توضيح عن الرهن العقاري
 

بعد التحيه بعد اطلاعي وقرائتي لبعض ماتم كتابته عن الرهن العقاري فلم تتضح الرؤية للبعض

اولا : نظام الرهن العقاري يستهدف بالدرجه الاولى نظام المساكن فقط .

في السابق بنظام الافراغ ثم التقسيط على المواطن لايكترث البنك بسعر الوحده السكنيه هل هو عادل ام غير عادل فمثلا لدى احد التجار او الشركات وحدة سكنيه وكانت تكلفتها 650 الف ريال يقوم بعرضها بـ 850 الف وهي لاتستحق اكثر من 700 الف ريال مما يعني خسارة 150 الف ولكن لحاجة بعض الناس بامتلاك مسكن يضطر على الموافقه ثم يخرج المقيم من الشركات عن طريق البنك حيث ان البنك لايشتري نهائيا وحدات سكنيه يعمل كوسيط يضمن استقطاع من الراتب فلو لاحظ كل المشترين للوحدات السكنيه يتم افراغها لشركات وليس للبنك فالبنك لايحق له امتلاك مساكن فبهذه الطريقه لايهم الشركة التلاعب بالاسعار حتى لو كتبت هذه الوحده بـ 900 الف ريال فتزيد ارباحه فقط وهو يضمن عدم انسحاب هذا المواطن لان النظام كان تقسيطا ..

اما الآن بنظام الرهن

يضمن المشتري حقه اكثر من سابقه في الاولى كانت تفرغ تماما باسم الشركة فلو حدث للشركة مشكلة تورط كل المقسطين لها اما الآن تكتب باسم المشتري ثم ينوه على الصك بالرهن لدى البنك او المصرف ولايحق للبنك البنك لحين تحقق شروط البيع كما هو في نظام البنك العقاري.

فالسؤال كيف تتم الضمانات في السابق يتم التلاعب بالاسعار اما الآن لكي يضمن البنك حقه في حالة انسحاب المشتري في اي وقت فيجب اعادة النظر في التقييم بحيث يكون سعر عادل جدا للتكلفه ليستطيع بيعه بالسعر الذي اشتراه به كحد ادنى او انسحاب البنك من هذه العملية ليعود المشتري الى نظام التقسيط لدى الشركات ولايقبل معه نظام الرهن العقاري.


وتوقعاتي الشخصيه ستزيد بنوكنا من التشدد اكثر يقيم العقار بسعر عادل ثم يشترط البنك ان تدفع مثلا 20% او 30% من قيمة المبنى ليكون نظام الرهن العقاري في شراء المساكن صعب على المشتري وسيبقى نظام التقسيط السابق قائم ويعود من ليس لديه هذه النسبة لدفعها مقدمه الى البنك.



نكمل الحلقه الثانيه في الرد التالي

ثانيا : نظام رهن الارض للحصول على تمويل عقاري لبناءها

هذا سيرفع من اسعار الاراضي كما ذكر بالامس فعليا سلمان السعيدان لانه بمجرد اقرار القرار سيتجه الكثير من الناس لشراء ارض مناسبه له من حيث الموقع بالقرب من اهله او عمله لكي يستطيع بناءها باقل التكاليف وبالطريقة التي تناسبه ليبتعد عن تصاميم الشركات والتي قد لاتعجب بعض السكان من حيث التصميم او الموقع
وبعد الشراء يتجه الى البنك لرهنها والحصول على احد منظومة الرهن العقاري وهو التمويل العقاري ثم يستكمل بناء الوحده السكنيه.


بعدها ليتجه اندفاع الناس الى الشراء سيستقر الوضع ويستقر سعر الاراضي ويبدأ تقييمها تقييما عادلا كلا بحسب موقعه.

عقبال ما يتم اقرار رهن الاطفال لكي نحصل علي سيوله

اعتقد نظام رهن الأطفال يساعد علي زيادة عدد السكان

ثالثا : نظام التأجير التمويلي

وسينطبق عليه نفس نظام تأجير السيارات المقام حاليا سيبقى العقار باسم البنك وتسكن لتدفع ايجار لحين تكمل مدة العقد بوعد التملك.


رابعا : التمويل العقاري للوحدات والتي لها دخل سنوي

فهذه لم تتضح الرؤية برغم ان القرار يشملها ولكن هل سيكون لها الاولوية او للمساكن حيث ان من لديه عمارة سكنيه او تجارية يعاد النظر بتقييمها تقييما عادلا فمثلا قيمتها 3 مليون ريال ودخلها 250 الف ريال سنويا يبدأ البنك بوضع حد اقصى للتمويل فمثلا 70% من قيمة العمارة ليعطيك الحق بشراء عقار آخر بسعر 2 مليون ومائة الف ريال شرط ان يغطي التسديد السنوي حد اقصى 70% من اجمالي دخل العمارة والبالغ 175 الف ريال بمعدل شهري 15 الف ريال تقريبا, او شراء سلعة اخرى خلاف العقار وتمويلها لهذا التاجر برغم صعوبة قرار السلع الأخرى لان قرار الرهن تمويل عقاري لم يذكر سلع أخرى.



اما ماسمعناه في المنتدى بتمويل مبلغ فهذا اولا حرام ستاخذ مبلغ مادي مقابل تسديد مبلغ اكبر وهذا لم ينظر له نهائيا
كما قرأناه ان الناس ستأخذ تمويل وتدخل الاسهم لان قرار الرهن العقاري لم يذكر من ضمن حزمه الرهن العقاري ينظام التمويل المالي او الشخصي وذكر التمويل العقاري.


هذا للتوضيح ولعل ماتمت كتابته كان فيه فائدة للجميع مع الشكر.

وعرف الماء بعد الجهد بالماء !

نفس ماقيل هناك يُقال هنا ..

للأسف ليس كما كتب انه يوجد من ياخذ تمويل لدخول الاسهم فيجب الحذر وعدم الاندفاع لكي لاتكون ضحيه لمطبلين للهوامير والبقاء متعلقا في هذا السوق

أخي عبدالله .. أشكر لك جهدك اولاً قبل كل شي

ثانياً أخي حجم ما يُقال الآن في الرهن العقاري على كثرته إلا أنه يخوض في صميم لوائح لم يتم إقرارها و نشرها حتى الآن ..

وعليه ما قلته أنت أو ما ستقوله أو ما قاله غيرك أو ما سيقولونه .. كله مجرد تخمين فقط حتى يثبت بعد نشر الوائح الصيغيه النهائية لمنظومة الرهن العقاري متكامله

تحياتي أخي .. أرجوا تقبل مداخلتي

حديثك هذا :



يعتريه نقص مع أحترامي الشديد لك , فأنت لم تذكر كيف سيضمن المشتري حقه وما الوجه القانوني الذي يضمن حق المشتري , إنا أكتفيت فقط بالإشاره إلى أنه يضمن حقه و قفزت إلى جهت البنوك ..


الحقيقه أن القانون و النظام يجبر صاحب العين على ضمان عينه مالم تنتقل ملكيتها .. وعليه فإن التأجير التمويلي في العقار ينبغي أن يضمن للمشتري أن البائع ( صاحب العين ) ضامن للعين , و ليس كما يحدث الآن , ما يحدث الآن من الافراغ للشركة التابعه للبنك ثم بيع العين على شخص بالتقسيط دون أفراغها لضمان عدم تغير ملكيتها .. فعدم الإفراغ ضايع لحق المشتري في التحكم بالملكية , و في حال الإفراغ أيضاً ضياع لحق البائع في ضمان رأس ماله , وعليه أضاع حق ضمان العين !

هذا الحديث غير صحيح , بل أن مواد النظام الصادرة من مجلس الوزراء تنص صراحتاً أن الرهن يحل محله المال .. أي ترهن عقاراً مقابل أخذ مال تتصرف فيه

و المادة السابعة عشرة تنص على ذلك بصريح العباره , أنظر :

و المادة الرابعة عشرة تنص بصراحه على أن للمرتهن ( الشركة أو البنك ) ضمان ما يطرأ على المرهون و مطالبة الراهن ( الفرد صاحب العين ) و ذكر منها " استحقاق " فلو أن أنسان رهن أرضاً مثلاً قد لا يحق له البناء على الارض لانها تغير من صفة الرهن و للمرتهن هنا الاحتجاج بمقتضى هذه الماده , انظر :

وهذا يعارض جمله و تفيصلاً كون أن الراهن ليس له حق في أستخدام المال الذي قام مكان الرهن !