شموخ رجل
22-04-2012, 08:53 PM
اقرا الموضوع بشكل جدي جدااااااااااااااااااااا00اقرأه يارعاك الله لتفهم اصول اللعب كيف؟؟
(الرهن العقاري)أسرار خطيرة...خفايا....كيف أنهار الرهن العقاري في أمريكا ...والكثير..
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته وبعد:
:
سوف أحاول فيه هذا الموضوع توضيح الصورة بشكل أكبر بخصوص قضية :
- الرهن العقاري .
أولا : ما هو الرهن العقاري
أ - الرهن العقاري يكسب به الدائن حقاً عينياً على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والتالين له في المرتبة في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار بأي يد يكون.
بشكل مبسط :
هو أن يكون لديك عقار ( تملكه أنت ) وتريد الحصول على مبلغ مادي تقوم برهنه لدى المرتهن ( بنك مثلا ) مقابل الحصول على هذا المبلغ
مثال :
لديك عمارة على طريق الملك فهد قيمتها ١ مليون ريال ولا تملك سيولة ولا تريد التفريط فيها
وتحتاج لمبلغ من المال لعمل مشروع تجاري أو خلافه
تـذهب للبنك وترهن هذا العقار الذي تملكه في الأساس مقابل مبلغ معين قد يكون أقل أو يساوي قيمة العقار
بالطبع سوف يكون هناك اتفاق بينك وبين المرتهن بفائدة معينة يحصل فيها المرتهن على فائدة مقابل المبلغ الذي أقرضه لك .
*********************
الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري ؟
التمويل العقاري :
يأتي الشخص للبنك وهو لا يملك عقار في الأساس ويقوم البنك بتمويله بمبلغ مالي لشراء هذا العقار والبنك هو من يملك العقار حتى يتم الانتهاء من السداد
ويقوم طالب التمويل بالتسديد من خلال أقساط محددة في مدة محددة
ويكون الراتب هو الضامن يعني يتم سحب القسط الشهري من راتبك اللي ينزل في البنك حتى تنتهي مدة التمويل
الرهن العقاري : تكون أنت تملك العقار في الأساس وليس البنك وتقوم برهنه مقابل الحصول على المال ويكون الضامن هو العقار
بالإضافة إن المرتهن في الرهن العقاري يستطيع بيع الرهن مباشرة في حالة عدم قدرتك على السداد
فهو تنظيم يحدد بصراحة حق المرتهن في بيع عقار الراهن في أي تعثر في السداد
بالإضافة إلى إن التمويل العقاري محدود بالراتب نفسه وبسن التقاعد
يعني التمويل العقاري محصور في مبلغ معين يتعلق بالراتب فقط
جوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار المرهون وفقاً للأحكام المقررة في حوالة الحق.
يعني يستطيع المرتهن بيع الرهن لمرتهن آخر بفوائد قد تكون أكثر
يعني يرهن عقارك لمرتهن آخر حسب الاتفاق بينكم
***************
سوف أتحدث عن أزمة الرهن العقاري في أمريكا وهل يمكن أن تتكرر لدينا مع اقتراب تطبيق الرهن العقاري ؟؟
سوف اختصر لكم المشكلة في سطور بقدر الإمكان .
- حدث انتعاش اقتصادي في أمريكا وارتفعت العقارات ( مثل ما يحدث لدينا ) بسبب الانتعاش العقاري
- ارتفعت أسعار المنازل بشكل كبير عن سعر شراءها الأساسي بسبب هذا الانتعاش
يعني من كان يملك منزل قيمته ١ مليون ريال أصبح قيمته ٤مليون ريال
- هذه الارتفاعات دفعت الطبقة المتوسطة والدخل المحدود لرهن منازلهم مقابل مادي والتي ارتفعت قيمتها لدى البنوك وشركات الإقراض المالي في ظل تسهيلات وتجاوزات من قبل البنوك وفوائد عالية المخاطر.
- بعد رهن المنزل بقيمة معينة يكون هناك فائدة تدفعها للبنك مقابل رهن منزلك وحصولك على المال .
- أثناء ذلك كان هناك البنك المركزي يقوم برفع الفائدة والعقارات ترتفع أيضا
وفي ظل تدافع الناس والفوضى والتساهل والتحايل والعشوائية والمكاسب التي تحققها الشركات .والبنوك......
يتم تقييم المنزل ورفع الفائدة التي يجب دفعها الراهن ( صاحب المنزل ) للمرتهن ( البنك ) بسبب ارتفاع العقار ورفع الفائدة من قبل البنك المركزي
بمعنى كل ما ارتفعت الفائدة التي يقرها البنك المركزي وأسعار العقار يرتفع القسط الشهري على العميل
فإذا كنت تدفع هذا الشهر ٢٠٠٠ ريال الشهر الجاي ممكن أن تدفع ٤٠٠٠ ريال وكهذا
ناهيك عن الشروط القاسية في حالة التخلف عن السداد فقد تتضاعف الفائدة عدة مرات عليك بسبب تأخرك عن السداد
- بدأت ترتفع العقارات بشكل أكبر والفوائد تكبر على المقترضين
- حتى وصلنا لنقطة أصبح فيها العملاء لا يستطيعون السداد للبنوك فالفائدة أصبحت أكبر من قدرتهم ....
فتوقف الكثير عن السداد
وبدأت تظهر بوادر أزمة عقارية في أمريكا
وبدأت العقارات بالانخفاض
فالناس توقفوا عن السداد وكثرت المشاكل بين العملاء والبنوك
وبعض العملاء بدءوا بترك منازلهم لأنه أصبحت أغلى من ما هو موجود في السوق وتسارعت الأحداث
ناهيك إن هناك من توقف عن السداد ورفض الخروج من منزله
وبدأت تنخفض العقارات أكثر
فالبيت قيمته ١٠٠ ألف ريال عليه فوائد ضعف قيمته أو ثلاث أضعاف
وتجمعت أكثر من ٢مليون منزل عند البنوك وغيرها
وتراكمت ديون على الأفراد بأكثر من ١٠٠ مليار دولار
وبدأت البنوك بعرض منازل العملاء وتعرضها بدون طلب عليها وانهارت الأسعار بشكل أكبر
وانهارت معه البنوك وشركات تأمين......لان العملاء امتنعوا عن السداد
ناهيك إن بعض المنازل تم تقييمها بأسعار عالية على البنوك
ناهيك إن البنوك والمؤسسات المالية توسعت في إقراض الشركات العقارية ومؤسسات المقاولات بمبالغ تجاوزت ٦٠٠ مليار
***************
إن شاء الله سوف نتعرف على اللعبة التي قامت بها بعض الشركات الأمريكية وورطت فيها الكثير من أغنياء العالم وبعض الدول ؟؟
وهل فعلا السعودية قد تتعرض لمثل هذه الأزمة بعد تطبيق الرهن العقاري ؟؟
كيف ورطت بعض الشركات والبنوك الكثير من خارج أمريكا في هذه الأزمة ؟؟
عندما بدأت هذه البنوك والشركات العقارية بالشعور بإن هناك مشكلة قررت التخلص من هذه السندات والتي هي في الأساس ( ديون ) على العملاء فقامت ببيع هذه السندات على مستثمرين
يقوم بعد ذلك المستثمرون برهن السندات التي حصلوا عليها في السابق من أجل الحصول على تمويل جديد
(يعني رهن الرهن نفسه أو شراء الدين بدين )
- قامت بعد ذلك البنوك الأمريكية التي تملك السندات ( الرهون ) ببيعها لمستثمرين أجانب عندما بدأت تشعر بالمشكلة بشكل كبير
( صناديق سيادية مثل الإمارات وقطر الكويت وغيرها من الدول وبعض رجال الأعمال .....الخ )
بعد ذلك قام المستثمرون الدوليين بالتأمين على هذه المنازل لدى شركات التأمين وخاصة الأمريكية والتي اعتقدت انها فرصة للربح من خلال ضمان المنازل في حالة التعثر من قبل العملاء
بدأ الناس عن التوقف عن السداد وبدأت تنهار الأسعار كما ذكرنا آنفا وبدأت وانخفضت أسعار العقار....
بعد التوقف عن السداد
هناك أصبح سلسلة مقعدة جدا من التعاملات والرهونات المتسلسلة
بدأ المستثمرون الأجانب يطالبون شركات التأمين.....
شركات التأمين لم تعد تستطيع الالتزام بدفع التأمين وتورطت
وهكذا بدأت تنهار شركات التأمين والبنوك تباعا وخسر المستثمرين والصناديق السيادية..........وذهبت مليارات الدولارات
فكان هناك أقرب ما يكون بحجر الدمينو ( الضومنه ) التي كل قطعه تسقط الثانية
منقول
(الرهن العقاري)أسرار خطيرة...خفايا....كيف أنهار الرهن العقاري في أمريكا ...والكثير..
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته وبعد:
:
سوف أحاول فيه هذا الموضوع توضيح الصورة بشكل أكبر بخصوص قضية :
- الرهن العقاري .
أولا : ما هو الرهن العقاري
أ - الرهن العقاري يكسب به الدائن حقاً عينياً على عقار معين يقضي النظام بوجوب تسجيله، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين العاديين والتالين له في المرتبة في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار بأي يد يكون.
بشكل مبسط :
هو أن يكون لديك عقار ( تملكه أنت ) وتريد الحصول على مبلغ مادي تقوم برهنه لدى المرتهن ( بنك مثلا ) مقابل الحصول على هذا المبلغ
مثال :
لديك عمارة على طريق الملك فهد قيمتها ١ مليون ريال ولا تملك سيولة ولا تريد التفريط فيها
وتحتاج لمبلغ من المال لعمل مشروع تجاري أو خلافه
تـذهب للبنك وترهن هذا العقار الذي تملكه في الأساس مقابل مبلغ معين قد يكون أقل أو يساوي قيمة العقار
بالطبع سوف يكون هناك اتفاق بينك وبين المرتهن بفائدة معينة يحصل فيها المرتهن على فائدة مقابل المبلغ الذي أقرضه لك .
*********************
الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري ؟
التمويل العقاري :
يأتي الشخص للبنك وهو لا يملك عقار في الأساس ويقوم البنك بتمويله بمبلغ مالي لشراء هذا العقار والبنك هو من يملك العقار حتى يتم الانتهاء من السداد
ويقوم طالب التمويل بالتسديد من خلال أقساط محددة في مدة محددة
ويكون الراتب هو الضامن يعني يتم سحب القسط الشهري من راتبك اللي ينزل في البنك حتى تنتهي مدة التمويل
الرهن العقاري : تكون أنت تملك العقار في الأساس وليس البنك وتقوم برهنه مقابل الحصول على المال ويكون الضامن هو العقار
بالإضافة إن المرتهن في الرهن العقاري يستطيع بيع الرهن مباشرة في حالة عدم قدرتك على السداد
فهو تنظيم يحدد بصراحة حق المرتهن في بيع عقار الراهن في أي تعثر في السداد
بالإضافة إلى إن التمويل العقاري محدود بالراتب نفسه وبسن التقاعد
يعني التمويل العقاري محصور في مبلغ معين يتعلق بالراتب فقط
جوز للدائن المرتهن أن يتنازل عن مرتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على العقار المرهون وفقاً للأحكام المقررة في حوالة الحق.
يعني يستطيع المرتهن بيع الرهن لمرتهن آخر بفوائد قد تكون أكثر
يعني يرهن عقارك لمرتهن آخر حسب الاتفاق بينكم
***************
سوف أتحدث عن أزمة الرهن العقاري في أمريكا وهل يمكن أن تتكرر لدينا مع اقتراب تطبيق الرهن العقاري ؟؟
سوف اختصر لكم المشكلة في سطور بقدر الإمكان .
- حدث انتعاش اقتصادي في أمريكا وارتفعت العقارات ( مثل ما يحدث لدينا ) بسبب الانتعاش العقاري
- ارتفعت أسعار المنازل بشكل كبير عن سعر شراءها الأساسي بسبب هذا الانتعاش
يعني من كان يملك منزل قيمته ١ مليون ريال أصبح قيمته ٤مليون ريال
- هذه الارتفاعات دفعت الطبقة المتوسطة والدخل المحدود لرهن منازلهم مقابل مادي والتي ارتفعت قيمتها لدى البنوك وشركات الإقراض المالي في ظل تسهيلات وتجاوزات من قبل البنوك وفوائد عالية المخاطر.
- بعد رهن المنزل بقيمة معينة يكون هناك فائدة تدفعها للبنك مقابل رهن منزلك وحصولك على المال .
- أثناء ذلك كان هناك البنك المركزي يقوم برفع الفائدة والعقارات ترتفع أيضا
وفي ظل تدافع الناس والفوضى والتساهل والتحايل والعشوائية والمكاسب التي تحققها الشركات .والبنوك......
يتم تقييم المنزل ورفع الفائدة التي يجب دفعها الراهن ( صاحب المنزل ) للمرتهن ( البنك ) بسبب ارتفاع العقار ورفع الفائدة من قبل البنك المركزي
بمعنى كل ما ارتفعت الفائدة التي يقرها البنك المركزي وأسعار العقار يرتفع القسط الشهري على العميل
فإذا كنت تدفع هذا الشهر ٢٠٠٠ ريال الشهر الجاي ممكن أن تدفع ٤٠٠٠ ريال وكهذا
ناهيك عن الشروط القاسية في حالة التخلف عن السداد فقد تتضاعف الفائدة عدة مرات عليك بسبب تأخرك عن السداد
- بدأت ترتفع العقارات بشكل أكبر والفوائد تكبر على المقترضين
- حتى وصلنا لنقطة أصبح فيها العملاء لا يستطيعون السداد للبنوك فالفائدة أصبحت أكبر من قدرتهم ....
فتوقف الكثير عن السداد
وبدأت تظهر بوادر أزمة عقارية في أمريكا
وبدأت العقارات بالانخفاض
فالناس توقفوا عن السداد وكثرت المشاكل بين العملاء والبنوك
وبعض العملاء بدءوا بترك منازلهم لأنه أصبحت أغلى من ما هو موجود في السوق وتسارعت الأحداث
ناهيك إن هناك من توقف عن السداد ورفض الخروج من منزله
وبدأت تنخفض العقارات أكثر
فالبيت قيمته ١٠٠ ألف ريال عليه فوائد ضعف قيمته أو ثلاث أضعاف
وتجمعت أكثر من ٢مليون منزل عند البنوك وغيرها
وتراكمت ديون على الأفراد بأكثر من ١٠٠ مليار دولار
وبدأت البنوك بعرض منازل العملاء وتعرضها بدون طلب عليها وانهارت الأسعار بشكل أكبر
وانهارت معه البنوك وشركات تأمين......لان العملاء امتنعوا عن السداد
ناهيك إن بعض المنازل تم تقييمها بأسعار عالية على البنوك
ناهيك إن البنوك والمؤسسات المالية توسعت في إقراض الشركات العقارية ومؤسسات المقاولات بمبالغ تجاوزت ٦٠٠ مليار
***************
إن شاء الله سوف نتعرف على اللعبة التي قامت بها بعض الشركات الأمريكية وورطت فيها الكثير من أغنياء العالم وبعض الدول ؟؟
وهل فعلا السعودية قد تتعرض لمثل هذه الأزمة بعد تطبيق الرهن العقاري ؟؟
كيف ورطت بعض الشركات والبنوك الكثير من خارج أمريكا في هذه الأزمة ؟؟
عندما بدأت هذه البنوك والشركات العقارية بالشعور بإن هناك مشكلة قررت التخلص من هذه السندات والتي هي في الأساس ( ديون ) على العملاء فقامت ببيع هذه السندات على مستثمرين
يقوم بعد ذلك المستثمرون برهن السندات التي حصلوا عليها في السابق من أجل الحصول على تمويل جديد
(يعني رهن الرهن نفسه أو شراء الدين بدين )
- قامت بعد ذلك البنوك الأمريكية التي تملك السندات ( الرهون ) ببيعها لمستثمرين أجانب عندما بدأت تشعر بالمشكلة بشكل كبير
( صناديق سيادية مثل الإمارات وقطر الكويت وغيرها من الدول وبعض رجال الأعمال .....الخ )
بعد ذلك قام المستثمرون الدوليين بالتأمين على هذه المنازل لدى شركات التأمين وخاصة الأمريكية والتي اعتقدت انها فرصة للربح من خلال ضمان المنازل في حالة التعثر من قبل العملاء
بدأ الناس عن التوقف عن السداد وبدأت تنهار الأسعار كما ذكرنا آنفا وبدأت وانخفضت أسعار العقار....
بعد التوقف عن السداد
هناك أصبح سلسلة مقعدة جدا من التعاملات والرهونات المتسلسلة
بدأ المستثمرون الأجانب يطالبون شركات التأمين.....
شركات التأمين لم تعد تستطيع الالتزام بدفع التأمين وتورطت
وهكذا بدأت تنهار شركات التأمين والبنوك تباعا وخسر المستثمرين والصناديق السيادية..........وذهبت مليارات الدولارات
فكان هناك أقرب ما يكون بحجر الدمينو ( الضومنه ) التي كل قطعه تسقط الثانية
منقول