوقت الذي يصبح فيه هذا العقار مملوكاً للراهن.

المادة الرابعة:

أ - يجب أن يكون العقار المرهون معيناً موجوداً، أو محتمل الوجود مما يصح بيعه.

ب - يجب أن يكون العقار المرهون معلوماً علماً نافياً للجهالة مبيناً في عقد الرهن ذاته أو في عقد لاحق، ويصح بيعه استقلالاً بالمزاد العلني.

المادة الخامسة:

يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون من أبنية وأغراس وما أعد لخدمته وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد ما لم يتفق على غير ذلك دون إخلال بحقوق الغير المتصلة بهذه الملحقات.

المادة السادسة:

يبقى الرهن الصادر من جميع ملاك العقار الشائع نافذاً، سواءً كان المرهون مما يمكن قسمته أو لا بد من بيعه لعدم إمكان قسمته.

المادة السابعة:

أ - إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة كلها أو بعضها؛ فإن الرهن يتحول بعد القسمة إلى الجزء المفرز الذي وقع في نصيبه.

ب - إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة كلها أو بعضها، ثم وقع في نصيبه بعد القسمة أعيان غير التي رهنها، انتقل الرهن إلى قدر من هذه الأعيان يعادل قيمة الحصة التي كانت مرهونة في الأصل، ويعين هذا القدر ويسجل بأمر من القاضي المختص.

ج - تخصص المبالغ المستحقة للراهن الناتجة عن تعادل الحصص أو من ثمن المرهون، لسداد الدين المضمون بالرهن.

المادة الثامنة:

لا يجوز للمرتهن في الرهن الشائع طلب القسمة قبل ثبوت حقه في الاستيفاء من المرهون إلا بموافقة الراهن، أما بعد ثبوت الحق في الاستيفاء من المرهون، فللمرتهن الحق في طلب بيع الحصة المرهونة بحالتها المشاعة، وله أن يطلب القسمة ولو بغير رضا الراهن.

المادة التاسعة:

يشترط في مقابل الرهن أن يكون ديناً ثابتاً في الذمة، أو موعوداً به محدداً، أو عيناً من الأعيان المضمونة على المدين، أو ديناً مآله إلى الوجوب كدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين احتمالي على أن يتحدد في عقد الرهن مقدار الدين المضمون أو الحد الأقصى الذي ينتهي إليه هذا الدين.

المادة العاشرة:

كل جزء من العقار المرهون ضامن لكل الدين، وكل جزء من الدين مضمون بالعقار المرهون، ما لم يتفق على غير ذلك.

الفصل الثاني: آثار الرهن

(الراهن)

المادة الحادية عشرة:

إذا لم يكن العقار مسجلا وفقا لأحكام نظام التسجيل العيني للعقار، فلا يجوز للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون ما لم يتفق على خلاف ذلك.

المادة الثانية عشرة:

غلة الرهن لمالكه ونفقته عليه، وللراهن حقّ إدارة المرهون بما لا يخلّ بحق المرتهن، وللراهن غلّة المرهون حتى تاريخ نزع ملكيته جبراً.

المادة الثالثة عشرة:

يلتزم الراهن بضمان سلامة العقار المرهون حتى تاريخ وفاء الدين، وللمرتهن الاعتراض على كل ما من شأنه إنقاص قيمة المرهون أو بتعريضه للهلاك أو العيب، وله أن يتخذ من الإجراءات التحفظية النظامية ما يضمن سلامة حقه، على أن يرجع بالنفقات على الراهن.

المادة الرابعة عشرة:

يلزم الراهن ضمان ما يطرأ على المرهون من نقص قيمته أو مانع يمنع المرتهن من استيفاء حقه منه، كهلاك أو عيب أو استحقاق، وذلك على النحو التالي:

أ - إذا كان ذلك بتعدي الراهن أو تفريطه، فللمرتهن إلزام الراهن بسداد دينه حالاً أو مطالبته بتقديم ضمان الرهن الفائت بمثله.

ب - إذا كان بسبب لا يد للراهن فيه، فالراهن بالخيار، إما أن يقدم ضماناً كافياً للدين، أو يفي بقيمته حالةً.

ج - إذا كان بدّل المرهون الفائت رهناً مستوفياً لقيمته لزم المرتهن، إلا إن كانت مصلحة المرتهن في عين الرهن المنقوص أو الهالك ظاهرة، فيعجل الوفاء بالدين لزاماً.

المادة الخامسة عشرة:

أ - إذا كان الراهن كفيلاً عينياً أو كان المرهون من غير المدين، فلا يجوز التنفيذ على ما سوى الرهن من أموال مالك المرهون غير المدين.

ب - إذا بيع العقار المرهون فلمالكه الرجوع على المدين، وليس له ذلك قبل التنفيذ على المرهون.

المادة السادسة عشرة:

إذا وقعت أعمال من شأنها أن تعرض العقار المرهون للهلاك أو التعيب أو تجعله غير كاف للضمان فللمرتهن أن يطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال واتخاذ الوسائل التي تمنع وقوع الضرر وفقاً لأحكام القضاء المستعجل.

المادة السابعة عشرة:

إذا هلك العقار المرهون أو نقص لأي سبب كان، انتقل حق المرتهن إلى المال الذي حلّ محله بلا إذن الراهن، وللمرتهن أن يستوفي حقه منه وفقاً لمرتبته.

(المرتهن)

المادة الثامنة عشرة:

مع مراعاة أحكام التصرف في الديون، يجوز للمرتهن نقل حقه في استيفاء الدين مع الرهن الضامن له لغيره، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

المادة التاسعة عشرة:

إذا حل أجل الدين وجب أداؤه، فإن أداه المدين أخذ رهنه، وإن لم يؤدّه بيع الرهن بطلب المرتهن ويقدم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه طبقاً لمرتبته ووفقاً للإجراءات المقررة، فإذا بقي للمرتهن دين حصص الغرماء في باقي أموال المدين كغيره من الدائنين.

المادة العشرون:

لا يصح أن يشترط في عقد الرهن ما يأتي:

أ - أن تكون منافع المرهون للمرتهن، وللمرتهن بموافقة الراهن تحصيل غلة المرهون على ألا ينتفع بها.

ب - أن يتملك المرتهن المرهون مقابل دينه إن لم يؤده الراهن في أجله المعين.

وفي كلتا الحالتين الرهن صحيح والشرط فاسد.

المادة الحادية والعشرون:

أ - إذا كان العقار المرهون مسجلاً وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، فلا ينفذ عقد الإيجار الصادر من الراهن في حق المرتهن إلا إذا كان مسجلاً قبل تسجيل عقد الرهن ما لم تكن المدة أقل من خمس سنوات.

ب - إذا كان العقار المرهون غير مسجلٍ وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار، فيلتزم الراهن بالإفصاح - في عقد الرهن - عن أي حق عيني أصلي أو تبعي على العقار المرهون، فإن ظهرت حقوق مؤثرة على حق المرتهن فعليه تعويض المرتهن عما لحقه من ضرر، فإن كان الراهن سيء النية فتحرك ضده الدعوى الجزائية وفقاً لنظام مكافحة التزوير.

(حق الغير)

المادة الثانية والعشرون:

يسري أثر الرهن المسجل في مواجهة الغير من تاريخ تسجيله، ما لم يكسب هذا الغير حقاً عينياً على العقار المرهون قبل تسجيل الرهن.

المادة الثالثة والعشرون:

يقتصر أثر الرهن على الدين المحدّد في وثيقة الرهن.

المادة الرابعة والعشرون:

لا يحتج في مواجهة غير المتعاقدين بنقل الدين المضمون بالرهن المسجل أو التنازل عن مرتبته إلا بعد قيد ذلك في وثيقة الحق الأصلي وسجل العقار.

(حق التقدم)

المادة الخامسة والعشرون:

تحدد مرتبة الرهن برقم قيده وتاريخ تسجيله، ويحتفظ بمرتبته حتى يقيد ما يدل على انقضائه في الجهة المختصة نظاماً بالتسجيل.

المادة السادسة والعشرون:

يجوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار المرهون وفقاً للأحكام المقررة في حوالة الحق.

المادة السابعة والعشرون:

إذا كان العقار مرهوناً لعدد من المرتهنين بالتتابع، تستوفي حقوقهم من ثمنه أو من المال الذي حل محله وفقاً لمرتبة كل واحدٍ منهم.

(حق التتبع)

المادة الثامنة والعشرون:

للدائن المرتهن حق تتبع العقار المرهون في يد أي حائز له لاستيفاء حقه منه عند حلول الوفاء به طبقاً لمرتبته.

المادة التاسعة والعشرون:

يعد حائزاً للعقار المرهون كل من انتقلت إليه بعد الرهن بأي سبب من الأسباب ملكية هذا العقار أو أي حق عيني آخر عليه قابل للرهن دون أن يكون مسؤولاً مسؤولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.

المادة الثلاثون:

للدائن المرتهن رهناً مسجلاً أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل المعين، وذلك بعد إنذار المدين وحائز العقار المرهون طبقاً للنظام.

المادة الحادية والثلاثون:

لحائز العقار المرهون أن يؤدي دين الرهن والنفقات بعد إنذاره، على أن يرجع بما أداه على المدين، وله أن يحل محل الدائن الذي استوفى دينه فيما له من حقوق.

المادة الثانية والثلاثون:

لحائز العقار المرهون حق تطهيره من كل رهن مسجل، ويظل حقه في أداء الدين قائماً حتى تاريخ إجراء بيع المرهون، أو في المواعيد المحددة نظاماً، وله أن يعود بما دفعه على الراهن.

المادة الثالثة والثلاثون:

تتم إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه عند عدم الوفاء بالدين طبقاً لنظام التنفيذ.

المادة الرابعة والعشرون:

يجوز لحائز العقار المرهون أن يدخل في إجراءات بيعه في المزاد، فإذا رسا المزاد عليه وأدى الثمن، عُدَّ مالكاً للعقار بمقتضى سند ملكيته الأصلي، ويتطهر العقار المرهون من كل حق مسجل عليه إذا دفع الحائز الثمن الذي رست عليه المزايدة به أو أودعه حساب المحكمة.

المادة الخامسة والثلاثون:

إذا رسا مزاد بيع العقار المرهون على غير حائزه، فإنه يكسب ملكيته بمقتضى قرار رسوّ المزاد عليه، ويتلقى حقه من الحائز، سواءً دخل الحائز في المزاد أم لم يدخل.

المادة السادسة والثلاثون:

ضمان الرهن على من كان تحت يده، فيضمن الحائز كل ما يصيب العقار المرهون من هلاك أو نقص أو عيب، وعليه ردّ غلة العقار المرهون بعد تاريخ نزع الملكية.

المادة السابعة والثلاثون:

إذا زاد ثمن العقار المرهون على قيمة الديون المسجلة، كانت الزيادة للحائز.

المادة الثامنة والثلاثون:

لحائز العقار المرهون أن يعترض على الدين الذي بيع العقار بسبب بكل ما كان يجوز للمدين أن يعترض به إذا كان الدين مسجلاً بعد سند ملكية الحائز.

المادة التاسعة والثلاثون:

أ - للحائز الرجوع بدعوى الضمان على المالك السابق في الحدود التي يرجع بها الخلف على من تلقى منه الملكية معاوضة أو تبرعاً.

ب - للحائز الرجوع على المدين بما دفعه زيادة على ما هو مستحق في ذمته بمقتضى سند حقه أياً كان السبب في دفع هذه الزيادة، ويحل محل الدائنين الذين وفاهم حقوقهم فيما لهم من حقوق قبل المدين، بما في ذلك ما لهم من تأمينات قدمها المدين، دون التأمينات التي قدمها شخص آخر.

الفصل الثالث (انقضاء الرهن العقاري)

المادة الأربعون:

أ - الرهن تابع للدين، فينفك الرهن بانقضاء جميع الدين الموثوق به.

ب - إذا كان الدين قد انقضى ثم عاد لأي سبب موجب لبقائه، رجع الرهن كما كان برجوع الدين، دون مساس بحقوق الغير حسن النية التي اكتسبها في الفترة ما بين انقضاء الحق وعودته.

المادة الحادية والأربعون:

أ - للمدين أن يؤدي الدين الموثق بالرهن وملحقاته قبل حلول أجل الوفاء وفقاً للعقد أو ما يتفق عليه المتداينان.

ب - يجوز للمتداينين تعجيل الوفاء بالدين مقابل وضع جزء من قيمته بحسب ما يتفقان عليه عند الوضيعة باتفاق مستقل.

ج - إذا تعثر المدين في السداد وباعت المحكمة الرهن قبل حلول الأجل كله، أمرت بسداد الأقساط الحالة للدائنين وأودعت باقي المبلغ في حسابٍ بنكي، وللمدين طلب الإفراج عن المبلغ إذا اتفق مع الدائن على طريقة السداد أو قدم كفالة مصرفية لسداد باقي الدين.

المادة الثانية والأربعون:

ينقض الرهن ببيع العقار المرهون بيعاً جبرياً وفقاً للنظام، ودفع ثمنه إلى الدائنين المرتهنين طبقاً لمرتبة كل منهم، أو إيداعه في حساب المحكمة.

المادة الثالثة والأربعون:

ينقضي الرهن المسجل باتحاد الذمة، باجتماع حق الرهن مع حق الملكية في يد شخص واحد، سواءً أكان بانتقال ملكية العقار المرهون إلى المرتهن، أم بانتقال حق الرهن إلى الراهن، فإذا زال سبب اتحاد الذمة وكان لزواله أثر رجعي؛ عاد الرهن إلى حالته.

المادة الرابعة والأربعون:

ينقضي الرهن المسجل إذا تنازل الدائن المرتهن عنه تنازلاً موثقاً، وله أن يتنازل عن حق الرهن مع بقاء الدين.

المادة الخامسة والأربعون:

ينقضي الرهن المسجل بهلاك محله، وتراعى أحكام هلاك الرهن المنصوص عليها في هذا النظام.

المادة السادسة والأربعون:

للراهن والحائز طلب فك الرهن بعد انقضاء مدة سماع دعوى الدين الموثق به الرهن المنصوص عليها في الأنظمة الأخرى.

المادة السابعة والأربعون:

لا يبطل الرهن بموت الراهن أو المرتهن أو بفقدان أهليته، فإن مات قام وارثه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه.

المادة الثامنة والأربعون:
باستثناء الأوراق المالية، تسري أحكام نظام الرهن العقاري المسجل على المنقول الذي له سجل منتظم، كالسيارة والسفينة والطائرة وغيرها، ويُلغي هذا النظام أحكام نظام الرهن التجاري التي تتعارض معه.

المادة التاسعة والأربعون:

ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية ويُعمل به بعد مضي تسعين يوماً من تاريخ نشره.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــ

[د. أحمد الخضير]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ALELAM

منقول للفائدة يا دكتور - مع تحذيري الشخصي من الاندفاع تجاه التعامل مع هذا

النظام حاليا والانتظار الى ان تتضح الرؤية التطبيقية واثرها على الجميع

نظرتي الشخصية سلبية جدا خاصة في مجتمعنا ودون وجود مقومات حقيقية

الى تاريخ كتابة هذه السطور تظمن لمتداولين العقار الحصول عى اسعار حقيقية وعادلة

التثمين العقاري المستقل والعادل هوا الضامن الوحيد لنجاح هذه الانظمة فما بالك بان

ممارسي هذه المهنة لا يوجد لهم الى تاريخه مصادر معلومات يعتمد عليها لظمان

دقة بياناتهم والتي بناء عليها يثمن العقار

القاعدة تقول زيادة الطلب تعني زيادة في القيمة

واقول للجميع هذه بداية الفقاعة يعني الاسعار الان تقريبا في القاع - انفجار الفقاعة

بتوقع شخصي من خمسة الى سبعة سنوات ونعيش ما تم التحذير منه وتظهر مشكلة

التظخم الحقيقي ويتلوها الانهيار بطبيعة الحال ما لم يقظي الله بما فيه خير ويلطف بالعباد

ويجنبهم سوء ما صنعوا - والمطبلين بالنزول حاليا غالبا هم الهوامير انفسهم .

المادة المنقولة في الاسفل

الكثير يجهل معنى الرهن العقاري وسلبياته وايجابياته وتأثيره على سوق العقار سأحاول بأختصار توضيح الصوره قدر الاستطاعه .
الرهن العقاري ( نظام يتيح شراء العقار بتمويل من مؤسسات التمويل المختلفه . ويتم السداد من خلال قسط شهري حتى يتم تسديد القرض وفائدته ويستغرق تسديد هذا القرض فترات طويله نسبيا )
الميزه : لاتحتاج الى كفيل او تعريف بالراتب او شروط اخرى بل العقار هو الكفيل والضامن فكلما كنت ملتزما بالسداد اصبحت فرصة تملكك للعقار اقوى .
ايجابياته : تسهيل حصول المواطن على العقار المناسب لقدراته وامكانياته .
سلبياته : الفائده المرتفعه على القرض . وكذلك سيكون الاندفاع الغير مدروس من المقترضين سببا في تورط كثير منهم بالعجز عن تسديد الاقساط بسببين :
1- عدم تناسب المدخول مع القسط .
2- انخفاض سعر العقار مستقبلا مما يؤدي الى تراجع الكثير عن تسديد مبالغ لعقار لايستحق قيمته وسبق ان شرحت ذلك بالتفصيل في مواضيع كثيره.
اثره على العقار : في البدايه سيكون هناك ارتفاع لقيم العقارات مما يؤدي الى دخول الكثير من اصحاب الاموال والمستثمرين الى هذا المجال حتى نصل الى درجة التعادل ثم درجة التخمه ( العرض اكثر من الطلب ) ثم درجة الانحدار في الاسعار ثم تبدأ المشاكل وسيكون اسمها الرئيسي - البيع بالمزاد العلني لعدم التسديد -.
النصيحه : سيكون هناك ثلاث حلول لامتلاك مسكن :
أ- بواسطة الدوله وذلك عن طريق القرض العقاري .
ب- بواسطة الدوله عن طريق الاسكان .
ج- بواسطة التمويل العقاري او الرهن العقاري.
شخصيا افضل الحلين الاولين . وعلى من يضطر للحل الاخير ان يفكر كثيرا ويراجع مدخوله وقدرة هذا المدخول مستقبلاعلى تغطية الالتزامات المترتبه على المقترض وليس ان ينحصر تفكيره في تسديد القرض فقط فكلما كبرت الاسره زادت الالتزامات والا سيتعرض عقاره للبيع بالمزاد العلني لان مؤسسات التمويل هي مؤسسات ربحيه وليس لديها مجال كبير للرحمه والتعاطف والاتعرضت لخساره فادحه وهو مايعارض نشاطها القائم على الربحيه . لدينا مثل يقول ( الاول لاعب والتالي لاعب ) ولكن من وجهة نظري البسيطه الرهن العقاري ينطبق عليه المثل ( الاول تاعب والتالي لاعب ) وكل عقله في راسه مع تمنياتي لكم بالتوفيق . داو جونز 2012 .

شكراً لك على هذه النصيحه الهامه
جعلها الله في ميزانحسناتك .