drnachos
18-04-2011, 01:18 PM
لن تنهار أسعار العقارات
د. صالح السلطان - الاقتصادية السعودية
كثر النقاش حول تأثير قرارات الإسكان الأخيرة على أسعار العقار. هناك المتوقعون لانخفاض الأسعار، وهناك المتوقعون لخلاف ذلك. وللتذكير، صدرت قرارات ملكية في يومي الأربعاء 20 ربيع الأول 1432 الموافق 23 فبراير 2011، والجمعة 13 ربيع الآخر 1432 الموافق 18 مارس 2011، وأهم ما جاء فيها فيما يخص الإسكان والعقار:
• اعتماد بناء 500 ألف وحدة سكنية في مناطق المملكة كافة بمبلغ 250 مليار ريال.
• العمل على إيجاد أراض لتنفيذ هذا المشروع، وتمويل شراء أراض في الأماكن التي لا تتوفر فيها أراض حكومية، وتتطلب الحاجة تنفيذ وحدات سكنية فيها.
• زيادة رأس مال صندوق التنمية العقارية بمبلغ 40 مليار ريال، ورفع الحد الأعلى للقرض السكني من 300 ألف ريال إلى 500 ألف ريال.
من الطبيعي توقع زيادة ملموسة في نصيب الفرد من مساحات المساكن بالأمتار، وزيادة نسبة ملكية المساكن زيادة ملموسة خلال السنوات العشر القادمة. أما النقطتان الأولى والثانية فأظنهما واضحتين، والخلافات في التفاصيل، التي ستعرف بعد أن تظهر تفاصيل كيفية تنفيذ القرارات.
يبقى موضوعنا وهو أسعار العقارات، بيعا وشراء، وليس تأجيرا واستئجارا.
يسأل الكثيرون: ماذا تتوقعون لأسعار العقار، هل ترتفع أو تنخفض؟ السؤال هكذا ناقص. لك أن تجيب بنعم ولا، وجوابك لا اعتراض عليه. لماذا؟ لأن السؤال طرح دون تحديد الوقت. مؤكد أن الأسعار ومنها أسعار العقار تمر بها فترات ارتفاع وفترات انخفاض، وفترات استقرار نسبي. أما دوام الحال فمن المحال.
من يسأل فعليه أن يحدد إطارا زمنيا.
أما على المدى البعيد، وعلى مدى عشرات السنين، فالجميع يعرف أن الاتجاه العام لأسعار السلع والخدمات عامة ومنها أسعار العقار هو الصعود. صحيح أنه تحدث أحيانا موجات انخفاض في أسعار السلع والخدمات لفترات سواء كانت شهورا أو سنوات قليلة، إلا أن الاتجاه العام تصاعدي.
لماذا؟ لأن النقود تتآكل قيمتها مع الوقت. والسبب أن منبع القيمة للعملات (على الأقل الرئيسية منها) ومنذ عشرات السنين، هو قانونية تلك النقود، أو ما يسمى بالإنجليزية fiat money، وليس كما كان في أزمنة سابقة، كونها مثلا من معدن ثمين كالذهب أو مغطاة به. وكون النقود كذلك، مقرونة بخصيصة الخداع النقدي (الناس تنظر للقيمة الاسمية أكثر من القيمة الحقيقية للنقود) وخصائص وتفاصيل أخرى لا يتسع المقال لاستعراضها، أقول كون العملات كذلك أدى إلى التوسع الشديد في العرض النقدي، الذي هو وقود التضخم.
أما التوقعات على المديين القصير والمتوسط، أي خلال بقية العام ونحو سنة أو سنتين بعده، فيمكن تلخيصها بالعبارة التالية: استقرار في الأسعار بصفة عامة، مع ارتفاع بسيط في أسعار البعض.
رغم أن الأسعار حاليا عالية جدا (تدقيقا في أمكنة دون أمكنة)، لكن من المهم ألا ننسى أن سوق العقار لدينا واقع الآن تحت تأثير ما يلي:
1. قرارات الإسكان وتمويله والتي ستزيد جانبي الطلب والعرض معا، ولكن تأثير الطلب أقوى.
2. أسعار النفط المرتفعة.
3. توسع الإنفاق الحكومي.
4. التوقعات تشير إلى أن العالم مقدم على موجة تضخم جديدة.
وقريبا ستنضم إلى قائمة العوامل قوانين الرهن والتمويل العقاري. وتأثير هذه القوانين على زيادة الطلب يأتي من كونها ترفع بصورة ملموسة نسبة القادرين على الحصول على تمويل مستند إلى الرهن مقارنة بالنسبة في حال عدم وجود تلك القوانين.
في ظل هذه العوامل، تضعف أهمية عوامل أخرى تعمل على انخفاض أسعار العقار، وخاصة ما يمكن أن يثار حول الدورة الاقتصادية (للعقار). اقتصادنا نفطي كما هو معروف، وأهم عامل يتحكم في دورته الاقتصادية سوق النفط العالمي، وليس دورات الإنتاج والنشاط الاقتصادي المحلي.
وأما من جهة بنية التمويل العقاري في السعودية فهي مختلفة جوهريا عما وقع في دول كأمريكا. وأما المضاربة، فرغم وجودها في سوق الأراضي، إلا أنها محدودة التأثير في سوق العقار مقارنة بسوق الأسهم. وعموما، التفصيل في هذه الموضوعات خارج نطاق المقال.
ومن جهة أخرى، تختلف بل تتفاوت أسعار العقارات والأراضي خاصة تفاوتا كبيرا بحسب حجم المدن أو الأجزاء من المدينة، وبحسب المناطق الحضرية. كما أن الأسعار تتأثر بشدة بحسب توفر الخدمات من زفلتة وكهرباء وماء وخلافه ومن ثم لا يمكن الحديث عن تأثير متشابه للأحداث والقرارات والسياسات المتخذة.
من المهم الإشارة إلى أمر. ينبغي النظر إلى التوقعات في هذه المقالة نظرا حياديا، من حيث قراءة الوضع كما هو، وما يتوقع أن ينشأ منه، أي أنها لا تعني تحيزا مع أو ضد ما يتوقع حدوثه.
وبتعبير آخر، القول بتوقع ارتفاع أو انخفاض سعر العقار لا يعني بأي صورة وبأي شكل الدعوة إلى الارتفاع أو الانخفاض، وإنما هي مجرد قراءة مجردة للمشهد العقاري، من واقع المعلومات المتاحة، واستنادا إلى الافتراضات المتبناة، والنظريات والقوانين الاقتصادية التي تحاول تفسير الأحداث الاقتصادية (ومنها سوق العقار)، تفسيرا حياديا موضوعيا.
سنفترض أن النصف مليون وحدة التي تنوي وزارة الإسكان بناءها بأمر من خادم الحرمين الشريفين، ستبنى خلال فترة عشر سنوات تقريبا. أي بمعدل 40 - 60 ألف وحدة سنويا. ومن المفترض أيضا تنفيذ ما بين خمسة إلى عشرة آلاف وحدة سكنية سنويا من قبل جهات حكومية أخرى كالجامعات والجهات العسكرية.
كم يمثل المجموع من الحاجة، والحاجة عادة تأتي قبل الطلب؟
سيزيد العرض زيادة ملموسة، ولكن زيادة العرض أقل من الحاجة.
وتوضيحا تقدر خطة التنمية الثامنة (1425/1426-1429/1430 الموافق 2005-2009) الحاجة السنوية بنحو 200 ألف وحدة سكنية. وطبعا هذا العدد في ازدياد بنسبة تراوح بين 2 و2.5 في المائة سنويا لمقابلة تزايد السكان. أي أننا نتوقع حاجة إلى قرابة 265 ألف وحدة سنويا بعد عشر سنوات من الآن.
من المتوقع أن يعتمد على التمدد الرأسي في تنفيذ نسبة كبيرة من النصف مليون وحدة، بالنظر إلى محدودية نسبية في الأراضي الحكومية المتاحة حاليا داخل النطاق الحضري، وبالنظر إلى أماكن ومستويات الذين ستوفر لهم تلك الوحدات. قد تلجأ وزارة الإسكان إلى شراء أراض، لكن هذا يسهم في زيادة الطلب على الأراضي.
ونتوقع أن تتاح تلك الوحدات إلى فئتين: معدومو الدخل والفئة الدنيا من محدودي الدخل. أما الآخرون فعليهم أن يحصلوا على المال من صندوق التنمية العقارية و/ أو غيره.
ومن ثم نتوقع أن الطلب زاد وسيزيد بصورة ملموسة أيضا، بسبب زيادة رأس مال الصندوق وحجم قرض الصندوق العقاري، خلاف توقع إقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري. وكل عامل من هذه العوامل الثلاثة سيعمل على زيادة الطلب على الأراضي السكنية والوحدات السكنية داخل النطاق الحضري الذي تتوفر فيه الخدمات. كما ستعمل على زيادة الطلب على البناء (مواد ويد عاملة)، والذي سيترجم إلى تضخم، أو على الأقل تماسك أسعار اليد العاملة ومواد البناء.
لا شك أن العرض سيزيد، لكن الطلب أيضا سيزيد. وكما بينت سابقا، أتوقع أن الطلب سينمو بدرجة أقوى نسبيا في المدى القصير والمتوسط خاصة.
أما عرض الأراضي فلا أشك في وجود مشكلات فيه. بعض ملاك الأراضي، وخاصة كبارهم، ليس لديهم حافز على البيع أو التطوير في الأجل المنظور، وهذا يسهم في رفع أسعار الأراضي لأنه يحد من العرض. لكن من المهم ألا ننسى وجود تفاوت شاهق في أسعار الأراضي، حسب المناطق الحضرية، وحسب توفر الخدمات، ومن ثم لا يمكن الحديث عن ارتفاع واحد، ولا عن ضعف قدرة شرائية لكل مكان.
لدى الحكومة عدة وسائل وسياسات لدعم زيادة عرض الأراضي، كفرض الزكاة والضرائب والرسوم، وزيادة نسبة البناء... إلخ، مما لا يخفى على القراء. ولكنه لا يلوح في الأفق توجه لتبني سياسات تجعل المرء يتوقع زيادة عرض الأراضي (على المدى القصير والمتوسط خاصة) أكثر مما تعودنا حدوثه في السنوات الماضية.
الخلاصة، أن المتوقع على المديين القصير والمتوسط، أي خلال بقية العام ونحو سنة أو سنتين بعده، استقرار إلى ارتفاع في أسعار العقار نتيجة قوة الطلب، لكنه ارتفاع ليس من المتوقع أن يكون حادا، وسيساعد على ذلك توسع العرض أيضا. ومن المهم ملاحظة وجود تفاوت شاسع في أسعار الأراضي اعتمادا على مواقع وحجم ومستوى الأماكن الحضرية وتوافر الخدمات. أما على المدى البعيد، فإن الأصل هو تآكل قيمة النقود، أي ارتفاع أسعار السلع والخدمات، ومنها العقارات، وبالله التوفيق.
نشر بتاريخ 18-04-2011
د. صالح السلطان - الاقتصادية السعودية
كثر النقاش حول تأثير قرارات الإسكان الأخيرة على أسعار العقار. هناك المتوقعون لانخفاض الأسعار، وهناك المتوقعون لخلاف ذلك. وللتذكير، صدرت قرارات ملكية في يومي الأربعاء 20 ربيع الأول 1432 الموافق 23 فبراير 2011، والجمعة 13 ربيع الآخر 1432 الموافق 18 مارس 2011، وأهم ما جاء فيها فيما يخص الإسكان والعقار:
• اعتماد بناء 500 ألف وحدة سكنية في مناطق المملكة كافة بمبلغ 250 مليار ريال.
• العمل على إيجاد أراض لتنفيذ هذا المشروع، وتمويل شراء أراض في الأماكن التي لا تتوفر فيها أراض حكومية، وتتطلب الحاجة تنفيذ وحدات سكنية فيها.
• زيادة رأس مال صندوق التنمية العقارية بمبلغ 40 مليار ريال، ورفع الحد الأعلى للقرض السكني من 300 ألف ريال إلى 500 ألف ريال.
من الطبيعي توقع زيادة ملموسة في نصيب الفرد من مساحات المساكن بالأمتار، وزيادة نسبة ملكية المساكن زيادة ملموسة خلال السنوات العشر القادمة. أما النقطتان الأولى والثانية فأظنهما واضحتين، والخلافات في التفاصيل، التي ستعرف بعد أن تظهر تفاصيل كيفية تنفيذ القرارات.
يبقى موضوعنا وهو أسعار العقارات، بيعا وشراء، وليس تأجيرا واستئجارا.
يسأل الكثيرون: ماذا تتوقعون لأسعار العقار، هل ترتفع أو تنخفض؟ السؤال هكذا ناقص. لك أن تجيب بنعم ولا، وجوابك لا اعتراض عليه. لماذا؟ لأن السؤال طرح دون تحديد الوقت. مؤكد أن الأسعار ومنها أسعار العقار تمر بها فترات ارتفاع وفترات انخفاض، وفترات استقرار نسبي. أما دوام الحال فمن المحال.
من يسأل فعليه أن يحدد إطارا زمنيا.
أما على المدى البعيد، وعلى مدى عشرات السنين، فالجميع يعرف أن الاتجاه العام لأسعار السلع والخدمات عامة ومنها أسعار العقار هو الصعود. صحيح أنه تحدث أحيانا موجات انخفاض في أسعار السلع والخدمات لفترات سواء كانت شهورا أو سنوات قليلة، إلا أن الاتجاه العام تصاعدي.
لماذا؟ لأن النقود تتآكل قيمتها مع الوقت. والسبب أن منبع القيمة للعملات (على الأقل الرئيسية منها) ومنذ عشرات السنين، هو قانونية تلك النقود، أو ما يسمى بالإنجليزية fiat money، وليس كما كان في أزمنة سابقة، كونها مثلا من معدن ثمين كالذهب أو مغطاة به. وكون النقود كذلك، مقرونة بخصيصة الخداع النقدي (الناس تنظر للقيمة الاسمية أكثر من القيمة الحقيقية للنقود) وخصائص وتفاصيل أخرى لا يتسع المقال لاستعراضها، أقول كون العملات كذلك أدى إلى التوسع الشديد في العرض النقدي، الذي هو وقود التضخم.
أما التوقعات على المديين القصير والمتوسط، أي خلال بقية العام ونحو سنة أو سنتين بعده، فيمكن تلخيصها بالعبارة التالية: استقرار في الأسعار بصفة عامة، مع ارتفاع بسيط في أسعار البعض.
رغم أن الأسعار حاليا عالية جدا (تدقيقا في أمكنة دون أمكنة)، لكن من المهم ألا ننسى أن سوق العقار لدينا واقع الآن تحت تأثير ما يلي:
1. قرارات الإسكان وتمويله والتي ستزيد جانبي الطلب والعرض معا، ولكن تأثير الطلب أقوى.
2. أسعار النفط المرتفعة.
3. توسع الإنفاق الحكومي.
4. التوقعات تشير إلى أن العالم مقدم على موجة تضخم جديدة.
وقريبا ستنضم إلى قائمة العوامل قوانين الرهن والتمويل العقاري. وتأثير هذه القوانين على زيادة الطلب يأتي من كونها ترفع بصورة ملموسة نسبة القادرين على الحصول على تمويل مستند إلى الرهن مقارنة بالنسبة في حال عدم وجود تلك القوانين.
في ظل هذه العوامل، تضعف أهمية عوامل أخرى تعمل على انخفاض أسعار العقار، وخاصة ما يمكن أن يثار حول الدورة الاقتصادية (للعقار). اقتصادنا نفطي كما هو معروف، وأهم عامل يتحكم في دورته الاقتصادية سوق النفط العالمي، وليس دورات الإنتاج والنشاط الاقتصادي المحلي.
وأما من جهة بنية التمويل العقاري في السعودية فهي مختلفة جوهريا عما وقع في دول كأمريكا. وأما المضاربة، فرغم وجودها في سوق الأراضي، إلا أنها محدودة التأثير في سوق العقار مقارنة بسوق الأسهم. وعموما، التفصيل في هذه الموضوعات خارج نطاق المقال.
ومن جهة أخرى، تختلف بل تتفاوت أسعار العقارات والأراضي خاصة تفاوتا كبيرا بحسب حجم المدن أو الأجزاء من المدينة، وبحسب المناطق الحضرية. كما أن الأسعار تتأثر بشدة بحسب توفر الخدمات من زفلتة وكهرباء وماء وخلافه ومن ثم لا يمكن الحديث عن تأثير متشابه للأحداث والقرارات والسياسات المتخذة.
من المهم الإشارة إلى أمر. ينبغي النظر إلى التوقعات في هذه المقالة نظرا حياديا، من حيث قراءة الوضع كما هو، وما يتوقع أن ينشأ منه، أي أنها لا تعني تحيزا مع أو ضد ما يتوقع حدوثه.
وبتعبير آخر، القول بتوقع ارتفاع أو انخفاض سعر العقار لا يعني بأي صورة وبأي شكل الدعوة إلى الارتفاع أو الانخفاض، وإنما هي مجرد قراءة مجردة للمشهد العقاري، من واقع المعلومات المتاحة، واستنادا إلى الافتراضات المتبناة، والنظريات والقوانين الاقتصادية التي تحاول تفسير الأحداث الاقتصادية (ومنها سوق العقار)، تفسيرا حياديا موضوعيا.
سنفترض أن النصف مليون وحدة التي تنوي وزارة الإسكان بناءها بأمر من خادم الحرمين الشريفين، ستبنى خلال فترة عشر سنوات تقريبا. أي بمعدل 40 - 60 ألف وحدة سنويا. ومن المفترض أيضا تنفيذ ما بين خمسة إلى عشرة آلاف وحدة سكنية سنويا من قبل جهات حكومية أخرى كالجامعات والجهات العسكرية.
كم يمثل المجموع من الحاجة، والحاجة عادة تأتي قبل الطلب؟
سيزيد العرض زيادة ملموسة، ولكن زيادة العرض أقل من الحاجة.
وتوضيحا تقدر خطة التنمية الثامنة (1425/1426-1429/1430 الموافق 2005-2009) الحاجة السنوية بنحو 200 ألف وحدة سكنية. وطبعا هذا العدد في ازدياد بنسبة تراوح بين 2 و2.5 في المائة سنويا لمقابلة تزايد السكان. أي أننا نتوقع حاجة إلى قرابة 265 ألف وحدة سنويا بعد عشر سنوات من الآن.
من المتوقع أن يعتمد على التمدد الرأسي في تنفيذ نسبة كبيرة من النصف مليون وحدة، بالنظر إلى محدودية نسبية في الأراضي الحكومية المتاحة حاليا داخل النطاق الحضري، وبالنظر إلى أماكن ومستويات الذين ستوفر لهم تلك الوحدات. قد تلجأ وزارة الإسكان إلى شراء أراض، لكن هذا يسهم في زيادة الطلب على الأراضي.
ونتوقع أن تتاح تلك الوحدات إلى فئتين: معدومو الدخل والفئة الدنيا من محدودي الدخل. أما الآخرون فعليهم أن يحصلوا على المال من صندوق التنمية العقارية و/ أو غيره.
ومن ثم نتوقع أن الطلب زاد وسيزيد بصورة ملموسة أيضا، بسبب زيادة رأس مال الصندوق وحجم قرض الصندوق العقاري، خلاف توقع إقرار أنظمة الرهن والتمويل العقاري. وكل عامل من هذه العوامل الثلاثة سيعمل على زيادة الطلب على الأراضي السكنية والوحدات السكنية داخل النطاق الحضري الذي تتوفر فيه الخدمات. كما ستعمل على زيادة الطلب على البناء (مواد ويد عاملة)، والذي سيترجم إلى تضخم، أو على الأقل تماسك أسعار اليد العاملة ومواد البناء.
لا شك أن العرض سيزيد، لكن الطلب أيضا سيزيد. وكما بينت سابقا، أتوقع أن الطلب سينمو بدرجة أقوى نسبيا في المدى القصير والمتوسط خاصة.
أما عرض الأراضي فلا أشك في وجود مشكلات فيه. بعض ملاك الأراضي، وخاصة كبارهم، ليس لديهم حافز على البيع أو التطوير في الأجل المنظور، وهذا يسهم في رفع أسعار الأراضي لأنه يحد من العرض. لكن من المهم ألا ننسى وجود تفاوت شاهق في أسعار الأراضي، حسب المناطق الحضرية، وحسب توفر الخدمات، ومن ثم لا يمكن الحديث عن ارتفاع واحد، ولا عن ضعف قدرة شرائية لكل مكان.
لدى الحكومة عدة وسائل وسياسات لدعم زيادة عرض الأراضي، كفرض الزكاة والضرائب والرسوم، وزيادة نسبة البناء... إلخ، مما لا يخفى على القراء. ولكنه لا يلوح في الأفق توجه لتبني سياسات تجعل المرء يتوقع زيادة عرض الأراضي (على المدى القصير والمتوسط خاصة) أكثر مما تعودنا حدوثه في السنوات الماضية.
الخلاصة، أن المتوقع على المديين القصير والمتوسط، أي خلال بقية العام ونحو سنة أو سنتين بعده، استقرار إلى ارتفاع في أسعار العقار نتيجة قوة الطلب، لكنه ارتفاع ليس من المتوقع أن يكون حادا، وسيساعد على ذلك توسع العرض أيضا. ومن المهم ملاحظة وجود تفاوت شاسع في أسعار الأراضي اعتمادا على مواقع وحجم ومستوى الأماكن الحضرية وتوافر الخدمات. أما على المدى البعيد، فإن الأصل هو تآكل قيمة النقود، أي ارتفاع أسعار السلع والخدمات، ومنها العقارات، وبالله التوفيق.
نشر بتاريخ 18-04-2011