بحث : إنفجار فقاعة الإئتمان الإماراتية و التصحيح (الإنهيار) العقاري المرتقب

[stormygold]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة أرقام

بارك الله فيك
وما ننسى موضوع إنـه الدولار ياغبي اللي رديت فيه على كل من شكك في قرار الحكومة بربط الريال بالدولار

وفيك بارك ,

الغرض من ذالك الموضوع لم يكن كذالك

شكرا لك

[ماجد 10]

اخي سترومقولد

الف شكر ونتطلع للمزيد


ما احوال العقارات عندنا

وهل لو حصلت الفقاعة في الامارات هل ستاثر على شركة اعمار السعودية بحكم ان منشاها من الامارات

[ماجد 10]

وياليت تشير الى بعض الاسهم التي ممكن ان تعيد امجاد 2005

[stormygold]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ماجد 10

ما احوال العقارات عندنا

سنخصها ببحث قريبا إن شاء الله لكن في الإنتظار
أشير لما قلته في مواضيع سابقة : المملكة في قادم الاشهر والسنوات
ستدخل في حالة تضخم عالي ومرتفع ولذا اي تصحيح عقاري لما فيه حاجة وطلب (ليس مضاربة)
فهو فرصة للشراء وايضا تصحيح مواد البناء الذي قد يستمر السنة القادمة فرصة ذهبية
لانها ستعاود الإرتفاع اعلى واقوى من السابق بإذن الله

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ماجد 10

وهل لو حصلت الفقاعة في الامارات هل ستاثر على شركة اعمار السعودية بحكم ان منشاها من الامارات

بالتأكيد


والله اعلم

[stormygold]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ابو فاتن

اخي الفاضل اوافقك تماما فيما يخص قطاع العقار الامارتي،،


اما لدينا فالقطاع بدأ تصحيحه فعلا بهبوط ( 20% - 30% ) وخارج النطاق يصل 50%،،


هناك متغيرات ومعطيات مؤثرة بشكل كبير غابت عنك ستسرع من مواصلة هذا التصحيح،،


تحياتي

الإمارات مجموعة مدن (جزر) وسط الصحراء وعدد سكانها لا يتجاوز مليون والباقي أجانب
ونسبة النمو السكاني فيها ضعيف و العقار فيها اغلبه قائم على التمويل والقروض

السعودية قارة ممتدة شمالا وجنوبا وشرقا وغربا وفيها مناخات عديدة و سكانها فوق 22 مليون
ساكن (دون الأجانب) يضاف إليهم بما يقارب 800 الف مولود كل سنة
حالة التمدن والتعمير متطورة نوعا ما في الرياض وبعض المدن الساحلية التي يعيش فيها
أقل من نصف السكان
والباقي فيه نقص كبير واختلال عمراني حاد يجعل الهجرة والنزوح إلى الرياض مثلا ظاهرة لا يريد
الكثير من الناس إدراكها
التركيبة السكانية للمجتمع السعودي شئنا او أبينا عصبها قبلي و فيها قبائل بالعشرات وكلهم
في جزء من أجزاء المملكة وليس كما باقي دول الخليج
يضاف إلى ذالك ان السوق العقاري السعودي يتداول اغلبه برؤوس أموال الناس وليس
بالتمويل والدين بمعنى ان المضاربة فيه موجودة ولكنها ليست طاغية

الشاهد
سوق العقار في السعودية لا يمكن ان يقاس باي سوق أخر في باقي دول الخليج (بإستثناء عمان)
فهذا سوق ضخم وكبير ومتسع و معقد و متشعب للغاية

نعم هناك مناطق واماكن ربما تنخفض فيها الأسعار بقوة (كالشرقية ومكة مثلا)
لكن أهم المناطق العقارية في المملكة في الوسطى والغربية من الممكن حدوث تصحيح عادي وصحي
ب 15 او 20% , لكن إنهيار كما هو متوقع في دبي مستبعد إلا في حال حدوث ما يلي :
1- إنهيار اسعار النفط لما دون 30 دولار
2- تواصل إرتفاع الدولار
2- تراجع نسب التضخم لما دون 3% في السعودية

وكل ذالك مستبعد في الوقت الحاضر بناء على المعطيات الراهنة


والله أعلم

[ابو فاتن]

،،،،،

بالرغم من ان هناك مبررات ماليه واقتصاديه واجتماعيه هي الاهم وهو ما كنت اقصده


الا اني احببت الرد على مداخلتك بما لون بالاخضر

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة stormygold

السعودية قارة ممتدة شمالا وجنوبا وشرقا وغربا وفيها مناخات عديدة و سكانها فوق 22 مليون
ساكن (دون الأجانب)

حسب مصلحة الاحصاءات عدد السكان السعوديين ( 16.5 مليون ) بنسبة نمو 2.5% اذا العدد لا يصل 22 مليون والصحيح 17.8 مليون فقط

،،،،،،،


يضاف إليهم بما يقارب 800 الف مولود كل سنة

يجب الا نذكر المواليد ولكن نقول نسبة النمو وهي 2.5% اذا لدينا نمو = 445 الف فقط

،،،،،،،


حالة التمدن والتعمير متطورة نوعا ما في الرياض وبعض المدن الساحلية التي يعيش فيها
أقل من نصف السكان
والباقي فيه نقص كبير واختلال عمراني حاد يجعل الهجرة والنزوح إلى الرياض مثلا ظاهرة لا يريد
الكثير من الناس إدراكها

ما ذكرته عن الهجره مخالف لتقرير صادر عن هيئة تطوير مدينة الرياض المقطع ادناه



،،،،،،،


التركيبة السكانية للمجتمع السعودي شئنا او أبينا عصبها قبلي و فيها قبائل بالعشرات وكلهم
في جزء من أجزاء المملكة وليس كما باقي دول الخليج

ياليت تخدمني ماعلاقة القبليه بالعقار،،!!

،،،،،،،


يضاف إلى ذالك ان السوق العقاري السعودي يتداول اغلبه برؤوس أموال الناس وليس
بالتمويل والدين بمعنى ان المضاربة فيه موجودة ولكنها ليست طاغية

المضاربه بين فئة محدوده رفعت الاسعار دون وجود طبقه حقيقية قادره على الشراء
الا ان تم ذلك بديون طويلة الاجل تدخل الممول والمقترض في ازمات كارثيه على الاقتصاد المحلي

وان تم تطبيق المعايير الصحيحة في مخاطر الائتمان العقاري ( وهو المتوقع بعد الكوارث التي شهدها العالم بسبب الائتمان ) لن تجد من ينطبق عليه القرض الا اليسير فقط

،،،،،،،


الشاهد
سوق العقار في السعودية لا يمكن ان يقاس باي سوق أخر في باقي دول الخليج (بإستثناء عمان)
فهذا سوق ضخم وكبير ومتسع و معقد و متشعب للغاية

نعم وبالتالي لا يجب ان نقارن انفسنا بالدول الخليجيه لسبب وحيد ان الاقراض العقاري هناك اغلبه يرتبط بكيانات
عقاريه او افراد مضاربون اما اغلب المواطنون الافراد فالحكومات تهيئ لهم السكن او قرض ميسر للسكن

والله أعلم

اليك هذه المقتطفات من نشرات البحوث السكانية ( مصلحة الاحصاءات العامه )

يتضح منها مدى الارقام الحقيقيه لنسب السكان بما يخالف ما يتم ترويجه وتضخيمه اعلاميا من متنفذين واصحاب مصالح وقتيه


اولا انخفاض نسبة النمو بشكل كبير الى 2.4% لمجمل السكان و 2.5 للسكان السعوديين،،






ثانيا تناقص نسبة السكان السعوديين لمن اعمارهم 15 سنه بشكل كبير،،






اخيرا سبق ان طرحت موضوع مبسط دون تعقيدات ومصطلحات علميه لايصال الفكره بشكل سلس
يمكن ان يحدد ملامح المستقبل العقاري خصوصا مع التغيرات العالميه التي نشهدها

الرابط
http://www.tdwl.net/vb/showthread.php?t=247778

[حلوووول]

هل هذا يعني ان المستثمرين السعوديين في الإمرات في المجال العقاري ، سيتضررو من انفجار هذه الفقاعة . إذا كان الجواب بالتأكيد ،، نعم .

نقول لهم ،،، كان خليتو سمننا في دقيقنا ،،، مو كان أحسن لكم ،،،، ويالله كم نحتاج للمشاريع المتكاملة احياء سكنية نموذجية يراعى فيها الافق الحضاري ،، تبنى على مساحات اوفقية وبلا من هالعلب المتعالية في السماء . ولا احد يجي ويقولي الامتداد الافقي مكلف ،، اقول لا .

[طمران]

جزاك الله خير .

[ماجد 10]

اخي سترومو قولد


ياليت تبين لي كيف يحدث التضخم المتوقع في السعودية ونحن مرتبطين بالدولار

والدولار كما هو متوقع في ارتفاع وما علاقة الفائدة بذلك

فالمتبادر الى الذهن ان تكون العملات الاخرى اقل بكثير من الدولار وبالتالي رخص الاسعار

ياليت تبين لي شكل مبسط

[stormygold]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ماجد 10

اخي سترومو قولد


ياليت تبين لي كيف يحدث التضخم المتوقع في السعودية ونحن مرتبطين بالدولار

والدولار كما هو متوقع في ارتفاع وما علاقة الفائدة بذلك

فالمتبادر الى الذهن ان تكون العملات الاخرى اقل بكثير من الدولار وبالتالي رخص الاسعار

ياليت تبين لي شكل مبسط

أهلا وسهلا , رجاء التدقيق في ما يلي

من تقرير تشخيص مؤسسة النقد مجانب للصواب





من تقرير السيولة الإنتهازية , الفقاعة الفبرارية الثانية والكارثة القادمة



والله أعلم