فرض رسوما سنوية على الأراضي البيضاء

[شرواك]

الشورى يوافق على فرض رسوما سنوية على الأراضي البيضاء

وافق مجلس الشورى خلال جلسته العادية على أن تعد وزارة الشؤون البلدية والقروية لائحة تنظم الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني ، واستكمال الإجراءات المطلوبة .

[faissssal]

وإذا كانت الأراضي لطويلين العمر ويامكثرهم وش تسوي البلدية .؟

[مبارك.سعد]

الله يبشرك بالخير متى هذا الكلام في اي جلسة والرابط لاهنت

[مبارك.سعد]

http://www.alarabiya.net/articles/2011/06/06/152126.html

راحت على اصحاب الكروش

[مبارك.سعد]

وإذا كانت الأراضي لطويلين العمر ويامكثرهم وش تسوي البلدية .؟

خبر اليوم بفلوس بكرة ببلاش ، عموماً قرار موفق وفي وقته قبل الاجازة الصيفية

[شرواك]

الله يبشرك بالخير متى هذا الكلام في اي جلسة والرابط لاهنت

وافق مجلس الشورى خلال جلسته العادية الثامنة والثلاثين التي عقدها اليوم برئاسة رئيس المجلس الشيخ الدكتور عبد الله بن محمد بن إبراهيم آل الشيخ على أن تعد وزارة الشؤون البلدية والقروية لائحة تنظم الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني ، واستكمال الإجراءات المطلوبة ، واتخاذ التدابير اللازمة

[مبارك.سعد]

بيض الله وجهك يا أخ شرواك وصراحة هذا القرار بيقمط كبار العقاريين قبل الصغار

[mutaiam]

قرار عادل جدا جدا لو تم اعتماده وتنفيذه
وتاخر كثيرا هالقرار

بالله الوطن ماهي فائدته من ملاك هالاراضي الي مالهم هدف الا الجشع وبيعها باضعاف اضعاف على المواطن والادهي والامر بعضهم ماخذها بطرق ملتويه وغير عادله

ايهم اكثر افاده للوطن
رجل يبني مصنع ب100 مليون ريال يوظف فيه 200 مواطن يفتحون بها بيوت

والا واحد عنده ارض ب100 مليون من سنين وفائدتها ماتتعدى 10 اشخاص موظفين مكتب العقار وصاحب الارض

هالقرار لو نفذ عادل جدا
مايمنع الواحد يشتري ارض لو مليون متر ويتركها عشرين سنه عنده لكن يدفع رسوم عليها

[faissssal]

بيض الله وجهك يا أخ شرواك وصراحة هذا القرار بيقمط كبار العقاريين قبل الصغار

ههههههههههههه

صدقني مارايح فيها غيرالأخوة اللي بعريض والمهدية ونمار

ولا الكبار ماعليهم خوف

[mutaiam]

من موقع مدونة عصام الزامل: في خضم الحديث عن ارتفاع أسعار الأراضي وأسبابها وطرق علاج هذا الإرتفاع تكثر الإشارة لفرض رسوم أو زكاة على الأراضي البيضاء وذلك لدفع ملاك الأراضي لبيعها وبالتالي دفع الأسعار للإنخفاض. ويكاد يتفق غالبية الاقتصاديين أن فرض الرسوم أو الزكاة سيكون علاجا فوريا لأزمة ارتفاع أسعار الأراضي، وبالجهة المقابلة يجادل بعض تجار الأراضي أن هذه الرسوم سيتحملها المشتري النهائي. في هذا المقال سنحاول حساب الحجم التقديري لزكاة الأراضي البيضاء، بالإضافة إلى التطرق إلى حقيقة تحمل المشتري النهائي لهذه الزكاة. كشفت دراسة حديثة أجرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض عن واقع ومستقبل الإسكان في الرياض عن كثير من التفاصيل المتعلقة بمساحات الأراضي المطورة والأراضي البيضاء ضمن النطاق العمراني، بالإضافة إلى تفاصيل عن معدل الأسعار في الرياض سواء للأراضي الموجودة في المناطق المطورة أو الأراضي الموجودة في المناطق الغير مطورة. وتشير الدراسة إلى أن إجمالي مساحات الأراضي بالرياض يصل لأكثر من 5,000 كم2، ولا تتجاوز المساحة التي تم استخدامها فعليا بالبناء عليها أكثر من 23%. أي أن أكثر من 77% من الأراضي بالرياض هي أراض بيضاء غير مستخدمة، وتزيد مساحة هذه الأراضي البيضاء حسب نفس الدراسة على 4146 كم2 أو 4 مليار متر2 ! وتشير الدراسة إلى أن أسعار الأراضي السكنية في الرياض تجاوز معدلها 1031 ريال للمتر المربع. أما الأراضي التي لا تصلها الخدمات فيصل معدل سعرها 589 ريال للمتر المربع. بناء على الأرقام السابقة، يمكننا حساب (الحد الأدنى) للقيمة الإجمالية لكل الأراضي البيضاء في الرياض، وهي (4 مليار متر2 ضرب 589 ريال) وتكون المحصلة أكثر من 2.4 ترليون ريال (2400 مليار ريال) هي إجمالي قيمة الأراضي البيضاء بالرياض. وإذا كانت هذه قيمة الأراضي البيضاء في الرياض فإن الزكاة السنوية لهذه الأراضي ستكون حوالي 60 مليار ريال سنويا! أما إذا أضفنا بقية مدن المملكة، فإن الرقم قطعا سيتجاوز 100 مليار ريال سنويا، فعدد سكان الرياض السعوديين يمثل أقل من 17% من إجمالي السكان السعوديين في المملكة، وتوجد مساحات شاسعة بيضاء كبيرة جدا في كل المدن الرئيسية في المملكة. الأكيد أن تجار الأراضي لن يستطيعوا دفع 100 مليار ريال سنويا، وسيكونون مجبرين على بيع بعض أراضيهم لدفع زكاتهم السنوية، وعملية البيع هذه ستكون بمثابة الدوامة التي تدفع أسعار الأراضي للأسفل، أما اذا كانوا قادرين على دفع هذه الزكاة فخير وبركة، لأن 100 مليار ريال سنويا كافية لبناء وتطوير أكثر من 200 ألف وحدة سكنية سنويا وهي تمثل إجمالي الطلب السنوي للمساكن في كل المملكة، خاصة أن بناء مساكن للمواطنين من المصارف الشرعية للزكاة بعد أن حول تجار الأراضي غالبية المواطنين لفقراء غير قادرين على امتلاك مسكن، وبذلك فلن يحتاج الناس بعد فرض الزكاة لأراضي التجار، ويمكن لهؤلاء التجار الاستمتاع بأراضيهم لرحلاتهم البرية أو لرعاية إبلهم.

[adeam]

الشورى يوافق على فرض رسوما سنوية على الأراضي البيضاء

وافق مجلس الشورى خلال جلسته العادية على أن تعد وزارة الشؤون البلدية والقروية لائحة تنظم الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني ، واستكمال الإجراءات المطلوبة .
الله يصلحك، جريتنا لهذا الخبر ظنا انه من مجلس الوزراء، الشورى يوافقون والا مايوافقون عاددددددددي.

[اعور]

قلنا في السابق ان الهوامير شغالين تصريف في تصريف تحسبا للانهيار القادم للعقار

[مبارك.سعد]

الله يصلحك، جريتنا لهذا الخبر ظنا انه من مجلس الوزراء، الشورى يوافقون والا مايوافقون عاددددددددي.

أنا اختلف معك في هذي النقطة ، عندما اوصى مجلس الشورى فقط توصية وليس موافقة على رفع قيمة القرض العقاري الى 500 الف ارتفعت اسعار الاراضي 100% وبامكانك السؤال والتاكد وحصل الارتفاع قبل اقراره من مجلس الوزراء.

http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:DasvrrYSBQgJ:madina.knowledgeview.i nfo/node/85256+%D8%A7%D9%84%D8%B4%D9%88%D8%B1%D9%89%E2%80%9 D+%D9%8A%D9%88%D8%B5%D9%8A+%D8%A8%D8%B1%D9%81%D8%B 9+%D8%B1%D8%A3%D8%B3%D9%85%D8%A7%D9%84+%E2%80%9C%D 8%A7%D9%84%D8%B5%D9%86%D8%AF%D9%88%D9%82+%D8%A7%D9 %84%D8%B9%D9%82%D8%A7%D8%B1%D9%8A%E2%80%9D+%D8%A5% D9%84%D9%89+200+%D9%85%D9%84%D9%8A%D8%A7%D8%B1+%D8 %B1%D9%8A%D8%A7%D9%84%EF%BB%BF+%D8%AC%D8%B1%D9%8A% D8%AF%D8%A9+%D8%A7%D9%84%D9%85%D8%AF%D9%8A%D9%86%D 8%A9&cd=1&hl=ar&ct=clnk&gl=sa&source=www.google.com.sa

[شرواك]

رسوم الأراضي البيضاء.. دائرة أخرى من دوائر الجدل

تداولت وسائل الإعلام الأسبوع الماضي خبر القرار الذي أصدره مجلس الشورى، الذي طالب فيه وزارة الشؤون البلدية والقروية بفرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل المدن، وهو القرار الذي أثار عاصفة من ردود الأفعال المؤيدة والمعارضة، وأدخل الناس مواطنين ومفكرين وكتابا حتى مسؤولين في دائرة واسعة من الجدل حول آثار هذا القرار السلبية والإيجابية، حتى بدا لي كأنه صادر من مجلس الوزراء أو المقام السامي وليس من مجلس الشورى. والحقيقة، أن هذا الجدل الذي أعده جدلا بيزنطيا حول قرار صادر من مجلس الشورى لا يحمل أية صفة سوى صفة التوصية أو المشورة غير الملزمة، إنما يعبر عن صراع الأهواء والمصالح في هذا الشأن كما هو في كثير من الشؤون التي تمس مصالح الناس ومتطلبات معاشهم، علاوة على أنه يمثل إجماعا على أهمية هذا الموضوع وحتمية تأثيره في قضية أصبحت هاجسا لكل مواطن، ألا وهي قضية الإسكان. وعلى أية حال، فإن هذه الدائرة إنما هي واحدة من دوائر الجدل العديدة التي يخوض فيها الناس، بما فيها الجدل الدائر حول قضايا البطالة ونطاقات التوطين، والرهن العقاري والإسكان، وقيادة المرأة السيارة، وغيرها الكثير والكثير من القضايا التي لا تعدو أنها مواضيع للجدل والنقاش والأخذ والرد، حتى يقيض الله لها من يتخذ منها موقفا حاسما، ويصدر قرارا بشأنها، مع أن هذا الحسم وهذا القرار يمكن أن يأتي أحيانا بمردود سلبي، كونه جاء منفصما ومنفصلا عن اتباع آليات التشريع الفاعلة، التي يفترض أن يلعب فيها مجلس الشورى دورا محوريا وأساسيا، عوضا عن أن يقتصر دوره على إصدار قرارات لا تتجاوز مكانة الرأي والمشورة والتوصية، علاوة على مراجعة التقارير البائتة للدوائر الحكومية، أو الاتفاقيات الشكلية بين المملكة والدول الأخرى.

أعود إلى الحديث عن موضوع رسوم الأراضي البيضاء، فأقول إن هذا القرار، إن كتب الله له أن يرى النور، فإنه لن يكون حلا سحريا لمشكلة ارتفاع أسعار الأراضي، فالمشكلة تتطلب العديد من الإجراءات والآليات التي يمكن لها في المحصلة أن تحقق المعالجة المأمولة. قلت إن كتب الله له أن يرى النور، ويأتي هذا القول انطلاقا مما رأيته وسمعته من موقف وزارة الشؤون البلدية والقروية من هذا الموضوع، وهي التي أجزم أنها لم توله ما يستحق من الدراسة والتمحيص، مع أنه كان دوما حديث الصحف وكثيرا مما تضمه من مقالات، ومطلبا سابقا من مجلس الشورى قبل عدد من السنوات لم يجد من يلقي له بالا في ذلك الحين. كنت قد حضرت منذ نحو أربعة أشهر لقاء مع أحد كبار المسؤولين في الوزارة، وطرح أحد الحضور سؤالا على ذلك المسؤول حول موضوع فرض الزكاة أو الرسوم على الأراضي البيضاء في المدن. أجابه المسؤول بأن موضوع الزكاة إنما هو موضوع شرعي فقهي لا دخل للوزارة فيه، أما موضوع الرسوم فإن الدولة - ولله الحمد - ليست في حاجة إلى فرض أي رسوم وقد حباها الله بموارد مالية ضخمة تغنيها عن إثقال كواهل المواطنين بفرض أية ضرائب أو رسوم. تلك الإجابة من ذلك المسؤول أبرزت مقدار غياب الفهم للدوافع الحقيقية وراء هذا المطلب، والآثار المأمولة منه في تصحيح ومعالجة الحالة المرعبة التي وصلت إليها أسعار الأراضي، وما أصبحت تشكله من عقبة كأداء في حل قضية الإسكان وغيرها من قضايا التنمية العمرانية. وإذا كانت الوزارة المسؤولة لا تملك هذا الفهم لهذه المشكلة، فكيف لها أن تتفاعل بإيجابية مع قرار أو توصية مجلس الشورى؟ وإذا كان الرهن العقاري قد استغرق حتى ما يزيد على خمس سنوات ولما يبصر النور بعد، فكيف بنا ونحن نطالب بقرار يتعلق بموضوع ليس قاصرا على الفهم الصحيح وحسب، بل إنه يمثل خطرا محدقا بكثير من أصحاب المصالح المتنفذين، الذين يمكن أن يكونوا من المؤثرين في اتخاذ القرار في الوقت ذاته. إن هذا التعارض في المصالح هو ما يفسر غياب دور اللجان العقارية في المناداة والمطالبة بفرض هذه الرسوم، وهو ما يفسر تلك الهجمة الشعواء التي شنها عدد من الخبراء من أصحاب الصنعة على قرار مجلس الشورى، مع أنه لم يصل ولم يقارب بعد مرحلة النفاذ.

قلت إن فرض الرسوم على الأراضي البيضاء لن يكون حلا سحريا لمعالجة مشكلة ارتفاع أسعار الأراضي، فالحل كما أقول دائما لا بد أن يأتي شاملا كاملا ممنهجا قائما على فهم عميق لجذور المشكلة. لكن هذا المطلب في الحقيقة مطلب ملح أيما إلحاح، حتى ولو أتى مبتورا عن مجمل منظومة الحل، وحتى إن لم يحدث الأثر المأمول منه على المدى القصير، بل حتى لو أنه أتى بأثر معاكس فصعد بأسعار العقارات، وهو ما لا أراه ممكن الحدوث حتى ولو أراد أصحاب المصلحة. إن ما تبذله الدولة في سبيل مد الخدمات إلى مواقع نائية على أطراف المدن إنما هو من موارد ومقدرات الدولة التي تمثل حقا لمواطنيها، ولهم من هذا الحق أن يدفع المستفيدون ثمن إيصال تلك الخدمات إلى أراضيهم فيما هم يختزنونها ليزيدوا من أرباحهم على حساب مكتسبات الناس وتوفير متطلبات حياتهم ومعاشهم وتعطيل التنمية في مدنهم وقراهم. إن الغرض الرئيس من فرض الرسوم على الأراضي البيضاء ليس دعم خزانة الدولة، فهي كما قال ذلك المسؤول في غنى عن هذا الدعم، وليس الانتقام من ملاك الأراضي واستنزافهم، فالوطن أكبر من ذلك، بل إن الهدف هو دفع هؤلاء الملاك ليعيدوا الأرض إلى ما يجب أن تكون عليه، أداة للبناء والتعمير، بدل أن تكون سلعة تباع وتشترى. الأرض يجب أن تكون عنصرا في دورة إنتاجية مكتملة العناصر هدفها إنتاج وحدات عقارية قابلة للاستخدام والاستهلاك، ويجب ألا تكون لها أي قيمة مبالغ فيها قبل اكتمال ذلك المنتج النهائي. وهي في ذلك مثلها مثل أي مادة خام في أي دورة إنتاجية صناعية، فقيمة المنتجات الأساسية التي تنتجها وتبيعها شركة سابك على سبيل المثال لا تخضع لممارسات المضاربة والاحتكار التي نشهدها في حالة الأراضي، حتى لو وقع مثل ذلك الاحتكار هبت الدول والجهات الحكومية لمحاربته والاقتصاص منه. في الوقت الذي تعظم قيمة هذه المواد الأساسية بعد تحويلها إلى منتجات نهائية قابلة للاستخدام والاستهلاك.

خلاصة القول، فرض الرسوم ناهيك عن الزكاة الشرعية على الأراضي البيضاء مطلب ملح أيما إلحاح، وما يشهده هذا الموضوع من جدل يعكس - كما قلت - صراعا على المصالح. والمطلوب أن يتم تناول هذا الموضوع بشكل عاجل بيد الرعاية والحسم التي مدها قائد المسيرة خادم الحرمين الشريفين إلى كثير من الأمور التي بقيت معلقة لمدد طويلة فيأمر فيه بما يستحقه من إنفاذ. فلو ترك هذا الموضوع في يد مجلس الشورى ووزارة الشؤون البلدية والقروية فإنه لن يرى النور حتى يكون هذا الغلاء المشهود قد أهلك الحرث والنسل، وقضى على كل الآمال بمعالجة أم القضايا، قضية الإسكان، حتى لو أنيط الحل بوزارة الإسكان ومنهجها الذي يدور حوله كثير من الشكوك.

خالد بن عبد الرحمن العثمان

[مبارك.سعد]

الأهم من القرار ايجاد طريقة لطرد المضاربين من النشاط العقاري ، الاراضي البيضاء موجودة من زمان لكن المصيبة الكبرى هي من صغار المستثمرين وأصحاب الصنادق اللي قبل كذا كانوا في سوق الاسهم الى ان اوصلوه للحضيض بسبب المضاربة العمياء.


عندك مكينة سنجر للبيع :600: ؟

[شرواك]

الاقتصادية تستطلع الآراء حول جدوى فرض رسوم على الأراضي البيضاء وأثره في السوق العقارية

مختصون: الأراضي البيضاء تحول دون تطوير المدن.. وفرض الرسوم يحدُّ من أزمة الإسكان

وسط مطالبات وتأييد من الوسطين العقاري والاقتصادي تحفظت الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة على رأيها في الموافقة على قرار مجلس الشورى الأخير، الذي طالب من خلاله وزارة الشؤون البلدية والقروية بإعداد لائحة تنظم الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني، واستكمال الإجراءات المطلوبة.

وأشارت إلى أنها ترى القرار غير مجد، وخاصة أن تلك الأراضي لا تستهلك أي نوع من الخدمات حتى وإن كانت داخل النطاق العمراني.

وفي الوقت الذي يرى فيه المختصون ضرورة فرض رسوم إما عن طريق تنظيمها كشرائح، أو من خلال أي طريقة أخرى بحيث لا تتجاوز النسبة المئوية 2.5 في المائة من القيمة الإجمالية للأرض البيضاء، إلا أن النائب الأول لرئيس الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، ينفي أن يكون تملك البعض لأراض بيضاء داخل النطاق العمراني وعدم إعمارها نوع من أنواع الاحتكار، وأنه يراها تجارة واستثمارا لا يمكن منع أحد أو حصره على تملك عدد أمتار معين.

وما بين اختلاف النسب في حجم الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني قدر العقاريون والاقتصاديون نسبتها بنحو 10 – 30 في المائة من حجم النطاق العمراني، مؤكدين أنها عطلت حركة التنمية الإنشائية، وأسهمت في ارتفاع أزمة السكن والأسعار، مع رأي البعض منهم أن الأزمة في حجم العرض تعد ظاهرية وليست حقيقية، وأنه في حال تم تطبيق القوانين والأنظمة على السوق العقارية بشكل فعال، سيتجاوز حجم العرض حجم الطلب بشكل جيد.

وقال لـ ''الاقتصادية'' الدكتور مازن تونسي، النائب الأول لرئيس مجلس إدارة الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة: ''من الممكن أن تفرض نوعية التصاميم أو الارتفاعات من ضمن الشروط على تلك الأراضي غير المستغلة حتى تحافظ على الشكل المماثل في الحي الذي تقع فيه في حال إعمارها، إلا أن إيقاع الرسوم أمر غير منطقي في ظل عدم استهلاك تلك الأراضي لأي نوع من الخدمات''.

وأشار تونسي، إلى أن الأراضي على وجه الخصوص في مكة المكرمة باتت وعاء استثماريا قويا جداً يعتمد عليه، وخاصة أن هناك من يتوجه للاستثمار فيها من خلال شرائها ومن ثم العودة إلى بيعها بعد عدة أعوام من تاريخ الشراء لتحقيق الأرباح، وذلك دون أن يكون لديه أي توجه مسبق عند إتمام عملية الشراء لإقامة أي مشروع عليها.

وأردف تونسي ''أما من وجهة نظري الخاصة فأعتبر مثل هذا القرار مصادراً للحريات الشخصية، ولا أعلم هل هناك دراسات خاصة أو حيثيات معينة ساهمت في إصدار مثل هذا القرار، ولكن نحن نعاني الآن حتى في حال الرغبة في إعمار الأراضي من ارتفاع سعر متر البناء من 800 ريال إلى نحو 1500 ريال، كما أن الأسعار شهدت ارتفاعا في مبيعات الأسمنت، وكذلك هناك الخرسانة التي لا تعد متوافرة بالشكل المطلوب، وأيضاً الطوب الأحمر ارتفعت أسعاره، فضلاً عن القروض العقارية التي قد لا تكون كافية لعملية الإنشاء''، متابعاً ''هناك أراض تم توريثها للأبناء، وقد يكون الورثة أيتام أو لا يملكون المال لعمليات الإنشاء في ظل كونهم قصرا ولا يتمكنون من القيام بحقوقهم''.

ورفض تونسي، فكرة تأجيل المستحقات السنوية على الأراضي حتى يأتي وقت بنائها أو بيعها ومن ثم تحصيلها، ملمحاُ إلى أنه قد يقبل بمضض إذا كانت الرسوم منطقية، إلا أنه عاد ليقول ''في حال كان هناك رغبة في فرض الرسوم فلتفرض على كل الأملاك والتجارة من خلال فرض تجارة الضرائب، وذلك دون المساس بالأراضي فقط، التي في الغالب يتم شراؤها لهدف استراتيجي بغض النظر عن إحيائها.

وذهب تونسي ليستشهد بقضية سنغافورة مع الأزمة السكانية التي تعيشها في الوقت الحالي، والتي تفاقمت بعد زيادة عدد السكان.

وارتفعت أسعار الوحدات السكنية مما دفعهم إلى ردم البحر لإيجاد أراض، معللاً استشهاده بالقضية السنغافورية، بأن هناك حلولا أخرى يمكن إيجادها دون الدخول في مجال الحريات الإنسانية والقرارات الشخصية به.

وزاد نائب رئيس غرفة مكة ''سعر متر الأرض في مكة المكرمة الآن يعد من أغلى الأسعار في العالم، وهو ما يجعل المستثمر يتجنب فكرة التطوير التي ستكبده ملايين الريالات.

وينتظر في ظل حركة المشاريع القائمة في الوقت الحالي أن تنزع لمصلحتها''، نافياً أن يكون تعطيل إعمار تلك الأراضي البيضاء قد أسهم في تعطيل حركة التنمية، وأن السبب الذي يراه كان دافعاً لعدم إعمارها، يعود إلى عدم الملاءة المالية.

وعاد تونسي، ليبين أنه ليس ضد التوجه بشكل عام ولكنه أمر سيضيق عليهم ولن يكون مريحاً، مشيراً إلى أنه في حال تطبيق القرار سيشهد أول عامين من التطبيق غضبا من المستثمرين، ومن ثم سيعد مثله مثل أي نظام تم تطبيقه، وسيقف الأمر عند هذا الحد بالتطبيق الفعلي له.

ونفى أن يكون تملك البعض لأراض بيضاء داخل النطاق العمراني وعدم إعمارها نوعا من أنواع الاحتكار، وأنه يراها تجارة واستثمارا لا يمكن منع أحد أو حصره على تملك عدد أمتار معين.

ويرى عبد الله الأحمري، رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية في جدة، أن نحو 20 مليون متر مربع داخل النطاق العمراني في محافظة جدة هي أراض بيضاء غير مطورة أو مستغلة.

وبين أنها تشكل من نسبة المخططات المعتمدة حالياً نحو 10 – 15 في المائة من كل إجمالي مساحة مخطط.

وقال الأحمري ''القرار جاء في التوقيت الصحيح، ونحن كعقاريين حريصون على المصلحة العامة للوطن والمواطن، ونحرص على تطبيقه ونطالب بالمسارعة في تنفيذه، وذلك حتى يكون رافدا لخطط الدولة الحكيمة الرامية إلى تأمين المساكن''.

وأشار إلى أن الأراضي البيضاء وقفت حائلاً دون تطوير المدن وتنميتها نظراً لوقوع الكثير منها داخل الأحياء السكنية، مما جعل كثيرا منها تشكل بؤرا تؤثر سلبا في واجهة المدينة وصحتها البيئية التي تنعكس آثارها السلبية على صحة المواطن وعلى نمط حياته.

وأشار الأحمري، إلى أن الرسوم التي سيتم تحصيلها عن هذه الأراضي هي رسوم ليست لدعم خزانة الدولة على وجه الخصوص، ولكنها ستشكل حافزاً لملاك تلك الأراضي البيضاء لتطويرها وللحيلولة دون تحولها إلى منابع تشكل خلالاً أمنياً واجتماعيا وصحياً، كما أنها ستوفر على الجهات المقدمة للخدمات تكاليف إيصال البنية التحتية إلى مخططات على أطراف المدينة في ظل وجود مساحات كبيرة شاغرة في داخل وسط المدينة.

وشدد رئيس اللجنة العقارية في جدة، على أن تطبيق القرار سيخدم مشاريع الإسكان في السعودية، وسيكون رافداً لتوجهات وزارة الإسكان في تأمين المساكن للمواطنين، لافتاً إلى أن من نتائج تطبيق القرار في حال تم إعداد اللائحة الخاصة به من قبل وزارة الشئون البلدية والقروية، أنه سيقلص فترة القضاء على أزمة الإسكان في السعودية إلى أقل من التقديرات المتوقعة مسبقاً.

من جهته، أوضح عبد الوهاب الحربي، عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، مدير عام شركة سناف للاستثمار والتطوير العقاري، أن من شأن تطبيق قرار تحصيل الرسوم على الأراضي البيضاء في المملكة، دعم حركة التنمية ورفع نسبة النمو في السوق العقارية في السعودية التي تعاني وجود نحو 30 في المائة من أراضيه الواقعة داخل النطاق العمراني غير مستغلة بالشكل الأمثل.

وبين أن نسبة الرسوم التي سيتم تحصيلها على الأراضي إذا ما فعّل القرار، يجب ألا تتجاوز نسبة 2.5 في المائة، وذلك لتكون موافقة لنسبة الزكاة في الشريعة من جهة، ومن جهة أخرى أن تتوافق مع متطلبات التحصيل الذي يجب أن ينظر إليه من جانب فقهي.

وقال الحربي ''إن توقيت القرار يأتي رافداً لدعم توجهات الدولة في تأمين المساكن للمواطنين من خلال وزارة الإسكان، وأن عدم وجود النظام من السابق ضاعف التكلفة على الجهات المزودة للخدمات، حيث إن تلك الجهات قامت بتمديد خدماتها إلى أطراف النطاق لتزويد السوق بما يحتاج إليه من أراض مزودة بالخدمة، وذلك في ظل وجود تلك النسبة الكبيرة من الأراضي المتوافرة فيها الخدمات داخل النطاق، ولكنها لم تستغل بشكل جيد يخدم مصالح السوق ومصلحة المواطن''.

وتابع الحربي :أرى أن يتم حصر الأراضي لتطبيق القرار من خلال ما توضحه بيانات السجل العقاري في المدن السعودية''، مستدركاً أن في حالة عدم معرفة مالك الأرض فيجب وضع إعلان على الأرض يطلب مراجعة المالك للجهة المختصة بتحصيل الرسوم، وفي حال عدم المراجعة يتم تحصيل الرسوم بأثر رجعي في حال تقدم المالك بطلب أي إجراء على الأرض التي ينطبق عليها النظام.

ودعا الحربي، إلى ضرورة التنبه إلى وضع نسب تحصيل على الأراضي البيضاء بعد النظر في مساحة المدينة التي سيطبق فيها القرار وحجم الأراضي، وذلك من خلال وضع نسبة متناسبة تسهم في تفعيل القرار وفق ما أقر أجله.

وأضاف أنه يجب تدارك أن تتم مقارنة تلك الأراضي الواقعة في أطراف المدن بالأخرى التي لم تصلها الخدمات بنسبة الرسوم التي سيتم تحصيلها على الأراضي الواقعة في متوسط المدن.

ولفت الحربي إلى أن هناك أراض بيضاء كبيرة داخل النطاق العمراني يجب ألا يتم تحصيل الرسوم عليها، وذلك إما لكونها تخضع لدراسات استثماريه فعلية وجادة، أو لتأخر إجراءاتها في أمانة المدن التي تعاني بعض منها بيروقراطية تؤثر في سرعة البت في قرارات وخيارات المستثمر التي تخضع بعض المشاريع إلى إجراءات مطولة قد تتسبب في جعل الأرض بيضاء لفترات طويلة قد تمتد لسنوات.

ويرى الدكتور عابد العبدلي، أستاذ الاقتصاد الإسلامي المشارك في جامعة أم القرى، أن السبب الحقيقي خلف إقرار مثل هذا القرار المختص بتحصيل الرسوم على الأراضي البيضاء قد يكون اقتصاديا بشكل رئيس، فضلا عن وجود بعض الأسباب الأخرى التي وصفها بالاختناقات في السوق العقارية، وذلك كوجود عجز ظاهر في الطلب في السوق على العقارات مقابل عجز في العرض غير حقيقي لعدم استغلاله بالشكل الأمثل الذي يجعله يتفوق على الطلب بنسب جيدة.

وقال العبدلي ''إن ما أسميته من وجهة نظري اختناقا في السوق العقارية السعودية التي تتميز بمساحات شاسعة، تعود أسبابه إلى وجود احتكارات على الأراضي الكبيرة وكذلك مضاربات على أراض كثيرة بمساحات مختلفة قابلة للتنمية والاستثمار الأمثل''، لافتاً إلى أنه يرى أن الأزمة التي تشهدها السوق العقارية في الوقت الحالي ربما تشبه تلك التي تعانيها سوق العمل، وأن وجه الشبه بينهما يتمثل في عدم وجود تنظيم وقوانين تنظم استغلال مساحات الأراضي الشاسعة وتجعل منها قابلة للوصول إلى يد المستهلك دون أن يتم تجميدها وعدم التصرف فيها وفقاً للقناعات الشخصية للمحتكرين والمضاربين على الأراضي.

وتابع العبدلي ''إن مشكلة الأراضي البيضاء تظهر بشكل جلي في المدن الحضرية أكثر من المناطق الريفية، كما أن المساحات الكبيرة الواقعة في المدن والتي من الممكن تخطيطها لمنحها بعد ذلك للمواطنين تواجه العجز لدى أمانات المدن، نظراً لسطوة ما أسميهم بهوامير العقار الذين سيطروا عليها وجعلوا حركة التنمية تتعثر فيها''.

وبين أن الأراضي البيضاء ثروة لم تستغل وفقاً لموجهات التنمية مما جعلها تؤثر سلباً في حركة التنمية الإسكانية، كما أنها جعلت المواطنين يعانون عدم قدرتهم على توفير السكن المناسب لهم بأسعار مناسبة.

وأشار العبدلي إلى أن القطاع العقاري يعد أحد أهم الموارد لدعم الاقتصاد الوطني إذا ما أتيحت الفرصة لإخراج منتجات نهائية تلبي أهم الحاجات الضرورية للإنسان.

وأوضح أن العقار في حال عدم فرض القوانين الصارمة عليه، فإنه سيجعل مستوى معيشة المواطن لا يرتقي إلى مفهوم التنمية الإنسانية التي تبحث الدولة إلى تعزيزها من خلال إنشاء هيئة للإسكان ومن ثم تحويلها إلى وزارة مستقلة، وكذلك من خلال التوجيهات القاضية بإنشاء 500 ألف وحدة سكنية في مختلف مناطق المملكة.

وأكد العبدلي، أن فرض الرسوم سيشكل مصدر دخل جديد للدولة، مما سيعزز فرصة الرفع من سقف الإنفاق على التنمية الشاملة وخاصة فيما يتعلق بتأمين المساكن منخفضة التكلفة، أو التي سيملكها المواطنون وفق آليات تمكنهم من الحصول على فرصة عيش أفضل في ظل ارتفاع مستوى الإيجارات الحالية في حال غض النظر عن التملك، حيث إن تلك الإيجارات باتت تتسبب في استقطاع جزء كبير من دخل الموظف قد يصل إلى نصفه.

وزاد العبدلي ''المأمول الآن ليس فرض الرسوم فقط، خاصة أن المطالبة بها كانت منذ فترة مضت، ونحن لم نأت بجديد عن غيرنا، فمعظم الدول سبقتنا في فرض الضرائب التي أسهمت في عدم تعطيل هذا المورد المهم والذي زاد من قوة الدفع في اتجاه التنمية الشاملة، إلا أننا في حاجة فعلية إلى إحالة جميع متعلقات العقارات في السعودية إلى وزارة الإسكان طالما أنها معنية بهذا النوع من النشاط، وذلك حتى لا يكون هناك تداخل أو ازدواجية بينها وبين وزارة الشؤون البلدية والقروية''.

ويتوقع أستاذ الاقتصاد الإسلامي، أنه في حال تطبيق القرار سيحدث ارتفاع آن في الأسعار ولن يتجاوز المدى القريب، وأن الأثر الإيجابي سيحدث على المدى المتوسط والطويل وخاصة أن الأسعار ستعود لتصحح من وضعها بعد أن يصبح حجم العرض يفوق الطلب نظراً لتوجه ملاك تلك الأراضي أما للبيع قبل مضي عام من تملكها أو باستثمارها لإخراج منتج نهائي إلى السوق الذي يتضح من خلال الصورة الظاهرية، أنه متعطش بشكل لا يمكن الجزم به في عالم الحسابات ومقارنة نسبة المساحة من الأراضي الصالحة لإنشاء السكن بعدد المواطنين.

ولفت العبدلي، إلى أن النسبة التي يرى أن يتم تطبيقها من المفترض أن تكون تصاعدية وتختلف بحسب نوعية الأرض ومساحتها وذلك من خلال توزيعها على شرائح.

وأشار إلى أن المورد المعطل يتضح ضرره بحسب مساحة الأرض، ولذلك يجب أن يكون هناك اختلاف بين معاملة مالكي الأراضي الكبيرة والأخرى الصغيرة التي قد يعجز ملاكها في الوقت الحالي عن بنائها نظراً لعدم كفاءة ملاءتهم المالية، داعياً إلى أن يكون هناك تنظيم وتقنين وفقاً لإجراءات تمنع البيروقراطية التي تعطل مسيرة إنشاء المشاريع التطويرية.

إدريس

أما أديب إدريس، المستثمر والباحث في الشأن العقاري فيقول: ''القرار جاء في وقت تعاني فيه السوق السعودية شحا في الأراضي المتوافرة فيها الخدمات، وكذلك وجود أزمة واضحة في السكن''.

وبين أن الرياض وجدة ومكة تتصدر المدن السعودية في مساحة الأراضي البيضاء، وأن مكة المكرمة على وجه الخصوص تعاني كثيراً من وجود أراضي بيضاء تشغل أماكن حيوية نتيجة وجود الاحتكار لمساحات كبيرة من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني تعود ملكيتها لأسر مكية منذ فترة زمنية طويلة ماضية.

ويرى أديب إدريس، أن مساحة الأراضي البيضاء داخل مكة المكرمة تراوح نسبتها بين 15 – 20 في المائة من نسبة النطاق العمراني الإجمالية.

ولفت إلى أنه يرى أن نسبة الرسوم التي يجب أن يتم تحصيلها على الأراضي البيضاء سنوياً يجب ألا تتجاوز نسبة الزكاة المحددة على عروض التجارة المقدرة بـ 2.5 في المائة، حيث يجب ألا تتجاوز تلك النسبة 1 – 2 في المائة، مع مراعاة وضع الأرض ومكانها من المدينة ومدى توافر الخدمات فيها.

وتابع إدريس: ''إن الرسوم في حال تم تفعيل قرار تحصيلها على الأراضي البيضاء، هو أمر سيفك احتكارها ويدفع بملاكها أما لاستثمارها أو ببيعها على من سيقوم بتطويرها، وهو ما سيدفع بحركة التنمية العمرانية في السوق بشتى مجالاتها''، مستدركاً أن حكم الأرض البيضاء غير المحياة في الشرع هو النزع من مالكها، وذلك لما تسببه من أضرار على المجتمع بشكل عام.

وأبان إدريس، أن الصدمة ستكون متوقعه خلال المدى القريب من وقت تفعيل القرار، حيث إن من شأنه أن يعزز حركة المبيعات بنسبة قد تصل إلى 30 في المائة، وبإمكانه أيضاً أن يخفض الأسعار إلى نحو 20 – 30 في المائة، وذلك بعد أن يتنبه المستثمرون إلى وجود رسوم ستفرض عليهم في نهاية كل عام، مما يخلق حراكا اقتصاديا يسهم في تدوير الأراضي البيضاء الواقعة في مواقع استراتيجية، ويجعلها تواكب حركة التنمية، ويستفاد منها في القطاع بشكل أفضل، وتسهم أيضاُ في تلبية احتياجات السكن في مكة التي تقدر في الوقت الحالي بـ 50 ألف وحدة سكنية. ويجب تلبيتها خلال خمسة أعوام.

[شرواك]

رسوم الأراضي البيضاء تحدّ من التعدي على أملاك الدولة

دعا عقاريون إلى فرض الرسوم على الأراضي البيضاء الواقعة خارج النطاق العمراني، وأن يكون فرض تلك الرسوم داخل النطاق على شرائح تصل إلى خمس فئات، مشيرين إلى أنه من شأن تطبيق مثل هذا القرار أن يحد من التعدي على أراضي الدولة بالنسبة للأراضي الواقعة خارج النطاق العمراني للمدن، والتي باتت في أيدي المعتدين عليها والذين لم يسهموا في تطويرها، كما أن من شأن تحديد الفئات للواقعة داخل النطاق أن يمنح الفرصة للمطورين لتطوير تلك الأراضي وفق مدد زمنية كافية حتى لا تتأثر السوق نتيجة فرض الرسوم التي ستصل سلبياتها إلى المستهلك النهائي للمنتج العقاري. واتفق العقاريون في الجزء الثاني من ملف ''الاقتصادية'' حول جدوى إقرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء، على أن المبالغ التي سيتم تحصيلها جراء فرض القرار يجب أن تذهب إلى الخزانة العامة لموارد الدولة المالية، وأنه من خلال ذلك الوعاء يتم صرف مخصصات الميزانية الخاصة لوزارة الإسكان بما يسهم في دفعها للقيام بمهامها، مشيرين إلى أن ميزانية وزارة الإسكان يجب أن تكون عالية وتصل إلى نحو 15 مليارا خاصة في الأعوام الخمسة الأولى، وذلك حتى تتمكن الوزارة من التوسع في إنشاء المساكن وتقلص حجم الطلب المرتفع أو العرض المنخفض من المنتج العقاري المتمثل في السكن. وقال منصور بن عبد الله بن سعيد، المتخصص في الشأن العقاري وقطاع المقاولات: ''يجب ألا يقتصر التطبيق لهذا القرار في حال تم تفعيله على الأراضي البيضاء الواقعة داخل نطاق المدن العمراني فقط، بل إنه يجب تطبيقه على جميع الأراضي وخاصة تلك التي تقع خارج النطاق العمراني''، مشيرا إلى أن من شأن القرار أن يسهم في الدفع بأصحاب الملكيات البيضاء داخل النطاق العمراني إلى تخطيطها وتوفيرها للمواطنين، وهو الأمر الذي سيخفض على الدولة تكلفة إيصال خدمات البنية التحتية إلى مناطق تبعد عن النطاق المحدد من السابق.

ويرى بن سعيد، أن المبالغ التي سيتم تحصيلها جراء فرض القرار يجب أن تذهب إلى الخزانة العامة لموارد الدولة المالية، وأنه من خلال ذلك الوعاء يتم صرف مخصصات الميزانية الخاصة لوزارة الإسكان بما يسهم في دفعها للقيام بمهامها، لافتا إلى أن السوق العقارية تفتقد إلى الإحصائيات والبيانات اللازمة التي توضح نسب الاحتياج، خاصة أن المجتمع السعودي يتميز بارتفاع نسبة الشباب بين صفوفه، وكذلك هناك النساء أصبحن يشاركن الرجال في شتى المجالات العملية التي تدفع بعجلة التنمية للتقدم. ودعا بن سعيد، إلى ضرورة أن يتم تقسيم الخطة الخاصة بتأمين المساكن للمواطنين في السعودية يجب أن تتم على ثلاثة مستويات، قصيرة ومتوسطة وطويلة المدى، موضحا أن الخطة العاجلة يجب أن تتم خلال خمسة أعوام، وذلك لمعالجة النقص القائم في السوق والمتمثل في بلوغ احتياج المواطنين للمساكن في ظل عدم امتلاك نحو 70 في المائة منهم للمساكن وفقا للمعلومات التي يتم تداولها في السوق. وطالب بن سعيد، بأن تقوم وزارة الإسكان بالعمل بشكل عاجل لدراسة وضع السوق واحتياجاته ومتطلباته المستقبلية، وذلك حتى يتم تأمين المساكن بالعدد الكافي خلال المرحلة المستقبلية بشكل علمي وصحيح قادر على إيجاد العدد اللازم من المنتج العقاري النهائي، والذي سيعمل في حينها على تصحيح أسعار العقارات وقيمة الإيجارات التي باتت ترهق كاهل المواطنين من ذوي الدخل المحدود. وأشار بن سعيد، إلى أنه يرى أن يتوجه الصندوق العقاري إلى بناء المساكن كتلك التي موجودة في مخطط إسكان مكة، والتي ستلبي احتياجات المواطن وتحقق له الرفاهية، حيث إن الدولة والشركات الكبرى المتخصصة في حال تكفلها ببناء المسكن سيكون ذلك أفضل من منح القرض، إذ إن مساكن الدولة ستكون ذات مواصفات فنية جيدة وتقع داخل مخططات منظمة وتتوافر فيها كل خدمات البنية التحتية. ويرى منصور أبو رياش، رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، أن يتم توريد الرسوم المحصلة جراء قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء في حال تطبيقه إلى الخزانة العامة للدولة، وأن يتم تخصيص ميزانية سنوية لوزارة الإسكان كبقية الوزارات الأخرى، وذلك على ألا يقل المبلغ المخصص لها في الأعوام الخمسة الأولى عن 15 مليار ريال، حتى تستطيع القيام بمهامها بالشكل المناسب وتعمل على توفير المساكن، مستدركا أنه يجب الفصل بين مخصصات تأمين المساكن وبين المصروفات الأخرى. ودعا أبو رياش، إلى أن تقوم الجهات المعنية بالتشاور مع العقاريين حيال كيفية وآلية تطبيق القرار، حتى لا يتم التأثير في السوق العقارية بشكل سلبي، والذي ستنعكس آثاره على بقية القطاعات الأخرى، مبينا أنه من الأفضل أن يتم تقسيم النطاق العمراني إلى خمسة قطاعات، ويتم من خلال تلك القطاعات فرض الرسوم بشكل تدريجي وزمني يمنح الفرصة لمالك الأرض البيضاء لتطويرها. وتابع أبو رياش: ''أن التدرج الزمني وفق الشرائح يجب أن يبدأ بالتزامن مع رفع الرسوم من نسبة 1 في المائة إلى 5 في المائة كأقصى حد''، لافتا إلى أنه يجب إعادة النظر في نوعية الأراضي في المدن من حيث نوعية تخصيصها سواء كانت صناعية أو زراعية وخلافه، وأن تتم إعادة التخصيص وفقا لمتطلبات المدينة واحتياجاتها الزمنية، إذ إن هناك أنواعا من النطاقات تصل فيها نسب الفراغ إلى نحو 60 في المائة. وقال أبو رياش: ''يجب أن يكون هناك سخاء في ميزانية وزارة الإسكان خلال السنوات الخمس المقبلة، ومن بعد ذلك يتم تقليص الميزانية وتحديدها وفقا للمتطلبات والاحتياج''، مبينا أن دعوته لرفع سقف ميزانية الوزارة تأتي حتى يتم الوصول إلى الموقع المناسب والقادر على تقليص حجم الفرق بين العرض المنخفض والطلب المرتفع، وأيضا يتم تغطية احتياجات المواطنين من ذوي الدخل المحدود للمساكن. من جهته أشار محمد بن عاشور الزهراني، رئيس شركة استثمار القابضة، إلى أن تطبيق قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء في حال تم العمل به له إيجابيات وسلبيات، حيث سيسهم في بناء وتطوير المناطق السكانية، ويمنع زيادة نسبة حجم الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، وكذلك سيعمل على توفير الوحدات السكنية للمواطنين بالشكل الذي يعالج أزمة نقص تملك المواطنين السعوديين خاصة من ذوي الدخل المحدود للمساكن، وسيقلص حجم الفارق بين العرض والطلب في السوق العقاري، لافتا إلى أن السلبية في القرار قد تكون في ارتفاع سعر تكلفة المنتج النهائي من العقار على المستهلك. وأبان الزهراني، أن تأييد تطبيق القرار والموافقة على العمل به يجب أن يتم وفقا لدراسات تحدد حجم الاستفادة منه، ومدى مساهمته في خدمة القطاع العقاري، وذلك على أن تقوم جهات متخصصة بدراسته بشكل متكامل يحقق الفائدة المرجوة منه في حال التطبيق، مشيرا إلى أن الرسوم التي سيتم تحصيلها من الأراضي البيضاء من المفترض ألا يتم تخصيصها فقط للمساكن، بل يجب أن يتم النظر إليها كبقية الرسوم الأخرى التي تستحصلها الدولة، وأن يتم بعد ذلك تخصيص ميزانية لوزارة الإسكان تمكنها من القيام بدورها. وقال الزهراني: ''إن توجيهات خادم الحرمين الشريفين الأخيرة والقاضية ببناء 500 ألف وحدة سكنية وتخصيص وزارة مستقلة للإسكان، تؤكد التوجه الفعلي لتأمين حاجة المواطنين من المساكن، وذلك الأمر الذي سيعالج مشكلة ارتفاع نسبة وعدد المواطنين الذين لا يتملكون المساكن، والتي تصل إلى نحو 70 في المائة''، لافتا إلى أن الرسوم التي سيتم تحصيلها لا يمكن حصرها في الوقت الحالي في ظل عدم وجود دراسات تبين حجم السوق أو تسجيل عقاري يحدد عدد ومساحات الأراضي البيضاء في السوق العقاري الذي ترتسم على ملامحه العشوائية وعدم التنظيم. وتابع الزهراني: ''يجب أن تفعل مبادرة الملك الخاصة بتأمين الوحدات السكنية على هيئة مشروع متكامل يكون قادرا على حل الأزمة الإسكانية الحالية''، مطالبا بتدخل الدولة بوضع التشريعات والقوانين اللازمة لوقف التضخم في أسعار العقارات نتيجة المضاربات العقارية وعدم استغلال الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني بالشكل الأمثل.

[شرواك]

رسوم الأراضي ومعضلة الإسقاط على الواقع

معظم الذين تحدثوا عن تأثير ضريبة الأراضي المقترحة من مجلس الشورى ركزوا على أهميتها في زيادة إيرادات الدولة بأرقام فلكية، وانخفاض أسعار الأراضي بنسب ضخمة، ومساهمتها في تطوير واستغلال الأراضي البيضاء. وانطلقوا في أحكامهم من منطلق نظري وتكهنات أغفلت حقائق وعوامل عديدة مرتبطة بهيكلية وواقع السوق العقارية في المملكة، ما يعوق تحقيق ما ذهبوا إليه. تجارب دول أخرى مثل أمريكا وإيرلندا واسكتلندا لم تفرز مثل هذه النتائج المذهلة، بل إن إيرلندا التي اقترحت هذه الضرائب في 2010 ليبدأ التطبيق في 2013 قد ترجئ تطبيق مثل هذه الضريبة. وما زالت دراسة تطبيقات وتأثيراتها المتعددة محل جدل كبير في اسكتلندا. إنني أتفق نظريا على أن فرض ضريبة على الأراضي يسهم في تسريع استثمارها أو بيعها، لكن الواقع العملي يشير إلى صعوبة التكهن بالتأثيرات العديدة التي يتركها مثل فرض هذه الضريبة في سوق عقارية غير منظمة. بل إن إسقاط الضريبة على سوق عشوائية تفتقد التنظيم قد يزيد من تعقيدات القطاع نفسه، وقد يؤدي إلى نتائج عكس ما عناه القرار، فالقطاع العقاري الحالي في المملكة يعاني إشكالات عدة، أهمها:

1- تحديد النطاق العمراني: رغم أن تحديد النطاق العمراني الذي في ضوئه تلتزم الحكومة بإيصال الطرق والخدمات الأساسية من ماء وكهرباء وشبكات صرف صحي ممكن، إلا أن مراحل تنفيذه يصعب التنبؤ بها. بل إن بإمكان الأمانات والبلديات تغيير مفهوم وتحديد النطاق العمراني في أي وقت أو مرحلة حسب إمكاناتها في التنفيذ وتغيير الخطط المحتملة. فلو أن أرضا ما هي ضمن النطاق العمراني الذي سيصله جميع الخدمات خلال سنتين حسب خطط الأمانات، فإن الإخلال بهذا الالتزام قد يعطي حجة في عدم التزام ملاك الأراضي والمخططات بدفع الرسوم.

2- مشكلة تحديد ملكية الأراضي: أغلب الأراضي البيضاء كبيرة الحجم والتي لم تخطط هي في معظمها ملك مشاع. ويجد الملاك صعوبة في استخراج التراخيص اللازمة لتخطيطها وتوزيعها أو بيعها، ما يجعل تحمل الرسوم مسألة خلاف بين الملاك أنفسهم.

3- إشكالية ملكية الأراضي البيضاء وتعدد الصكوك التي مازال معظمها منظورا في المحاكم، ما يجعل عدم دفع أي رسوم عليها مبررا كافيا، وقد تأخذ سنوات طويلة قبل البت فيها نهائيا.

4- في حال افتراض إعفاء مساحات معينة تسد حاجة كل فرد السكنية من الرسوم، فإن بعض الملاك لمساحات أكثر من حاجاتهم قد يلجأ إلى نقل ملكية بعض الأراضي إلى أقربائهم من أولاد وبنات وزوجات. وقد تترتب على ذلك زيادة مشكلات ملكية الأراضي، خصوصاً بعد وفاة المالك الحقيقي.

5- سيلجأ الملاك الذين لا يمتلكون سيولة كافية لتغطية الرسوم إلى بيع أراضيهم للفئة القادرة على دفع الرسوم، وهذا يجبر صغار الملاك على التخلص من أراضيهم لكبار الملاك، ما يزيد من الاحتكار والتحكم في الأسعار مستقبلاً.

6- ستكون هناك صعوبة في ربط ملكية الأراضي بأسماء الملاك عند تحصيل إيرادات الرسوم لغياب السجل العيني الذي يحتوي على تحديد العين موقعاً ومساحة وربط ملكية العين برقم بطاقة الهوية الوطنية لكل فرد.

7- صعوبة تقييم وتثمين الأراضي لمعرفة قيمتها السوقية العادلة ومن ثم حجم الرسوم لغياب المثمنين العقاريين المحترفين، وغياب اللوائح والإجراءات المنظمة لسوق التثمين العقاري. وجدير بالذكر أن تقييم الأراضي من أهم المشكلات التي تواجه الدول التي تطبق ضريبة الأراضي.

8- الإشكالات التي ستظهر في تطبيق الزكاة الشرعية والرسوم من حيث المعايير المستخدمة، وتأثير حجم الضربتين معا أو منفردتين في أسعار وقيمة الأراضي، ناهيك عن عدالتهما في التطبيق. وللمعلومية، فإن فرض الزكاة الشرعية على الأراضي ما زالت محل جدل قائم بين علماء الفقه أنفسهم.

وفي اعتقادي أن هناك تأثيرات سلبية أخرى لم أذكرها هنا قد تكون في ذهن القارئ، ما يجعل مسألة فرض ضريبة على الأراضي أمراً معقداً، وليس بالسهولة النظرية التي يريدها البعض. إن البديل المفضل في المرحلة الحالية التي تعيش فيها المملكة طفرة اقتصادية كبيرة، وسيولة عالية هو:

- إصدار أنظمة الرهن العقاري أولاً وتقييم تأثيراتها التنظيمية في القطاع العقاري في السنوات الخمس الأولى.

- إنشاء هيئة تنظيم عقاري تسهم في تنظيم شركات الوساطة، والتقييم والتثمين، وشركات التطوير والتمويل، وإصدار التراخيص، والتنسيق بين الجهات الحكومية اللاعبة في القطاع.

- تفعيل نظام السجل العيني لأهميته في ربط ملكية العين بحدوده ومساحاته ومواصفاته باسم المالك أو الملاك.

- تفعيل فرض الزكاة الشرعية لأهميتها في هذه المرحلة، حيث ستكون مرحلة اختبار حقيقية على قدرة الدولة على تحصيل الزكاة الشرعية، ومعرفة حجم مبالغ الزكاة. وستسهم في تحديد أحجام الأراضي ومساحاتها في كل أنحاء المملكة. وستكون تجربة مهمة وغنية معلوماتيا وإدارياً. وبدورها ستسهم في تقييمنا مدى أهمية فرض رسوم إضافية من عدمه.

د.عبد الوهاب أبو داهش

[تيار هواء]

المسالة مسالة وقت ليس الا ويدحدر العقار
الوقت الان وقت الهروووووب الكبير

[اعور]

توقفت المضاربات بعد هذا القرار الشبيه بقرار 5% نطاق تذبذب اسعار الاسهم الذي كان بمثابة الدبوس الذي فجر الفقاعة وخرج المضاربون من السوق بشكل تدريجي وسريع

[سهم ثابت]

الله يعجل بالقرار لانه يصب في مصلحة المواطن

[شرواك]

الله يعجل بالقرار لانه يصب في مصلحة المواطن

اللهم آآآآآآآآآآآآآآآآآآآآمين

[شرواك]

استطلاع آراء المختصين حول قضية الساعة في القطاع العقاري

رسوم الأراضي البيضاء تملأ حيز الفراغات العمرانية .. وتدعم أهداف وزارة الإسكان

أكد عقاريون ومختصون في الحلقة الثالثة من الملف الذي تطرحه ''الاقتصادية'' حول جدوى تطبيق قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء، على أن القرار سيكون كفيلاً بملء حيز كبير من الفراغات العمرانية داخل المدن السعودية، وخاصة في المرحلة الأولى من النطاق العمراني التي تشكل الفراغات العمرانية فيها نحو 20 في المائة، للعمل على توفير مخزون كبير من الأراضي الجاهزة للبناء، وتحقيق توازن بين العرض والطلب، إلى جانب تلافي المشكلات الأمنية التي قد تحدث من بقاء الأراضي البيضاء مرتعا للعمالة السائبة.

وطالبوا بضرورة توجيه الإيرادات السنوية لرسوم الأراضي البيضاء في دعم وزارة الإسكان ودعم المواطن بإقامة مناطق ترفيهية له وتجميل المدن، وتنفيذ البنية التحتية وشبكات الطرق.

وتباينت توقعاتهم في السيناريو القادم لأسعار العقارات بعد فرض الرسوم إلى ثلاثة اتجاهات، ففي الوقت الذي توقع فيه معظمهم انخفاضا في أسعار الأراضي، توقع بعضهم أن تؤدي إلى ركود طويل يؤثر في تداول العقارات.

وتوقعت شريحة ثالثة – وهي الأقل - أن يعمل القرار على زيادة الأسعار بعد أن يحملها كبار العقاريين على المستفيد النهائي، إلا أن جمعيهم اتفقوا على أن القرار وحده لن يكون كافيا في القضاء على التشوهات التي يعانيها القطاع العقاري.

في البداية يقوم محمد الخليل نائب رئيس اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرف السعودية، أنه من المفيد النظر في حلول أخرى قد تكون أفضل من فرض رسوم، حيث يمكن البدء بحصر الأراضي القابلة للبيع في نطاق المدن، للتأكد من جدوى فرض رسوم كإجراء أولي، لأن هناك بعض الأراضي غير قابلة للبيع بسبب تداخلات في الملكيات ومشكلات في بعض الصكوك، فمن الأجدر حل هذه الإشكالات لتصبح قابلة للبيع.

وأكد الخليل أن فرض الرسوم سيرفع العرض ويوازن بين الطلب والعرض، وهي من الحلول المفيدة، مشدداً على ضرورة تشجيع وتحفيز المستثمرين بمنح أدوار أو مسطحات إضافية تتناقص مع الوقت، وكذلك تسهيل إجراءات البناء وتخفيض المدة المطلوبة لمنح التراخيص واعتماد المخططات وإنهاء العوائق التي تواجه المستثمرين، كما يجب التأكد من شرعية هذا الإجراء.

ورأى نائب رئيس اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرف السعودية أن السوق العقارية لا تزال تعاني عدم وجود مرجعية واضحة ومحددة لها، تكون مسؤولة عن حل مشكلاتها وإيجاد هيئة مستقلة أو تحويلها إلى وزارة الإسكان.

ويعتقد الخليل أن السوق تمر الآن بمرحلة تصحيح، وتسير في الطريق الصحيح بعد حزمة القرارات والأوامر السامية الكريمة بهذا الشأن.

من جهته، أكد الدكتور رائد الدخيل الرئيس التنفيذي لشركة موطن العقارية، أن السوق العقارية في حاجة إلى تحريك الأراضي الراكدة منذ عشرات السنوات، والمستخدمة من كثير من التجار كسلعة للادخار وللتحوط، خاصة في المناطق داخل النطاق العمراني، وفي المرحلة الأولى من النطاق، لتقليل الفراغات العمرانية الكبيرة الناجمة عن تمسك أصحاب تلك الأراضي وعدم بيعها أو إسنادها لمطورين، وإقامة مشاريع عقارية عليها.

وأوضح أن قلة المعروض من الأراضي للبيع، يؤثر في توفير منتجات عقارية للمستهلك النهائي، وأن أي قرارات تتخذ في هذا الخصوص من بينها فرض رسوم على الأراضي البيضاء، من شأنه أن يزيد من حجم التداولات العقارية ويضغط على الأسعار باتجاه الركود، وعودتها إلى مسارها الصحيح، بعد أن ارتفعت بشكل مبالغ فيه في بعض المواقع ما أثر في قدرة المطورين العقاريين في امتلاكها وتطويرها لدعم التنمية العمرانية.

وأكد الدكتور الدخيل أن قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء وحده لن يكون كافيا للقضاء على التشوهات التي يعانيها القطاع العقاري، مطالباً بضرورة سن حزمة من الأنظمة والقرارات التشريعية لتعزيز بيئة العمل داخل القطاع العقاري، ومنها المنظومة التمويلية التي ينتظرها المتعاملون لدعم فرص تمويل المشاريع العقارية.

وتساءل الرئيس التنفيذي لشركة موطن: ماذا لو كان التمويل مانعا حقيقيا من تطوير نصف الأراضي الخام، حينها أيهما سيكون أنجع للسوق العقارية فرض الرسوم أو سن المنظومة التمويلية؟.

ورأى الدخيل أن السوق العقارية في حاجة إلى خلق كيانات عقارية قادرة على تنفيذ مشاريع عقارية ضخمة تسهم في ملء الفراغات العمرانية داخل المدن بمئات الآلاف من المساكن.

وأرجع أسباب مضاربة الشركات العقارية بالبيع والشراء دون تحقيق أي إضافة أو نمو عمراني للمدن، إلى ضعف التخطيط، وضعف الكفاءات البشرية القادرة على رسم مشاريع تعكس قوة القطاع العقاري وتطور آلياته، إلى جانب ضعف التمويل الذي تعانيه أيضا الشركات العقارية القادرة على رسم نموذج لمشاريع عقارية عصرية، وذلك لأن المنتج العقاري يكلف مبالغ طائلة، والتمويل الذاتي وحده لن يكون كافيا.

من جانبه، طالب جارالله بن عبدالله العضيب، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة نجوم السلام للاستثمار والتطوير العقاري، بعدم فرض رسوم على الأراضي البيضاء خارج النطاق العمراني لأنها تعتبر خارج النطاق الحقيقي ولا يمكن استغلالها، في حين قال:إن فرض الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني مفيد وسيساعد في نمو اقتصاد الوطن وتطوير المناطق الخالية.

وأكد على ضرورة العمل على التطوير النوعي الجمالي للأراضي الكبيرة ومشاركة الدولة في جزء من التطوير لإجبار الملاك عليه.

ولفت إلى أن عدم تطبيق هذا القرار، سيبقي الحال على ما هو عليه بتحكم التجار المالكين لهذه الأراضي في أسعار السوق، ورفعها بطرق غير مبررة في كثير من المواقع.

وأشار العضيب إلى أن المواطن سيتضرر من ارتفاع الأسعار، وبالتالي عدم قدرته على تملك المساكن، إلى جانب أضرار أمنية محتملة هي أن تكون تلك الأراضي مأوى للعمالة السائبة، كذلك تكون عرضة لأن يتم إخفاء بعض المواد الممنوعة.

وطالب بضرورة أن توجه الإيرادات السنوية لرسوم الأراضي البيضاء في دعم وزارة الإسكان، ودعم المواطن بإقامة مناطق ترفيهية.

وأكد أنه عند التطبيق الفعلي لهذا القرار ستبدأ المرحلة التصحيحية للسوق العقارية، وسيتوازن العرض والطلب ويختفي (الجشع).

من جهته، وصف سراقة الخطيب مدير جون لانج لاسال في السعودية، تخصيص رسوم الأراضي البيضاء لدعم توجه الدولة في بناء المساكن، بأنه جيد من حيث المبدأ لكن من حيث الآلية يجب الفصل بين دور الدولة كمشرع وكمنفذ.

وأكد ضرورة النظر لوزارة الإسكان كمشرع، لوضع السياسات والآليات للحد من ظاهرة غلاء الأراضي والمساكن والبحث في تقنين الوسائل المساندة لحل الأزمة.

وبين أن تعطيل حركة التنمية يأتي بسبب نمو حجم الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني بشكل كبير.

وأشار الخطيب إلى أن فرض الرسوم سيسهم في الحد من ظاهرة ارتفاع أسعار الأراضي، ومن ناحية حضارية اكتمال الشكل الجمالي للمدينة بعدم وجود أراضي خالية داخل الشوارع وفي المحاور الرئيسة للمدن السعودية، كما أنه سيحد من ارتفاع الأسعار على المدى البعيد.

وعاد وأكد أنه قرار سيكون له الأثر الإيجابي في تصحيح وضع السوق العقاري، سيساعد كثيراً في التوازن بين العرض والطلب.

ولفت إلى أنه يجب فرض رسوم على الأراضي البيضاء بخلاف الزكاة، لأن الزكاة لها ضوابط مختلفة تخص النية من الشراء الاستثمار والمتاجرة أو الاحتفاظ للاستخدام الشخصي.

وقال مدير جونج لانج لاسال في السعودية، إن عدم تطبيق القرار سيكون له مؤثرات سلبية قد تحدث زيادة في ارتفاع أسعار الأراضي داخل المدينة، مع نزوح العمران والتطوير خارج المدينة مما يزيد من الضغط على المؤسسات الحكومية الأخرى و مقدمي الخدمات من كهرباء، ومياه، صرف صحي، هاتف، شبكة الطرق، المدارس، المستشفيات.

وطالب بضرورة توجيه عوائد الرسوم على الأراضي البيضاء إلى تنفيذ البنية التحتية في المقام الأول ومن ثم شبكة الطرق. أهم بند من وجهة نظري هو وضع السياسات والآليات للارتقاء بصناعة العقار في المملكة.

على النقيض رأى طلال الغنيم رئيس مجلس إدارة مجموعة طلال الغنيم العقارية، أن القرار سيكون سلبياً في حال تطبيقه، ولن يكون في مصلحة المستهلك النهائي، الذي سيتأثر بارتفاع أسعار الأراضي وعدم استقرارها.

ويعتقد أن الحل الصحيح في إيجاد مخططات تابعة للدولة، مثل ما تعمله وزارة الأسكان حاليا.

وقال الغنيم التاجر سيحمل المواطن المصروفات الإضافية المترتبة على فرض الرسوم، والعقاري الجيد هو الذي يعمل على التطوير الفعلي وليس من يقوم بشراء الأراضي الخام وتركها مدة طويلة دون تطوير.

هناك بعض الأراضي عليها مشكلات في الإرث وبعضها تعترض أرامكو على تطويرها.

وهناك أراض بحرية ممنوع دفنها، فهل سيتم تحميل أصحابها رسوما ضريبية؟

من جهته، طرح ناصر القحطاني المختص في الشأن العقاري، مقترحاً بأن تقوم الجهات المختصة بعمل تصاميم جمالية وزراعية، وإجبار ملاك هذه الأراضي على تنفيذها على حسابهم الخاص.

وتوقع أن تسهم هذه الفكرة في الحد من انتشار هذه الظاهرة بشكل سريع وجمالي.

وأشار إلى أن ترك الأراضي ذات المساحات الكبيرة وتجميدها لسنوات طويلة رغبة في الكسب المادي، يعد أمرا غير صحي ولا يخدم التنمية العمرانية، حيث كثر في الآونة الأخيرة استعمال كلمة اتركها لا تأكل ولاتشرب للأراضي ذوات المساحات الكبيرة.

وأشار إلى أن هناك أضرارا اقتصادية كبيرة من تجميد الأراضي والمضاربة بها، وعدم استغلالها للأفضل كالتخطيط والتطوير العمراني، أو بيعها لمن يريد البناء أو التطوير، أو بالاستعانة بمتخصصين في عمل دراسات الجدوى لهذه الأراضي لكي تفي بالغرض المطلوب.

وطالب القحطاني بسرعة فرض رسوم على الأراضي المجمدة التي تقع في مواقع استراتيجية كوسط المدينة مثلاُ، أو الطرق الرئيسة والتي داخل النطاق السكني.

وزاد: إن بقاء الأراضي بيضاء على ما هي عليه يؤثر سلباً في الوجه الحضاري للمدن، كما يتسبب في مضايقة سكان المباني المجاورة لها، وهي تعطي صورة سلبية لزوار المملكة من الخارج بأنه لا توجد جهة حكومية تفعّل هذه الثروات، وتحولها من أراض ميتة إلى أراض حية وجمالية تدلل على التفكير السليم للجهات المعنية.

وطالب القحطاني بضرورة تقديم حوافز للملاك الراغبين في بناء الأراضي التجارية، وتخفيض الرسوم عليهم وتحفيزهم، وتكون لهم لجنة خاصة تسمى لجنة تطوير الأراضي الخاصة بالمواطنين، ووضع آلية عمل بموجبها يتم تحديد مدد لهذه التسهيلات، وعمل جدول زمني يوضح لملاك الأراضي أنه كلما كان إنجاز التطوير أسرع كانت التسهيلات والمزايا أكبر.

[شرواك]

رسوم لاستغلال الأراضي

ظاهرة وجود أراض بيضاء غير مستغلة في داخل النطاق العمراني لبعض مدن المملكة ومحافظاتها، أمر يثير الاستغراب؛ فهناك تفاوت كبير بين الاحتياج الفعلي للأراضي داخل النطاق العمراني، وتلك المساحات الشاسعة للأراضي المملوكة ملكا خاصا ولم يتم استثمارها في أي إنشاءات سكنية أو تجارية. والسؤال: ماذا ينتظر مُلاك هذه الأراضي؟ فالأسعار لن تزيد على سعرها السوقي في الوقت الراهن، كما أن أي أسعار مبالغ فيها لن تجد مشتريا جادا، ومن ثم فإن الحكم ببقاء هذه الأراضي على وضعها الحالي أمر حتمي.

وما لم تكن هناك وسيلة مشروعة وتحت مظلة نظامية فإن تلك المساحات الشاسعة ستبقى تشويها للمدن والمحافظات ومعوقا للنهضة العمرانية التي تنشدها الدولة وتسعى وزارة الشؤون البلدية لتحقيقها، خصوصا في ظل الحاجة الماسة إلى أراض داخل النطاق العمراني متكاملة الخدمات لتخطيطها وبنائها بما يتوافق مع الاحتياج السكني، لذا فإن موقف مجلس الشورى في جلسته العادية الـ 38 المنعقدة يوم الإثنين الموافق 4/7/1432هـ، حول مشروع لائحة تضع الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني هو أحد الحلول الصائبة لمعالجة هذا الوضع غير المقبول.

إن وزارة الشؤون البلدية والقروية ستقوم بصياغة هذه اللائحة من أجل تحقيق المصلحة العامة التي يجب أن تراعي القوة الإلزامية للائحة، حيث تعد من المنظور القانوني قرارا إداريا، وهو ما يفتح الباب واسعا للطعن عليها أمام ديوان المظالم من كل مالك أرض يتم فرض رسوم سنوية عليه، لذا فإن من المقترح أن يتم أخذ المسألة من زاوية أخرى يتم فيها استخدام أداة أقوى في الإلزام بحيث يرقى إلى مستوى النظام النافذ بموجب قرار مجلس الوزراء وتدعيمه بالمرسوم الملكي، وفي ذلك كفاية لتوجيه رسالة إلى ملاك الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني بضرورة تفهم المبررات والأسباب التي دفعت السلطة التنظيمية لصياغة هذا النظام، فالمصلحة العامة تفرض عدم بقاء تلك المساحات خالية ونقل الأحياء السكنية الجديدة إلى خارج النطاق العمراني للمدن بمسافات تحسب بالكيلو متر بعيدا عن الخدمات.

لقد حفظت الشريعة الإسلامية حق أصحاب الملك الخاص في التصرف في ممتلكاتهم وعدم فرض أي قرار عليهم إلا في حالات محددة، على سبيل الحصر، ومنها نزع الملكية للمصلحة العامة وبتعويض عادل ومجز، ومنها أيضا فرض ضريبة أو رسوم سنوية أو تحصيل الزكاة الشرعية كل عام باعتبار المال المملوك عروض تجارة تجب فيه الزكاة، وهي حلول غير مطبقة في المملكة حاليا، وربما كان هذا دافعا للبعض للاحتفاظ بالصكوك في مكان أمين وعدم الاستجابة لأي عروض استثمارية جادة سواء بالشراكة أو بتخطيط هذه الأراضي وبيعها على الراغبين في الشراء ومنهم البنوك وشركات التمويل العقاري وغيرها.

إن عدم تحقيق الملكية الخاصة المنفعة المقصودة منها يؤدي إلى أن يكون هناك ضرر يلحق بالمجتمع من جرّاء التعسف في الاحتفاظ بالملك الخاص وعدم توظيفه واستثماره بالصور الأمثل، وهي الحالة التي تنطبق على وضع الأراضي الشاسعة في ثنايا الأحياء السكنية في النطاق العمراني التي تحتاج إلى حلول عملية وجذرية تشجع الملاك على توظيف هذه الأراضي في خدمة المجتمع وتحقيق الربح المشروع لهم وإنهاء معاناة الراغبين في السكن، الذين لن تتحقق رغبتهم سوى خارج النطاق العمراني.. فهل ستكون الرسوم السنوية أداة فاعلة لتحفيز استثمار الأراضي النائمة داخل المدن الرئيسة؟

[شرواك]

60 مليارا دخل سنوي متوقع من رسوم الأراضي البيضاء ..ومخاوف من تحميلها على المشتري

تمثل الأراضي البيضاء غير المستغلة نحو 20 في المائة من مساحة العاصمة الرياض

اتفق متخصصون ومتعاملون في القطاع العقاري السعودي أن السوق العقارية المحلية لم تتأثر بقرار مجلس الشورى الأخير والقاضي بدراسة فرض رسوم على الأراضي البيضاء، في حين أقروا أن القرار قد أحدث جدلا ما بين المتعاملين في السوق ما بين مؤيد ومعارض، مشددين على أن صدور القرار سيعمل على تنشيط وتحريك الاستثمار في قطاع العقار والإنشاء والتعمير.

وكان مجلس الشورى قد اتخذ قرارا بعد الموافقة عليه بفرض رسوم على الأراضي البيضاء «وهي الأرض المملوكة لشخص معين لفترة من الزمن دون استثمارها أو بيعها»، وكان القرار نتيجة لدراسة مكثفة من قبل الجهات الحكومية قبل ما يقارب خمس سنوات بمشاركة هيئة الخبراء في مجلس الوزراء السعودي.

وبحسب متعاملين في السوق العقارية فالقرار سيعمل على استثمار الأراضي الواقعة داخل المدن والكشف عن الأراضي غير المملوكة داخل النطاق العمراني، حيث إن المدن السعودية تضم عدداً كبيراً من الأراضي البيضاء داخل نطاقها العمراني، مما زاد من ارتفاع أسعارها مع النهضة العمرانية التي تشهدها تلك المدن؛ إذ إن أسعار المتر في الأراضي البيضاء داخل المدن الرئيسية تراوحت ما بين ثلاثة إلى ستة آلاف ريال.

واعتبر هؤلاء المختصون والذين التقتهم "الاقتصادية" في الجزء الرابع من التحقيق أن فرض الرسوم على الأراضي التي تقع في النطاق العمراني سيوفر نحو 60 مليار ريال سنويا، مما يجعل الكثير من الملاك مجبرين على بيع بعض أراضيهم لدفع زكواتهم السنوية، كما أنها ستكون في صالح السوق وستسهم في تراجع ارتفاع أسعار الأراضي، وحلا لزيادة الطلب على الوحدات السكنية، رغم تخوف البعض من فرض هذه الرسوم والتي قد تحمل على المشتري في النهاية.

في البداية قال المهندس إياد بن عبد الرحمن البنيان المدير العام لشركة مشاريع الأرجان العقارية إن المساحات الشاسعة من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني في الرياض تزيد على 25 في المائة.

وأضاف البنيان أن تلك المساحات الموجودة داخل النطاق العمراني غير مستغلة رغم أن هناك حاجة لها بعد التطورات الأخيرة الخاصة بالمساكن والتي تعانيها الرياض والمتمثلة في مشروع خادم الحرمين الشريفين لبناء مئات الآلاف من الوحدات السكنية، مما يعني أن فرض الرسوم سيعجل في استغلالها بدلا من تركها، مؤكدا أن وجود مثل هذه المساحات دون استغلال يعطل الاستثمار ويتسبب في ارتفاع الأسعار.

وبين المدير العام لشركة مشاريع الأرجان العقارية أن المخططات غير المطورة تعد سببا في رفع الأسعار نظرا لافتقارها إلى تقنيات وأنظمة تزيد من فاعلية الاستفادة من المساحات المتوافرة ومن أهمها الارتفاعات وتكرار الأدوار تضيق مساحة الوحدات السكنية.

وطالب البنيان بأهمية إعداد دراسة موسعة وبشكل متأن ومشبع، حتى يكون القرار وفق معطيات حقيقية، مشيرا إلى أن المضاربين في السوق لا يمكن أن توقفهم مثل هذه الضريبة على المضاربة في الأراضي بمختلف أشكالها.

قال علي فوزان الفوزان رئيس مجلس إدارة شركة بسمة الخليج للتطوير العقاري إن وجود مساحات شاسعة من الأراضي ودون تطويرها تعود أسبابه إلى عدة أمور لعل أهمها هو وجود احتكارات على الأراضي الكبيرة رغبة في رفع أسعارها مستقبلا، ووجود خلافات على بعض الإرث بين الورثة في بعض المساحات، موضحا أن الأمر يحتاج إلى حزم من قبل الجهات المختصة إلا من خلال فرض رسوم، مستدركا أن الأمانات في المناطق تلعب دورا في تفاقم الأمر من خلال التأخير في فسح المخططات مما يزيد من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني.

وأشار رئيس مجلس إدارة شركة بسمة الخليج للتطوير العقاري إلى أن فرض الرسوم قد يسهم في الحد من ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات داخل النطاق العمراني الذي يشهد ارتفاعات غير مبررة، مبينا أن ارتفاع الأسعار يحتاج إلى آليات وأدوات تقلل من ارتفاعاتها في ظل التأخير في صدور الأنظمة العقارية، حيث أن هناك مساحات شاسعة غير مستغلة وصلت الأسعار إلى أرقام عالية رغم عدم تمتعها بالخدمات والميزات التنافسية التي تجعل القبول بها منطقيا، وعبر عن أمله بأن تسارع الجهات ذات الاختصاص سوى وزارة الشؤون البلدية والقروية أو وزارة الإسكان بإعداد لائحة تنظم الآليات اللازمة لتطبيق فرض الرسوم.

من جهته، قال حمد بن عبد العزيز الموسى رئيس مجموعة حمد بن عبد العزيز الموسى العقارية إن فرض رسوم على الأراضي البيضاء سيزيد من الاستثمار فيها من قبل الملاك أو عمل شركات مع المستثمرين في التطوير العقاري، مبينا أن هناك خللا في معادلة العرض والطلب على الأراضي بسبب شح المساحات المستخدمة في أعمال وأنشطة التطوير العقاري، رغم توفر المساحات البيضاء داخل وحول الرياض والتي تصل إلى نحو 50 في المائة من مساحة الأراضي المطورة.

وأضاف الموسى أن القرار إيجابي وسيسهم في حصر الأراضي غير المعروفة ملكيتها، إلا أنه ليس متوقعا أن يعمل فورا على ضبط الأسعار، لكن الموسى بدا مقتنعا بأن هذه الرسوم ضرورية سواء اتفقنا أو اختلفنا عليها، ورآها في النهاية إجراء ضروريا لتنظيم السوق وتأكيد الملكية وتثبيت الأسعار الحقيقية ومنع المضاربات العشوائية التي يستفيد منها قلة من العقاريين على حساب المصلحة العامة، حيث لا بد من اتباع قرار فرض رسوم إجراءات ولوائح أخرى ضابطة للسوق تساعد على تحقيق التوازن للمعادلة العقارية المختلة بسبب غياب الأنظمة والإجراءات الرسمية الملزمة للجميع.

من جانبه أكد خالد المبيض الشريك التنفيذي لشركة بصمة لإدارة العقارات أن تخصيص رسوم على الأراضي البيضاء هدفه تحفيز ملاك تلك الأراضي الذين لا يرغبونفي بيعها إما لسبب رغبة في الزيادة أو لعدم حاجتهم إلى بيعها أمر جيد، لكنه في المقابل تخوف من تطبيقه على نطاق واسع، الأمر الذي قد يؤدي إلى الإضرار بالاقتصاد وأن يدخل الاستثمار العقاري في ركود طويل لا يحمد عقباه، كما أن الشريحة المعنية به وهم المضاربون قد يتكيفون مع هذه الرسوم ويضيفونها من ضمن تكاليف الاستثمار ليتحملها في النهاية المستفيد النهائي.

وزاد: على الرغم من أن القرار لو طبق بضوابط قد يكون له دور إيجابي في تحريك عجلة تطوير الأراضي في المناطق المأهولة، مشيراً إلى أنه ليس من المناسب أن تتولى وزارة الإسكان فرض الرسوم، لأن القطاع العقاري عمله أشمل من أن يدخل ضمن وزارة الإسكان التي لديها ما يكفيها من المهام والأعمال ولن يكون مناسباً أن يكون القطاع العقاري ضمن مهام وزارة الإسكان ومن الأفضل أن تكون تحت هيئة مستقلة.

وأشار إلى أن انتشار الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني يعد إحدى مشاكل القطاع العقاري لا مشكلته الوحيدة أو الأكبر، حيث إن مساحتها لا تزيد على 20 في المائة من حجم المناطق داخل المرحلة الأولى من النطاق العمراني، ومن الأفضل التركيز على المشكلة الأساسية وهي عدم وجود مطورين عقاريين.

بدوره قال خالد الغليقة رئيس مجلس إدارة شركة خالد عبد العزيز الغليقة التضامنية وشركاه للاستثمار العقاري إن فرض رسوم على الأراضي البيضاء لن يكون في صالح السوق العقارية لأن فرضها سوف يتبعه ارتفاع في الأسعار بسبب أن المستثمر سوف يحملها على المشتري، مبينا أن فرض الرسوم هو خيار جيد للتحفيز الاستثمار خاصة أن الأراضي في الرياض تعاني العديد من المشاكل كضعف البنية التحتية وعدم اكتمال منظومة الأنظمة والتشريعات، مما يبين أن الوقت الحالي غير مناسب لفرض رسوم على الأراضي البيضاء.

وقال فيصل الدخيل مسوق عقاري إن هناك أراضي خاما واسعة في المدن الكبيرة وتحتاج إلى استثمارها بدلا من تعطيلها دون الاستفادة منها، ومن مزايا القرار أنه سيحرك دورة الأراضي غير المستغلة والمطورة، ويسمح بتحركها لتوظيفها في برامج ومشروعات التطوير العقاري، مشيرا إلى أن احتكار هذه الأراضي وسط العمران يعيق تنفيذ الخدمات المطلوبة للمناطق السكنية، بحكم تملكها من مواطنين لا يرغبون في تطويرها أو استثمارها أو بيعها، مرجعا السبب إلى تمسكهم بأراضيهم وترقبهم لأسعار أعلى مما هي عليه الآن مما تسبب في تجميد هذه الأراضي وعدم استغلالها مما أنعش المضاربات عليها، وتأخر تنفيذ البنية التحتية في المناطق السكنية.

ويؤكد الدخيل أن الضريبة ستدفع ملاك الأراضي البيضاء إلى تطويرها، الأمر الذي سيسهم في زيادة المعروض من الوحدات السكنية، وبالتالي انخفاض الأسعار.

ولكن بحكم سيطرة الملاك على سوق الأراضي، فمن المتوقع أن يقوموا بتحميل الزبون التكلفة الإضافية الناتجة عن الضريبة، ولذلك فإنها لن تؤثر بشكل كبير على أسعار الأراضي.

وبين الدخيل أن الأموال المستغلة من الضرائب على الأراضي، يجب استخدامها في تطوير البنية التحتية لمناطق جديدة لتحفيز قوى العرض في سوق الأراضي الخام.

[شرواك]

رسوم الأراضي البيضاء بداية تصحيح السوق العقارية

انتشار الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني يعوق نمو الحركة العمرانية بينما تتزايد أسعارها مع مرور الوقت.

عَدَّ عقاريون التقتهم "الاقتصادية" تخصيص رسوم على الأراضي البيضاء إضافة مالية مرهقة على المستهلك الأخير, كون هذه الرسوم ستضاف إلى القيمة الفعلية للأرض عند البيع، سواء كان البيع لشركات التطوير العقاري أو أفراد، ما يؤدي إلى ارتفاع سعر المتر بشكل ملحوظ.

ويرى عقاريون آخرون أن القرار يمثل نقطة تحول قد يتم من خلالها تصحيح وضع السوق العقارية وإعادتها إلى وضعها الصحيح, بحيث تصبح الأراضي والوحدات السكنية في متناول الجميع.

وأكد العقاريون أن وجود الأراضي البيضاء بمساحات كبيرة داخل النطاق العمراني يعد عائقا لنمو وتطوير الحركة العمرانية, ما يؤدي إلى توزيع غير عادل للكثافة السكانية داخل الأحياء، ومن ثم تأخير الاستفادة أو تعطيل وصول الخدمات والبنى التحتية للكثير من المواطنين في أحياء أخرى قائمة أو تحت الإنشاء.

ومع تباين الآراء ووجهات النظر بين مَنْ عَدَّ القرار حلا للخروج من أزمة شح الأراضي، ومَنْ أشار إلى أن القرار قد يكون عبئا على المستهلك الأخير، وربما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار, فإنهم أجمعوا على أن أصحاب تلك الأراضي من القطاع الخاص ينتظرون نشاط شراكات حقيقية على أرض الواقع للخروج بحل لهذه المشكلة.

دراسة القرار

ويقول محمد آل مسبل مدير شركة أتاس العالمية للتطوير العقاري: إن قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء يعد سلاحا ذا حدين في إشارة إلى عدم رضاه وموافقته على هذا القرار, حيث أكد أنه مشجع ودافع لطرح مساحات كبيرة من الأراضي للبيع، ومن ثم كثرة المعروض من الأراضي، بينما سيكون المستهلك الأخير – المشتري- من سيدفع الثمن بإضافة تلك الرسوم إلى قيمة الأرض، ومن ثم لم تحل المشكلة الأساسية التي يعانيها المواطن, وذلك لإضافة صاحب العقار المبلغ الذي سيدفعه كرسوم على قيمة الأرض الكلية.

وأوضح أنه في حال الرغبة في إيجاد حلول لهذه المشكلة لا بد أن يدرس القرار دراسة مستفيضة, حتى لا تكون له تبعات أخرى قد يتضرر منها المواطن, وللوصول إلى الخطوات التي تضمن تطبيق القرار والاستفادة منه بالشكل الجيد الذي يضمن إيجاد حلول مناسبة لمشكلة الإسكان في المملكة.

وأضاف آل مسبل أنه يجب على وزارة الإسكان أن تضع يدها في يد المطورين وأصحاب هذه العقارات للخروج بالحل الأمثل للمشكلة التي تعانيها المملكة والتي تتزايد سنة بعد أخرى, لتوفير وحدات سكنية تحتوي العدد الكبير من طالبات السكن, مشيرا إلى أن المستثمرين في القطاع العقاري في المنطقة الشرقية يعانون بشكل كبير الإجراءات التي كثيرا ما تقف عائقا أمام تطوير كثير من المخططات, وهو ما يدفع البعض إلى ترك تلك الأراضي على وضعها فيما تتزايد أسعارها سنة بعد أخرى.

وبين أنه من الممكن الاستفادة من كثير من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، إما عن طريق الأمانات وذلك لجعلها متنفسا للأهالي داخل تلك الأحياء من جهة، ومن جهة أخرى يجب عليها أن تساهم ويكون لها أثر فعال وإيجابي في تسهيل وتسريع إجراءات فسح المخططات حتى يتم تحويلها من أراضٍ بيضاء إلى أراضٍ معدّة وجاهزة للبناء، يستفاد منها لملء المساحات داخل الأحياء.

الحل يكمن في توفير الأراضي

يقول خالد بارشيد عضو اللجنة العقارية في غرفة الشرقية, أنا لست مع تخصيص رسوم على الأراضي البيضاء التابعة للأفراد الذين ينتظرون منحهم قرض صندوق التنمية العقاري للقيام ببناء منازلهم.

ويضيف أن الأراضي البيضاء في تلك المساحات الكبيرة التي يملكها بعض العقاريين، وتكون داخل النطاق العمراني ولديهم توجه لتطوير هذه الأراضي ومن ثم بيعها في مزاد علني، فعلى الدولة أن تقوم بمساعدتهم على ذلك في تسهيل الإجراءات لإنهاء عملية التطوير، ومن ثم بيعها للمواطنين، بدل أن تقوم الدولة بتخصيص رسوم عليها ما يرفع قيمة المتر بعد التطوير بحساب جميع التكاليف، ومن ضمنها تلك الرسوم أي بمعنى أن المواطن هو الذي سوف يدفع تلك الرسوم، وليس من يملكون تلك الأراضي, مشيرا إلى أن وجود هذه الأراضي بمساحات كبيرة داخل النطاق العمراني يؤدي إلى تعطيل حركة التنمية العمرانية والاجتماعية في المدن.

ولفت بارشيد إلى أن القرار فيما لو أُقِرَّ فإنه ـــ ومن وجهة نظره ـــ سيزيد من المشكلة ولن يكون حلا للحد من الارتفاعات المتزايدة في أسعار الأراضي، إنما الحل يكمن في توفير أراضٍ ومخططات تساهم فيها الدولة بالتعاون مع القطاع الخاص ورجال الأعمال بحيث تتكفل الدولة ببناء تلك المخططات، وتقل تكلفة شرائها من قبل محدودي الدخل والباحثين عن مساكن.

ويضيف في حال إقرار دفع رسوم على الأراضي البيضاء، فإن الجهة المكلفة بمتابعة ذلك هي وزارة الشؤون البلدية والقروية وليس وزارة الإسكان.

وبين بارشيد أن هناك آثارا اجتماعية للأراضي البيضاء الكبيرة تتمثل في وجودها داخل المدن دون استثمار، مما يُحدث توزيعا غير عادل للسكان, حيث نشاهد في بعض الأحياء والمناطق كثافة سكانية لا توجد في غيرها من الأحياء, أما من ناحية التأثيرات الأمنية فإن الدولة ممثلة في أمانات المناطق عليها أن تلزم أصحاب تلك الأراضي بتسويرها وحثهم على عملية البناء.

ويشير بارشيد إلى الأرقام والإحصائيات التي قدرت العوائد من دفع رسوم الأراضي البيضاء بـ75 مليار ريال سنويا بأنها مبلغ كبير جدا, بحيث توجه هذه المبالغ لشراء الأراضي الموجودة داخل النطاق العمراني لبناء وحدات سكنية للمواطنين تماشيا مع سياسة خادم الحرمين الشريفين التي تهدف إلى زيادة عدد المستفيدين من دعمه لقطاع الإسكان, مشيرا إلى أن وزارة الإسكان تواجه مشكلة في إيجاد أماكن داخل النطاق العمراني يمكن الاستفادة منها لبناء الوحدات السكنية التي أمر بها الملك عبد الله بن عبد العزيز.

ويؤكد بارشيد أن السوق لن تتأثر بهذا القرار في حال إقراره من حيث عملية التوازن في العرض والطلب, حيث ستصبح القوة الشرائية ضعيفة لارتفاع أسعار تلك الأراضي, ومن ثم سيطغى الطلب على العرض ويؤدي ذلك إلى ارتفاع الأسعار.

الشراكة بين القطاعين

وفي السياق ذاته، يؤكد إبراهيم بن محمد العبد الكريم الرئيس التنفيذي لشركة ثروة السعودية المحدودة، عدم جدوى وفاعلية تطبيق القرار للحد من ارتفاع الأسعار، مشيرا إلى أن القرار ليس الحل الأمثل أو الأفضل الذي سيكون له تأثير كبير في حل مشكلة الإسكان, بل إنه قد يكون سلبيا على أسعار الأراضي في حال تم تطبيقه, حيث سيؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي وليس كما يطالب به البعض؛ لأن الزيادة والرسوم التي يدفعها أصحاب هذه الأراضي ستنعكس على سعر البيع بحيث يضيف أصحاب هذه الأراضي كل ما تم دفعه كرسوم على الأرض خلال فترة بقائها تحت ملكيته.

وتساءل العبد الكريم عن الدور الذي يلعبه القطاع الحكومي مع القطاع الخاص من مطورين عقاريين ومستثمرين للوصول إلى الهدف الذي يخدم المصلحة العامة، وذلك عن طريق الشراكة التي ستسهل على الدولة الكثير من المشاكل التي تواجهها في سبيل توفير الوحدات السكنية والمساحات التي تحتاج إليها وزارة الإسكان لتنفيذ العدد الكبير من الوحدات السكنية التي أمر بها خادم الحرمين الشريفين.

حركة تصحيحية

من جانبه، قال عبد الله العوفي الرئيس التنفيذي لشركة يخت الخبر العقارية: إن انتشار الأراضي البيضاء بمساحات كبيرة داخل النطاق العمراني ظاهرة غير صحية, مشيرا إلى أن قرار تخصيص رسوم على هذه الأراضي يعد خطوة جيدة وقرارا سيخدم قطاع الإسكان، ويساعد على نمو الحركة العمرانية داخل البلد, كما سيضع أصحاب هذه الأراضي أمام خيارين، إما تطويرها بالشكل الذي يتناسب مع موقعها، أو عرضها للبيع للاستفادة منها من قبل شركات عقارية أخرى قادرة على تطويرها أو بنائها.

وأشار إلى أهمية أن تكون النسبة التي ستخصص كرسوم على هذه الأراضي تدريجية ووفقا لحجم المساحة, مشيرا إلى أن القرار فيما لو طُبِّق مرة واحدة فقد يكون مرهقا بعض الشيء على خلاف إذا ما طبق تدريجيا خلال خمس سنوات, ليكون لدى صاحب الأرض فرصة للاختيار بين البيع أو التطوير وتجهيز هذه الأرض بكامل الخدمات, مؤكدا أن هناك من أصحاب هذه الأراضي من يقف حجر عثرة أمام حركة التنمية العمرانية داخل المدن والمواقع, من خلال احتكارهم لمواقع معينة بمساحات كبيرة.

وبين الرئيس التنفيذي لشركة يخت الخبر العقارية أن القرار سيكون البداية الصحيحة لحركة السوق التصحيحية, وعودته إلى وضعه الطبيعي، سواء فيما يتعلق بالأسعار أو حتى كمية المعروض التي ستزيد بشكل كبير في حال تحرك أصحاب تلك الأراضي البيضاء, إما تطويرا لها أو بيعا, موضحا أن السوق في حاجة بين فترة وأخرى إلى عدد من القرارات للقضاء على بعض العقبات التي تقف في طريق النهضة العمرانية في البلد، خاصة فيما يتعلق بقطاع الإسكان.

ودعا العوفي إلى صرف المبالغ التي سيتم تحصيلها كرسوم على هذه الأراضي في حال إقرارها في كل ما من شأنه فائدة ومصلحة المواطن بالدرجة الأولى, حيث يجب تخصيص النسبة الأكبر لدعم قطاع الإسكان وبناء المساكن التي سيستفيد منها عدد ليس بالقليل في حال وجّهت وفعلت قراراتها بالشكل الصحيح, ويضيف أنه في الإمكان الاستفادة من هذه العوائد في دعم مراكز الأحياء وصندوق الموارد البشرية وكذلك بعض الجمعيات الخيرية التي تعتمد في مساعداتها للمحتاجين على أهالي الخير.

وأضاف العوفي لا بد أن يُعطى أصحاب البذل والعطاء، ومن يظهر أثر أعمالهم وجهودهم على الساحة سواء في المسؤولية الاجتماعية أو تبرعاتهم وأعمالهم الخيرية التي يقومون بها على مدار العام, بحيث يكون لهم وضع خاص كإعفائهم من تلك الرسوم في حال وُجدوا من خلال تقديم خدمات اجتماعية ملموسة استفاد منها المواطن بشكل عام.

صعوبة التطبيق

أما عبد الله الدامغ المدير التنفيذي لشركة الدامغ للعقارات والمقاولات، فيرى أن القرار ليس بالحل الأمثل للحد من بقائها داخل النطاق العمراني دون حراك.

ويوافق الدامغ مع الكثير من العقاريين الذين بينوا أن القرار سلاح ذو حدين, أي أن تطبيقه قد يسرع من عمليات البيع، ومن ثم إيجاد مساحات للتطوير، ومن جهة أخرى فإن أسعار الأراضي سترتفع مقابل طلب أصحابها بإضافة رسوم على الأراضي عند بيعها.

وأشار إلى أن أصحاب تلك الأراضي غير عاجزين عن دفع هذه الرسوم، إلا أن المشكلة تكمن في أن صاحب الأرض سيعوض ما دفعه كرسوم على سعر الأرض عند البيع, وفي هذه الحالة تظهر مشكلة ارتفاع الأسعار إذا ما تم بيع الأرض أكثر من مرة، وفي كل عملية بيع تتم إضافة رسوم تدفع على هذه الأراضي.

ويضيف الدامغ أنه من الصعب تطبيق القرار على جميع ملاك الأراضي البيضاء، وذلك لصعوبة الآلية التي ستتبع في ذلك, موضحا أن كثيرا من الأراضي الواقعة ضمن النطاق العمراني في المنطقة الشرقية تقع ضمن محجوزات شركة أرامكو السعودية، ومن ثم فإن مساحات كبيرة تقدر بملايين الأمتار فيما لو استغلت وفسحت من أرامكو فإنها ستحل أزمة الإسكان في المنطقة، وستؤدي إلى عودة السوق العقارية في المنطقة إلى وضعها ومسارها الصحيحين.

وطالب الدامغ الجهات المسؤولة عن قطاع الإسكان بمزيد من التعاون بينها وبين المطورين العقاريين وأصحاب الأراضي الكبيرة داخل النطاق العمراني؛ للحد من انتشار مثل هذه الأراضي دون الاستفادة منها فعليا في قطاع الإسكان.

[adeam]

وقال فيصل الدخيل مسوق عقاري إن هناك أراضي خاما واسعة في المدن الكبيرة وتحتاج إلى استثمارها بدلا من تعطيلها دون الاستفادة منها، ومن مزايا القرار أنه سيحرك دورة الأراضي غير المستغلة والمطورة، ويسمح بتحركها لتوظيفها في برامج ومشروعات التطوير العقاري، مشيرا إلى أن احتكار هذه الأراضي وسط العمران يعيق تنفيذ الخدمات المطلوبة للمناطق السكنية، بحكم تملكها من مواطنين لا يرغبون في تطويرها أو استثمارها أو بيعها، مرجعا السبب إلى تمسكهم بأراضيهم وترقبهم لأسعار أعلى مما هي عليه الآن مما تسبب في تجميد هذه الأراضي وعدم استغلالها مما أنعش المضاربات عليها، وتأخر تنفيذ البنية التحتية في المناطق السكنية.

ويؤكد الدخيل أن الضريبة ستدفع ملاك الأراضي البيضاء إلى تطويرها، الأمر الذي سيسهم في زيادة المعروض من الوحدات السكنية، وبالتالي انخفاض الأسعار.

ولكن بحكم سيطرة الملاك على سوق الأراضي، فمن المتوقع أن يقوموا بتحميل الزبون التكلفة الإضافية الناتجة عن الضريبة، ولذلك فإنها لن تؤثر بشكل كبير على أسعار الأراضي.

وبين الدخيل أن الأموال المستغلة من الضرائب على الأراضي، يجب استخدامها في تطوير البنية التحتية لمناطق جديدة لتحفيز قوى العرض في سوق الأراضي الخام.
................... الزبده ..................

1. سيحرك دورة الأراضي غير المستغلة والمطورة، ويسمح بتحركها لتوظيفها في برامج ومشروعات التطوير العقاري،
2. الضريبة ستدفع ملاك الأراضي البيضاء إلى تطويرها، الأمر الذي سيسهم في زيادة المعروض من الوحدات السكنية، وبالتالي انخفاض الأسعار.
3. من المتوقع أن يقوموا بتحميل الزبون التكلفة الإضافية الناتجة عن الضريبة، ولذلك فإنها لن تؤثر بشكل كبير على أسعار الأراضي
4. الأموال المستغلة من الضرائب على الأراضي، يجب استخدامها في تطوير البنية التحتية لمناطق جديدة لتحفيز قوى العرض في سوق الأراضي الخام.

ملخص الكلام ان ذلك سيخفض الاسعار وفي اماكن داخل النطاق العمراني.

[faissssal]

مداخلة الأمير خالد بن طلال بن عبدالعزيز في برنامج الدليل التالي يوم الجمعة الماضي عن
رسوم الأراضي وماقاله الملك :

http://www.youtube.com/watch?v=Z7KrF45shjI&feature=related



وهنا مداخلة الدكتور قاسم القاسم والتي بين فيها الكـثير من الخفايا والأســرار
وكلام خــطير جداً لااعتقد أنه سيمـر مـرور كرام :

http://www.youtube.com/watch?v=jrSXPuOkMaQ&feature=related

[شرواك]

قرار فرض الرسوم سيحل المشكلة الإسكانية ويحد من احتكار الأراضي

توقع عقاريون من محافظة الأحساء أن تشهد السوق العقارية حركة انتعاش خلال الفترة المقبلة على خلفية قرار مجلس الشورى الأخير والقاضي بدراسة فرض رسوم على الأراضي البيضاء، مشيرين إلى أن عددا كبيرا من أصحاب الأراضي البيضاء سيلجأون لطرح أراضهيم للبيع قبل تنفيذ القرار، الأمر الذي سيرفع عملية الشراء في الفترة المقبلة ويخفض أسعار الأراضي.

وأكدوا أن القرار سيقضي على ظاهرة احتكار كثير من ملاك الأراضي وتجار العقارات مساحات كبيرة من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني طمعا منهم في رفع الأسعار، الأمر الذي يخفف من معاناة المواطنين ولا سيما الشباب في الحصول على سكن، خاصة في محافظة كالأحساء والتي تعد واحدة من أكثر مناطق المملكة كثافة ونموا سكانيا، والتي تعاني عجزا في الإسكان بنسبة تراوح بين 30 و40 في المائة، الأمر الذي يجعل هناك حاجة ملحة إلى أكثر من عشرة آلاف وحدة سكنية سنويا.

كما أعربوا عن توقعاتهم أن يفتح هذا القرار الباب أمام الاستثمار الخليجي في سوق العقارات، نتيجة عملية البيع المتوقعة للأراضي البيضاء، وإن أعربوا عن خشيتهم من ارتفاع أسعار الأراضي في حال تكالب مستثمرين خليجيين وخصوصا القطريين على شراء الأراضي البيضاء، على غرار ما حدث في بعض المزارع.

وقدر العقاريون حصيلة الرسوم على الأراضي البيضاء في الأحساء، في حال عدم اللجوء لعمليات بيع كبيرة، بنحو 15 مليار ريال، داعين إلى توجيهها إلى دعم مشاريع وزارة الإسكان داخل المحافظة.

وكان مجلس الشورى قد اتخذ قرارا بعد الموافقة عليه بفرض رسوم على الأراضي البيضاء «وهي الأرض المملوكة لشخص معين لفترة من الزمن دون استثمارها أو بيعها»، وكان القرار نتيجة لدراسة مكثفة من قبل الجهات الحكومية قبل ما يقارب خمس سنوات بمشاركة هيئة الخبراء في مجلس الوزراء.

وبحسب متعاملين في السوق العقارية فالقرار سيعمل على استثمار الأراضي الواقعة داخل المدن والكشف عن الأراضي غير المملوكة داخل النطاق العمراني، حيث إن المدن السعودية تضم عددا كبيرا من الأراضي البيضاء داخل نطاقها العمراني، ما زاد من ارتفاع أسعارها مع النهضة العمرانية التي تشهدها تلك المدن؛ إذ إن أسعار المتر في الأراضي البيضاء داخل المدن الرئيسية تراوحت ما بين ثلاثة وستة آلاف ريال.

استثمار سلبي

وقال عبد الرؤوف البشير رئيس اللجنة العقارية في غرفة الأحساء إن أسلوب الاستثمار في الأراضي البيضاء، بتجميد تطويرها سنوات يؤدي إلى أن يرتفع سعرها هو استثمار سلبي لا يستفيد منه إلا أصحابه، ولا ينتج عنه أي قيمة مضافة يستفيد منها الاقتصاد الوطني، بل على العكس غالبا ما تسبب هذا الأراضي البيضاء داخل المناطق السكنية تشوهات عمرانية، ومشكلات بيئية وأمنية، حيث قد يكون بعضها مرمى للنفايات، ومركزا للأوبئة، أو مرتعا لتجمع العمالة السائبة.

وأشار البشير إلى أن هناك أراضي بمساحات كبيرة وتحتاج إلى توظيفها في برامج ومشروعات تطوير عقاري بدلا من تعطيلها دون الاستفادة منها، معتبرا قرار فرض الرسوم سيضخ دماء الاستثمار الإيجابي في شرايين اقتصاديات الأراضي البيضاء السلبية.

وأوضح البشير أن العقار في الأحساء يعد مركزا رئيسيا لجذب عديد من الشركات الاستثمارية المحلية والأجنبية لتميز منطقة الأحساء من حيث موقعها الاستراتيجي، حيث إنها قريبة من أربع دول خليجية ووجود ثلاثة سواحل تطل عليها ''رأس بوقميص، سلوى، والعقير''، إضافة إلى كونها أحد أهم مراكز الطاقة الرئيسة في مجال النفط والغاز على مستوى العالم، حيث تتربع على أكبر حقل نفطي في العالم وهو حقل الغوار، وأعرب عن توقعه بأن تشهد الأحساء طفرة عقارية خلال الفترة القادمة ولا سيما بعد إنشاء المدينة الصناعية والمدينة السياحية المقرر إنشاؤها في العقير خلال الفترة القادمة.

القضاء على الاحتكار

من جهته ذكر عبد اللطيف العفالق المستثمر العقاري عضو اللجنة العقارية في غرفة الأحساء أن فرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء داخل المناطق العمرانية سينعش سوق العقار في الأحساء خلال الفترة القادمة، وأتوقع أن يلجأ عدد كبير من محتكري مساحات كبيرة من الأراضي إلى التخلص منها عبر البيع، الأمر الذي سيجعل هناك توازنا بين العرض والطلب، وبالتالي ستنخفض الأسعار حتما.

وتوقع العفالق أن يتم طرح كثير من الأراضي البيضاء للبيع كمخططات في المزادات العلنية التي ستشهدها الأحساء خلال الأشهر القليلة القادمة، مشيرا إلى أن تلك الأراضي ستكون فرصة لتغطية النقص الحاصل في المساكن في الأحساء، وخصوصا أن هناك عجزا في الإسكان بنسبة تراوح بين 30 و40 في المائة، بسبب النمو السكاني المتزايد في المنطقة، الأمر الذي يجعل هناك حاجة إلى أكثر من عشرة آلاف وحدة سكنية سنويا.

واعتبر العفالق أن الأحساء كانت في أمس الحاجة لمثل هذا القرار، كونه أول خطوة على طريق وجود قوانين واضحة تحمي الباحث عن أرض أو وحدة سكنية من تصيد التجار للفرص، وأشار في هذا الصدد إلى معاناة كثير من شباب الأحساء من عدم المقدرة على شراء أرض نتيجة لاحتكار هوامير العقار لمساحات كبيرة من الأراضي، كما أشار إلى أنه من إيجابيات هذا القرار أنه سيتم حصر الأراضي البيضاء معروفة وغير معروفة الملكية في المناطق السكنية، الأمر الذي يمكن وزارتي الشؤون البلدية والقروية والإسكان من عمل إستراتيجية طويلة المدى لتوفير أراض بالعدد الكافي وبأسعار تكون في متناول الجميع.

جوانب إيجابية وسلبية للقرار

من جهته، استبعد فهد بن علي الخرس، مستثمر عقاري لجوء هوامير الأراضي البيضاء إلى عمليات بيع فورية، لأن قرار فرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني، سيمر بمراحل نظامية تستغرق كثيرا من الوقت، معتبرا إما أنهم قد يستغلون تلك القرارات في رفع أسعار الأراضي، وقد يلجأون للبيع فقط في حال تكالب المستثمرين القطريين الذي عرف عنهم اهتمامهم بالاستثمار في الأحساء بالسعي خلال الفترة القادمة لشراء أراض لتطويرها عقاريا ببناء شقق سكنية أو فنادق أو حتى منازل خاصة بهم، ولا سيما أنهم متابعون بشكل جيد لما يجرى في أسواق المملكة.

وبين الخرس أن الجانب الإيجابي في هذا الموضوع هو الاستثمار العقاري لكثير من الأراضي البيضاء، ولكن الأمر السلبي أنه قد يؤدي إلى رفع أسعار الأراضي على غرار ما حدث في أسعار بعض المزارع في فترة من الفترات، التي تضاعفت أسعارها نتيجة إقبال المستثمرين القطريين على شرائها.

وقدر عقاريون حصيلة الرسوم المتوقعة في حال فرضها على الأرضي البيضاء في الأحساء بنحو 15 مليار ريال، ولا سيما أن محافظة الأحساء هي أكبر المحافظات السعودية مساحة إذ يبلغ إجمالي مساحتها مع المراكز التابعة لها 430 ألف كيلو متر مربع.

وأشاروا إلى أن وجود نسبة كبيرة من هذه المساحة دون استغلال بالتأكيد يعطل استثمارها ويتسبب في ارتفاع الأسعار. واقترحوا توجيه حصيلة الرسوم المتوقعة إلى دعم مشاريع وزارة الإسكان داخل المحافظة ضمن مشروع خادم الحرمين الشريفين لبناء 500 ألف وحدة سكنية، إلا أنهم نبهوا إلى إن هذا التقدير سيتعرض حتما للتناقص التدريجي مع تقلص مساحة الأراضي البيضاء بعد تطويرها.

3 خيارات

تعد الأراضي من أكثر المنتجات العقارية تداولا في السعودية، لذا يرتفع سعرها بمرور الوقت، وزاد من ارتفاع أسعارها لجوء ملاك الأراضي إلى تجميد استثمارها عبر تركها بيضاء لا نفع منها، واتخاذها كخزنة استثمارية لحفظ ثرواتهم المالية وبيعها حين يرتفع السعر، الأمر الذي يجعل وجودها داخل النطاق العمراني للمدن منتشرا وبمساحات كبيرة، ما تسبب في حدوث تضخم غير مبرر في أسواق العقار، وزاد من معاناة الباحثين عن سكن ولا سيما من متوسطي ومنخفضي الدخل لما يسببه ذلك الاحتكار من آثار سلبية على "العرض والطلب" في سوق العقار، وما يتبعه من ارتفاع متواصل للأسعار، وارتفعت أصوات خلال الفترة الماضية تطالب بفرض رسوم أو ضرائب للحد من احتكار بعض التجار لمساحات شاسعة من الأراضي، في الوقت الذي كانت تدرس فيه جهات حكومية الحد من التوسع الأفقي لكثير من المدن الرئيسية السعودية، في ظل وجود كثير من الأراضي غير المستثمرة داخل النطاق العمراني في تلك المدن.

ووافق مجلس الشورى في 6 حزيران (يونيو) 2011 على أن تعد وزارة الشؤون البلدية والقروية لائحة تنظم الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني، وأثار القرار جدلا في أوساط العقاريين في الأحساء والمملكة بين مؤيد ومعارض.

وأوضح الدكتور صدقة فاضل، عضو مجلس الشورى وأستاذ العلوم السياسية، في تصريحات صحافية أن فرض الرسوم سيتيح لملاك الأراضي الصالحة للإعمار والسكنى والتي لا يستخدمونها ثلاثة خيارات كل له مردوده الإيجابي، فإما أن يعمروا هذه الأراضي وهذا سيسهم في حل أزمة الإسكان، أو أن يقوموا ببيعها، وهذا سيؤدي إلى زيادة في عرض الأراضي الصالحة للبناء، ومن ثم انخفاض أسعار الأراضي السكنية المبالغ فيها الموجودة حاليا، أو دفع الرسوم السنوية والتي ستشكل دخلا كبيرا يقدر بمليارات الريالات لوزارة الشؤون البلدية والقروية، حيث سيتم استخدام هذه الأموال في المشاريع البلدية والتطويرية، والذي له مردوده الإيجابي على المواطن.

وبين أن اللائحة ستأخذ في عين الاعتبار النسب حسب مساحة الأراضي وموقعها في المدينة، وتلافي كثير من التجاوزات والتحايلات، مبينا أن تحديد وقت صدور اللائحة يخص مجلس الوزراء، فحينما يوافق مجلس الوزراء على القرار يصبح نافذا عبر اللائحة والتطبيق.

وتوقع أنه حال صدور اللائحة ستؤخذ مليارات الريالات من متملكي الأراضي، وقد يجوز وقت صدور اللائحة تقديم دراسة بكم تمت جبايته، وأين يذهب، فقد يأخذ نصف الدخل لمصلحة الضمان الاجتماعي، وهذا من بين المقترحات التي ستؤخذ في عين الاعتبار.

وتحتاج السعودية - عضو مجموعة العشرين - لبناء مليون وحدة سكنية في غضون خمس سنوات، وذلك لتنامي الطلب مقابل العرض، الأمر الذي تسبب بأن يكون قطاع الإسكان أحد مسببات التضخم في المملكة.

ولمواجهة ذلك الطلب المتنامي أمر خادم الحرمين الشريفين ببناء 500 ألف وحدة سكنية، من خلال ضخ 250 مليار ريال (66.6 مليار دولار)، وإيعاز عدد من المؤسسات الحكومية بتولي مساكن منسوبيها، مما سيسهم في استيعاب الطلب الكبير خلال الفترة المقبلة.

ويبلغ حجم السوق العقارية في السعودية - أكبر اقتصاد عربي - نحو 1.250 تريليون ريال (333 مليار دولار) بحسب ما ذكره خبراء في وقت سابق، وهو ما يعكس مدى ارتباط المستثمرين بقطاع العقارات بشكل عام في المملكة.

تريليون ريال

إضافة إلى اللائحة التي تنظم الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني المقرر أن تعدها وزارة الشؤون البلدية والقروية، تترقب السوق العقارية إعلان نظام الرهن العقاري الذي يتوقع أن يحدث نقلة نوعية في سوق العقارات، وهو من الأنظمة التي ظل السوق ينتظر إقرارها منذ فترة طويلة، وكان مجلس الشورى قد أقر سابقا نظام التمويل العقاري ونظام التأجير التمويلي ونظام مراقبة شركات التمويل وذلك بعد أن أعلنت اللجنة المالية في المجلس عن التعديلات التي أحدثتها في تلك الأنظمة وصوّت غالبية الأعضاء على الأنظمة والتي أقرت فيما بعد.

ويتوقع عقاريون ضخ استثمارات في السوق العقاري السعودية تصل إلى تريليون ريال كقيمة استثمارات خلال الـ 12 عاما المقبلة، كما أنه من المتوقع أن تستمر الطفرة العقارية في السنوات المقبلة وأن تتطور أكثر نظرا لازدياد عدد السكان، مع توقع زيادة 55 مليونا في العام 2020، وتوافر السيولة المالية العالية في المملكة.

[مشعل عبدالعزيز]

القرارات كثيرة جدا ......... ولكنها لا تطبيق