سوق العقار .. أين الخلل؟

[شرواك]

في إحدى جلسات ملتقى الرياض الدولي العقاري لآفاق ومستقبل الاستثمار العقاري الأسبوع الماضي، الذي تشرفت برئاسة إحدى جلساته علمت يقيناً من خلال ما دار في المؤتمر إجمالاً، ومن حوارات الملتقى أن سوق العقار يحتاج إلى قائمة من الأمور المفصلية لكي يستقيم بشكل يجعله واحداً من الأسواق ذات الكفاءة والفعالية.. وخصوصاً في تأدية الهدف الاقتصادي التنموي الذي عادة ما ينشده أي اقتصاد في وجود أي سوق سواء كان عقارياً أو أسهم أو غيره. إن الأسواق لها أهداف مختلفة وجملة الهدف أن تكون قنوات تساهم في التنمية الاقتصادية المستدامة وليست الوقتية فقط. وفي النظرية الاقتصادية يعوّل على الأسواق نحو الرفع من كفاءتها لكي تؤدي دورها المؤمل للوصول إلى خاتمة مفادها ''عدالة السعر'' سواء للبائع أو المشتري. ولذا فالتفضيلات تطول والنظريات تكثر في تعقب ودراسة الأسواق كافة لكل ما يؤدي إلى هذه الخاتمة لكونها إذا بلغ في السعر العدالة فقد تحقق الهدف التنموي المستدام. وفي السوق العقارية في السعودية بالذات هناك عدد من المحاور والمواضيع التي هي بلا شك مرتكز العقبات للوصول إلى منتهى عدالة السعر. يُضاف إلى ذلك أن تعدد الأطراف التي يهمها أو من المفترض أن تكون أحد الأطراف المشتركة في السوق هي قائمة طويلة منها ما هو مؤسساتي في القطاع العام أو القطاع الخاص ومنها ما هو فردي، ولذلك فالحلول لهذه العقبات تزداد صعوبة وتعقيداً. إن تشخيص مشكلات السوق العقاري معروف إلى حد كبير، وقد أسهمت اللجان العقارية وغيرها من المهتمين والباحثين في هذا الشأن وبعض المؤسسات الحكومية في توصيفها وهي غير جديدة أو مبتكرة مثلها مثل الحلول لها.

وهناك جهود حثيثة، كل فيما يخصه نحو العمل على تذليل هذه العقبات أو وضع تشريعات لها تتلاءم وحل هذه العقبات وهكذا، ولكن الذي يظهر لي أن السبب في أننا لا نلمس نتائج هذه الجهود هو عدم المرجعية الواحدة لهذا السوق في ظل تعددية رهيبة للأطراف التي يهمها شأن سوق العقار على الأقل، وإن اقتصر دور هذه المرجعية الواحدة على كونه تنسيقيا يجمع مشكلات السوق ويسعى لترتيب حلولها ووضع الأولويات لها. وقد كتبت سابقاً، وغيري آخرون، عن عدم وجود المرجعية الواحدة للسوق العقارية، ولذا تتبعثر الجهود ويقل الاهتمام ولا توجد المتابعة في التنفيذ لمراحل الحلول أيّا كانت هذه المشكلة. ولن أعدد مشكلات سوق العقار لكثرتها، ولكنني أتمنى أن أرى مؤسسة حكومية أو شبه حكومية موحدة ينوط بها تطوير السوق العقاري والعمل على تقويمه بما يكفل أن يكون أداة فاعلة في التنمية الاقتصادية، خصوصاً أن سوق العقار هو من أهم الأسواق النمطية عادة في أي اقتصاد، ولكون العقار أصلا من منظور اقتصادي هو أول الأسواق في الأهمية خصوصا للاقتصادات الناشئة.

د.سليمان بن عبد الله السكران

[أناوبس]

ثبات العقار يمثل الإستقرار لأي بلد

[شرواك]

هيئة عليا للعقار.. هل تسهم بحلول عملية؟

سوق القطاع العقاري أكبر الأسواق في المملكة من حيث ضخامة رؤوس الأموال المستثمرة ومن حيث عدد العملاء، وفي كل يوم يتزايد الطلب فيه سواء لغرض السكن أو الاستثمار التجاري. ورغم كثرة المعوقات التي تحد من سرعة نمو الاستثمار العقاري للأغراض المختلفة، فإن توجه رجال الأعمال إلى هذا النشاط من شركات ومؤسسات لا يزال يعلق أملا في تحسين بيئة الاستثمار وإزالة المعوقات التي يعانيها المستثمرون في النشاط العقاري. وأحسن مجلس الشورى بتفهمه أهمية الإسراع بتقديم مجموعة الأنظمة إلى السوق العقارية بعد أن تجمدت بما فيه الكفاية، حيث تباينت وجهات النظر في المسائل التفصيلية، وهي لا تؤثر في الأهداف والغايات من وراء إصدار مجموعة الأنظمة العقارية.

لقد حظيت سوق النشاط العقاري في المملكة بصدور الأوامر الملكية التي ركزت على تحسين أوضاع سوق العقار لتمكين المواطنين من تملك المنازل السكنية من خلال رفع مبلغ قرض صندوق التنمية العقاري، وتسريع حصول المقترضين على القروض، وزيادة رأسماله، وإنشاء وزارة للإسكان، وتخصيص مبلغ 250 مليارا لبناء 500 ألف وحدة سكنية. وهذه الأوامر كافية كي تكون دافعا قويا للتمويل والرهن والإيجار التمويلي في سوق تشهد حاجة متزايدة إلى الاستثمار والتشريعات التي تحفظ حقوق الأطراف وتشجع البنوك على التمويل، ورجال الأعمال على تأسيس شركات للتمويل العقاري المتخصص.

إن المطلوب دفع جميع المشاريع المتعطلة أن تتحرك إلى الأمام حتى إن كانت مجرد أفكار مساعدة لتحسين بيئة الاستثمار العقاري، ومن ذلك ما يطرحه المستثمرون من ضرورة وجود هيئة عليا للعقار، حيث يعاني المستثمرون تأخرا في الحصول على تراخيص للمشاريع العقارية المختلفة وتعدد الجهات التي يتعين مراجعتها ومتابعة التراخيص معها، وهذا وغيره من المعوقات عامل طرد للمستثمرين الوطنيين والأجانب وتفويت فرص توطين رؤوس الأموال واستعادة ما يتم استثماره منها في الخارج.

إن تعامل المستثمرين العقاريين مع جهة واحدة سيقلل من وقت وإجراءات الحصول على التراخيص لإقامة المشاريع الإسكانية، وإن وجود هيئة عقارية حكومية سيسهم في القضاء على عمليات التحايل على الأنظمة ويسد الثغرات أمام الفساد الإداري والوسائل الملتوية لتسهيل الحصول على التراخيص. ولهذه الأسباب وغيرها طالب المشاركون في جلسات ملتقى وفعاليات الرياض للعقارات والتطوير العمراني، بإيجاد مظلة مرجعية للقطاع العقاري، والإسراع في إنشاء هيئة عليا للعقار، يكون تحت مظلتها كل ما يتعلق بالعقار، مؤكدين أن حجم الفرص الضائعة على الاقتصاد الوطني بسبب عدم وجود بيئة ومناخ تنظيمي كبير جدا، وأن وجود هيئة عقارية حكومية سيسهم في القضاء على المعوقات التي تؤثر في مردود استثماراتهم على الوطن.

المختصون في الاستثمار العقاري يؤكدون أن وجود هيئة حكومية عليا للعقار سيسهل عملية الإشراف والرقابة على تطبيق الأنظمة ويجعل من عملية الرقابة أمرا متقنا، وفي الوقت ذاته يدعم المستثمرين الجادين ويثري السوق بإيجاد بيئة تنافسية تنعكس في المحصلة النهائية على تعزيز استقطاب رؤوس الأموال وفاعلية حركة دوران رأس المال في السوق العقارية.

الأنظمة العقارية تحث على ابتكار وسائل جديدة للتمويل السكني أو التجاري والاستفادة من سعة الفقه الإسلامي، حيث يجب العمل على تطوير المنتجات والأدوات التعاقدية. ولعل وجود هيئة عليا للعقار تشرف على الاشتراطات والأنظمة وتبحث مسببات تعطل البدء في بعض المشروعات الضخمة يضع آلية لحسم المشكلات العقارية ويحد من البطء الكبير في حل النزاعات القائمة.

[abodlal10]

في إحدى جلسات ملتقى الرياض الدولي العقاري لآفاق ومستقبل الاستثمار العقاري الأسبوع الماضي، الذي تشرفت برئاسة إحدى جلساته علمت يقيناً من خلال ما دار في المؤتمر إجمالاً، ومن حوارات الملتقى أن سوق العقار يحتاج إلى قائمة من الأمور المفصلية لكي يستقيم بشكل يجعله واحداً من الأسواق ذات الكفاءة والفعالية.. وخصوصاً في تأدية الهدف الاقتصادي التنموي الذي عادة ما ينشده أي اقتصاد في وجود أي سوق سواء كان عقارياً أو أسهم أو غيره. إن الأسواق لها أهداف مختلفة وجملة الهدف أن تكون قنوات تساهم في التنمية الاقتصادية المستدامة وليست الوقتية فقط. وفي النظرية الاقتصادية يعوّل على الأسواق نحو الرفع من كفاءتها لكي تؤدي دورها المؤمل للوصول إلى خاتمة مفادها ''عدالة السعر'' سواء للبائع أو المشتري. ولذا فالتفضيلات تطول والنظريات تكثر في تعقب ودراسة الأسواق كافة لكل ما يؤدي إلى هذه الخاتمة لكونها إذا بلغ في السعر العدالة فقد تحقق الهدف التنموي المستدام. وفي السوق العقارية في السعودية بالذات هناك عدد من المحاور والمواضيع التي هي بلا شك مرتكز العقبات للوصول إلى منتهى عدالة السعر. يُضاف إلى ذلك أن تعدد الأطراف التي يهمها أو من المفترض أن تكون أحد الأطراف المشتركة في السوق هي قائمة طويلة منها ما هو مؤسساتي في القطاع العام أو القطاع الخاص ومنها ما هو فردي، ولذلك فالحلول لهذه العقبات تزداد صعوبة وتعقيداً. إن تشخيص مشكلات السوق العقاري معروف إلى حد كبير، وقد أسهمت اللجان العقارية وغيرها من المهتمين والباحثين في هذا الشأن وبعض المؤسسات الحكومية في توصيفها وهي غير جديدة أو مبتكرة مثلها مثل الحلول لها.

وهناك جهود حثيثة، كل فيما يخصه نحو العمل على تذليل هذه العقبات أو وضع تشريعات لها تتلاءم وحل هذه العقبات وهكذا، ولكن الذي يظهر لي أن السبب في أننا لا نلمس نتائج هذه الجهود هو عدم المرجعية الواحدة لهذا السوق في ظل تعددية رهيبة للأطراف التي يهمها شأن سوق العقار على الأقل، وإن اقتصر دور هذه المرجعية الواحدة على كونه تنسيقيا يجمع مشكلات السوق ويسعى لترتيب حلولها ووضع الأولويات لها. وقد كتبت سابقاً، وغيري آخرون، عن عدم وجود المرجعية الواحدة للسوق العقارية، ولذا تتبعثر الجهود ويقل الاهتمام ولا توجد المتابعة في التنفيذ لمراحل الحلول أيّا كانت هذه المشكلة. ولن أعدد مشكلات سوق العقار لكثرتها، ولكنني أتمنى أن أرى مؤسسة حكومية أو شبه حكومية موحدة ينوط بها تطوير السوق العقاري والعمل على تقويمه بما يكفل أن يكون أداة فاعلة في التنمية الاقتصادية، خصوصاً أن سوق العقار هو من أهم الأسواق النمطية عادة في أي اقتصاد، ولكون العقار أصلا من منظور اقتصادي هو أول الأسواق في الأهمية خصوصا للاقتصادات الناشئة.

د.سليمان بن عبد الله السكران
شكلك بييجك جلطه من كثر الارجاف فى العقار والعقار الى فوق

[شموخ رجل]

أخوي شرواك كل الشعب السعودي يعلم أين الخلل ولكن
أبختصر عليك وعلى القراء والدكتور عضو مجلس الشوى عبد العزيز الدخيل
تجد الاجا به في الروابط وخصوصا حينما قال على الدوله التوقف عن منح الاراضي
لذوي الشخصيات
سؤال يبحث عنه الكثير من المواطنين

يجيب عليكم الدكتور عبدالعزيز الدخيل





http://www.youtube.com/watch?v=y-zOl...layer_embedded (http://www.youtube.com/watch?v=y-zOlJTOAGM&feature=player_embedded)



http://www.youtube.com/watch?v=NBpdf...layer_embedded (http://www.youtube.com/watch?v=NBpdfVs4VjE&feature=player_embedded)



http://www.youtube.com/watch?v=1QO20...layer_embedded (http://www.youtube.com/watch?v=1QO20fXVWzY&feature=player_embedded)

[اعور]

الخلل يكمن ليس في هذه الكتابات العائمة انما في الوضوح في اسباب الازمة
تم نقل ماساة دول الغالبية العظمى فيه يقتربون من خط الفقر وحلم اي شخص في الطبقة الوسطى يحلم بشقة مثل مصر او اي دولة افريقية حولت الطبقة الوسطى الى طبقة فقيرة لا تملك سكنا ونقلوا هذه المعاناة الى بلد بترولي مستوى دخل الفرد من الطبقة المتوسطة يؤهله لامتلاك وحدة سكنية لذا كانت اهداف الهوامير هم الفئة التي تملك من طبقة رجال الاعمال لان المكسب سيكون عالي وفقا للفئة المستهدفة من هذه الطبقة وتلاشي طبقة الموظفين مع الطبقة الفقيرة التي ليست جديرة بالامتلاك اسوة بالدول الاخرى كمصر وغيرها حيث ان اصحاب الشهادات العليا والوظائف في هذه الدول محرومون

[أناوبس]

الخلل يكمن ليس في هذه الكتابات العائمة انما في الوضوح في اسباب الازمة
تم نقل ماساة دول الغالبية العظمى فيه يقتربون من خط الفقر وحلم اي شخص في الطبقة الوسطى يحلم بشقة مثل مصر او اي دولة افريقية حولت الطبقة الوسطى الى طبقة فقيرة لا تملك سكنا ونقلوا هذه المعاناة الى بلد بترولي مستوى دخل الفرد من الطبقة المتوسطة يؤهله لامتلاك وحدة سكنية لذا كانت اهداف الهوامير هم الفئة التي تملك من طبقة رجال الاعمال لان المكسب سيكون عالي وفقا للفئة المستهدفة من هذه الطبقة وتلاشي طبقة الموظفين مع الطبقة الفقيرة التي ليست جديرة بالامتلاك اسوة بالدول الاخرى كمصر وغيرها حيث ان اصحاب الشهادات العليا والوظائف في هذه الدول محرومون

هذا الصحيح ..
ولكن لا نرى واقعنا بعين ثاقبة
وفكر نير

[عبدالله سفر]

يا جماعه الي عنده خلفيه عن صندوق التنميه العقاري لمن استلم الدفعه الاولى 30 الف هل تشمله زياده القرض الى 500 الف افيدونا جزاكم الله خير

[أناوبس]

راجع الصندوق ... أو أدخل على موقع الصندوق العقاري

حسب ما فهمت ... أن الذي وقع قبل صدور قرار زيادة القرض .. يكون على النظام القديم أبو ثلاثمائة ألف ريال

وطبعا عارض الكثير ممن وقعوا قبل القرار بأيام ... وسمعت أن هناك توصية بأن لم يستلم أي دفعة يشمله القرار

[شرواك]

الرفع لـ «التجارة» بمقترحات لتنظيم المكاتب العقارية

وافقت اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض خلال اجتماعها الدوري أخيرا، على رفع عدد من المقترحات إلى وزارة التجارة والصناعة تتعلق بتقنين العمالة في المكاتب العقارية، ووضع معايير وضوابط معينة لها بهدف تطوير هذا النشاط وتهيئته كبيئة مناسبة لعمل السعوديين.

وأكد أعضاء اللجنة برئاسة المهندس علي عثمان الزيد، عضو مجلس إدارة الغرفة، أهمية ربط المكاتب العقارية إلكترونيا بالجهات الرقابية. وبحثت اللجنة العقارية خلال اجتماعها، سبل تعزيز العمل المشترك في ضوء القرارات الملكية الأخيرة الداعمة لتوفير الإسكان، إلى جانب التأكيد على أهمية عقد شراكة بين وزارة الإسكان والمطورين العقاريين للمساهمة في تنفيذ استراتيجية الإسكان الحالية من خلال عقد ندوة أو ورشة عمل عن الإسكان. وفي جانب آخر، أوصت اللجنة بتكليف الإدارة العقارية في الغرفة بإعداد أربعة مؤشرات اقتصادية عقارية، هي: إدارة العقار، التطوير العقاري، التثمين العقاري، والتسويق العقاري. وأكد رئيس اللجنة العقارية، أهمية تواصل المكاتب العقارية مع اللجنة باعتبارها مظلتهم، والوسيط بينهم وبين الجهات الحكومية ذات العلاقة، وذلك بتزويد اللجنة بأي مقترحات أو مواضيع أو معوقات يرون أهمية أن تقوم اللجنة بمناقشتها واتخاذ التوصيات بشأنها.

[مبارك.سعد]

يا جماعه الي عنده خلفيه عن صندوق التنميه العقاري لمن استلم الدفعه الاولى 30 الف هل تشمله زياده القرض الى 500 الف افيدونا جزاكم الله خير

تراني مثلك، وسألت الصندوق قالوا اللي وقع وبدأ استلام الدفعات مايشمله قرض 500 الف واللي مابدأ يستلم دفعات حتى لو صدر اسمه قبل القرار يشمله قرار 500 الف

[مبارك.سعد]

الخلل يا شرواك هو قصور الانظمة أو غيابها :
أحد أهم مكامن الخلل المنح الكبيرة
ثانيها منح الخدمات مثل منحة مرفق تعليمي ، صحي ، الخ ، تخيلوا المنح هذي ما سلمت من المضاربة ، يعني شخص يمنح مرفق تعليمي لماذا يسمح له يبيعه ليش ما يكون الصك مهمش بعدم البيع اما البناء على الارض لافادة الحي أو اعادتها للبلدية وكذلك المرفق الصحي .

المنح هذي موجودة داخل الاحياء ويتم تداولها وكأنها ارض سكنية ويبقى الحي بدون خدمات بسبب ذلك.

المفترض أن يقترن المنح بالمنع من البيع أو تعاد للبلدية اذا لم تستغل كما هو مفروض .

منح نمار والمهدية كانت لجميع موظفي وزارة الداخلية ، الان اغلبهم ليسوا ملاكها الاصليين.
منح الدكاترة في حي الحمراء الغربي ولا 10% منهم من الممنوحين الاصليين ؟

لو منع البيع في المنح لكان غالبية الشعب السعودي عنده ارض يملكها

[faissssal]

لو منع البيع في المنح لكان غالبية الشعب السعودي عنده ارض يملكها


وهذا نظام المنح الجديد وطبقوه بمحافظة المجمعة
يستلم المواطن أرضه ولاتفرغ باسمه ويعطى مهلة سنتين
للبناء وإن لم يبني يتم سحبها منه وتسليمها لآخــر
وسيطبق بكل المدن السعودية .

واعتقد هذا مفيد من عدة نواحي من ضمنها أن المسؤل الذي كان يمنح
الأراضي لأبناءه وبناته حتى الأطفال الصغار والرضع منهم..
الآن لن يستطيع فعل ذلك لأنه مجبر بالبناء ..

[مبارك.سعد]

وهذا نظام المنح الجديد وطبقوه بمحافظة المجمعة
يستلم المواطن أرضه ولاتفرغ باسمه ويعطى مهلة سنتين
للبناء وإن لم يبني يتم سحبها منه وتسليمها لآخــر
وسيطبق بكل المدن السعودية .

واعتقد هذا مفيد من عدة نواحي من ضمنها أن المسؤل الذي كان يمنح
الأراضي لأبناءه وبناته حتى الأطفال الصغار والرضع منهم..
الآن لن يستطيع فعل ذلك لأنه مجبر بالبناء ..

بعد خراب مالطا ، بعد ما انتهت الاراضي الصالحة للسكن.
أتمنى لو تسحب اي ارض كبيرة منحت ولم يقم صاحبها بتطويرها خلال 5 سنوات. الأدهى والأمر فيه اراضي مجهولة اصحابها تصدق

[faissssal]

بعد خراب مالطا ، بعد ما انتهت الاراضي الصالحة للسكن.
أتمنى لو تسحب اي ارض كبيرة منحت ولم يقم صاحبها بتطويرها خلال 5 سنوات. الأدهى والأمر فيه اراضي مجهولة اصحابها تصدق

مالـطا صحيـح خربت!!
ولكن على الأقل هذا تحسن كبير ونقلة نوعية في النظام
وستلمس الأجيال القادمة ثمراته..ستتغير كثير من القناعات التي كانت
مترسبة منذ عقود عن العقار...ستصبح الأراضي عديمة الجدوى من الناحية
الاستثمارية والمضاربة عليها.
هناك الكثييرمن الأراضي في كل مدن المملكة
لازالت أسيرة في صكوك عدد من الشيبان الذين لايفقهون في الاستثمار
غير شراء الأراضي أو احتوائها وتركها طالما أنها لاتأكل ولاتشرب
والسعر كل يوم يزيد ..كل هذا نتيجة هذه القناعات التي ترسبت
منذ عقود طويلة وتشاربتها الأجيال ومن الصعب أن تتغيرفي يوم وليلة
والأراضي الصالحة للسكن لم تنتهي وصدقني السكن على الأطراف
له إيجابيات رغم سلبياته والمستقبل له ..

[faissssal]

الخــلل الرئيســـي
http://saudidream.net/wp-content/uploads/dont-approach-vip-lands.jpg

[faissssal]

الخـــلل الرئيســــــي

http://mmlkah.com/news/web_files/yalla_image_700894489.jpg

[مبارك.سعد]

على مساحة بلدنا يفترض الارض متوفرة للجميع وباسعار رخيصة ، لكن فيه من له مصلحة في رفعها للارقام الفلكية .

الحلول غير مستعصية لايقاف المتاجرة بالاراضي ولا يحتاج ساحر أو خبير.
في نظري كتابات العدل سيكون له دور هام بلا شك في ايقاف مهاترات العقاريين.
المضحك جداً أن اليوم الك اصبح عقاري حتى الحريم صاروا يفتون في العقار يا زمن العجايب

[شرواك]

«التطوير العقاري» .. توقعات بتحسن العوائد مع تأثر الإيرادات ربعيا بمواعيد العقود

عند سؤال أي مختص في الاستثمار، يدور الحديث عن النمو والتحسن في سوق العقار من زاوية ارتفاع الدخل التي أكدتها مؤشرات التضخم المنشورة من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي، كما أن الطلب الحالي والمستقبلي نتيجة لارتفاع أسعار المنتجات العقارية تدعم نمو وتحسن الدخل. والسؤال: لماذا لا تنعكس النتائج على قطاع التطوير العقاري السعودي؟ وما أسرار استمرار السلبية في نمو عوائد القطاع وانحدارها؟ السبب يعزى إلى اختلاف أنماط توجهات الشركات العقارية، حيث نجد أن هناك شركات تتحول من التطوير إلى التأجير بسبب وجود مواقع نادرة تحقق عوائد ونموا سعريا مستمرا. والشركات التي تعتمد على التطوير تتأثر بسبب العرض والطلب ومخزون الأراضي فيها. الحقيقة أن هناك شركات عقارية تمتلك محافظ قيمتها السوقية أعلى بكثير من قيمتها الدفترية، ولعل تخوفها من تسيل المحفظة ناجم من عدم القدرة على التعويض يضاف إليها نوعية السيطرة على هذه الشركات ما يفسر السلوك الاستحواذي فيها. التوقعات تصب في تحسن العوائد ولكن الإيرادات تتأثر ربعيا بمواعيد العقود ونمط الدفعات وقدرة الإدارة على تحسين الدخل وفي مجملها سلبية. ويبقى النمو والإيجابية لمختلف الظروف قصيرة الأجل هو المحرك نحو التحسن، ولكن على أرض الواقع نلمس وضعا مختلفا وقراءات سلبية للسوق هنا. وحتى تكتمل نتائج العام يمكن أن نصل إلى قرار، ولكن تبقى قضية اختلاف القيمة الدفترية عن السوقية تعكس ثروة تحتاج إلى من يخرجها من مكامنها ويمتع الملاك بها الآن وليس مستقبلا.

المتغيرات المستخدمة كالعادة سيتم التعامل مع السعر وربح الشركة وإيرادها من خلال النمو الربعي (نمو الربع الحالي مقارنة بالسابق) والنمو المقارن (نمو الربع الحالي بالربع المماثل من العام الماضي). كما سيتم الربط بين السعر والربح في مكرر الربح والربح والإيراد في هامش صافي الربح ودرجة التحسن فيه. وسيتم إلقاء الضوء على دور المصادر الأخرى في دعم الربحية للشركات. المتغيرات السابقة توجهنا إلى التعرف على كفاءة السوق وسلامة توجهها من خلال العلاقة بين الربح والإيراد والسعر وبالتالي توجهها نحو الاتجاه الصحيح من عدمه.

قطاع التطوير العقاري حتى الربع الأول من عام 2010 خلال الربع الأول من عام 2010 حقق القطاع ربحا بلغ 409.5 مليون ريال نتج عنه نمو ربعي بلغ 14.53 في المائة وتراجع مقارن بلغ 10.23 في المائة. السابق كان مختلفا مع الإيرادات التي بلغت 1.269 مليار ريال بتراجع ربعي 18.18 في المائة وتراجع مقارن 10.31 في المائة. المؤشر كان متراجعا حيث بلغ 2755.68 بنسبة تراجع ربعي 1.32 في المائة (التوقعات مع تحسن الربح وتراجع الإيراد كانت متذبذبة)، وكان الانخفاض المقارن 18.91 في المائة. البيانات الخاصة بالهامش كانت إيجابية ربعيا ومقارنا، ما يعكس تحسنا في السيطرة على المصاريف ربعيا ومقارنا. المؤشر عاكس الاتجاه الإيجابي في الكل، حيث كان النمو الربعي والمقارن سلبيا. وبالتالي وعلى وتيرة بداية العام نجدها سلبية وبمعدلات متدنية. والسؤال: هل المستقبل سيكون موجبا؟ التوقعات تعتبر سلبية ولكن ربعيا كان هناك نمو إيجابي.

شركة الرياض للتعمير الشركة حققت نموا ربحيا ربعيا 10.62 في المائة وربحيا مقارنا حقق نموا إيجابيا عند 25.3 في المائة، وكان حجم الربح من مصادر أخرى صغيرا هنا، حيث نجد تأثيره على صافي الربح منخفضا حيث بلغ 3.11 في المائة، في حين نمت الإيرادات ربعيا 18.86 في المائة ونمت مقارنا 38.69 في المائة. السعر نما إيجابا ربعيا ومقارنا وبمعدلات أقل مقارنة بالربح وعند 6.00 في المائة و19.1 في المائة. النتيجة المتوقعة هي ارتفاع مكرر الربح عند 15.6 مرة. ربعيا نجد أن هامش صافي الربح نما سلبا لنحو 52.7 في المائة بتراجع في النمو 9.68 في المائة وهامش الربح الإجمالي بلغ 62.94 في المائة وتراجع هنا بنحو 9.68 في المائة وحسب هوامش الربح تظهر لنا أن التراجع من ارتفاع المصاريف وهامش الربح الإجمالي الذي عكس تراجعا في السيطرة على المصاريف المباشرة. النتائج تعكس وضعا متقاربا في التقييم من طرف السوق وللمستثمرين كما هو واضح مقارنا وربعيا.

شركة طيبة الشركة حققت تراجعا ربحيا ربعيا 7.47 في المائة وربحيا مقارنا حقق نموا إيجابيا عند 171.35 في المائة، وكان حجم الربح من مصادر أخرى كبيرا هنا حيث نجد تأثيره على صافي الربح مرتفعا حيث بلغ 54.17 في المائة، في حين تراجعت الإيرادات ربعيا 20.68 في المائة ونمت مقارنا 73.71 في المائة. السعر نما إيجابا ربعيا ومقارنا وبمعدلات متذبذبة مقارنة بالربح وعند 15.21 في المائة و1.71 في المائة. النتيجة المتوقعة هي انخفاض مكرر الربح عند 23.09 مرة. ربعيا نجد أن هامش صافي الربح نما إيجابا لنحو 46.18 في المائة بتحسن في النمو 56.2 في المائة وهامش الربح الإجمالي بلغ 63.24 في المائة ونما هنا بنحو 41.22 في المائة وحسب هوامش الربح تظهر لنا أن التحسن من انخفاض المصاريف وهامش الربح الإجمالي الذي عكس تحسنا في السيطرة على المصاريف المباشرة. النتائج تعكس وضعا متفاوتا في التقييم من طرف السوق وللمستثمرين كما هو واضح مقارنا وربعيا.

شركة العقارية الشركة حققت تراجعا ربحيا ربعيا 73.56 في المائة وربحيا مقارنا حقق نموا سلبيا عند 1.72 في المائة، وكان حجم الربح من مصادر أخرى متوسطا هنا حيث نجد تأثيره على صافي الربح متوسطا حيث بلغ 12.59 في المائة، في حين تراجعت الإيرادات ربعيا 73.61 في المائة ونمت مقارنا 36.07 في المائة. السعر نما سلبا ربعيا ومقارنا وبمعدلات أقل مقارنة بالربح وعند 6.87 في المائة و5.79 في المائة. النتيجة المتوقعة هي انخفاض مكرر الربح عند 16.28 مرة. ربعيا نجد أن هامش صافي الربح نما سلبا لنحو 41.08 في المائة بتراجع في النمو 27.78 في المائة وهامش الربح الإجمالي بلغ 64.96 في المائة ونما هنا بنحو 18.13 في المائة، وحسب هوامش الربح تظهر لنا أن التراجع من ارتفاع المصاريف وهامش الربح الإجمالي الذي عكس تحسنا في السيطرة على المصاريف المباشرة. النتائج تعكس وضعا متقاربا في التقييم من طرف السوق وللمستثمرين كما هو واضح مقارنا وربعيا.

شركة إعمار المدينة الاقتصادية الشركة حققت تراجعا في الخسائر ربعيا 93.42 في المائة وفي الخسائر مقارنا حققت نموا إيجابيا عند 74.59 في المائة، وكان حجم الربح من مصادر أخرى صغيرا هنا حيث نجد تأثيره على صافي الخسارة منخفضا حيث بلغ 3.3 في المائة، في حين تراجعت الإيرادات ربعيا 0.73 في المائة ومقارنا 47.37 في المائة. السعر نما سلبا ربعيا ومقارنا وبمعدلات أقل مقارنة بالربح وعند 2.82 في المائة و29.95 في المائة. النتيجة المتوقعة هي انخفاض مكرر الربح عند سالب 10.78 مرة. ربعيا نجد أن هامش صافي الخسارة نما إيجابا لنحو 56.08 في المائة بتراجع في النمو 51.73 في المائة وهامش الربح الإجمالي بلغ 56.59 في المائة وتحسن هنا بنحو 128.16 في المائة وحسب هوامش الربح تظهر لنا أن التحسن من انخفاض المصاريف وهامش الربح الإجمالي الذي عكس تحسنا في السيطرة على المصاريف المباشرة. النتائج تعكس وضعا متقاربا في التقييم من طرف السوق وللمستثمرين كما هو واضح مقارنا وربعيا.

شركة دار الأركان الشركة حققت تراجعا ربحيا ربعيا 17.35 في المائة وربحيا مقارنا حقق نموا سلبيا عند 31.5 في المائة، وكان حجم الربح من مصادر أخرى صغيرا هنا حيث نجد تأثيره على صافي الربح منخفضا حيث بلغ 0.15 في المائة، في حين تراجعت الإيرادات ربعيا 5.68 في المائة ونمت مقارنا 17.52 في المائة. السعر نما إيجابا ربعيا وسالبا مقارنا وبمعدلات تذبذبت مقارنة بالربح وعند 7.22 في المائة و31.8 في المائة. النتيجة المتوقعة هي ارتفاع مكرر الربح عند 7.84 مرة. ربعيا نجد أن هامش صافي الربح نما سلبا لنحو 28.58 في المائة بتراجع في النمو 16.95 في المائة وهامش الربح الإجمالي بلغ 38.38 في المائة وتراجع هنا بنحو 19.42 في المائة وحسب هوامش الربح تظهر لنا أن التراجع من ارتفاع المصاريف وهامش الربح الإجمالي الذي عكس تراجعا في السيطرة على المصاريف المباشرة. النتائج تعكس وضعا متفاوتا في التقييم من طرف السوق وللمستثمرين كما هو واضح مقارنا وربعيا.

شركة جبل عمر الشركة حققت نموا في الخسارة ربعيا 34.99 في المائة ونموا في الخسائر مقارنا حقق نموا إيجابيا عند 17.47 في المائة، وكان حجم الربح من مصادر أخرى صغيرا هنا حيث نجد تأثيره على صافي الربح منخفضا حيث بلغ 0.07 في المائة، في حين لا توجد الإيرادات. السعر نما سلبا ربعيا ومقارنا وبمعدلات أقل مقارنة بالربح وعند 12.36 في المائة و23.94 في المائة. النتيجة المتوقعة هي ارتفاع مكرر الربح عند 288.66 مرة. ربعيا نجد أن هامش صافي الربح وهامش الربح الإجمالي لم نتمكن من حسابهما لعدم وجود نشاط للشركة تأجيري وهي في مرحلة البناء. النتائج تعكس وضعا متقاربا في التقييم من طرف السوق وللمستثمرين كما هو واضح مقارنا وربعيا.

شركة مكة للإنشاء والتعمير الشركة حققت تراجعا ربحيا ربعيا 5.03 في المائة وربحيا مقارنا حقق نموا إيجابيا عند 14.69 في المائة، وكان حجم الربح من مصادر أخرى صغيرا هنا، حيث نجد تأثيره على صافي الربح منخفضا حيث بلغ 8.92 في المائة، في حين تراجعت الإيرادات ربعيا 7.18 في المائة ونمت مقارنا 12.27 في المائة. السعر نما إيجابا ربعيا ومقارنا وبمعدلات أقل مقارنة بالربح وعند 0.33 في المائة و1.68 في المائة. النتيجة المتوقعة هي ارتفاع مكرر الربح عند 17.53 مرة. ربعيا نجد أن هامش صافي الربح نما إيجابا لنحو 77.26 في المائة بتحسن في النمو 2.15 في المائة وهامش الربح الإجمالي بلغ 86.46 في المائة وتراجع هنا بنحو 5.62 في المائة وحسب هوامش الربح تظهر لنا أن التحسن من ارتفاع المصاريف وهامش الربح الإجمالي الذي عكس تحسنا في السيطرة على المصاريف المباشرة. النتائج تعكس وضعا متقاربا في التقييم من طرف السوق وللمستثمرين كما هو واضح مقارنا وربعيا.

مسك الختام تشابه الأداء عبر الشركات مع توجهات القطاع مع اختلاف بسيط للبعض، لكن الاتجاه السلبي هو المسير للكل.

أ.د.ياسين الجفري

[adeam]

وهذا نظام المنح الجديد وطبقوه بمحافظة المجمعة
يستلم المواطن أرضه ولاتفرغ باسمه ويعطى مهلة سنتين
للبناء وإن لم يبني يتم سحبها منه وتسليمها لآخــر
وسيطبق بكل المدن السعودية .

واعتقد هذا مفيد من عدة نواحي من ضمنها أن المسؤل الذي كان يمنح
الأراضي لأبناءه وبناته حتى الأطفال الصغار والرضع منهم..
الآن لن يستطيع فعل ذلك لأنه مجبر بالبناء ..
يعطوني منحه، واتعهد امام الله ثم امامكم بعدم بيعها اوتاجيرها والسكن فيها حتى لوكانت في نمار(الوادي)

[adeam]

الخـــلل الرئيســــــي

http://mmlkah.com/news/web_files/yalla_image_700894489.jpg
في الصميم، والصورة اصدق من الف مقال

[faissssal]

كلهم رحلوا.. وقبل مايصير علينا الدور.. لازم نصلح الخلل!!
http://img101.herosh.com/2011/04/16/960175425.jpg

[faissssal]

http://www.al-watan.com/data/20110608/images/cartoon1.jpg

[faissssal]

http://www.radiodijla.com/news_images/2011/04/23/fasad2_789194344.jpg

[faissssal]

http://dc03.arabsh.com/i/00942/5dhx4sa5q31j.jpg

[faissssal]

http://media1.pikeo.com/images/server13/upload/34NGQP73034TMH4WFRIBPWSN4817CXIW.jpg

[faissssal]

http://www.alnilin.com/contents/albumsm/1265.jpg

[faissssal]

http://www.alwatan.sy/newsimg/2010-07-07/kar/070149159.jpg

[faissssal]

مَاركــة سُعــوديَّة فقـطْ
http://holalalm.files.wordpress.com/2011/06/548143_166558.jpg?w=472&h=301

منظر جوي لإحدى أراضي الأملاكـ الخاصّة

[faissssal]

http://www.alwatan.com.sa/Images/newsimages/3815/caricature/32AW32J_1103-1.jpg

[faissssal]

http://www.aksalser.net/userfiles/1244926034.jpg?thumb=1&width=189&height=115

[faissssal]

http://www.3orod.com.sa/CA/16-5/5.jpg

[faissssal]

http://s.alriyadh.com/2009/05/13/img/135033.jpg

[الاسرار العجيبه]

كله خلل في خلل وقربت

[faissssal]

http://caricature.9ate.com/images/data/9ate.com-(34).jpg

[faissssal]

http://www.asharqalawsat.com/2007/11/09/special/cartoon-local.jpg

[شرواك]

عشوائية سوق العقار السعودي...هل من سبيل؟

إلى متى وسوقنا العقاري يعيش هذه الحالة من الفوضى والعشوائية في كل ما يتعلق بأسس صناعة وتجارة القطاع العقاري السعودي من بيع وتسويق وتطوير واستثمار؟ إلى متى وسوقنا العقاري مكبل بالروتين البيروقراطي القاتل للتطوير والاستثمار العقاري؟ إلى متى والسوق العقاري السعودي يفتقر إلى مناخ تنظيمي فعال وبيئة استثمارية جاذبة؟ فالمتتبع للشأن العقاري يدرك أن الاقتصاد السعودي يعيش فورة عقارية لم يسبق لها مثيل في تاريخ العقار السعودي، لدرجة أنه لا تكاد تخلو جريدة من جرائدنا المحلية إلا وكان لهذا الموضوع (سوق العقار السعودي) نصيب الأسد من تقارير، ومقالات، ولقاءات مع مستثمرين ومطورين وكتاب ومختصين بالشأن العقاري. كيف لا! والقطاع العقاري السعودي يعد ركيزة أساسية في دفع وتطوير عجلة التنمية الاقتصادية الوطنية، ويعد المحرك الأساسي (بعد قطاع النفط) للنهوض بالقطاعات الاقتصادية الأخرى. ووفقاً لآخر الإحصاءات، يسهم القطاع العقاري بنحو (55 مليار ريال) في الناتج المحلي الإجمالي، أي بنسبة 9.5 في المائة من الناتج المحلي غير النفطي في الاقتصاد السعودي، ويستوعب أكثر من (1.2 مليون عامل) من إجمالي عدد العمالة الوافدة في جميع القطاعات الاقتصادية المحلية. كذلك تشير المؤشرات الإحصائية إلى أن إجمالي حجم الاستثمارات الجديدة في سوق العقار السعودي وفق آخر إحصائيات تقديرية سيتجاوز (484 مليار ريال) خلال الأعوام الثمانية القادمة، وأن شركات التطوير العقاري الخاصة والعامة في حاجة إلى بناء ما لا يقل عن (2.6 مليون) وحدة سكنية خلال المرحلة القادمة لتلبية الطلب المتزايد على المسكن في السوق السعودي على المديين القصير والمتوسط.

هذه الطفرة التي يمر بها السوق العقاري يقابلها، ومع الأسف الشديد، سوق عقاري فوضوي وغير منظم مليء بالضبابية والغموض في ظل المتاهة المرجعية القانونية والتشريعية التي يعيشها سوقنا العقاري. فوجود هذا الكم من المكاتب والمؤسسات العقارية (الوهمية وغير المرخصة في أغلب الأحيان) وشركات التطوير العقاري والمساهمات العقارية (المتعثرة والتي يغلب على العديد منها الطابع غير الرسمي)، إضافة إلى تداخل وتعدد السلطات الحكومية وشبه الحكومية المعنية بتنظيم القطاع العقاري، قد أنجبت لنا سوقاً عقارية مبعثرة عشوائية وغير منظمة تفتقر إلى عنصر الاتزان والتنظيم القانوني والتشريعي. في ظل هذه المتاهة القانونية والتنظيم العشوائي لسوق العقار، سيكون من الصعب جداً تطبيق حزمة القرارات الحكومية التي صدرت أخيراً في الشأن العقاري السعودي في وقتنا الحاضر.

ما ينبغي التأكيد عليه هنا، أنه من الصعوبة بمكان إيجاد سوق عقارية منظمة وبيئة استثمارية واعدة لتجارة العقار في السوق السعودي على المديين المتوسط والبعيد، ما لم يكن هناك إدارة أو هيئة عليا يندرج تحت مظلتها كل الأنظمة والتشريعات المتعلقة بالقطاع العقاري، فتوحيد مرجعية القطاع العقاري عبر إيجاد هيئة عليا للعقار تعمل على استحداث وتحديث الأنظمة والتشريعات الخاصة بتجارة العقار بما يتماشى مع التطورات الاقتصادية المحلية والدولية خصوصاً في ظل الانضمام إلى منظمة التجارة العالمية (وما يواكبها من تحرير للقطاعات الاقتصادية المحلية) من جهة، ومتابعة ومراقبة تنفيذ الأنظمة والقوانين العقارية والمشاريع العقارية (بجميع أنواعها الحكومية والخاصة). من جهة أخرى، سيعمل على خلق سوق عقارية منظمة ذات منهجية قانونية وتشريعية واضحة تهدف إلى توطين وتنظيم صناعة العقار السعودي على المدى القصير، وتحفيز الاستثمارات الوطنية والأجنبية في السوق العقارية على المدى البعيد.

إن ما تقوم به اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرف السعودية من دراسات ومبادرات حول كيفية إنشاء هيئة عليا للعقار قابلة للتطبيق في ظل الظروف (الاقتصادية والاجتماعية والبيئية) التي تحيط بالقطاع العقاري السعودي تعد بمثابة اللبنة الأولى نحو التصحيح لسوق عقارية سيطرت عليها العشوائية والضبابية والغموض في التنظيم والتشريع العقاري، والتي بدورها حرمت الكثير من المواطنين من القدرة على تملك مسكن مناسب وبسعر مناسب من جهة، وهجرت الكثير من رؤوس الأموال العقارية السعودية (للمستثمر المحلي والأجنبي) من جهة أخرى. ما ينبغي على اللجنة الوطنية العقارية هو أن تلعب الدور المحوري والأساسي بأخذ هذه المبادرة "إنشاء هيئة عليا للعقار" محمل الجد وسرعة الإنجاز والتنفيذ والانتهاء منها وما يتعلق بها من اشتراطات تنظيمية قانونية وتشريعية في أقصر وقت ممكن، عوضاً أن يقتصر دورها على إسناد أو تكليف "مكتب استشاري!" للقيام بهذه المهمة ومن ثم رفعها لمجلس الشورى لإبداء الرأي والمشورة حولها.

د.عبد الكريم الهويش

[مشعل عبدالعزيز]

من يؤثر في أسعار العقار؟؟؟ الطلب هو المؤثر الأقوى


وطبعا الطلب من شريطية العقار ... ويبيعون على بعض هذه الأيام

[شرواك]

من يؤثر في أسعار العقار؟؟؟ الطلب هو المؤثر الأقوى


وطبعا الطلب من شريطية العقار ... ويبيعون على بعض هذه الأيام

هذا هو الحاصل والواقع فعلا

[شرواك]

غياب القوانين والخوف أربكا السوق العقارية

قال ناصر محمد آل همام رئيس مجلس إدارة شركة آل همام: إن الطلب خلال العام الحالي في المنطقة الشرقية ازداد بشكل كبير على الوحدات السكنية الجاهزة، مؤكداً أن النظام الجديد للرهن العقاري سيحد من عشوائية القطاع وسيكون داعما رئيسيا للحركة العقارية في المملكة بشكل عام، وسيوفر المسكن المناسب والسعر الملائم أيضا. وأضاف آل همام: إن السوق العقارية مرت في الفترات الماضية بعدة صعوبات أجبرتها على التوقف تارة والنهوض بطرح مخططات سكنية وتجارية وصناعية تارة أخرى، كل ذلك بسبب غياب القوانين التشريعية المنظمة له والتخوف من المجهول في ظل المتغيرات المتعددة ما بين اقتصادية وخلافها، موضحاً أن القطاع في المنطقة الشرقية جاء في الترتيب الأول على مستوى المملكة خلال العام الحالي من حيث طرح المزادات العقارية والوحدات السكنية الجاهزة رغم أنها كانت محدودة في بعض الأحياء، التي لا تتجاوز أحيانا 40 وحدة سكينة. مطالبا ببناء الوحدات السكنية الاقتصادية التي تلبي متطلبات الشريحة الأكبر في المجتمع والبعد بشكل مؤقت عن الفلل السكنية التي يصعب على المواطن شراؤها. وقال آل همام: إن نظام التمويل العقاري الجديد يعد خطوة جيدة رغم أنه من المفترض أن يكون هذا من السابق في ظل العقبات التي واجهت قطاع الإسكان في المملكة.

وأشار إلى أن هذه الخطوة تحتاج إلى تفعيل حتى تمكن الاستفادة منه في القريب العاجل، مضيفا: "نحن نعلم أن مجال التمويل العقاري من أبرز العقبات التي تواجه النمو الإنشائي في ظل ارتفاع معدل النمو السكاني في المملكة، حيث يعد النمو لدينا من أعلى المعدلات في العالم، ما يزيد من حجم الطلب المتزايد على التمويل لتوفير الوحدات السكنية لا سيما لقطاع الشباب المقبلين على الزواج وإسكان محدودي الدخل، حيث تبذل الحكومة جهودا حثيثة في هذا المجال، ممثلة في صندوق التنمية العقاري لتوفير سبل التمويل الملائم للمواطن فرفعت رأسمال الصندوق مرات عديدة ليدعم صناعة التمويل، وتوفير سكن مناسب لمحدودي الدخل".

وأكد أن عملية التمويل أمر ضروري وكان من المفترض وجوده من السابق بآلية تنسجم مع متطلبات الحياة الإنسانية التي وجدت من أجل عمارة الأرض. وقال: إننا سبق أن طالبنا بتفعيل التمويل العقاري نظرا لتزايد النمو السكاني في المملكة الذي يفوق معظم النمو السكاني في العالم.. وقال: إن النظام الجديد للتمويل العقاري الذي يسمح للبنوك بتملك المساكن لغرض تمويلها خطوة إيجابية تعود فائدتها على الجميع في هذا الوطن إضافة إلى أنها تزيد من قوة الاقتصاد الوطني، وإن كان النظام الجديد جاء متأخرا ولكن الحقيقة أننا نفرح إذا كانت هناك أنظمة جديدة تعود بالنفع على الوطن والمواطن.

وأشار إلى أن مشاركة الشركات العقارية المرخصة في هذا النظام ستدفع بحركة النمو العقاري للأمام إضافة إلى حفظ التوازن في السوق وعدم المبالغة في رفع الأسعار.