هل اقترب تبادل الادوار،،بين الاسهم والعقار ( مقلالات تنذر بتصحيح شامل للعقار )

[ابو فاتن]

بسم الله الرحمن الرحيم

الكثير ممن يبحث عن تنمية ادخاره ينظر للعقار متحسرا على ما فاته من تدبيلات وفي نفس الوقت يجد امواله تحترق بمضاربات الاسهم

ووصل حال العقار ان اصبح ذو بريق مصطنع ليجذب الكثير الى فلكه لتحقيق سيولة تدعم التصريف

ولا يخفي استغلال اخر محفز لضخ السيولة الشرائية وهو الرهن العقاري ليتم تحريك سيولة نقديه
مولدة بالاقراض ويتم البيع بشكل سلس لان المراقب حاليا يجد الكثير من العروض دون قدرات شرائية

الكارثة ان يتم التمادي في الاقراض السكني لنجد ان 80%
من المواطنين تعاقة ارقابهم بقروض لعشرات السنين بشكل اكبر من ازمة قروض الاسهم

والكارثة الاكبر استغلال نظام الرهن العقاري في اقراض المواطنين برهن عقاراتهم ليتم ضخها في مضاربات عشوائية في اسواق العقار

تلك القروض سواء لتامين السكن او لاستغلال عقار يملكه المواطن لتسهيل
اقراضه برهن عقاره ستكون من الضخامة بما يجعلها تتجاوز قروض تورط فيها المواطنون في سوق
الاسهم وذات اجل طويل المدى يصل الى 25 سنة او اكثر عند تطبيق جدولة الدين وهذا الامر يجعل
المخاطر عاليه وسيصبح مصيرها احد الامرين

الاول / ان تترك الامور كما هي لتواجه القطاعات التمويلية سواء شركات
عقارية او بنوك ( ومعها شركات التأمين كضامن للسدا د ) ان تترك لتواجه مصير مضلم عند اي
تقلبات سياسية او اقتصادية او اجتماعية يمر بها المقترضين وبالتالي انهيار لتلك القطاعات كما يحدث في الولايات المتحده الامريكية

الثاني / ان تتنبه الدولة وتقيس مخاطر ذلك على السياسات النقدية والمالية وبالتالي تعجل باصدار
قرارات عكسية لكبح التضخم في الاصول العقارية ( كما يحدث في الكويت حاليا باصدار تشريعات ونظم
للاقراض هبط بالعقار بما لا يقل عن 45% خلال ايام ) وبالتالي يدفع الثمن باهضا مضاربي ومستثمري العقار


ما اراه حاليا ان سوق الاسهم بعكس العقار يستعد لدورة جديدة حتى لو هبط قليلا

ويعتبر فرصة ليس للمضاربة ولكن للاستثمار بمعناه الحقيقي

فالمضاربة في القيعان ستجعلك وقودا للهوامير لتعظيم ارباحهم

فالاستثمار حاليا يتوجب اختيار شركات متميزة ذات نمو او لديها القدرة على تعديل المسار وفي قيعان
او قربها والاستمرار في التجميع دون البيع اطلاقا والشراء ولو باي مبلغ يتم توفيره واعطاء مدى طويل لتحقيق نتائج متميزة

ولا نغفل تخصيص مبلغ بشكل دوري لاي شركة تطرح دون علاوات للاكتتاب العام

( مع الحذر من شركات البتروكيماويات الا ان كان مضاربة لاسابيع او اكثر لارتباطها بتضخم اسعار
البترول ولتوقع فوز الحزب الديموقراطي الامريكي ولا يخفى تعارض سياستهم مع الحزب الحالي بما يؤثر على اسعار النفط سلبا )

اتوقع سنرى اختراقات للمؤشر العام بدعم قوي من القطاع البنكي بشكل خاص وسيلحقه الكثير من
الشركات الاخرى قد تتحق بشكل اوضح من منتصف الربع الثالث الى نهاية العام 2008م

والله اعلم
نظرة خاصة تعتمد معطيات فنيه ومالية داخليا وخارجيا

ملاحظة
الباحث عن سكن ولديه القدرة الماليه لن يتاثر بما ذكر بسبب ان ما دفع لا يترتب عليه التزامات حتى لو حدث تصحيح للعقار
كذلك لا يمنع من يرغب السكن الاقتراض ولكن ليجعل السنوات الطويله امام عينيه ويخطط بشكل دقيق نحو تمكنه من تامين معيشته في كل الضروف

يتبع
تقارير تتطرق للمخاطر في اسواق العقار المحلي والخليجي

[صقر تهامه]

بارك الله فيك كلام العقل والمنطق اشكرك على مجهودك ونصحك الرائع

[ابو فاتن]

العطاس ل"الرياض": ارتفاعات أسعار مواد البناء أوقفت العديد من المشاريع العقارية

جريدة الرياض 27/04/2008

أنذر مسؤول تنفيذي في إحدى أكبر شركات التطوير العقاري في السعودية
بقرب "عاصفة" تصحيح سعرية شاملة قد تضرب القطاع العقاري داخل البلاد،
مؤكداً أن السعر المعروض للعقار حالياً يعدّ أعلى بكثير من السعر المفترض له،
وأن الوضع الراهن للسوق العقاري يمر بالعديد من الاضطرابات التي لايمكن التنبؤ بنتيجة محدده لها في المستقبل.

وهذه هي المرة الأولى التي تطلق فيها شركة تطوير عقارية سعودية تحذيرات من أن ارتفاع أسعار العقارات إلى هذه المستويات
قد يؤدي إلى تراجع الأسعار،
لكن الشركة لم توضح مزيداً من التفاصيل حول نسب التباطؤ المتوقعة أو موعد تصحيح الأسعار.

وقال المهندس حمزة العطاس المدير العام لشركة درة الرياض: "السوق العقاري مرشح لعملية تصحيح شاملة لكنها لن تكون على المدى القريب ...
ولم يستخدم العطاس الذي كان يتحدث مع "الرياض" في حوار موسع مصطلحات أكثر من مصطلح "تصحيح سعري مثل "مرحلة ركود" أو "حالة انكماش"،
لكن حديثه لم يخل من تلميحات تشير إلى أن حالة سوق العقار المنتعشة حالياً لن تطول كثيراً.

لاستكمال الحوار على هذا الرابط
http://www.***********/frontend/comp....aspx?id=86063

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

[ابو فاتن]

تراجع في القيمة بواقع %12.4 إلى 71.8 مليون دينار مع بداية الشهر الجاري
محمد الهاجري: الركود يسيطر على تداولات السوق العقاري مع عزوف عن الشراء ترقبا لمزيد من انخفاض الأسعار

كتب طارق عرابي:

لم يعد هناك خلاف على أن أسعار الأراضي والقسائم السكنية قد شهدت انخفاضاً كبيراً في عدد كبير من مناطق الكويت خلال الشهرين الماضيين، لكن اللافت للنظر أن هذا الانخفاض قد جعل المواطن في حيرة من أمره وفي ترقب دائم خوفاً من المزيد من الانخفاض، لا سيما في ظل استمرار القانون الحالي الذي أدى الى منع الاجارة ومنع الرهن وتجميد القروض التمويلية السكنية.

رئيس اتحاد سماسرة العقار محمد الهاجري أكد لـ الوطن أن الترقب الحالي جعل حركة تداول العقار السكني في السوق المحلي ضعيفة جداً ومحدودة في معظم الأحيان، خاصة في ظل انخفاض أسعار الأراضي السكنية وبخاصة في المناطق الجديدة كـ »أبو فطيرة وأبو الحصانية وغيرها« بنسب كبيرة وصلت الى نحو 30 و %40، وهو الأمر الذي جعل المواطن يخشى الشراء خوفاً من المزيد من الانخفاض في أسعار الأراضي السكنية.

وقال الهاجري ان بعض القسائم السكنية في (أبو فطيرة) وصلت أسعارها الى 70 ألف دينار بعد أن كانت بحدود 170 ألف دينار، كما أن قسائم الخيران التي كانت أسعارها تتراوح بين 70 و 90 ألف دينار أصبحت تباع حالياً بسعر 40 ألف دينار تقريباً، مشيراً الى أن الهبوط السريع في أسعار العقارات قد ألقى بتبعاته على حركة التداول في هذا السوق.

بالمقابل أكد الهاجري أن العقار الاستثماري والتجاري لازال متماسكاً ومحافظاً على أسعاره، وذلك على الرغم من بطء حركة التداولات فيه، مؤكدا على أن المهتمين بهذا النوع من العقار يتابعون بحذر الارتفاع المفاجئ والسريع في أسعار مواد البناء الأساسية كالحديد والاسمنت وعموم مواد البناء الأخرى.

وحول توقعاته لارتفاع أسعار التأجير في العقار الاستثماري، قال الهاجري أن هذا الأمر خاضع أساساً لمسألة العرض والطلب، وفي حال استمرت أسعار مواد البناء في الارتفاع وبالتالي سترتفع الأسعار في حال انخفض المعروض من العقار السكني الاستثماري تحديداً.

أما فيما يتعلق بالمكاتب التجارية، فقد استبعد الهاجري أن يتأثر عمل هذا القطاع على المدى المنظور، خاصة وأن الطلب على المكاتب التجارية (داخل العاصمة تحديداً) لا زال كبيراً، سيما في ظل استمرار عملية تفريخ الشركات الجديدة التي يتم الاعلان عنها بشكل يومي في الصحف اليومية.


المصدر/ الوطن الكويتيه
للاطلاع على بقية التفاصيل
http://www.alwatan.com.kw/Default.as...9487&pageId=39

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

[ابو فاتن]

نتيجة غياب المعايير المقننة.. وحركة التطوير لا تتواءم مع الأساليب الحديثة
تحذير من كساد عقاري يفقد السوق السعودية 25 % من قيمتها

- خميس السعدي من مكة المكرمة - 16/04/1429هـ

حذر خبراء عقاريون واقتصاديون من الانجراف خلف الاستثمار في السوق العقارية خلال الفترة الحالية، خاصة في ظل انعدام آليات الشراء التي يجب توافرها والعمل بها تحت تغطية شاملة من الأنظمة والقوانين التي يجب فرضها والتعامل معها بوضوح قبل أن تدخل شركات تمويلية أخرى أو أن يبت في شأن نظام الرهن العقاري، الذي بدوره سيسهم هو الآخر في ارتفاع حجم السيولة المادية المعرضة للمخاطر، والتي سيشجع للزج بتلك السيولة دون إدراك زيادة نمو أرباح السوق الملاحظة خلال الفترة الماضية.

وأشار الخبراء إلى أن السوق العقارية في الوقت الحالي تنذر بخسائر قد تصل إلى أكثر من 25 في المائة من حجم السوق البالغ نحو ثلاثة تريليونات ريال، ذلك لأن العقارات هي استثمار لسيولة مجمدة, وأنه متى تم الاستثمار فمن الصعب خروج السيولة منها بسرعة إذا أصبحت الحاجة إليها ملحة.

في مايلي مزيداً من التفاصيل:


حذر خبراء عقاريون واقتصاديون من الانجراف خلف الاستثمار في السوق العقارية خلال الفترة الحالية، خاصة في ظل انعدام آليات الشراء التي يجب توافرها والعمل بها تحت تغطية شاملة من الأنظمة والقوانين التي يجب فرضها والتعامل معها بوضح قبل أن تدخل شركات تمويلية أخرى أو أن يبت في شأن نظام الرهن العقاري، الذي بدوره سيسهم هو الآخر في ارتفاع حجم السيولة المادية المعرضة للمخاطر، والتي سيشجع للزج بتلك السيولة بدون إدراك زيادة نمو أرباح السوق الملاحظة خلال الفترة الماضية.

وأشار الخبراء إلى إن السوق أصبحت تواجه عدة مشكلات من ناحية سيطرة البائعين على الأسعار وعدم وجود الفرص والوحدات السكنية المناسبة للأفراد وكذلك ارتفاع أسعار معظم العقارات، ودخولها المنطقة العائمة معلنة بذلك دق ناقوس الخطر، الذي أصبح يعلن عن اقتراب حالة الكساد التي ستتوقف من خلالها التنمية الاقتصادية العقارية لفترة معينة حتى تتمكن السوق من تصحيح وضعها ومن ثم العودة مجدداً وفقاً لأنظمة وقوانين لكل دائرة اقتصادية.

وأوضح الدكتور عبد الله المغلوث الباحث والمهتم بالشأن العقاري أن السلبيات التي يواكب ازديادها حجم التوجه إلى السوق العقارية في الوقت الحالي تنذر بخسائر قد تصل إلى أكثر من 25 في المائة من حجم السوق البالغ نحو 3 تريليونات ريال، ذلك لأن العقارات هي استثمار لسيولة مجمدة, وأنه متى تم الاستثمار فمن الصعب خروج السيولة منها بسرعة إذا أصبحت الحاجة ملحة لها، وهي قد تحتاج إلى عدة أسابيع, وقد يتطلب الأمر شهورا لبيع العقار, وقد تمنع أحوال السوق من البيع عند سعر معقول أو يحقق على الأقل رأس المال، وهو الأمر الذي أصبح يبث الذعر في نفوس المستثمرين والمشابه لما حدث قبل نحو ثلاثة أعوام عندما سادت حالة الكساد السوق العقارية وكان الاهتمام منصبا على سوق الأسهم والأوراق المالية.

واستدرك المغلوث أن تلك السلبيات الموجود حالياً في آليات الاستثمار العقاري خلقت فرصا لمستثمرين قادرين على التغلب عليها, ومنهم الوسطاء العقاريون الذين يقومون بتدنية هذه السلبيات، الأمر الذي يحد من حجم الاستثمار المطلوب دخوله في حقل الاستثمار العقاري, فهم لا يدركون أحياناً أنهم يقومون بشراء عقارات تفوق قدرة المستثمر النمطي ولا يفي برد رأسماله خاصة إذا انخفضت الإيجارات،

ووفقا للدكتور ياسين الجفري الخبير الاقتصادي، إن السوق العقارية في السعودية تواجه في الوقت الحاضر مشكلتين خطيرتين تهدد بانهياره والمتمثلتين في مستويات الأسعار وارتفاعها المتصاعد، وحركة التطوير العمراني الذي ما زال قائما على منهج المخططات بعيدا عن أساليب التطوير العمرانية الحديثة، كما أن السوق ككل تعتمد على ثلاث شركات مقاولة كبرى، ولا توجد بها شركات عقارية أخرى قادرة على مواكبة حجم التطور والنمو، مضيفاُ أن بعض أسعار القطع في بعض المناطق تجاوزت منطقة الأمان وأصبحت عائمة في منطقة الخطر.

وشدد الجفري على أن التضخم الحاصل في سوق العقار يؤكد اقتراب حالة الكساد التي سيبدأ فيها السوق بالانحدار وتتوقف عملية التنمية الاقتصادية لتبدأ عملية تصحيح الأسعار وفقاً للدورة الاقتصادية المعتادة في مثل هذه المجالات، وخاصة أن جميع الوحدات المعروضة الآن لا تتناسب وقدرات المواطن السعودي، كما أن الملاحظ لما عرضته إحدى الشركات المعمارية الكبرى في السعودية من أسعار لوحداتها السكنية يؤكد أنها لا تتوافق ومعطيات السوق السعودية، بل هي أشبه بتلك المعمول بها في إمارة دبي.

للاطلاع على المزيد من التقرير
http://www.aleqt.com/news.php?do=show&id=125282

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

[ابو فاتن]

جاء دور فقاعة العقار

إبراهيم محمد باداود

يتمتع مجتمعنا السعودي بخصوصيات عدة، ومن هذه الخصوصيات حرصه على مراقبة ومتابعة الكوارث حتى تقع، وقد تتضمن هذه المراقبة تحذيرا من هنا أو من هناك ولكن دون رد فعل عملي واضح، فإذا ما وقعت الكارثة ارتفعت الأصوات في كل مكان وتحدث المراقبون في كل محفل مؤكدين أنه قد كان واضحاً أن هذه الكارثة ستقع وأن ما كان يحدث قبل الكارثة لم يكن طبيعياً ولم يكن معقولاً، وهذا ما تردد بعد كارثة انهيار سوق الأسهم قبل أكثر من عامين، وما يحدث اليوم بالنسبة للتضخم وارتفاع الأسعار وما حدث في عديد من المساهمات التي كانت تروج للناس وكان كثير منها غير طبيعي.

اليوم جاء دور العقار وبدأت فقاعة العقار تكبر وأخذ المستفيدون ينفخون فيها لتبدو جميلة وسعوا نحو إظهارها بمظهر الاستقرار والنمو متخذين من بعض الدراسات والتحليلات الاقتصادية وسيلة لإثبات قوة ومتانة هذه الفقاعة، غير أن ما نشرته صحيفة الاقتصادية يوم أمس الثلاثاء في صفحتها الأولى أخذ يكشف الستار عن حقيقة هذه الفقاعة العقارية فقد أشار الخبر إلى أن هناك خبراء عقاريين واقتصاديين يحذرون من الانجراف خلف الاستثمار في السوق العقارية خلال الفترة الحالية، خاصة في ظل انعدام آليات الشراء التي يجب توافرها والعمل بها تحت تغطية شاملة من الأنظمة والقوانين التي يجب فرضها والتعامل معها بوضوح، كما أشار الخبراء إلى أن السوق العقارية الحالية تنذر بخسائر قد تصل إلى أكثر من 25 في المائة من حجم السوق البالغ ثلاثة تريليونات ريال، موضحين أن العقارات إنما هي استثمار لسيولة مجمدة، ومتى ما تم الاستثمار في العقار فإنه من الصعب خروج السيولة منه بسرعة.

وكما اختلف المحللون قبل انهيار سوق الأسهم يختلف المحللون اليوم أمام سوق العقار، وكما ظهرت الإغراءات بتحقيق أرباح تتجاوز 180 في المائة سنوياً في بعض الصناديق في البنوك وأضعاف هذه النسب في الاستثمار في سوق الأسهم، تعلن اليوم كثير من الشركات الاستثمارية العقارية نسباً غير عادية للاستثمارات في المجالات العقارية مؤكدة ذلك بالارتفاع المتواصل للعقار منذ فترة.

ويبقى الضحية في هذا الوضع المواطن البسيط الذي كان ولا يزال يحلم منذ سنين في أن يتملك منزلاً يسكن فيه مع أسرته أو أن يستثمر ما ادخره من مال في مجال يحقق له عائدا مجزيا منه يعينه على تكاليف الحياة التي ترتفع يوماً بعد يوم، فهذا المواطن هو اليوم يراقب فقاعة العقار وقد يندفع في ظل الضغوط للمشاركة فيها وهو لا يعلم متى ستنفجر هذه الفقاعة.

والعبرة من سوق الأسهم لا تزال واضحة ونار الكارثة التي اكتوى بها كثيرون لم تبرد بعد ويجب أن يستفاد منها، فما يحدث اليوم في سوق العقار غير واضح وهناك سيطرة واضحة من قبل البعض على هذا السوق في بعض المناطق، كما أن هناك انتشارا وتوسعا في نطاق العمران السكني والتجاري غير واضح المعالم، فأعداد المراكز التجارية والمباني السكنية تزيد يوماً بعد يوم، خصوصاً في مدينتي الرياض وجدة إذ أصبحت المراكز التجارية في كل مكان وعلى مساحات ضخمة وبعروض عالية، ومما يثير الدهشة أيضاً أن تجد أن نسبة الاستئجار داخل المراكز التجارية عالية وذلك على الرغم من ارتفاع الإيجارات بشكل كبير في هذه المراكز مما ينعكس في المقابل على ارتفاع أسعار السلع، التي شهدت هي أيضاً ارتفاعاً كبيراً.

إننا مجتمع واحد ننعم بالعيش في مكان واحد وعلى أرض كريمة وكما تألمنا ونحن نشاهد القصص المروعة لكثير من الأفراد التي حدثت بعد انتهاء فقاعة سوق الأسهم، فإنه يجب علينا أن نعمل على منع حدوث كارثة أخرى فالناس في غنى عن مثل هذه الكوارث ويكفيهم ما أصابهم من آثار التضخم، فهل من وقفة عملية جادة تعمل على تنظيم سوق العقار قبل وقوع الكارثة وليس بعده كما حدث في سوق الأسهم؟ آمل ذلك.

[البلد الامين]

بارك الله فيك وقد تكون الدوره الاقتصاديه على السوق العقاريه على وشك الانتهاء وربما تعود الدوره الاقتصاديه مره اخرى الى سوق المال عموما الذي يحصل في السوق العقاريه في الوقت الراهن ينبى
بتصحيح ربما يكون قاسي نوعا ما وسوف يكون اكثر قساوه على (الاراضي الخشاش) والمقصود بالاراضي الخشاش التي لايوجد بها خدمات وتقع خارج النطاق العمراني0

[تداول يومي]

هل تعتقد أن ما حدث لقطاع العقار اليوم وخصوصاً سهم جبل عمر يعتبر تمهيد لما ذكر أعلاه؟

[al-farooq]

كلام جميل قد لا يروق للكثير
ذكرني هذا الموضوع بنداءات بعض المخلصين حينما كان المؤشر 18000
وكان من المفترض ان يصحح في هذه المناطق وأخذ الكثير منهم ينبهون ويحذرون
فقابلهم الجميع بالاستنكار واتهموهم بالإرجاف حتى المنتديات نفسها حذفت الكثير من المواضيع
واوقفت الكثير من المعرفات

فالحذر احبتي فالمؤمن لا يلدغ من حجر مرتين

[ابو فاتن]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة تداول يومي

هل تعتقد أن ما حدث لقطاع العقار اليوم وخصوصاً سهم جبل عمر يعتبر تمهيد لما ذكر أعلاه؟

كما رأيت العقار يتضاعف واسهم شركات العقار المدرجة تهبط وبقوة ولم تتاثر بايجابيات العقار

لا تستبعد ان ترى العكس وتراها تتضاعف بالرغن من سلبية العقار

الدورة الاقتصادية لها مقوماتها بما يجعل كل ما يدور في فلكها يتاثر بها دون النظر في خصائص فئة معينة

وما تراه من اسهم عقارية لو قيمة بسعرها الحقيقي كاصول عقارية وبنصف اسعار العقار المتضخم حاليا لوجدت قيمتها السوقية الان اقل بكثير من قيمتها الدفتريه بما يجعل قيمها الحقيقية اعلى بكثير

قيم اصول شركات العقار القديمة ( التعمير - العقارية - مكة ) بشكل يعكس اسعار السوق وليس بقيمتها الشرائية من عشرات السنين كما يلزمها النظام المحاسبي لدينا ستجد جواب شافيا

ولاحظ اني استبعدت طيبة بسبب ما قامت به من التفاف بتأسيس شركات تابعة لتتمكن من تقييم اصولها باسعار تعكس سعر السوق

كذلك دار الاركان لان تقييمها الحالي قريب جدا من الاسعار الحالية وبالتالي يجب عليها ان تتخارج بشكل سريع وتتمكن من الاستفادة من الرهن العقاري لتصريف اصولها لتتمكن من تحويلها الى ارباح محققه


وفقك الله