أنظمة الرهن العقاري..ناقش وأضف واسأل وتعلم
 

بسم الله الرحمن الرحيم
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
الحمدلله .. والصلاة والسلام على محمد بن عبدالله خاتم أنبياء ورسل الله

هنا في هذا الموضوع.. كل ما قد تحتاج إليه لتشكيل قاعدة معلوماتية وأسس معرفية حول الرهن العقاري (موضوع الساحة .. وقضية الرأي العام هذه الايام)..
والهدف..والمواضيع التي سنتعرض لها.. هي :-

الاطلاع على كل مايتعلق بالموضوع
الاستفادة من خبرات بعضنا البعض
معرفة المعاني الأساسية والمقدمات الفلسفية للموضوع
معرفة تفاصيل الموضوع
تجارب الدول التي سبقتنا
شكل الرهن العقاري في بعض البلدان
الماهية - المواد واللوائح التنظيمية - حزمة القوانين والأنظمة المشمولة .. والمساندة والبنود الفرعية
لوائح التنفيذ .. والتنفيذ الفوري
الجهات المستفيدة(شركات التمويل المصرفية وغير المصرفية وشركات التطوير العقاري)
مستقبل الرهن في المملكة وتأثيراته المنتظرة في جميع الاتجاهات (العقار-السيولة-المواطن- الأسهم-البنوك-الشركات التمويلية-شركات التطوير العقاري-تجار العقار)
علاقة الرهن بتخفيض أسعار العقارات .. وحل قضية الرأي العام في المملكة(أزمة الإسكان)
المميزات - العقبات - المخاطر - الفوائد - المحاذير
مواد النظام والجهات التشريعية والتنفيذية ..
وأي مواضيع أخرى لها علاقة..

فـ .. حيا الله الجميع .. وارجو الإلتزام بموضوعية الطرح والشفافية والإرتقاء بأسلوب الحوار .. وصياغة الأسئلة والأجوبة بطريقة مفهومة وسهلة .. والله يوفق الجميع لما يحب ويرضى سبحانه وتعالى..

بارك الله فيك ويعطيك الغافية

بداية ... مشاركة (أعجبتني) في موضوع الرهن .. سهلة الفهم سلسة الاسلوب وبسيطة (ولو أن الكلام ينقصه التنظيم) ولكنها قد تعطي رؤوس أقلام ..لمن ليس لديه علم حول موضوع الرهن من عدة اتجاهات .. وهنا اقتباسات منها



الاهم من اقرار نظام الرهن هو اقرار نظام التنفيذ الفوري

سوف تكون البنوك هي الاكثر فائدة من هذا القرار لضمان حقوقها والتنفيذ الفوري لاي متعثر بدون مماطلة

وبعد ذلك سوف تأتي شركات التطوير العقاري

ومعها سوف نشاهد كم هائل من شركات التمويل تطلب الادراج في السوق

هذه هي المميزات للشركات المدرجة في السوق أو سوف تدرج

ولكن

متى يكون الرهن العقاري شرارة للسوق

طبعا كلنا يعلم أن هناك من سوف يندفع لرهن عقاراته طمعا في الارباح من سوق المال وسوف نشاهد قفزات للمؤشر والشركات ذات الصلة وبحكم أن سوق الاسهم سوف يكون هو افضل سلعة استثمارية

واذا لم يحسن صناع القرار في هذه الشركات ايجاد مسئولي التثمين على كفاءة عالية تعي معنى المخاطر ولا تثمن العقار اكثر من قيمته الحقيقة

فسوف نشاهد كوارث في السوق ولكن ليس والمؤشر بهذه المناطق بل عندما نشاهد المؤشر في مناطق تفوق 10 الف نقطة دون تحرك سابك والكهرباء وقطاع الاتصالات

في البداية سوف تكون الكارثة على من قام برهن عقاره اذا كان التثمين عادل اما اذا كان التثمين غير عادل فسوف تلحق الكارثة البنوك وبقية القطاعات ذات الصلة


وباقرار نظام الرهن العقاري

سوف ينتهي زمن التأجير وزمن العقار الولد البار

حيث أن النظام سوف يفتح الخيارات أمام جميع المواطنين وحتى الوافدين في شراء الوحدات السكنية بدلا من دفع أجرة شهرية او سنوية تتغير حسب مزاج مالك العقار وعدم الاستقرار والاستفادة مما تم دفعه

حيث ان المواطن او الوافد يستطيع تملك وحدة سكنية بمبلغ قد لا يصل القسط الشهري الفين ريال مع ثبات القسط وامكانية استعادة جزء منه في حالة البيع مثلا وعدم المبالغة بالدفعة الولى وقد تنعدم كما هو حال الايجار النتهي بالتملك في قطاع السيارات والذي يضمن للبائع سحب السيارة في اي وقت عن طريق الشرطة

بخلاف أن هناك توجه قوي من هيئة الاسكان في انشاء الوحدات السكنية للمواطنين

وهناك توجه اقوى في سرعة وتيرة الاقراض من بنك التنمية العقاري وخاصة أن مبلغ القرض يفي بشقة محترمة لأي مواطن وبعد ظهور أرقام الانتظار اتضح أن العدد ليس بذلك العدد الهائلة بل أن الدولة تستطيع الاقضاء على قوائم الانتظار خلال ثلاث سنوات بالكثير

وسوف تنخفض قيمة الوحدات السكنية الحالية من العمائر السكنية ذات الادوار المتعددة او ذات الدوريين بل وقد تصل بالوحدات السيئة الى هجرانها الا من العمالة الوافدة قليلة الدخل

وسوف تعود الاسعار الى ما قبل الخمس السنوات الماضية خلال سنة على الارجح

وسوف يشهد الاستثمار في البناء والبيع في مثل هذه النوعية انكماش بل ويصل الى الركود والعزوف الكي

وسوف تنخفض اسعار الارضي ذات الادوار والوحدات التي لا تتعدي دورين او وحدتين الى اسعارها السابقة مع انخفاض مستمر وعزوف مستقبلي

وسوف ترتفع اسعار الاراضي البيضاء والاراضي ذات الادوار المتعددة والمساحات الكبيرة نظرا لاقبال شركات التمويل والتطوير العقاري عليها لكونها هي هدف النظام ولكن سوف تنصدم بنظام التثمين
ونظام الجباية عليها مستقبلا
أما
من يقول عكس ذلك فليعلم ان ذلك غير منطقي

فسوق العقار سوف يكون أخطر وأقل فائدة من سوق الاسهم والعمولات والسلع الاخرى

وأي استفسار نحن متواجدين

ومبروك مقدم وحدة سكنية لكل مواطن عما قريب

-------------------------------------------

إضاءة:-

نظام الرهن العقاري .. مجموعة أنظمة(الرهن العقاري - التمويل العقاري - التأجير التمويلي - اللوائح التنفيذية.. الخ).. يطلق عليها (كـ حزمة .. أو منظومة) الرهن العقاري .. لها علاقة مباشرة وغير مباشرة..فيما بينها في الأغراض .. وفي المكونات.. ولكن كل نظام منها يستقل بذاته وأهدافه وطريقته والأطراف المتعلقة به .. وتأثيراته..

انا عسكرى باقي لى ثلاث سنوات واتقاعد طلعا اخدم 30 سنه راتبي بيطلع بحدود 7500 بعد التقاعد السوال هل استطيع امتلاك بيت ويتحقق حلمى وهل خدمتى تخدمنى عند الرهن العقاري

بارك الله فيك النظام ليس في مصلحة المواطن الميسور الحال

جيد لانتج صحاب الثروة فقط وقد ينتج عنه كارثه على المواطنين وليس الدولة كما حصل في اوربا وامريكا

وتامم البنوك:600:


تحياتي

هل هذا حلم ؟؟

هل تعتقد أن ذلك سوف يصبح حقيقة بالسعودية ؟

نعم .. التمويل العقاري يخدمك ... وتستطيع امتلاك بيت .. يقيم سعره (لجنة تثمين معتمدة) بسعر منطقي ليس مبالغ فيه (حمايةً للممول.. الذي بيدفع عنك) .. ومن ثم أنت تدفع للممول أقساط طويلة المدى .. ويفرغ لك الصك بعد سداد كامل المبلغ

يا أخوان .. الممولين لن يشتروا بيوت بسعر مبالغ فيه .. لذلك سيتجهون لشركات التطوير العقاري والتي تمتلك أصول منذ كانت الأسعار (بتراب الفلوس) .. وستعرض العقار بسعر معقول ..

أما الأفراد العقاريين .. فلن يشتري منهم أحد .. في حال كل واحد يبي يسعر مبالغ فيه

فالعقار (بيت -ارض- عمارة تجارية .. ايا كان) .. لن يقيم بأكثر من سعره ..

بالنسبة للرهن .. فهذا قد يفيد الأفراد الذين بحاجة للسيولة .. ولكن فائدته الكبرى لشركات التمويل والتطوير العقاري (مثل دار الاركان .. لن تحتاج لصكوك بعد الآن .. بل تستطيع رهن أحد عقاراتها وتحصل على السيولة اللازمة)..

يا أخي .. النظام يعتبر قفزة نوعية .. وانجاز (تأخر .. بس زين انه جاء) ..

بالنسبة للمخاطرة .. فأساسا كانت احد اسباب تأخير صدور النظام من 2008 .. بسبب ما حدث في الازمة المالية .. حيث أعادوا صياغة الكثير من المواد احتياطا .. وتجنبا لتكرار ما حدث بامريكا ..

أما مخاطرة الافراد .. فليست جديد .. ففي الاسهم خسر الكثير بيوتهم ..وباعوها في 2005 و2006 واقترضو مباالغ كبيرة لدخول سوق الاسهم .. وخسروا بيوتهم وقروضهم تبخرت .. بعد انهيار الاسهم 2006 ....

واللي بيخاطر .. بكيفه...... وليعلم ان التنفيذ فوري ..