الكفة الاخرى لسوق الاسهم ،، قراءة تحليلية للواقع العقاري ،،

[ابو فاتن]

بسم الله الرحمن الرحيم


هناك مقولات دارجه احب ان اوضح وجهة نظري فيها قبل ان ابدأ بعرض التقرير

مقولة ان العقار من افضل الاستثمارات الامنه لا غبار عليها (( ولكن من الخطا التصديق بها في وقت تضخم الاسعار ))

مقولة العقار يمرض ولا يموت صحيحه وقت الاستقرار اما في حالة فوران الاسعار والتضخم الكبير فالعقار اقرب لان يصاب بغيبوبة طويله



وحتى نبني توقعاتنا بشكل سليم ناخذ مثال حي لتوقعات الطلب لمدينة الرياض وضواحيها ( الدرعية - عرقة - الحاير ) مبني على ما اصدرته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض يتضح من خلال هذا المقطع من التقرير




نلاحظ معدل الطلب كل خمس سنوات حسب الشرائح التاليه

1425 - 1430 = 104375 وحدة

للسنة الواحدة معدل الطلب = 104375 ÷ 5 = 20875 وحدة سنويا

1430 - 1435 = 113126 وحدة

للسنة الواحدة معدل الطلب = 113126 ÷ 5 = 22625 وحدة سنويا

وهكذا لباقي الشرائح ،،، بنسبة نمو تقريبي 4% ،،،


اتمنى ممن يهمه الاستثمار العقاري ان يتمعن في الارقام الفعليه للاحصاءآت الرسمية ويحللها ولا ينجرف وراء تقارير مبالغ فيها او تعطي ارقام عامة دون تفاصيل ( كمن يطرح رقم احتياج للمملكة بصفة عامة حتى عام 1445 هـ بـ 2 - 3 مليون وحدة سكنيه )

لان اي قاري بسيط دون وعي منه لتفاصيل الارقام المجملة سيبهره ذلك وسيبنى عليه خططه الاستثماريه

وليعلم الجميع ان هوامير العقار يحاولون قدر المستطاع استغلال الارقام وقد تكون حقيقية (( حق يراد به باطل )) لاقتناص فرص تسويق منتجاتهم العقارية وضخها في السوق لطالبي السكن قبل الجميع وبالتالي اسبقيتهم في تغطية الطلب باسعار مبالغ فيها والمستثمر البسيط في الغالب هو من يتعلق باحلام وهميه قبل ان تتكشف له الحقائق


نعود لتحليل الارقام السابقة كمصدر رسمي نبني عليه التحليل

المعدل السنوي للطلب على الوحدات السكنية حسب تقرير الهيئة حتى 1435هـ

= 20875 وحدة سنويا حتى نهاية 1430

= 22625 وحدة سنويا حتى نهاية 1435

بشكل مبسط سنوزع العدد الكلي للطلب السنوي على مناطق مدينة الرياض بشكل متساوي كارقام تقريبيه

وهي (( وسط - شمال - جنوب - شرق - غرب ))

اذا كل جهة نصيبها = 20875 ÷ 5 = 4175 وحدة لكل جهة من جهات الرياض


الان بتحليل بسيط استطعنا قراءة الارقام بشكلها المجمل ( كنا نسمعها ممن له مصلحة كرقم جامد ومخيف ) وحللناها لنتمكن من بناء استنتاجاتنا بشكل علمي واكثر وعيا لما يدور حولنا

4175 وحدة رقم ضئيل بالنسبة للمشروعات القائمة فشركة واحدة كدار الاركان لديها عدة مشاريع احدها غرب الرياض يحوي ما يقارب 2000 وحده سكنيه والمشروع شارف على الاكتمال

فما بالك لو اضيفت المشاريع الاخرى سواء للافراد او الجهات العقارية الاخرى وتاثير ما تم اقراره لنظام البناء بادوار متعددة (( الارض بمساحة 750 متر قد يتجاوز شققها اكثر من 30 شقة ))

ولتاأكيد ان رقم 20 - 25 الف وحدة يعتبر ضئيل ننظر الى هذا المقطع من تقرير الهيئة يبين عدد الوحدات التي اضيفت للسوق العقاري بين عامي 1417 - 1425



لاحظ الزيادة في الوحدات السكنية = 250 الف وحدة خلال 8 اعوام

وهو ما يعادل = 31250 وحدة سكنية سنويا

والكل يعلم ماذا حدث بسبب تلك الزيادة من ركود مميت للسوق العقاري حتى تم امتصاص الطلب خلال فترة الركود بسبب الاتجاه لسوق الاسهم

من ذلك نستخلص ان العدد المتوقع للطلب في حدود 25 الف وحدة سكنيه سنويا يعتبر ضئيل بالمقارنة بما يقام حاليا ومتوقع اكتماله او البدء به وقد نرى تكرار لما حدث في الفتره بين 1420 - 1425 من فترة ركود بسبب نمو المعروض بما يفوق الطلب


وفقنا الله واياكم

[showg999]

يعطيك الف عافية ابو فاتن والله خوفتني بالتحليل هذا يعني انا شريت ارض 250000 الف ريال ابيعها قبل لايطيح سوقها ولا كيف .
خالص التحايا

[اوديs8]

بارك الله بك , شكراً أخي الكريم لاتعتمد على تقارير حكوميه ولامكاتب اهليه ما حولك احد
اقسم بالله انا شخصيا في يوم قدمت على رهن عقاري عند احد البنوك على عماره 3ادوار وطلبو مني صورة الصك ورخصة البنا ء وصوره لمخطط الحي وعقود ايجارات الشقق وارسلو الاوراق الى ثلاثه مكاتب عقاريه لتقوم بتسعيرها والمكاتب من اكبر وارمق مكاتب عقاريه في المملكه واحد من جده وواحد من الرياض والاخر في الخبرطبعا العماره في الشرقيه واتصلوالمكاتب بي وحددت المواعيد معهم وجاءو طبعا عندي اكثر من عماره اقسم بالله ان المكاتب الثلاثه وريتهم مبنى جديد عندي عمره سنه ونصف اي غير المبنى الذي طلب منهم البنك ان يسعروه لانه قديم وسعروه قريب من المبلغ الذي كنت ارغب فيه واخر مكتب قال لي كم تبي احط لك التثمين على العموم الزبده اخذنا الدراهم الي نبيها من البنك ولاعندك احد يابو فاتن وانا معك ان العقار متضخم وقد يتضخم الكثر لقتل السيوله الهادره في البلد وقتل امنيات الشخص الذي يملك المليون التى اصبحت قصاصة ورق لاقمة لها في زوبعة الغلاء والتضخم

[متعب العوفي]

يعطيك العافية ابو فاتن

معلومة

هناك مؤشر موثوق إذا أردت أن تعلم علم اليقين بأن العقار في طريقه إلى فقاعة سعرية

فقط إذا كثرت إعلانات المزادات العقارية هذا هو المؤشر المعتمد لدى خبراء العقار

[هاسكو]

العقار والأسهم كلها يمارس فيها المضاربه اقتنص الفرص المناسبه بالوقت المناسب

[ابو فاتن]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة showg999

يعطيك الف عافية ابو فاتن والله خوفتني بالتحليل هذا يعني انا شريت ارض 250000 الف ريال ابيعها قبل لايطيح سوقها ولا كيف .
خالص التحايا

ليس لهذه الدرجة وانا اخوك،،

ولكن اذا كنت مستثمر فالحكمة ان لا تكون طويل المدى واقتناص فرصة الربح دون مبالغة

اما اذا كان لامر السكن فالامر يحكمه الحاجة وضروفك الحاليه

[ابو فاتن]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة اوديs8

بارك الله بك , شكراً أخي الكريم لاتعتمد على تقارير حكوميه ولامكاتب اهليه ما حولك احد
اقسم بالله انا شخصيا في يوم قدمت على رهن عقاري عند احد البنوك على عماره 3ادوار وطلبو مني صورة الصك ورخصة البنا ء وصوره لمخطط الحي وعقود ايجارات الشقق وارسلو الاوراق الى ثلاثه مكاتب عقاريه لتقوم بتسعيرها والمكاتب من اكبر وارمق مكاتب عقاريه في المملكه واحد من جده وواحد من الرياض والاخر في الخبرطبعا العماره في الشرقيه واتصلوالمكاتب بي وحددت المواعيد معهم وجاءو طبعا عندي اكثر من عماره اقسم بالله ان المكاتب الثلاثه وريتهم مبنى جديد عندي عمره سنه ونصف اي غير المبنى الذي طلب منهم البنك ان يسعروه لانه قديم وسعروه قريب من المبلغ الذي كنت ارغب فيه واخر مكتب قال لي كم تبي احط لك التثمين على العموم الزبده اخذنا الدراهم الي نبيها من البنك ولاعندك احد يابو فاتن وانا معك ان العقار متضخم وقد يتضخم الكثر لقتل السيوله الهادره في البلد وقتل امنيات الشخص الذي يملك المليون التى اصبحت قصاصة ورق لاقمة لها في زوبعة الغلاء والتضخم

الموضوع مبني على حقائق وانا اخوك،،

شرفني مرورك

[ابو فاتن]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة متعب العوفي

يعطيك العافية ابو فاتن

معلومة

هناك مؤشر موثوق إذا أردت أن تعلم علم اليقين بأن العقار في طريقه إلى فقاعة سعرية

فقط إذا كثرت إعلانات المزادات العقارية هذا هو المؤشر المعتمد لدى خبراء العقار

احسنت اخي متعب،،،

ملاحظة مهمة من خبير

تحياتي العطره

[ابو فاتن]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة هاسكو

العقار والأسهم كلها يمارس فيها المضاربه اقتنص الفرص المناسبه بالوقت المناسب

ولكن الاسهم تتميز عن العقار بالتالي

اي سيولة تستطيع ان تتاجر بها

الاسهم يمكنك التصرف بها خلال ثواني

الاسهم تسطيع دراستها بناءا على معطيات مالية متاحة واتخاذ قرارك لحضيا

العقار لو اتخذت قرار بالبيع ستواجهك ايام عصيبة مع الشريطية

العقار يصعب ان تشاهد طلبات الشراء لتقتنص فرصة البيع فيجب ان تعايش السوق والشريطية بنفسك


تحياتي

[ابو فاتن]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة مجنونها999

الله يجزاك كل خير ويبارك لك في مالك وولدك وعملك

بارك الله فيك،،

شرفت الموضوع بطلتك الكريمة

تحياتي