بيتك للأبحاث»: مدعومة بالإنفاق الحكومي وتعديل التشريعات والطلب المتنامي
طفرة العقار السعودي مستمرة فصولاً
كشف تقرير أعدته شركة بيتك للأبحاث عن توقعات بزيادة في أسعار العقارات بالمملكة العربية السعودية، خاصة العقار السكني والاداري خلال الفترة المقبلة في ظل زيادة الانفاق الحكومي وتوجهات الدولة لمعالجة الفجوة بين العرض والطلب، بالاضافة الى الاسراع في اقرار تشريعات ونظم واجراءات، أبرزها قانون الرهن العقاري، مما سيوفر قوة دافعة مباشرة لقطاع العقارات بعد أن اتخذت حكومة خادم الحرمين الشريفين حزمة اجراءات عكست اهتماما كبيرا بملف الاسكان، حيث أعلن الملك عبدالله بن عبد العزيز عن خطة لانفاق 67 مليار دولار لبناء 500 ألف منزل وتحويل هيئة الاسكان الى وزارة بميزانية تصل الى 4 مليارات دولار. كما تعهد بزيادة تمويل المساكن بقيمة 15 مليار دولار.
وأشار التقرير الى أهمية العقار السكني، حيث يتصدر قطاع العقارات في المملكة ويمثل 70 في المائة من اجمالي النشاط العقاري، ففي الوقت الذي تواجه فيه السعودية نقصا كبيرا في عدد الوحدات السكنية الجاهزة للسكن بسبب الزيادة المطردة في عدد السكان – يتوقع أن يصل عدد سكان السعودية الى 29 مليون نسمة في 2015 ــ مما سيفاقم من الفجوة الحالية بين العرض والطلب والمرشحة للاستمرار على المديين المتوسط والطويل، خاصة اذا ما أخذنا بالاعتبار أن الأمر يحتاج 5 سنوات على الأقل لتسليم الوحدات المزمع بناؤها وفق تعهد العاهل السعودي بزيادة تمويل المساكن بقيمة 15 مليار دولار.
وبين التقرير أن الموافقة المتوقعة على قانون الرهن العقاري الذي تم التخطيط له على مدى 10 سنوات ستدفع بالطلب على المساكن والأسعار الى مستويات أعلى نظرا لزيادة الراغبين في تملك وحدات سكنية خاصة.
الاستثمار الأجنبي
وقال التقرير: قامت السعودية اخيرا باتخاذ العديد من تدابير الاصلاح الاقتصادي التي أضفت مزيدا من الوضوح في القوانين والأنظمة، وتهدف هذه التدابير الى جذب الاستثمارات الأجنبية وتوفير قوة دافعة مباشرة لقطاع العقارات. وقد تمكنت المملكة، التي تعد الأكبر بين اقتصادات دول مجلس التعاون الخليجي، من احكام سيطرتها على العوامل الاقتصادية حتى في ظل سيناريو الأزمة الحالية بفضل سياستها الحكيمة وثروتها النفطية. ومن المتوقع أن يزداد نمو الناتج المحلي الإجمالي في المملكة العربية السعودية ليصل إلى %7.5 في 2011. كما ويتوقع أن تزداد نسبة التضخم، الذي انخفض إلى %4.7 في شهر مارس من أصل %4.9 في العام السابق، نظرا لزيادة الإنفاق؛ ولكن لا يتوقع أن تتجاوز نسبة التضخم %6.
وبمرور الوقت، يتوقع أن تتمتع السعودية بأحد أكثر أسواق العقارات السكنية في دول مجلس التعاون الخليجي مرونة، وقوة، وأمانة كما ستواصل أسعار العقارات السكنية التي زادت بمعدل %10 سنوياً خلال الفترة ما بين 2005/2002، ارتفاعها على ما كان متوقعاً من أن يظل نمو القطاع العقاري معتدلا بنسبة تصل إلى %5 خلال العام 2009 (نظرا إلى التباطؤ العالمي)، لكن ساد الاعتقاد بأن الاعتدال سيكون عابرا ومن المرجح أن تستعيد الأسواق نشاطها بسبب معادلة الطلب والعرض غير المتوازنة. ومن جانبنا فنحن نتوقع، في ظل ازدياد أسعار العقارات، على أساس نسبة الدخل، أن تتغير هذه الأسعار للأعلى عندما يدخل قانون التمويل العقاري حيز التنفيذ ويصبح ساريا.
العقارات السكنية
يتصدر قطاع العقارات السكنية القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية عموماً حيث يصل إلى ما يزيد على %70 من إجمالي النشاط العقاري في المملكة. وتواجه المملكة نقصا هائلا في عدد الوحدات السكنية بسبب الفجوة الضخمة بين العرض والطلب. ويبدو أن الفجوة بين العرض والطلب ستستمر على المدى المتوسط والمدى الطويل حتى بعد الأخذ في الاعتبار توفير 100 ألف وحدة سنويا، حيث أعلن خادم الحرمين الملك عبدالله عن خطة لإنفاق 67 مليار دولار لبناء 500 ألف منزل وتحويل هيئة الإسكان في البلاد إلى وزارة الإسكان بميزانية تصل إلى 4 مليارات دولار. يأتي هذا الإعلان في الوقت الذي تعهد فيه الملك عبدالله بزيادة تمويل المساكن بقيمة 15 مليار دولار إلا أن فترة تسليم هذه الوحدات يمكن أن تمتد لما لا يقل عن خمس سنوات نظرا للوقت الطويل الذي يستغرق عملية تقديم العطاءات، والتصميم، والحصول على الموافقات مع الأخذ في الاعتبار قدرة البناء السعودي الحالي البالغة نحو 120.000 وحدة سنويا.
وكانت الأسعار قد شهدت نمواً ملحوظاً بلغ %100 في بعض المواقع الرئيسية ضمن المدن الرئيسية مثل الرياض التي واجهت أيضا تصحيحاً يبدو جليا نتيجة ارتفاع العائد وصل إلى حد 200 نقطة أساس. ويقدر الاعتدال في نمو القطاع العقاري بنسبة %5 خلال عام 2009، ومع ذلك، يعتقد أن الاعتدال كان عابرا مع توقع زيادة الأسعار بعد تطبيق قانون الرهن العقاري.
ومن المرجح أن تتم الموافقة قريبا على قانون الرهن العقاري السعودي، الذي تم التخطيط له على مدى السنوات العشر الماضية. وفي الوقت الذي لا يزال الجدول الزمني لتطبيق القانون غير محدد المعالم، فنحن نتوقع تحولا أسرع نظراً لتوجه خادم الحرمين الملك عبد الله إلى حل القضايا الاجتماعية وقضايا الإسكان بوتيرة أسرع. ومن المتوقع أن يدفع تنفيذ قانون الرهن العقاري السعودي بالطلب على المساكن والأسعار لمستويات أعلى نظرا لزيادة عدد الراغبين في تملك وحدات سكنية خاصة. كما سينتج عن تنفيذ القانون إنشاء شركات خاصة للتمويل العقاري تقدر بـ 32 مليار دولار أميركي سنويا خلال العقد المقبل، ومشاركة أكثر نشاطا من جانب المؤسسات المالية.
حزمة قوانين
هذا واعتمد مجلس الشورى حزمة مشروع من خمسة قوانين تتصل بالرهن العقاري، حيث يمكن إيجاز مشاريع القوانين على النحو التالي:
- قانون تسجيل الرهن العقاري، الذي ينص على استخدام الرهن العقاري في تمويل العقارات، بما في ذلك تسجيل رهن عقاري من هذا القبيل.
- قانون التنفيذ (التطبيق)، والذي يوسع من سلطة المحكمة في إصدار إنذار قضائي أو أمر تحفظي، بما في ذلك سلطة تطبيق مثل هذه الأحكام القضائية.
- قانون التأجير التمويلي، وهو القانون الذي ينظم تأسيس، وأنشطة، وإدارة شركات التأجير التمويلي.
- قانون التمويل العقاري، الذي ينظم تأسيس، وأنشطة، وإدارة الشركات العاملة في مجال التمويل العقاري.
- قانون مراقبة شركات التمويل، الذي ينظم تأسيس، وأنشطة، وإدارة شركات التمويل.
المكاتب التجارية
وأضاف التقرير: يوجد لدى السعودية مساحة من المكاتب التجارية التي تقدر بـ 8 ملايين متر مربع يتوقع أن تزداد بنسبة %20 إلى %30 بحلول عام 2012. وتعتبر الرياض بمكانة الحي التجاري الرئيسي في السعودية حيث تشكل حوالي %50 من مساحة المكاتب التجارية، تليها مدينة جدة. وتزدحم معظم المناطق التجارية بشدة، حيث يعتبر تطوير مساحات لمكاتب تجارية متعددة الاستعمالات أمرا شائعا. وعلى الرغم من وجود أكبر مساحة للسوق في المملكة في الرياض، فإن العرض لا يفي بالطلب على جميع فئات الأعمال. وتهدف المدينة إلى توفير حلول عالمية المستوى في مجال مساحات المكاتب التجارية من خلال تطوير مركز الملك عبد الله المالي الذي يُتوقع أن يكون أكبر مركز مالي في الشرق الأوسط حيث يمتد على مساحة 1.6 مليون متر مربع ويوفر مساحة أرضية تقدر بـ 3.3 ملايين متر مربع.
وتتوزع مساحة المكاتب في أماكن أخرى في المملكة على طول الطرق الرئيسية. كما وكانت عملية تطوير المكاتب في جميع أنحاء المملكة قد شهدت تسارعا في العامين الماضيين مع نسبة كبيرة منها ذات جودة عالية. ومع ذلك، فإن الغالبية العظمى من مباني المكاتب تعتبر ذات جودة بينما تتراوح معدلات الاشغال بين %75 و %95.
ويتوقع أن تتوافر حوالي 558 الف وحدة من وحدات المكاتب في المملكة بحلول نهاية العام القادم حيث أنه من المرجح أن تؤثر ذلك العروض على معدلات الاشغال والإيجار. ويتوقع أن تكون الرياض الأكثر تضررا من العرض الإضافي وذلك لوجود أعلى معدلات للإيجارات في المملكة فيها. ومن المتوقع أن تحافظ معدلات الاشغال في جدة والدمام على قوتها نظرا للنقص الكبير الحاصل في السوق، ووجود أعلى مستويات للاشغال فيها.
خدمات الضيافة
تهيمن السياحة الدينية والمحلية على نطاق واسع من صناعة سوق خدمات الضيافة في المملكة، وبالتالي تظل صناعة الضيافة إلى حد ما مرنة في ظل الأزمة. ومن بين ما مجموعه 30 مليون رحلة هناك أكثر من 15 مليون رحلة محلية لغرض السياحة الدينية، وأكثر من %50 من السياح القادمين يأتون لأغراض دينية. ونحن نعتقد بأن يواصل قطاع الضيافة السعودي نموه لتسيطر عليه مكة المكرمة والمدينة المنورة.
ومن هنا فإنه من المتوقع أن يحافظ قطاع الضيافة على مرونته خلال الأزمة المالية الحالية حيث أن تظل السياحة الدينية في مأمن من التذبذبات الاقتصادية. وستدعم خطط التنمية في المدينتين الشريفتين الأداء القوي لقطاع الضيافة على المديين المتوسط والبعيد (بعد عام 2011). وتعتبر الخطوات الأولية التي اتخذتها الحكومة نحو تطوير السياحة الدينية مشجعة جدا، وهناك احتمال وجود طلب كبير مع أنه لم يتم استكشاف هذا الجانب إلا جزئيا حتى الآن. ونظرا لعدم كفاية العروض الحالية، فإن صناعة الفنادق تتمتع بإمكانية تحسن ونمو كبيرين داخل المملكة. وبفضل التسهيلات في الإجراءات الجديدة لمنح تأشيرة العمرة، يستطيع أي زائر من أي دولة زيارة المملكة، مما يسمح في نهاية المطاف بانتشار أكثر للزوار، وهذا يعني نسبة اشغال أكثر توازنا وانتظاماً على مدار السنة.