منتديات تداول - توقعات بنزول العقار 50% عند تطبيق نظام التثمين العقاري

اتفقوا على وجود «قرينة نية البيع» .. وأحدهم اشترط عرضها في المكاتب العقارية (2 من 2 )

آراء فقهية ترجح كفة المطالبين بجباية الزكاة على العقارات

http://www.aleqt.com//a/small/f4/f45..._w424_h200.jpg

محمد التويم من الرياض
تباينت آراء مختصين في الفقه والاقتصاد الإسلامي حول القرائن التي توجب الزكاة على العقارات، وتوزعت هذه الآراء حول القضية على ثلاثة أوجه فقهية، أولها لا يرى جباية الزكاة على العقار عند مجرد البيع، في حين أن الرأيين الآخرين ذهبا إلى إخراج الزكاة بشروط وجود القرائن التي منها عرضها لدى المكاتب العقارية أو احتمال البيع واردة بنسبة كبيرة وعمل (المالك) ذلك مما يمكن اعتباره قرينة توجب الجباية. تفصيلا، ذهب أول الآراء التي نوقشت خلال ندوة زكاة العقارات التي عقدتها الهيئة العالمية الإسلامية للاقتصاد والتمويل، إلى القول الفقهي المعمول به من قبل مصلحة الزكاة والدخل الذي لا يوجب الزكاة على العقارات لأن نية التجارة خافية بين البائع وبين ربه. وقال مساندو الرأي الأول خلال الندوة إن العقارات ليست ضمن فروع الزكاة المعروفة التي تجب زكاتها وهي كما بينها أهل العلم (النقدان وعروض التجارة والحبوب والثمار والأنعام)، حيث لا تجب الزكاة في العقارات إلا إذا نوي التجارة فيها والنية في القلب وهي بين العبد وربه، وأن الشريعة لم تأت للتضييق على أصحاب الأموال فيما يملكون لتتم جباية زكاة أموالهم التي لم تعرض للبيع والتجارة''.
http://www.aleqt.com/a/396703_106310.jpgالقاسم
في حين ذهب أصحاب القول الثاني إلى أهمية الأخذ بالقرائن التي تؤكد نية صاحب العقار في البيع، وقالوا :'' ينبغي الأخذ بالقرائن لجباية الزكاة من المتاجرين في العقارات خاصة أصحاب الأملاك الكبيرة من المخططات البيضاء والقطع الكبيرة، مؤكدين أن عددا من أصحاب العقارات الكبيرة يمسكون عقاراتهم حتى تصل إلى أسعار مرتفعة ثم يقومون ببيعها، خصوصا أن كثيرا من هذه الأراضي لم تصلها الخدمات ولا يوجد حولها بنيان أو أي مؤشر على أن يستخدمها مالكها إلا في بيعها''. وقال أهل الرأي الثالث:'' إن عرض العقار لدى مكتب عقاري يعد قرينة للاتجار توجب زكاة العقار عليها، ولا تزكى العقارات التي لم تعرض وتركت على حالها''. وأكد المناصرون للرأيين الأخيرين أن في جباية الزكاة على العقارات معالجة للأراضي البيضاء الراكدة وتحريك لرساميل الأموال وكسر لاحتكار الأراضي والعقارات الهائلة في المملكة، ودعم لعدد كبير من الأسر الفقيرة، وأشاروا إلى أن الحكمة من مشروعية الزكاة توزيع الأموال على المحتاجين والمعوزين. وشدد الدكتور يوسف القاسم أستاذ الفقه المساعد في المعهد العالي للقضاء على أهمية تطبيق الزكاة على الأراضي التي يظهر أنها معدة للتجارة، كالمخططات الكبيرة والأراضي البيضاء المنتشرة في أنحاء المملكة، وبين أن مجلس الشورى يدرس إقرار ضريبة على مثل هذه الأراضي المحتكرة، والتي يترصد ملاكها الفترة المناسبة لبيعها بأسعار مضاعفة في السوق. وقال الدكتور القاسم، لدينا في الشريعة الإسلامية ما يعد أكثر نفعا من الضريبة، وهي شريعة الزكاة، التي ينبغي أن تطبق على هذه الأراضي ليتم تحريكها أو بناؤها لكي يستفيد الجميع من هذه الأراضي. وردا على من قال إن عرض العقار في مكتب عقاري قرينة لجباية الزكاة عليها، قال برأي كهذا ستتم جباية الزكاة من صاحب الأرض الواحدة لأنه عرضها في المكتب، ويترك أصحاب العقارات الشاسعة. من جهته, أكد عبد العزيز بن سعد الدغيثر الباحث في مجال الفقه والقضاء في ورقته التي ألقاها بعنوان (زكاة العقار المعد للاتجار) أنه لا يشترط عرض العقار لدى المكاتب العقارية، وقال:'' تطبيقاً لقواعد أهل العلم فإنه لا يشترط ذلك، مستدلا بما قال الشيخ عبد العزيز بن باز :'' يلزم إخراج زكاة الأرض من حين العزم على البيع''. وعن شروط وجوب الزكاة في العقار المعد للتجارة بين أنه يشترط أن يكون العقار مملوكًا لمعيّنٍ، وقال يتفرع من ذلك أنه لا زكاة في العقارات التي تملكها الدولة، ولا ما تملكه المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية ومصلحة معاشات التقاعد، ولا ما كان من أموال الأوقاف على جهات بِرٍّ ونحوها، وقد أفتى الشيخ عبد العزيز بن باز والشيخ محمد العثيمين بأنه لا زكاة على ما يملكه صندوق الطلاب''. أما الشرط الثاني فأن يكون الملك تاماًّ وعرف تمام الملك بأنه قدرة المالك على التصرف بما يملك تصرفاً تاماً دون استحقاق للغير. ثم أرود بيان حكم زكاة الضمار, حيث رجح الدغيثر وجوب زكاة المال الضمار، وهو كل مال غير مقدور الانتفاع به مع قيام أصل الملك، كالمال المفقود، والدين المجحود وغيره، ما دامت شروط زكاة العروض منطبقة عليه، ونيته جازمة على البيع، وأن عليه تزكيته عما مضى من السنين، ويقيمها في رأس كل حول، مستدلا بحديث ابن عباس - رضي الله عنهما - أنه قال:''إذا لم ترج أخذه فلا تزكه حتى تأخذه، فإذا أخذته فزك عنه ما عليه''. وأما الثالث وهو أن يبلغ المال النصاب وقد أجمع العلماء على هذا الشرط، وأما النصاب التي تقوم بها عروض التجارة فرجح الدغيثر أن التقويم يكون بالورق النقدي، ثم يقوم بما يقابلها من قيمة الفضة وفيها الزكاة''. أما الشرط الرابع فأن يسلم المكلف من وجود المانع، والمانع أن يكون على مالك العقارات المعدة للتجارة دين ينقص المال دون النّصاب، ومن كان مدينا فإن الدين ينقص من النصاب، واستدلوا أن من كان يملك ألفا وعليه ألف، فهو ليس بغني، وقد قال رسول الله - صلى الله عليه وسلم-: ''فأخبرهم أن الله قد فرض عليهم صدقة تؤخذ من أغنيائهم فترد على فقرائهم''. ثم بين الشروط الخاصة بزكاة العقارات المعدة للتجارة، أولها: نية التجارة عند تملك العقار حولاً كاملا لأنه لا يصار إلى التجارة إلا بالنية الجازمة، المستمرة الحول كله، وتعتبر النية في جميع الحول لأنه شرط أمكن اعتباره في جميعه فوجب كالنصاب''. وثاني شروط زكاة العقارات أن يتملكها بفعله وعلى هذا الشرط؛ لا تكون الأعيان والبضائع الموروثة من عروض التجارة، ولو نوى بها التجارة حتى يبيعها ويضعها في أعيان أخرى للتجارة، فيبدأ حولها من الشراء الثاني. وثالث الشروط، مضي الحول من حين تملكه للبضاعة بنية التجارة، ومستند ذلك عموم حديث ''لا زكاة في مالٍ حتّى يحول عليه الحول''، والرابع: أن لا تنقص قيمة العقار المملوك بنية التجارة عن النصاب في الحول كله. ثم تحدث الدغيثر عن صفة تقويم العقارات المعدة للتجارة، وبين أن يكون التقويم يكون بسعر السوق، وفي العقارات بالقيمة السوقية عند حولان الحول، وتضم إلى الموجودات الزكوية. كما أورد مسألة كثيرا ما تحدث، وهي جهل قيمة العقار المعد للتجارة إذا حال عليها الحول، وبين أنه من المقرر فقهاً القاعدة الكبرى ''اليقين لا يزول بالشك''، وتطبيقاً لها فمن جهل قيمة العقار لعدم وجود حركة عقارية في المنطقة، أو بوارها، أو ندرة من يحتاج إليها كالمزارع النائية، فإنه يخرج زكاة رأس المال. ثم تحديث الدغيثر عن زكاة الأراضي والعقارات الكاسدة، وبين أن البوار والكساد لا يمنع من الزكاة، ما دامت نية صاحبها الاتجار بها. وأورد مسألة ذكرها الشيخ ابن عثيمين، فيما لو اشترى إنسان أرضا وقت الغلاء ولم يجد من يشتريها منه لا بقليل ولا بكثير، فهل عليه زكاة في مدة الكساد، حيث قال يرى بعض العلماء أنه لا شيء عليه في هذه الحال؛ لأن هذا يشبه الدين على المعسر في عدم التصرف فيه حتى يتمكن من بيعها، فإذا باعها حينئذ قلنا له : زك لسنة البيع فقط، وهذا في الحقيقة تيسير على الأمة، وفيه موافقة للقواعد؛ لأن هذا الرجل يقول : أنا لا أنتظر الزيادة أنا أنتظر من يقول : بع لي، والأرض نفسها ليست مالا زكويا في ذاتها حتى نقول: تجب عليك الزكاة في عينه . وقد أفتى رحمه الله بفتوى بطريقة إخراج الزكاة من العقارات المعدة للتجارة حال كسادها، فقال الشيخ ابن عثيمين رحمه الله:'' إن كان عند الإنسان أموال يمكن أن يزكي منها أدى زكاتها من الأموال التي عنده، وإن لم يكن عنده إلا هذه الأراضي الكاسدة فإن له أن يأخذ ربع عشرها ويوزعها على الفقراء إذا كانت في مكان ممكن أن ينتفع بها الفقير ويعمرها، وإلا فليقيد قيمتها وقت وجوب الزكاة ليؤدي زكاتها فيما بعد إذا باعها، وتكون هذه الأراضي مثل الدين الذي عند شخص فقير لا يستطيع الوفاء، فالزكاة لا تجب عليه إلا إذا قبض الدين، والصحيح أنه إذا قبض الدين من مدين معسر فإنه يزكيه سنة واحدة فقط، ولو كان قد بقي سنين كثيرة عند الفقير، ويمكن أن يقال في هذه الأراضي التي كسدت ولم يجد من يشتريها ممكن أن يقال: إنه لا يزكيها إلا سنة واحدة سنة البيع، ولكن الأحوط إذا باعها أن يزكيها لكل ما مضى من السنوات؛ لأن الفرق بينها وبين الدين أن هذه ملك بيده، والدين في ذمة فقير خربت لكونه أعسر.

في خطوة قام بها ملاك عدد من المخططات لتوفير السيولة

ادفع 50 % والباقي بعد البناء .. أسلوب جديد لتصريف الأراضي في الرياض

http://www.aleqt.com/a/408779_111465.jpg
يطرح عدد من المستثمرين أفكارا لتسويق عقاراتهم والوقوف ضد الركود.

[color=black]علي القحطاني من الرياض[/color]
كشفت بعض المصادر العقارية أن الركود الذي أصاب السوق العقارية زاد من معاناة عديد من ملاك المخططات السكنية، ما جعلهم يسعون إلى دراسة السوق من حيث القدرة على تصريف أراضيهم وعمل اتفاقيات مع كثير من المستثمرين العقاريين الأفراد في مجال بناء الوحدات السكنية بدفع نسبة من قيمة الأرض لا تزيد على 50 في المائة.

وبينت المصادر أن الركود الذي أصاب السوق يعود إلى عدة أسباب تتمثل في تضخم أسعار أغلب المنتجات العقارية، والارتفاع في أسعار الحديد، وعدم وجود مخططات توازي الطلب بأسعار مناسبة، وقلة مصادر التمويل والتسهيلات البنكية التي لا تغطي احتياج 10 في المائة من حجم السوق، والتأخر في الحصول على التمويل من بنك التنمية العقاري الذي يصل إلى 25 سنة وهو بالكاد يكفي لسد أساسيات بسيطة للبناء في الوقت الحاضر، وعدم وجود قانون أو نظام يمنع ارتفاع الأسعار والتعامل الجشع من قبل تجار العقار.

من جهته قال ناصر المحي صاحب مكتب النايفات العقاري إن بعض ملاك مخططات شرق الرياض أخذوا يدرسون وضع السوق من أجل الخروج من الركود الحاصل في النشاط العقاري والخوف من نزول الأسعار مستقبلا والرغبة في تصريف ما لديهم من أراض عن طريق البحث عن المستثمرين الأفراد بحيث يدفع المستثمر 50 في المائة من قيمة الأرض والباقي بعد البناء والبيع.

وذكر المحي أن المتابع للوضع الحالي يرى أن الذي دفع ملاك المخططات لهذه الطريقة هو الرغبة في الحصول على السيولة لمعرفة توجهات السوق خلال الربع الثالث من العام الحالي والبحث عن فرص أخرى قد تحتاج منهم إلى سيولة نقدية.

وأضاف:" لو نظرنا إلى السوق العقارية نرى أنه سيظل الاستثمار الآمن رغم الأضرار التي لحقت بسمعته نتيجة المساهمات الوهمية التي تعاملت الجهات الرقابية مع أصحابها بما تقتضيه من جهود"، مشيراً إلى أن ذلك سيعزز من مكانة القطاع العقاري مرة أخرى، فضلا عن الحاجة الماسة لهذا القطاع والطلب المتزايد الذي يشهده. من جهته قال سلمان العاطفي مستثمر في بناء الفلل السكنية إن الركود الذي أصاب السوق العقارية خلال الفترة الماضية وقلة السيولة عند كثير من المستثمرين وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء وارتفاع أجور العمالة كلها عوامل زادت من معاناة ملاك المخططات والمستثمرين في بناء الوحدات السكنية، الأمر الذي جعل ملاك المخططات يبرمون اتفاقات مع المستثمرين شرق الرياض على أن يدفع المستثمر 50 في المائة من قيمة الأرض ويكمل الباقي بعد البناء والبيع.

وبين أن هذا التحرك يأتي من أجل تحريك السوق العقارية، خاصة أن هناك إقبالا على شراء الفلل السكنية، حيث إن الأوساط العقارية تترقب تحولا جذريا في سوق العقارات من خلال إقرار التشريعات والتنظيمات المتعلقة بالسوق، من حيث السرعة في تفعيل نظام الرهن العقاري وتطبيقه على أرض الواقع في أسرع وقت ممكن. وبين العاطفي أن الدولة تسعى إلى إعادة ترتيب النظام العقاري في المملكة، وذلك من خلال التنظيمات الجديدة التي بدأت بها، وهي تمثل قفزة جيدة سواء في إعادة التشريعات أو في ربط السوق العقارية بالأسواق الأخرى، وهذا الترتيب الجديد سيجد تنظيمات جديدة تسمح للمستثمرين بالدخول بشكل جيد في السوق العقارية، ما يمثل آلية جيدة تحقق النمو في حركة العرض والطلب ويتيح فرصاً أوسع للعقاريين لإيجاد قنوات تمويلية أكثر.

ويشير وليد المزيني مستثمر عقاري إلى أن حركة البناء في معظم المخططات السكنية توقفت وفي بعضها تراجعت، وهذا بطبيعة الحال يرجع إلى عدة أسباب أبرزها الارتفاع غير المسبوق في أسعار مواد البناء وتوجه شريحة كبيرة من المستثمرين إلى سوق الأسهم وما وقع من نكسات غير مسبوقة وهو ما أسهم في بطء وتراجع كثير من المستثمرين عن الشروع في حركة التعمير، ما زاد من معاناة الملاك والمستثمرين في مجال بناء الوحدات السكنية، الأمر الذي دفعهم إلى إيجاد مثل هذه التحالفات من أجل تنشيط السوق العقارية.
[font=Comic Sans MS]من جهة أخرى كشفت بعض المصادر في السوق العقارية عن عزم مجموعات عديدة من المستثمرين البدء في استثمارات نوعية في مجال مساهمات الفلل والوحدات السكنية والدبلوكس، على أن تباع بأساليب عديدة تضمن فتح سوق جديدة وفرص أكثر تنوعا في المنطقة يتركز نشاطها في الوحدات السكنية والمجمعات التي تراوح بين الفلل السكنية والشقق والدبلوكسات، ومن المتوقع أن تحقق سوق الرياض نجاحا كبيرا تجمع التوقعات على أنه سيوازي النجاح الذي تحققه المساهمات العقارية[/font]