السهم المرتفع
09-07-2004, 08:55 PM
الكنز المدفون
شركة إعمار العقارية
تقرير الاخ المبدع بريد الكتروني
نبذه عن شركة اعمار
شركة اعمار شركة مساهمه تم تأسيسها في عام 1997 برأسمال وقدره 1000 مليون درهم ويتم تداول السهم في بورصة دبي للأوراق الماليه. حققت الشركه خلال سنواتها السبع نموا كبيرا غير مسبوق بين شركات المنطقه مما جعلها واحدة من اكبر شركات التطوير العقاري في العالم. تبلغ أصول الشركه بما فيها الأراضي الممنوحه في الوقت الحاضر أكثر من 28 مليار درهم. قامت الشركه وتقوم حاليا بتطوير 13 مشروعا عقاريا ضخما في مراحل مختلفه من عملية التطوير مثل مرسى دبي والمرابع العربيه وتلال الامارات وحي السهول والينابيع والبحيرات والروضه وابراج اعمار في وسط مدينة دبي. كما ان الشركه بدأت في انشاء مشروعها العملاق برج دبي والذي يعتبر أطول برج في العالم فضلا عن دبي مول الذي يعتبر أكبر مركز تسوق في العالم.
تطور رأسمال الشركه
عام 1997
تم تاسيس الشركه برأسمال وقدره ( 1000 مليون درهم ) بنسبة 45% للمؤسسين و 55% كمساهمه عامه وذلك عبر اصدار 100 مليون سهم بقيمه اسميه 10 درهم لكل سهم .
عام 1998
تم رفع راس المال الى ( 2650 مليون درهم ) وذلك عن طريق الاكتتاب ب 165 مليون سهم جديد وتم دفع 25 درهما عن كل سهم جديد ليصبح عدد الاسهم 265 مليون سهم وقد حصلت حكومة دبي على الحصه الأكبر في هذا الاكتتاب.
عام 2004
تمت التوصيه من قبل مجلس ادارة الشركه على تجزئة السهم الواحد الى عشرة اسهم ليصبح عدد الأسهم بعد تنفيذ هذا القرار 2650 مليون سهم بقيمة اسميه وقدرها درهم واحد لكل سهم.
ملاك السهم
تتوزع ملكية الأسهم الى ثلاثة أجزاء متساويه تقريبا على الشكل التالي:
1. حكومة دبي وتمتلك 33 % من اسهم الشركه.
2. المؤسسون ويمتلكون 34 % من اسهم الشركه.
3. باقي المساهمين (40 ألف مساهم) وبمتلكون 33 % من اسهم الشركه.
مشاريع الشركه
بدأت الشركه بطرح باكورة مشاريعها عام 1999 وهو مشروع تلال الامارات والذي من المنتظر أن يتم الانتهاء منه خلال العام الحالي ويمتد المشروع على مساحة وقدرها 2 مليون متر مربع تم تقسيمها الى أكثر من 600 قطعة أرض ويتم بيع الأراضي بسعر يتراوح بين 1050 الى 1600 درهم للمتر المربع الواحد ويتراوح مساحة القطعه الواحده بين 1100 و 4200 منر مربع. ويقوم المشترون ببناء مساكنهم على الأراضي المشتراه بالاختيار من بين 15 تصميما مختلفا تم اقتراحه من قبل الشركه. وقد قامت الشركه بتطوير الموقع بحيث يتضمن ملعبا للقولف وحدائق كبيره وبحيرات بالاضاقه الى جميع أعمال البنيه التحتيه.
وبالاضافه الى هذا المشروع توجد العديد من المشاريع في مراحل مختلفه من الانشاء والتطوير وهذه قائمة مختصره بالمشاريع:
الروضه
شقق سكنيه يصل عددها الى أكثر من 1500 شقه سكنيه ويوجد خيارين للتأجير أو التملك وتبلغ اسعار الشقه بين 200 الف درهم الى 500 الف درهم على حسب حجم الشقه بسعر يبلغ 5000 درهم للمتر المربع الواحد.
الينابيع
مجمع سكني يتكون من فيللات مختلفة الأحجام تتراوح مساحتها من 160 الى 300 متر مربع ويتراوح السعر بين نصف مليون الى مليون درهم على حسب الحجم بسعر يبلغ 3000 درهم للمتر المربع الواحد. اشتملت المراحل الست الاولى للمشروع على 4000 فيللا وقد كان الاقبال كبيرا جدا بحيث تم بيع الفلل المخصصه للمراحل السته الاولى بالكامل مما حدا بالشركه للبدء في بناء المرحله السابعه من المشروع والذي ينتظر أن ينتهي في العامين القادمين ويشتمل على أكثر من 700 فله.
حي السهول
يتضمن المشروع بناء فلل فخمه مكونه من طابقين لكل فله وتتراوح مساحة البناء للفله الواحده من 300 الى 500 متر مربع والسعر بين مليون ومليون و750 الف درهم على حسب الحجم ويبلغ سعر المتر المربع الواحد حوالي 3500 درهم. تم بيع المراحل الاولى من المشروع عامي 2002 و 2003 وسيتم انشاء المراحل الأخرى من المشروع وبيعها في العام الحالي والعام القادم ويبلغ عدد الفلل 2000 فله.
البحيرات
يتضمن المشروع بناء فلل سكنيه مخصصه للايجار وقد حققت نجاحا جيدا حين طرحها في عام 2001 حيث تم التأجير بالكامل لل 600 فله التي يتضمنها المشروع وسيتم بناء المزيد من الفلل في المستقبل. تتراوح مساحة البناء للفله الواحده بين 160 و 300 متر مربع ويتم تأجيرها سنويا بسعر يتراوح بين 80 الى 120 الف درهم للسنه الواحده.
هتان
يتضمن المشروع بناء فلل سكنيه واسعه تتراوح مساحة الواحده منها بين 500 الى 700 متر مربع ويتراوح السعر بين 2.5 الى 4.6 مليون درهم على حسب المساحه.
أبراج اعمار
يتضمن المشروع شققا سكنيه في وسط مدينة دبي في برجين سكنيين وقد تم بيع جميع الشقق بنظام التمليك.
مرسى دبي
يقع المشروع على ساحل الخليج العربي ويمتد لمسافة 3 كيلو متر وتبلغ مساحته الاجماليه 2.8 مليون متر مربع. تشتمل المرحله الأولى من المشروع على بناء 6 أبراج عاليه تحتوي على 1026 شقه سكنيه و 64 فله فاخره وتبلغ مساحة المرحله الأولى من المشروع 250 ألف متر مربع وقد تم الانتهاء من بيع الشقق السكنيه بالكامل في الأبراج الثلاثه التي تم الانتهاء من انشائها في عام 2003 بينما يتوقع أن يتم اكمال الانشاءات في برجين أخرين خلال عام 2004. ويعتبر هذا المشروع من أكبر مشاريع الشركه ويضم أكبر بحيره اصطناعيه في العالم وتم تطوير 10 % من مساحة الموقع الى حد الان.
المرابع
من المشاريع الكبيره للشركه وسيتم الانتهاء من المرحله الاولى للمشروع في عام 2005 والذي يتضمن اكثر من 1300 فله تتراوح مساحتها بين 300 الى 450 متر مربع ويبلغ سعر بيع الفله الواحده بين مليون ومليون وخمسئة ألف درهم على حسب المساحه. وتنوي الشركه البدء في تنفيذ المرحله الثانيه من المشروع في وقت لاحق ويبلغ عدد الفلل في المرحله الثانيه حوالي 2400 فله ينتظر ان يستكمل بناؤها خلال ثلاث سنوات.
سوق الذهب والماس
تم اكتمال بناء المرحله الاولى من المشروع والذي يشتمل على محلات تجاريه يتم تاجيرها لمحلات بيع الذهب ويتم حاليا الشروع في بناء المرحله الثانيه من السوق.
دبي مول
تنوي الشركه بناء أكبرمركز تسوق في العالم بجانب برج دبي حيث تبلغ مساحة الأسواق نصف مليون متر مربع أو مايعادل 50 ملعبا لكرة القدم وتتوقع الشركه ان يبلغ زوار هذا السوق 35 مليون زائر في السنة الاولى من الافتتاح ويتوقع ان يزيد عدد الزوار بنسبة 30 % سنويا بعد ذلك ويتوقع ان يكتمل انشائه عام 2006. وعند اكتمال انشائه سيصبح أكبر من مركز أدمنتون التجاري في كندا وأكبرمن مول أوف أمريكا التجاري في مينوستا.
برج دبي
تنوي الشركة بناء أطول برج في العالم وينتظر بعد انشائه أن يصبح معلما سياحيا عالميا. في الوقت الحالي يعتبر برجا بتروناس في ماليزيا وبرج سيرز في شيكاغو أعلى مبنيين في العالم حيث يبلغ ارتفاعهما حوالي 450 مترا عن سطح الأرض. وتعتزم الصين أن تبني برج مركز شنغهاي المالي بأرتفاع 492 مترا كذلك فان مبنى التجاره العالمي الجديد في نيويورك سيكون أعلى ايضا. ولايزال ارتفاع برج دبي سرا لدى الشركه وتؤكد الشركه على أنه سيكون أعلى من جميع الابراج في العالم سواءا القائمه حاليا أو التي تم التخطيط لبناؤها.
ذي ريسيدنسز
تم البدء في انشاء هذا المشروع والذي يقع بالقرب من برج دبي ودبي مول ويشتمل المشروع على 3 الاف وحده سكنيه ضمن ستة أبراج سكنيه عاليه تطل على بحيرة اصطناعيه وسيتم اكتمال انشاؤه على مرحلتين في عامي 2006 و 2007.
بيانات ماليه رئيسيه
نمو متواصل للارباح
2003
2002
2001
2000
1999
1998
السنه
676.3
517.0
341.9
304.6
192.5
120.5
الربح الصافي (مليون درهم)
2.70
1.95
1.29
1.15
0.73
0.46
ربح السهم (درهم)
حققت الشركه نموا متواصلا للأرباح منذ انشاءها حيث ارتفعت الارباح في كل سنة عن السنه التي قبلها وقفزت الأرباح المحققه خلال الأعوام الخمسه الأولى من 120.5 مليون درهم في عام 1998 الى 676.3 مليون درهم بنهاية عام 2003 أي بزياده مقدارها 461 %.
التوقعات
2005*
2004*
2003
2002
السنه
900-950
840-880
676.3
517.0
الربح الصافي (مليون درهم)
265
265
250
255
عدد الاسهم (مليون)**
3.40-3.58
3.17-3.32
2.70
1.95
ربح السهم (درهم)
1.75
1.50
1.20
1.00
الربح الموزع للسهم
* معلومات 2004 و 2005 تقديريه
** يبلغ عدد أسهم الشركه الأصليه 265 مليون سهم ولكن عدد الاسهم المرجح عامي 2002 و 2003 كان اقل بسبب اعادة شراء الأسهم.
نتوقع أن ترتفع أرباح الشركه خلال العام الحالي والعام القادم بسبب دخول العديد من مشاريع الشركه الى مرحلة متقدمه سواءا ماكان منها للتأجير أو التمليك وأيضا بسبب قوة الطلب المتوقعه خلال العام الحالي والعام القادم حيث أن كثيرا من المشاريع التي تم طرحها في العام الحالي قد تم بيعها أو تأجيرها بسرعه فائقه.
أعلنت الشركه في شهر أبريل عام 2004 عن نتائجها للربع الاول من العام الحالي حيث زادت الايرادات من 513 مليون درهم الى 1118 مليون درهم بنسبة زياده وقدرها 118% بينما بلغت الارباح الصافيه للربع الأول 208 مليون درهم في مقابل 171 مليون درهم للفتره المقابله اي بزيادة وقدرها 22 %. وتتوقع الشركه أن يستمر هذا النمو الجيد خلال العام الحالي والقادم مدعوما بالطلب القوي على مشاريع الشركه سواءا للتملك والتأجير.
القيمه الدفتريه
بلغت القيمه الدفتريه للشركه بنهاية عام 2003 ما مجموعه 6661 مليون درهم في مقابل 5729 مليون درهم بنهاية عام 2002 .
2003
2002
السنه
2650 مليون
2650 مليون
رأس المال
4011 مليون
3079 مليون
الاحتياطيات (بدون الأراضي)
6661 مليون
5729 مليون
حقوق المساهمين
25.1 درهم
22.5 درهم
القيمة الدفتريه للسهم
كما يتضح من الجدول فقد بلغت القيمه الدفتريه لسهم الشركه 25.1 درهم بنهاية عام 2003. وقد بلغ مجموع الاحتياطيات 4011 مليون درهم بنهاية عام 2003 فضلا عن رأس المال الأصلي وهو 2650 مليون درهم.
ويجدر بنا الاشاره هنا الى أن حقوق المساهمين الوارده أعلاه لاتتضمن قيمة الأراضي الممنوحه للشركه من حكومة دبي حيث أن الشركه قد سجلت قيمة هذه الأراضي بقيمة رمزيه وقدرها درهم واحد ولذلك فأن القيمه العادله لممتلكات الشركه أعلى بكثير مما تظهره القوائم الماليه للشركه كما هو موضح أدناه.
القيمة السوقيه العادله للأراضي المملوكه للشركه
قامت حكومة دبي التي تمتلك ثلث أسهم الشركه بمنح مجموعة أراضي لشركه اعمار في مناطق مهمه بمدينة دبي وخصوصا على شارع الشيخ زايد وقد قامت الشركه بتسجيل هذه الأراضي بسعر درهم واحد وبالتالي فان قوائم الشركه و حقوق المساهمين لا تعكس القيمه الفعليه لهذه الأراضي. وقد أجرت شركة الخياط العقاريه وشركة دي تي زد دبنهام تاي لوبنج وهما شركتان مستقلتان استشاريتان في تقييم العقارات تقييما لهذه الاراضي على أساس القيمه السوقيه العادله بأسعار السوق السائده في مدينة دبي وتم تقدير قيمة هذه الأراضي التي سيتم تطويرها مستقبلا ب 19.3 مليار درهم في نهاية عام 2003.
أهم هذه الأراضي الممنوحه هي الأرض التي سيقام عليها برج دبي (أعلى مبنى في العالم) وتبلغ مساحتها مليون وميئتين ألف متر مربع ويقدر قيمة المتر الواحد ب 6000 درهم لتصبح القيمه الاجماليه لأرض الموقع أكثر من 7 مليارات درهم. في حين تبلغ مساحة الأراضي الممنوحه الأخرى التي ستقام عليها مشاريع الشركه المستقبليه حوالي 10 ملايين متر مربع تبلغ قيمتها السوقيه أكثر من 12 مليار درهم.
أكثر من 11 مليون متر مربع
اجمالي مساحة الأراضي الممنوحه للشركه من حكومة دبي بغرض التطوير مستقبلا
درهم واحد
القيمه المسجله في قوائم الشركه لهذه الاراضي الممنوحه
19300 مليون درهم
القيمه السوقيه الحقيقيه (تقييم شركة الخياط وشركة دبنهام تاي لوبنج)
72.8 درهم لكل سهم
القيمه السوقيه لكل سهم للاراضي الممنوحه والتي لم يتم ادراجها في القوائم الماليه
ويتبين من هذا أن القيمه السوقيه لهذه الأراضي الغير مدرجه في القوائم الماليه يبلغ 73 درهما تقريبا لكل سهم مع نهاية عام 2003 مع العلم أن أسعار الأراضي في مدينة دبي تزيد بمعدل 10 % سنويا لذلك يتوقع أن تبلغ قيمة هذه الأراضي 80 درهما لكل سهم مع نهاية العام الحالي.
2004*
2003
السنه
26.8
25.1
القيمه الدفتريه بدون الاراضي (درهم)
80.0
72.8
القيمه الدفتريه للأراضي الممنوحه (درهم)
106.8 درهم
97.9 درهم
القيمه الدفتريه الحقيقيه (درهم)
* تقديرات
ملحوظه: يوجد لدى الشركه بالاضافه الى الأراضي الممنوحه من حكومة دبي أراض أخرى تم شراؤها وتقدر قيمة هذه الأراضي ب 2.1 مليار درهم وهي مسجله ضمن قوائم الشركه بأسعار التكلفه التي لاتبتعد كثيرا عن اسعار السوق الحقيقيه.
السيوله
تتمتع الشركه بسيوله نقديه عاليه بلغت مع نهاية عام 2003 مايقرب من 2 مليار درهم اي مايعادل 8 درهم لكل سهم كما ان لدى الشركه عقارات جاهزه للبيع بنهاية عام 2003 قيمتها 1364 مليون درهم. وفي المقابل فانه لايوجد اية ديون قصيرة أو طويلة الأجل على الشركه وهذا يشير الى متانة وضع الشركه المالي وقدرتها على تمويل مشاريعها القادمه.
جاذبية الأستثمار في أسهم الشركه
يبلغ سعر السهم حاليا في سوق دبي الماليه 38 درهما لكل سهم ونعتقد أن السعر الحالي سعر ممتاز لمن يرغب في الاستثمار العقاري حيث أن العائدات المتوقعه من هذا الأستثمار ستكون مجزيه على المديين المتوسط والطويل. وسنتعرض هنا الى بعض العوامل الأساسيه التي تجعل هذا الاستثمار مغريا:
النمو الاقتصادي والعقاري لمدينة دبي
تمتعت مدينة دبي بنمو سكاني عالي وصل الى 6% خلال السنوات العشر الماضيه ويبلغ عدد السكان مليون نسمه في الوقت الحاضر ويتوقع أن يزيد عدد السكان الى الضعف خلال السنوات الخمس القادمه حيث تشير الاحصاءات الحديثه الى أن دبي تسارع نموها السكاني في الوقت الحاضر الى أكثر من 12% سنويا مما يجعلها واحدة من أسرع المدن نموا في العالم. ويعود سبب النمو القوي الى أن دبي أصبحت مركزا أساسيا للتجاره والسياحه في المنطقه وقد اتخذت امارة دبي العديد من الخطوات التي من شأنها مواصلة النمو الاقتصادي نشيرفقط الى أحدها وهو انشاء مركز دبي المالي العالمي والذي ينتظر أن يعزز موقع المدينه التجاري والمالي.
وفضلا عن النمو السكاني فان امارة دبي تعتبرالرائده في المنطقه في السماح للأجانب بتملك العقارات لذلك فان الطلب على العقارات مستقبلا لن يقتصر على السكان المواطنين بل يتعدى ذلك الى مواطني دول مجلس دون التعاون الخليجي والمناطق المجاوره وباقي أنحاء العالم .
ان التوقعات الحاليه تشير الى أن الطلب على العقارات (شقق سكنيه وفلل) سوف ينمو بشكل مستمر خلال الأعوام الخمسه القادمه. ومن البديهي ان من لاتتاح له فرصة الاستثمار في القطاع العقاري في دبي مباشرة سيجد في شركة اعمار فرصة بديله للاستثمار غير المباشر في هذا القطاع الواعد في مدينة دبي.
فتح سوق الاسهم الاماراتيه للمستثمرن الخليجيين
أقر مجلس الوزراء في دولة الامارات العربيه المتحده في شهر مايو 2004 قرارا يسمح بموجبه لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي بانشاء الشركات المساهمه وتملك وتداول الاسهم المحليه ونعتقد ان من شأن هذا القرار أن يدعم توجه التدفقات الماليه من دول المنطقه الى سوق الاسهم في الامارات ونعتقد ان شركة اعمار ستكون الوجهه الرئيسيه للمستثمرين في المنطقه مما سيدعم سعر السهم مستقبلا. الجدير بالذكر انه في الوقت الحالي يسمح لمواطني مجلس التعاون بالتملك المحدود في عدد قليل من الشركات الاماراتيه المتداوله في سوق الاسهم ومنها شركة اعمار حيث انه يسمح لمواطني المجلس بتملك 20 % من اسهم الشركه ومن شأن هذا القرار أن يرفع النسبه الى مستوى اعلى وبالتالي زيادة اقبال المستثمرن في المنطقه على شركة اعمار.
تجزئة أسهم الشركه
أقترح مجلس ادارة الشركه أن تقوم الشركة بتجزئة سهم الشركه بنسبة عشرة أسهم الى واحد وهذا يعني أن كل مالك لسهم واحد سيصبح لديه عشرة أسهم بدلا عنها وهذا سيخفض القيمه الاسميه والسوقيه للسهم بنسبة 10 الى 1 حين يتم اقرار التجزئه أي ان سعر السهم السوقي سينخفض في السوق الى 3.8 درهم بدلا عن السعر الحالي وهو 38 درهما لكل سهم وفي المقابل تزيد عدد الأسهم المملوكه لكل مساهم الى عشرة أضعاف. ورغم ان هذا القرار يعتبر شكليا من الناحيه الماليه ولكن نعتقد ان تداول سعر السهم في السوق بسعر 3.8 درهم وزيادة كميات الاسهم لكل مستثمر بنسبة 10 مرات سيجعل السهم مرغوبا من فئات كثيره من المستثمرين والمضاربين سواءا المحليين أو الخليجيين وسيزيد من كميات تداول الأسهم بشكل كبير مما يجعل اموالا كثيره في بورصة دبي تتجه للمضاربه على السهم وخصوصا من قبل المضاربين.
أصول الشركه
كما تم توضيحه اعلاه فان اصول الشركه عندما يتم تقييمها بسعر السوق الحقيقي فأن قيمتها تبلغ 26 مليار درهم بنهاية عام 2003 شاملة 19.3 مليار درهم قيمة أراض تملكها الشركه تبلغ مساحتها أكثر من 11 مليون متر مربع تم منحها للشركه من حكومة دبي وتم تسجيلها في دفاتر الشركه بقيمة رمزيه وقدرها درهم واحد. وتبلغ قيمة اصول الشركه للسهم الواحد حوالي 98 درهم في مقابل سعر سوقي يبلغ 38 درهما للسهم الواحد. أن الاستثمار في شركة اعمار بالاسعار الحاليه تعني أن المستثمر يشتري اراض في مناطق رئيسيه في مدينة دبي ب 40 % من قيمتها الحقيقيه وسيتم تطوير هذه الاراضي نيابة عن المستثمر وتحقيق عوائد مجزيه.
اداره متميزه
اثبتت ادارة شركة اعمار تميزها في جميع النواحي فرغم ان عمر الشركه لايتجاوز سبع سنوات الا أن الشركه قد خطت خطوات كبيره تثير الاعجاب واثبتت نجاحها على كافة الأصعده مما جعل الشركه تحقق نموا كبيرا جعلها تتخطى جميع الشركات العقاريه في المنطقه التي تفوقها عمرا بفارق كبير وبزمن قياسي بل أن شركة اعمار أصبحت واحدة من اكبر شركات التطوير العقاري في العالم. ان النمو الكبير في ايرادات الشركه وارباحها منذ انشاءها والمشاريع الحيويه التي قامت بها الشركه والمشاريع المستقبليه الطموحه التي تنوي الشركه انشائها تعطي دليلا واضحا على أن ادارة الشركه تضع مصلحة المساهمين وتنمية استثمارهم في الشركه نصب عينيها كما انه يشكل دليلا على رؤيه ممتازه لادارة الشركه لاتتمتع بها كثير من الشركات المماثله وكذلك قدرة الشركه على اكتشاف الفرص الموجوده والتجاوب بسرعة عاليه مع التغيرات السريعه التي تعيشها امارة دبي وهذا مما يزيد في جاذبية الاستثمار في الشركه.
مكرر أرباح منخفض
نتوقع ان تحقق الشركه ارباحا في حدود 3.25 درهما لكل سهم خلال عام 2004 في مقابل 2.70 درهما للعام الماضي وحسب السعر الحالي للسهم 38 درهما فان هذا يعني مكرر ارباح مقداره 11.7 مره وهو بالتأكيد أقل مكرر ارباح بين جميع الشركات المتداوله في معظم أسواق المنطقه بالرغم من الشركه تعد من أفضل الشركات في المنطقه سواءا من ناحية الربحيه أو النمو. وهذا يؤكد على أنه لازال هناك فرصه جيده لارتفاع سعر السهم تدريجيا على المدى المتوسط ليقترب من معدلات الأسواق في المنطقه.
السعر العادل لأسهم الشركه
ان استعمال مكرر ارباح مقداره 18 وهو مكرر الأرباح الوسطي السائد في أسواق المنطقه حاليا يعطينا سعرا في حدود 60 درهما للسهم الواحد تقريبا أخذا في الأعتبار الأرباح المتوقعه عام 2004 (3.25 درهم لكل سهم). كما ان نظرة على ممتلكات الشركه وتقييمها بسعر السوق (القيمه الدفتريه الحقيقيه ) يعطينا سعر عادل للسهم بحدود 100 درهم للسهم. ونعتقد ان سعر السهم العادل على المدى القريب والمتوسط يجب ان يتراوح بين هذين الرقمين 60 الى 100 درهم في مقابل سعر سوقي حالي في حدود 38 درهما للسهم. من المتوقع ان تقرر الجمعية غير العاديه للشركه في 22 يونيو 2003 تجزئة السهم بنسبة 10 الى واحد وبذلك فان السعر العادل في رائنا يصبح بين 6 الى 10 درهم للسهم الواحد. ونعتقد أن تجزئة قيمة السهم سيعجل بوصول السعر الى قيمته العادله خلال 6 الى 12 شهرا لذلك فانه ينتظر تحقيق ارباح مجزيه للمستثمرين في السهم بالأسعار الحاليه على المدى القريب والمتوسط.
مقارنه مع الشركات العقاريه السعوديه المساهمه
الأرباح (2003)
مكرر الأرباح
سعر السوق
ربح السهم
عدد الأسهم
الربح التشغيلي*
الشركه
64
280
4.38
28.3 مليون
124 مليون
مكه
41
160
3.93
15 مليون
59 مليون
طيبه
54
270
5.00
12 مليون
60 مليون
العقاريه
75
150
2.00
20 مليون
40 مليون
التعمير
50
150
3.00
10 مليون
30 مليون
الفنادق
14
38
2.70 درهم
250 مليون
676 مليون
اعمار
* تتضمن ارباح شركة طيبه والتعمير والعقاريه المعلنه ارباحا استثنائيه نشأت عن بيع اصول في مركز العقيق وحي التلال ومخطط الربيع على التوالي للشركات الثلاث وقد تم خصم هذه الأرباح الاستثنائيه حين تم حساب الربح التشغيلي حتى تكون المقارنه عادله.
يتم تداول الاسهم العقاريه في السوق السعوديه بمكررات ارباح عاليه جدا تتراوح بين 41 و 75 مره وبمعدل وقدره 57 مره في حين أن شركة اعمار يتم تداولها بمكرر ربح معقول وهو 14 مره. وللتوضيح فأن سهم اعمار لو كان يتم تداوله في السوق السعوديه لتم تسعيره ب 154 درهم بناء على متوسط مكرر الأرباح للشركات العقاريه السعوديه أو بمعنى أخر فان سعر شركة اعمار الحالي يمثل تخفيضا بنسبة 75% عن اسعار أسهم الشركات العقاريه السعوديه مع العلم ان شركة اعمار تفوق هذه الشركات من ناحية النمو والمشاريع المستقبليه.
القيمه الدفتريه
سعر السهم/القيمه الدفتريه
سعر السهم
القيمه الدفتريه
الشركه
3.64
280
77
مكه
2.11
160
76
طيبه
2.60
270
104
العقاريه
2.42
150
62
التعمير
2.03
150
74
الفنادق
0.39
38
98*
اعمار
*تشمل القيمه السوقيه للأراضي الممنوحه
يتم تداول أسهم الشركات العقاريه السعوديه في السوق بسعر يتراوح بين 2.03 الى 3.64 ضعف القيمه الدفتريه وبمعدل وقدره 2.56 مره في حين يتم تداول شركة اعمار باقل من 0.4 من قيمتها الدفتريه وهذا التفاوت الكبير يجعل من سهم شركة اعمار مغريا بشكل كبير حين تتم المقارنه مع الشركات العقاريه السعوديه حيث يتم تداول السهم باقل من سدس المعدل الذي يتم فيه تداول الاسهم السعوديه مع الفارق الكبير في النمو والمشاريع المستقبليه.
الحجم(2003)
الربح التشغيلي*
الاصول الصافيه*
الشركه
313 مليون ريال
6570 مليون ريال
الشركات العقاريه السعوديه المساهمه مجتمعه
691 مليون ريال
6806 مليون ريال
شركة اعمار (بدون احتساب الأراضي الممنوحه)
691 مليون ريال
26520 مليون ريال
شركة اعمار (بعد احتساب الأرضي الممنوحه)
*تم تحويل ارقام شركة اعمار من الدرهم الى الريال من اجل المقارنه.
يتضح من الجدول أعلاه أن مجموع أصول شركة اعمار الصافيه أعلى من أصول الشركات السعوديه العقاريه المساهمه مجتمعه حتى مع عدم احتساب قيمة الأراضي الممنوحه. أما اذا أدخلنا القيمه السوقيه للأراضي الممنوحه الى الحسبه فانه يتبين أن حجم اصول اعمار يعادل 4 أضعاف حجم الشركات السعوديه العقاريه المساهمه مجتمعه. وكذلك فان ارباح شركة اعمار في سنتها التشغيليه الخامسه تزيد عن ضعف ارباح الشركات العقاريه السعوديه المساهمه مجتمعه على الرغم من أن شركة اعمار هي الشركه الأحدث من بين هذه الشركات
.
الاستراتيجه والنمو
اعمار
التعمير
الفنادق
العقاريه
طيبه
مكه
الشركه
1000
1000
500
600
750
1300
رأس المال الأساسي*
7 سنوات
12 سنه
20 سنه
20 سنه
15 سنه
15 سنه
عمر الشركه
*الأرقام تمثل رأس المال الذي بدأت به الشركه بمليون الريالات (الدراهم)
يتضح من الجدول الوارد أعلاه أن رأس المال الاساسي لاعمار هو ضمن المعدل العام الذي بدأت به الشركات السعوديه المساهمه فهو مثلا معادل لرأس المال الذي بدأت به شركة الرياض للتعمير وأقل من شركة مكه كما انها الأحدث فعمرها أقل من نصف عمر الشركات السعوديه ، ومع ذلك فان حجمها الحالي وأرباحها تفوق الشركات السعوديه مجتمعه والسبب في ذلك يعود الى ديناميكية الاداره ووضعها لاستراتيجيات ناجحه ومستوى تنفيذ عال جدا جعلها تنمو بشكل قوي مما أهلها لتسبق جميع هذه الشركات ، وفضلا عن ذلك فان تواجد شركة اعمار في مدينة دبي التي تعد واحدة من أسرع المدن نموا في العالم قد أعطى للشركه ميزة تفوق لاتتمتع بها الكثير من شركات المنطقه.
وعندما نتعرض للنمو تكفي الاشاره الى ان مجموع قيمة المشاريع التي في طور الانشاء في شركة اعمار خلال الأعوام الثلاثه القادمه تبلغ أكثر من 20 مليار درهم فضلا عن المشاريع الأخرى التي لاتزال في طور الدراسه والتوسعات المزمع القيام بها في مشاريعها القائمه توافقا مع الطلب والتي سيعلن عنها في الاعوام القادمه.
ادراج أسهم الشركه في السوق العالميه
ينتظر أن تقوم الشركه خلال العام الحالي بادراج أسهم الشركه في احدى البورصات العالميه وذلك بغرض المزيد من التعريف بالشركه ومشاريعها خصوصا وان الشركه بدأت في استقطاب العديد من مشاهير واثرياء العالم الذين تملكوا في مشاريع الشركه، وكذلك فان الشركه تهدف من طرح أسهمها في الاسواق العالميه الى توسيع قاعدة المساهمين.
http://www.**********.com/saudi/eammarc.htm
شركة إعمار العقارية
تقرير الاخ المبدع بريد الكتروني
نبذه عن شركة اعمار
شركة اعمار شركة مساهمه تم تأسيسها في عام 1997 برأسمال وقدره 1000 مليون درهم ويتم تداول السهم في بورصة دبي للأوراق الماليه. حققت الشركه خلال سنواتها السبع نموا كبيرا غير مسبوق بين شركات المنطقه مما جعلها واحدة من اكبر شركات التطوير العقاري في العالم. تبلغ أصول الشركه بما فيها الأراضي الممنوحه في الوقت الحاضر أكثر من 28 مليار درهم. قامت الشركه وتقوم حاليا بتطوير 13 مشروعا عقاريا ضخما في مراحل مختلفه من عملية التطوير مثل مرسى دبي والمرابع العربيه وتلال الامارات وحي السهول والينابيع والبحيرات والروضه وابراج اعمار في وسط مدينة دبي. كما ان الشركه بدأت في انشاء مشروعها العملاق برج دبي والذي يعتبر أطول برج في العالم فضلا عن دبي مول الذي يعتبر أكبر مركز تسوق في العالم.
تطور رأسمال الشركه
عام 1997
تم تاسيس الشركه برأسمال وقدره ( 1000 مليون درهم ) بنسبة 45% للمؤسسين و 55% كمساهمه عامه وذلك عبر اصدار 100 مليون سهم بقيمه اسميه 10 درهم لكل سهم .
عام 1998
تم رفع راس المال الى ( 2650 مليون درهم ) وذلك عن طريق الاكتتاب ب 165 مليون سهم جديد وتم دفع 25 درهما عن كل سهم جديد ليصبح عدد الاسهم 265 مليون سهم وقد حصلت حكومة دبي على الحصه الأكبر في هذا الاكتتاب.
عام 2004
تمت التوصيه من قبل مجلس ادارة الشركه على تجزئة السهم الواحد الى عشرة اسهم ليصبح عدد الأسهم بعد تنفيذ هذا القرار 2650 مليون سهم بقيمة اسميه وقدرها درهم واحد لكل سهم.
ملاك السهم
تتوزع ملكية الأسهم الى ثلاثة أجزاء متساويه تقريبا على الشكل التالي:
1. حكومة دبي وتمتلك 33 % من اسهم الشركه.
2. المؤسسون ويمتلكون 34 % من اسهم الشركه.
3. باقي المساهمين (40 ألف مساهم) وبمتلكون 33 % من اسهم الشركه.
مشاريع الشركه
بدأت الشركه بطرح باكورة مشاريعها عام 1999 وهو مشروع تلال الامارات والذي من المنتظر أن يتم الانتهاء منه خلال العام الحالي ويمتد المشروع على مساحة وقدرها 2 مليون متر مربع تم تقسيمها الى أكثر من 600 قطعة أرض ويتم بيع الأراضي بسعر يتراوح بين 1050 الى 1600 درهم للمتر المربع الواحد ويتراوح مساحة القطعه الواحده بين 1100 و 4200 منر مربع. ويقوم المشترون ببناء مساكنهم على الأراضي المشتراه بالاختيار من بين 15 تصميما مختلفا تم اقتراحه من قبل الشركه. وقد قامت الشركه بتطوير الموقع بحيث يتضمن ملعبا للقولف وحدائق كبيره وبحيرات بالاضاقه الى جميع أعمال البنيه التحتيه.
وبالاضافه الى هذا المشروع توجد العديد من المشاريع في مراحل مختلفه من الانشاء والتطوير وهذه قائمة مختصره بالمشاريع:
الروضه
شقق سكنيه يصل عددها الى أكثر من 1500 شقه سكنيه ويوجد خيارين للتأجير أو التملك وتبلغ اسعار الشقه بين 200 الف درهم الى 500 الف درهم على حسب حجم الشقه بسعر يبلغ 5000 درهم للمتر المربع الواحد.
الينابيع
مجمع سكني يتكون من فيللات مختلفة الأحجام تتراوح مساحتها من 160 الى 300 متر مربع ويتراوح السعر بين نصف مليون الى مليون درهم على حسب الحجم بسعر يبلغ 3000 درهم للمتر المربع الواحد. اشتملت المراحل الست الاولى للمشروع على 4000 فيللا وقد كان الاقبال كبيرا جدا بحيث تم بيع الفلل المخصصه للمراحل السته الاولى بالكامل مما حدا بالشركه للبدء في بناء المرحله السابعه من المشروع والذي ينتظر أن ينتهي في العامين القادمين ويشتمل على أكثر من 700 فله.
حي السهول
يتضمن المشروع بناء فلل فخمه مكونه من طابقين لكل فله وتتراوح مساحة البناء للفله الواحده من 300 الى 500 متر مربع والسعر بين مليون ومليون و750 الف درهم على حسب الحجم ويبلغ سعر المتر المربع الواحد حوالي 3500 درهم. تم بيع المراحل الاولى من المشروع عامي 2002 و 2003 وسيتم انشاء المراحل الأخرى من المشروع وبيعها في العام الحالي والعام القادم ويبلغ عدد الفلل 2000 فله.
البحيرات
يتضمن المشروع بناء فلل سكنيه مخصصه للايجار وقد حققت نجاحا جيدا حين طرحها في عام 2001 حيث تم التأجير بالكامل لل 600 فله التي يتضمنها المشروع وسيتم بناء المزيد من الفلل في المستقبل. تتراوح مساحة البناء للفله الواحده بين 160 و 300 متر مربع ويتم تأجيرها سنويا بسعر يتراوح بين 80 الى 120 الف درهم للسنه الواحده.
هتان
يتضمن المشروع بناء فلل سكنيه واسعه تتراوح مساحة الواحده منها بين 500 الى 700 متر مربع ويتراوح السعر بين 2.5 الى 4.6 مليون درهم على حسب المساحه.
أبراج اعمار
يتضمن المشروع شققا سكنيه في وسط مدينة دبي في برجين سكنيين وقد تم بيع جميع الشقق بنظام التمليك.
مرسى دبي
يقع المشروع على ساحل الخليج العربي ويمتد لمسافة 3 كيلو متر وتبلغ مساحته الاجماليه 2.8 مليون متر مربع. تشتمل المرحله الأولى من المشروع على بناء 6 أبراج عاليه تحتوي على 1026 شقه سكنيه و 64 فله فاخره وتبلغ مساحة المرحله الأولى من المشروع 250 ألف متر مربع وقد تم الانتهاء من بيع الشقق السكنيه بالكامل في الأبراج الثلاثه التي تم الانتهاء من انشائها في عام 2003 بينما يتوقع أن يتم اكمال الانشاءات في برجين أخرين خلال عام 2004. ويعتبر هذا المشروع من أكبر مشاريع الشركه ويضم أكبر بحيره اصطناعيه في العالم وتم تطوير 10 % من مساحة الموقع الى حد الان.
المرابع
من المشاريع الكبيره للشركه وسيتم الانتهاء من المرحله الاولى للمشروع في عام 2005 والذي يتضمن اكثر من 1300 فله تتراوح مساحتها بين 300 الى 450 متر مربع ويبلغ سعر بيع الفله الواحده بين مليون ومليون وخمسئة ألف درهم على حسب المساحه. وتنوي الشركه البدء في تنفيذ المرحله الثانيه من المشروع في وقت لاحق ويبلغ عدد الفلل في المرحله الثانيه حوالي 2400 فله ينتظر ان يستكمل بناؤها خلال ثلاث سنوات.
سوق الذهب والماس
تم اكتمال بناء المرحله الاولى من المشروع والذي يشتمل على محلات تجاريه يتم تاجيرها لمحلات بيع الذهب ويتم حاليا الشروع في بناء المرحله الثانيه من السوق.
دبي مول
تنوي الشركه بناء أكبرمركز تسوق في العالم بجانب برج دبي حيث تبلغ مساحة الأسواق نصف مليون متر مربع أو مايعادل 50 ملعبا لكرة القدم وتتوقع الشركه ان يبلغ زوار هذا السوق 35 مليون زائر في السنة الاولى من الافتتاح ويتوقع ان يزيد عدد الزوار بنسبة 30 % سنويا بعد ذلك ويتوقع ان يكتمل انشائه عام 2006. وعند اكتمال انشائه سيصبح أكبر من مركز أدمنتون التجاري في كندا وأكبرمن مول أوف أمريكا التجاري في مينوستا.
برج دبي
تنوي الشركة بناء أطول برج في العالم وينتظر بعد انشائه أن يصبح معلما سياحيا عالميا. في الوقت الحالي يعتبر برجا بتروناس في ماليزيا وبرج سيرز في شيكاغو أعلى مبنيين في العالم حيث يبلغ ارتفاعهما حوالي 450 مترا عن سطح الأرض. وتعتزم الصين أن تبني برج مركز شنغهاي المالي بأرتفاع 492 مترا كذلك فان مبنى التجاره العالمي الجديد في نيويورك سيكون أعلى ايضا. ولايزال ارتفاع برج دبي سرا لدى الشركه وتؤكد الشركه على أنه سيكون أعلى من جميع الابراج في العالم سواءا القائمه حاليا أو التي تم التخطيط لبناؤها.
ذي ريسيدنسز
تم البدء في انشاء هذا المشروع والذي يقع بالقرب من برج دبي ودبي مول ويشتمل المشروع على 3 الاف وحده سكنيه ضمن ستة أبراج سكنيه عاليه تطل على بحيرة اصطناعيه وسيتم اكتمال انشاؤه على مرحلتين في عامي 2006 و 2007.
بيانات ماليه رئيسيه
نمو متواصل للارباح
2003
2002
2001
2000
1999
1998
السنه
676.3
517.0
341.9
304.6
192.5
120.5
الربح الصافي (مليون درهم)
2.70
1.95
1.29
1.15
0.73
0.46
ربح السهم (درهم)
حققت الشركه نموا متواصلا للأرباح منذ انشاءها حيث ارتفعت الارباح في كل سنة عن السنه التي قبلها وقفزت الأرباح المحققه خلال الأعوام الخمسه الأولى من 120.5 مليون درهم في عام 1998 الى 676.3 مليون درهم بنهاية عام 2003 أي بزياده مقدارها 461 %.
التوقعات
2005*
2004*
2003
2002
السنه
900-950
840-880
676.3
517.0
الربح الصافي (مليون درهم)
265
265
250
255
عدد الاسهم (مليون)**
3.40-3.58
3.17-3.32
2.70
1.95
ربح السهم (درهم)
1.75
1.50
1.20
1.00
الربح الموزع للسهم
* معلومات 2004 و 2005 تقديريه
** يبلغ عدد أسهم الشركه الأصليه 265 مليون سهم ولكن عدد الاسهم المرجح عامي 2002 و 2003 كان اقل بسبب اعادة شراء الأسهم.
نتوقع أن ترتفع أرباح الشركه خلال العام الحالي والعام القادم بسبب دخول العديد من مشاريع الشركه الى مرحلة متقدمه سواءا ماكان منها للتأجير أو التمليك وأيضا بسبب قوة الطلب المتوقعه خلال العام الحالي والعام القادم حيث أن كثيرا من المشاريع التي تم طرحها في العام الحالي قد تم بيعها أو تأجيرها بسرعه فائقه.
أعلنت الشركه في شهر أبريل عام 2004 عن نتائجها للربع الاول من العام الحالي حيث زادت الايرادات من 513 مليون درهم الى 1118 مليون درهم بنسبة زياده وقدرها 118% بينما بلغت الارباح الصافيه للربع الأول 208 مليون درهم في مقابل 171 مليون درهم للفتره المقابله اي بزيادة وقدرها 22 %. وتتوقع الشركه أن يستمر هذا النمو الجيد خلال العام الحالي والقادم مدعوما بالطلب القوي على مشاريع الشركه سواءا للتملك والتأجير.
القيمه الدفتريه
بلغت القيمه الدفتريه للشركه بنهاية عام 2003 ما مجموعه 6661 مليون درهم في مقابل 5729 مليون درهم بنهاية عام 2002 .
2003
2002
السنه
2650 مليون
2650 مليون
رأس المال
4011 مليون
3079 مليون
الاحتياطيات (بدون الأراضي)
6661 مليون
5729 مليون
حقوق المساهمين
25.1 درهم
22.5 درهم
القيمة الدفتريه للسهم
كما يتضح من الجدول فقد بلغت القيمه الدفتريه لسهم الشركه 25.1 درهم بنهاية عام 2003. وقد بلغ مجموع الاحتياطيات 4011 مليون درهم بنهاية عام 2003 فضلا عن رأس المال الأصلي وهو 2650 مليون درهم.
ويجدر بنا الاشاره هنا الى أن حقوق المساهمين الوارده أعلاه لاتتضمن قيمة الأراضي الممنوحه للشركه من حكومة دبي حيث أن الشركه قد سجلت قيمة هذه الأراضي بقيمة رمزيه وقدرها درهم واحد ولذلك فأن القيمه العادله لممتلكات الشركه أعلى بكثير مما تظهره القوائم الماليه للشركه كما هو موضح أدناه.
القيمة السوقيه العادله للأراضي المملوكه للشركه
قامت حكومة دبي التي تمتلك ثلث أسهم الشركه بمنح مجموعة أراضي لشركه اعمار في مناطق مهمه بمدينة دبي وخصوصا على شارع الشيخ زايد وقد قامت الشركه بتسجيل هذه الأراضي بسعر درهم واحد وبالتالي فان قوائم الشركه و حقوق المساهمين لا تعكس القيمه الفعليه لهذه الأراضي. وقد أجرت شركة الخياط العقاريه وشركة دي تي زد دبنهام تاي لوبنج وهما شركتان مستقلتان استشاريتان في تقييم العقارات تقييما لهذه الاراضي على أساس القيمه السوقيه العادله بأسعار السوق السائده في مدينة دبي وتم تقدير قيمة هذه الأراضي التي سيتم تطويرها مستقبلا ب 19.3 مليار درهم في نهاية عام 2003.
أهم هذه الأراضي الممنوحه هي الأرض التي سيقام عليها برج دبي (أعلى مبنى في العالم) وتبلغ مساحتها مليون وميئتين ألف متر مربع ويقدر قيمة المتر الواحد ب 6000 درهم لتصبح القيمه الاجماليه لأرض الموقع أكثر من 7 مليارات درهم. في حين تبلغ مساحة الأراضي الممنوحه الأخرى التي ستقام عليها مشاريع الشركه المستقبليه حوالي 10 ملايين متر مربع تبلغ قيمتها السوقيه أكثر من 12 مليار درهم.
أكثر من 11 مليون متر مربع
اجمالي مساحة الأراضي الممنوحه للشركه من حكومة دبي بغرض التطوير مستقبلا
درهم واحد
القيمه المسجله في قوائم الشركه لهذه الاراضي الممنوحه
19300 مليون درهم
القيمه السوقيه الحقيقيه (تقييم شركة الخياط وشركة دبنهام تاي لوبنج)
72.8 درهم لكل سهم
القيمه السوقيه لكل سهم للاراضي الممنوحه والتي لم يتم ادراجها في القوائم الماليه
ويتبين من هذا أن القيمه السوقيه لهذه الأراضي الغير مدرجه في القوائم الماليه يبلغ 73 درهما تقريبا لكل سهم مع نهاية عام 2003 مع العلم أن أسعار الأراضي في مدينة دبي تزيد بمعدل 10 % سنويا لذلك يتوقع أن تبلغ قيمة هذه الأراضي 80 درهما لكل سهم مع نهاية العام الحالي.
2004*
2003
السنه
26.8
25.1
القيمه الدفتريه بدون الاراضي (درهم)
80.0
72.8
القيمه الدفتريه للأراضي الممنوحه (درهم)
106.8 درهم
97.9 درهم
القيمه الدفتريه الحقيقيه (درهم)
* تقديرات
ملحوظه: يوجد لدى الشركه بالاضافه الى الأراضي الممنوحه من حكومة دبي أراض أخرى تم شراؤها وتقدر قيمة هذه الأراضي ب 2.1 مليار درهم وهي مسجله ضمن قوائم الشركه بأسعار التكلفه التي لاتبتعد كثيرا عن اسعار السوق الحقيقيه.
السيوله
تتمتع الشركه بسيوله نقديه عاليه بلغت مع نهاية عام 2003 مايقرب من 2 مليار درهم اي مايعادل 8 درهم لكل سهم كما ان لدى الشركه عقارات جاهزه للبيع بنهاية عام 2003 قيمتها 1364 مليون درهم. وفي المقابل فانه لايوجد اية ديون قصيرة أو طويلة الأجل على الشركه وهذا يشير الى متانة وضع الشركه المالي وقدرتها على تمويل مشاريعها القادمه.
جاذبية الأستثمار في أسهم الشركه
يبلغ سعر السهم حاليا في سوق دبي الماليه 38 درهما لكل سهم ونعتقد أن السعر الحالي سعر ممتاز لمن يرغب في الاستثمار العقاري حيث أن العائدات المتوقعه من هذا الأستثمار ستكون مجزيه على المديين المتوسط والطويل. وسنتعرض هنا الى بعض العوامل الأساسيه التي تجعل هذا الاستثمار مغريا:
النمو الاقتصادي والعقاري لمدينة دبي
تمتعت مدينة دبي بنمو سكاني عالي وصل الى 6% خلال السنوات العشر الماضيه ويبلغ عدد السكان مليون نسمه في الوقت الحاضر ويتوقع أن يزيد عدد السكان الى الضعف خلال السنوات الخمس القادمه حيث تشير الاحصاءات الحديثه الى أن دبي تسارع نموها السكاني في الوقت الحاضر الى أكثر من 12% سنويا مما يجعلها واحدة من أسرع المدن نموا في العالم. ويعود سبب النمو القوي الى أن دبي أصبحت مركزا أساسيا للتجاره والسياحه في المنطقه وقد اتخذت امارة دبي العديد من الخطوات التي من شأنها مواصلة النمو الاقتصادي نشيرفقط الى أحدها وهو انشاء مركز دبي المالي العالمي والذي ينتظر أن يعزز موقع المدينه التجاري والمالي.
وفضلا عن النمو السكاني فان امارة دبي تعتبرالرائده في المنطقه في السماح للأجانب بتملك العقارات لذلك فان الطلب على العقارات مستقبلا لن يقتصر على السكان المواطنين بل يتعدى ذلك الى مواطني دول مجلس دون التعاون الخليجي والمناطق المجاوره وباقي أنحاء العالم .
ان التوقعات الحاليه تشير الى أن الطلب على العقارات (شقق سكنيه وفلل) سوف ينمو بشكل مستمر خلال الأعوام الخمسه القادمه. ومن البديهي ان من لاتتاح له فرصة الاستثمار في القطاع العقاري في دبي مباشرة سيجد في شركة اعمار فرصة بديله للاستثمار غير المباشر في هذا القطاع الواعد في مدينة دبي.
فتح سوق الاسهم الاماراتيه للمستثمرن الخليجيين
أقر مجلس الوزراء في دولة الامارات العربيه المتحده في شهر مايو 2004 قرارا يسمح بموجبه لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي بانشاء الشركات المساهمه وتملك وتداول الاسهم المحليه ونعتقد ان من شأن هذا القرار أن يدعم توجه التدفقات الماليه من دول المنطقه الى سوق الاسهم في الامارات ونعتقد ان شركة اعمار ستكون الوجهه الرئيسيه للمستثمرين في المنطقه مما سيدعم سعر السهم مستقبلا. الجدير بالذكر انه في الوقت الحالي يسمح لمواطني مجلس التعاون بالتملك المحدود في عدد قليل من الشركات الاماراتيه المتداوله في سوق الاسهم ومنها شركة اعمار حيث انه يسمح لمواطني المجلس بتملك 20 % من اسهم الشركه ومن شأن هذا القرار أن يرفع النسبه الى مستوى اعلى وبالتالي زيادة اقبال المستثمرن في المنطقه على شركة اعمار.
تجزئة أسهم الشركه
أقترح مجلس ادارة الشركه أن تقوم الشركة بتجزئة سهم الشركه بنسبة عشرة أسهم الى واحد وهذا يعني أن كل مالك لسهم واحد سيصبح لديه عشرة أسهم بدلا عنها وهذا سيخفض القيمه الاسميه والسوقيه للسهم بنسبة 10 الى 1 حين يتم اقرار التجزئه أي ان سعر السهم السوقي سينخفض في السوق الى 3.8 درهم بدلا عن السعر الحالي وهو 38 درهما لكل سهم وفي المقابل تزيد عدد الأسهم المملوكه لكل مساهم الى عشرة أضعاف. ورغم ان هذا القرار يعتبر شكليا من الناحيه الماليه ولكن نعتقد ان تداول سعر السهم في السوق بسعر 3.8 درهم وزيادة كميات الاسهم لكل مستثمر بنسبة 10 مرات سيجعل السهم مرغوبا من فئات كثيره من المستثمرين والمضاربين سواءا المحليين أو الخليجيين وسيزيد من كميات تداول الأسهم بشكل كبير مما يجعل اموالا كثيره في بورصة دبي تتجه للمضاربه على السهم وخصوصا من قبل المضاربين.
أصول الشركه
كما تم توضيحه اعلاه فان اصول الشركه عندما يتم تقييمها بسعر السوق الحقيقي فأن قيمتها تبلغ 26 مليار درهم بنهاية عام 2003 شاملة 19.3 مليار درهم قيمة أراض تملكها الشركه تبلغ مساحتها أكثر من 11 مليون متر مربع تم منحها للشركه من حكومة دبي وتم تسجيلها في دفاتر الشركه بقيمة رمزيه وقدرها درهم واحد. وتبلغ قيمة اصول الشركه للسهم الواحد حوالي 98 درهم في مقابل سعر سوقي يبلغ 38 درهما للسهم الواحد. أن الاستثمار في شركة اعمار بالاسعار الحاليه تعني أن المستثمر يشتري اراض في مناطق رئيسيه في مدينة دبي ب 40 % من قيمتها الحقيقيه وسيتم تطوير هذه الاراضي نيابة عن المستثمر وتحقيق عوائد مجزيه.
اداره متميزه
اثبتت ادارة شركة اعمار تميزها في جميع النواحي فرغم ان عمر الشركه لايتجاوز سبع سنوات الا أن الشركه قد خطت خطوات كبيره تثير الاعجاب واثبتت نجاحها على كافة الأصعده مما جعل الشركه تحقق نموا كبيرا جعلها تتخطى جميع الشركات العقاريه في المنطقه التي تفوقها عمرا بفارق كبير وبزمن قياسي بل أن شركة اعمار أصبحت واحدة من اكبر شركات التطوير العقاري في العالم. ان النمو الكبير في ايرادات الشركه وارباحها منذ انشاءها والمشاريع الحيويه التي قامت بها الشركه والمشاريع المستقبليه الطموحه التي تنوي الشركه انشائها تعطي دليلا واضحا على أن ادارة الشركه تضع مصلحة المساهمين وتنمية استثمارهم في الشركه نصب عينيها كما انه يشكل دليلا على رؤيه ممتازه لادارة الشركه لاتتمتع بها كثير من الشركات المماثله وكذلك قدرة الشركه على اكتشاف الفرص الموجوده والتجاوب بسرعة عاليه مع التغيرات السريعه التي تعيشها امارة دبي وهذا مما يزيد في جاذبية الاستثمار في الشركه.
مكرر أرباح منخفض
نتوقع ان تحقق الشركه ارباحا في حدود 3.25 درهما لكل سهم خلال عام 2004 في مقابل 2.70 درهما للعام الماضي وحسب السعر الحالي للسهم 38 درهما فان هذا يعني مكرر ارباح مقداره 11.7 مره وهو بالتأكيد أقل مكرر ارباح بين جميع الشركات المتداوله في معظم أسواق المنطقه بالرغم من الشركه تعد من أفضل الشركات في المنطقه سواءا من ناحية الربحيه أو النمو. وهذا يؤكد على أنه لازال هناك فرصه جيده لارتفاع سعر السهم تدريجيا على المدى المتوسط ليقترب من معدلات الأسواق في المنطقه.
السعر العادل لأسهم الشركه
ان استعمال مكرر ارباح مقداره 18 وهو مكرر الأرباح الوسطي السائد في أسواق المنطقه حاليا يعطينا سعرا في حدود 60 درهما للسهم الواحد تقريبا أخذا في الأعتبار الأرباح المتوقعه عام 2004 (3.25 درهم لكل سهم). كما ان نظرة على ممتلكات الشركه وتقييمها بسعر السوق (القيمه الدفتريه الحقيقيه ) يعطينا سعر عادل للسهم بحدود 100 درهم للسهم. ونعتقد ان سعر السهم العادل على المدى القريب والمتوسط يجب ان يتراوح بين هذين الرقمين 60 الى 100 درهم في مقابل سعر سوقي حالي في حدود 38 درهما للسهم. من المتوقع ان تقرر الجمعية غير العاديه للشركه في 22 يونيو 2003 تجزئة السهم بنسبة 10 الى واحد وبذلك فان السعر العادل في رائنا يصبح بين 6 الى 10 درهم للسهم الواحد. ونعتقد أن تجزئة قيمة السهم سيعجل بوصول السعر الى قيمته العادله خلال 6 الى 12 شهرا لذلك فانه ينتظر تحقيق ارباح مجزيه للمستثمرين في السهم بالأسعار الحاليه على المدى القريب والمتوسط.
مقارنه مع الشركات العقاريه السعوديه المساهمه
الأرباح (2003)
مكرر الأرباح
سعر السوق
ربح السهم
عدد الأسهم
الربح التشغيلي*
الشركه
64
280
4.38
28.3 مليون
124 مليون
مكه
41
160
3.93
15 مليون
59 مليون
طيبه
54
270
5.00
12 مليون
60 مليون
العقاريه
75
150
2.00
20 مليون
40 مليون
التعمير
50
150
3.00
10 مليون
30 مليون
الفنادق
14
38
2.70 درهم
250 مليون
676 مليون
اعمار
* تتضمن ارباح شركة طيبه والتعمير والعقاريه المعلنه ارباحا استثنائيه نشأت عن بيع اصول في مركز العقيق وحي التلال ومخطط الربيع على التوالي للشركات الثلاث وقد تم خصم هذه الأرباح الاستثنائيه حين تم حساب الربح التشغيلي حتى تكون المقارنه عادله.
يتم تداول الاسهم العقاريه في السوق السعوديه بمكررات ارباح عاليه جدا تتراوح بين 41 و 75 مره وبمعدل وقدره 57 مره في حين أن شركة اعمار يتم تداولها بمكرر ربح معقول وهو 14 مره. وللتوضيح فأن سهم اعمار لو كان يتم تداوله في السوق السعوديه لتم تسعيره ب 154 درهم بناء على متوسط مكرر الأرباح للشركات العقاريه السعوديه أو بمعنى أخر فان سعر شركة اعمار الحالي يمثل تخفيضا بنسبة 75% عن اسعار أسهم الشركات العقاريه السعوديه مع العلم ان شركة اعمار تفوق هذه الشركات من ناحية النمو والمشاريع المستقبليه.
القيمه الدفتريه
سعر السهم/القيمه الدفتريه
سعر السهم
القيمه الدفتريه
الشركه
3.64
280
77
مكه
2.11
160
76
طيبه
2.60
270
104
العقاريه
2.42
150
62
التعمير
2.03
150
74
الفنادق
0.39
38
98*
اعمار
*تشمل القيمه السوقيه للأراضي الممنوحه
يتم تداول أسهم الشركات العقاريه السعوديه في السوق بسعر يتراوح بين 2.03 الى 3.64 ضعف القيمه الدفتريه وبمعدل وقدره 2.56 مره في حين يتم تداول شركة اعمار باقل من 0.4 من قيمتها الدفتريه وهذا التفاوت الكبير يجعل من سهم شركة اعمار مغريا بشكل كبير حين تتم المقارنه مع الشركات العقاريه السعوديه حيث يتم تداول السهم باقل من سدس المعدل الذي يتم فيه تداول الاسهم السعوديه مع الفارق الكبير في النمو والمشاريع المستقبليه.
الحجم(2003)
الربح التشغيلي*
الاصول الصافيه*
الشركه
313 مليون ريال
6570 مليون ريال
الشركات العقاريه السعوديه المساهمه مجتمعه
691 مليون ريال
6806 مليون ريال
شركة اعمار (بدون احتساب الأراضي الممنوحه)
691 مليون ريال
26520 مليون ريال
شركة اعمار (بعد احتساب الأرضي الممنوحه)
*تم تحويل ارقام شركة اعمار من الدرهم الى الريال من اجل المقارنه.
يتضح من الجدول أعلاه أن مجموع أصول شركة اعمار الصافيه أعلى من أصول الشركات السعوديه العقاريه المساهمه مجتمعه حتى مع عدم احتساب قيمة الأراضي الممنوحه. أما اذا أدخلنا القيمه السوقيه للأراضي الممنوحه الى الحسبه فانه يتبين أن حجم اصول اعمار يعادل 4 أضعاف حجم الشركات السعوديه العقاريه المساهمه مجتمعه. وكذلك فان ارباح شركة اعمار في سنتها التشغيليه الخامسه تزيد عن ضعف ارباح الشركات العقاريه السعوديه المساهمه مجتمعه على الرغم من أن شركة اعمار هي الشركه الأحدث من بين هذه الشركات
.
الاستراتيجه والنمو
اعمار
التعمير
الفنادق
العقاريه
طيبه
مكه
الشركه
1000
1000
500
600
750
1300
رأس المال الأساسي*
7 سنوات
12 سنه
20 سنه
20 سنه
15 سنه
15 سنه
عمر الشركه
*الأرقام تمثل رأس المال الذي بدأت به الشركه بمليون الريالات (الدراهم)
يتضح من الجدول الوارد أعلاه أن رأس المال الاساسي لاعمار هو ضمن المعدل العام الذي بدأت به الشركات السعوديه المساهمه فهو مثلا معادل لرأس المال الذي بدأت به شركة الرياض للتعمير وأقل من شركة مكه كما انها الأحدث فعمرها أقل من نصف عمر الشركات السعوديه ، ومع ذلك فان حجمها الحالي وأرباحها تفوق الشركات السعوديه مجتمعه والسبب في ذلك يعود الى ديناميكية الاداره ووضعها لاستراتيجيات ناجحه ومستوى تنفيذ عال جدا جعلها تنمو بشكل قوي مما أهلها لتسبق جميع هذه الشركات ، وفضلا عن ذلك فان تواجد شركة اعمار في مدينة دبي التي تعد واحدة من أسرع المدن نموا في العالم قد أعطى للشركه ميزة تفوق لاتتمتع بها الكثير من شركات المنطقه.
وعندما نتعرض للنمو تكفي الاشاره الى ان مجموع قيمة المشاريع التي في طور الانشاء في شركة اعمار خلال الأعوام الثلاثه القادمه تبلغ أكثر من 20 مليار درهم فضلا عن المشاريع الأخرى التي لاتزال في طور الدراسه والتوسعات المزمع القيام بها في مشاريعها القائمه توافقا مع الطلب والتي سيعلن عنها في الاعوام القادمه.
ادراج أسهم الشركه في السوق العالميه
ينتظر أن تقوم الشركه خلال العام الحالي بادراج أسهم الشركه في احدى البورصات العالميه وذلك بغرض المزيد من التعريف بالشركه ومشاريعها خصوصا وان الشركه بدأت في استقطاب العديد من مشاهير واثرياء العالم الذين تملكوا في مشاريع الشركه، وكذلك فان الشركه تهدف من طرح أسهمها في الاسواق العالميه الى توسيع قاعدة المساهمين.
http://www.**********.com/saudi/eammarc.htm