صرريح
24-03-2011, 01:07 PM
لا يشك متابع ومهتم بالعقار بأن الايجارات هي وقود ومحرك قوي للعقار أرتفاعا وهبوطا
بل أصبح الايجار أقوى معايير التثمين في الوقت الراهن
قبل عدة سنوات طلب مني صديق من المنطقة الغربية أن أبحث له عن فتحتين محلات
بشارع الثلاثين بالعليا أو طريق العليا العام وتحديدا المنطقة الذهبية
أنطلقت أبحث بين مكاتب العقار هناك وسؤال أصحاب المحلات
فلم أجد معرض واحد مطروح للايجار
ووصلنا الى قناعة بضرورة تقبل معرض قائم وأعطاء صاحبه تقبيل أو خلو مقابل خروجه
فلم نجد من يقبل بالخروج الا صاحب معرض بسيط حل عليه الايجار وطلب مبلغ 200 الف مقابل التقبيل
اليوم
طريق الثلاثين بالعليا وطريق العليا العام والتخصصي
كمثال ( من أقوى وأفضل الاماكن التجارية بالرياض )
يوجد بها عشرات المعارض والفتحات التجارية خالية ومعروضة للايجار وبعضها تجاوز السنة
ومازال لم يستئجر بعد
ذهبت وبحثت وتحريت أنا بنفسي ومعي أحد الاصدقاء لنقف على سر هذا العزوف الغريب
هل هو مبالغة بالاسعار ؟ أم بداية مرحلة كساد ؟ أم أنحسار التجارة في غير هذه المشاريع ؟
وكانت المفاجئة العجيبية والغريبة التي أدعوكم معي لتحليلها
طبعا من يشكك في ما ساقول قبل أن يرد ليذهب ويتاكد بنفسه
ساذكر ما شاهدت وتوصلت اليه على شكل نقاط حتى تكون أوضح وأسهل للمتلقي
1- ملاك العقارات التي بها معارض تجارية بتلك المناطق رغم مرور أكثر من سنة على عدم تاجير
تلك المعارض ومع وجود لوحات عملاقة لغرض التاجير الا أنهم لا يرغبون أطلاقا في تخفيض قيمة
الايجار مهما طالت مدة أنتظارهم
2- بعض المستاجرين الحاليين لعدد من المعارض حصلوا على فترات مجانية بلغت في بعض المعارض
مثل العقارية القديمة ومجمع النمر وغيرها سنة مجانا المهم الا تخرج من المكان
فدفع ايجار سنة يعطيك سنة أخرى مجانا
3- كثير من معارض طريق العليا العام من معارض ملابس الماركات طرحت وتطرح تخفيضات
هائلة خيالية مثل 85% تخفيض رغم تميز المكان والمنتج
4- عدد من المحلات وضعت على أبوابها لوحات للتقبيل وباسعار منخفظة أقل بكثير من قيمة التكلفة
-- التناقض
ماذكرته سابقا يثير الكثير من التناقضات
-شوارع تجارية مميزة لا تستطيع أن تجد معرض شاغر سابقا
وصل الامرالى معارض شاغرة لمدة اكثر من سنة ومازالت كذلك
-لماذا يتم أعطاء فترات مجانية في مثل هذه الاماكن المعتقد بانها مرغوبة وبشدة
- تخفيضات هائلة وبشكل جماعي لمنتجات معارض أرقى الاماكن بالرياض تقريبا
- تقبيل معارض بديكوراتها وبضاعتها وباقل من سعر التكلفة بكثير
وأنا شخصيا قبل عدة سنوات أبحث عن تقبيل معرض بدون بضاعة ولا أجد الا بمبالغ كبيرة ؟؟
تحليلي بعد سؤال ملاك بعض المعارض ----
1- لا رغبة لتخفيض الايجار لان ذلك سيخفض من قيمة العقار ( من خلال العائد ) يعني يبقى المعرض
فاضي وأنا أدعي مثلا أن أيجاره مليون وتتثمن أرضي مثلا بعشرة ملايين
ولا أخفض الايجار الى 600ألف
مثلا ويتم تثمين عقاري بـ 6 ملايين
طبعا سعر عشرة ملايين قياسا بالوهم والكذب لدى مكاتب العقار بأن سعر المتر في
تلك المناطق يساوي كذا وكذا وبالتالي الايجار يجب أن يكون مواكب لذلك حتى وأن خرج كل مستثمر
لتلك المعارض لعدم وجود الربحية أطلاقا ( اي الواقع )
2- احد المستاجرين يقول بأن مالك العقار أعطه سنة مجانا بشرط الا تسجل في العقد ؟؟؟؟
يعني غش وكذب وخداع
قلت له لماذا لا تشتكي أو تبلغ عن هذا الامر قال ياعمي أسكت بسلامته أنا المستفيد
طبعا الصورة هنا صارت واضحة وهي
أنه عطاه سنتين ايجار بسعر سنة بس في العقد يظهر المستاجر وكانه دفع سنتين
والاثبات ايصال وورقة لا علاقه لها بالعقد ؟؟؟
مصيبة !!
يعني مثلا
مالك العقار يدعي بأن معرضه مؤجر سنويا بمليون ريال حتى يوهم من يرغب بشراء العقار بأن
هذا هو العائد والحقيقة أن العائد هو 500 ألف ريال فقط ؟؟؟؟؟
3- التخفيضات الهائلة هي بداية تصفية وخروج لكثير من المستثمرين بتلك المعارض
4- التقبيل هو رسالة عدم جدوى - خصوصا عندما تكثر المعارض المعروضة للتقبيل
فربما نشاط معين يفشل صاحبه ويضطر للتقبيل وهذا امر منطقي الا ان معارض ومحلات ومكاتب
كثيرة وباقل من سعر التكلفة بكثير تخرج دليل عدم تطابق بين قيمة الايجار والعائد
____________
في الختام
الايجار محرك قوي لاسعار العقار : وأنا شخصيا متاكد على ضوء ما رايت
بأن التصحيح في الايجارات قادم وبقوة
المعارض التجارية بتلك المناطق هي أستبقية وأسعار الايجارات فيها قفزت قبل الجميع واليوم تترنح
وأعتقد بأنها مؤشر لامر قادم
- هذا الكلام مجرد مثال على حالات مرصودة كثيرة في العقار لكن أنا ركزت عليها لانني بحثتها
واطلعت عليها بشكل شخصي ومن يريد أن يتاكد فالاماكن معروفة وسهلة الوصول
- عدد من الفيلل باماكن متفرقة من الرياض مضاة يوميا وتستقبل الزوار كل يوم لغرض البيع
ومازالت لم تباع رغم مضي عدة أشهر على عرضهااا
والكثير الكثير مما يعطي دليل قويا على قادما غامض ؟؟؟؟
بل أصبح الايجار أقوى معايير التثمين في الوقت الراهن
قبل عدة سنوات طلب مني صديق من المنطقة الغربية أن أبحث له عن فتحتين محلات
بشارع الثلاثين بالعليا أو طريق العليا العام وتحديدا المنطقة الذهبية
أنطلقت أبحث بين مكاتب العقار هناك وسؤال أصحاب المحلات
فلم أجد معرض واحد مطروح للايجار
ووصلنا الى قناعة بضرورة تقبل معرض قائم وأعطاء صاحبه تقبيل أو خلو مقابل خروجه
فلم نجد من يقبل بالخروج الا صاحب معرض بسيط حل عليه الايجار وطلب مبلغ 200 الف مقابل التقبيل
اليوم
طريق الثلاثين بالعليا وطريق العليا العام والتخصصي
كمثال ( من أقوى وأفضل الاماكن التجارية بالرياض )
يوجد بها عشرات المعارض والفتحات التجارية خالية ومعروضة للايجار وبعضها تجاوز السنة
ومازال لم يستئجر بعد
ذهبت وبحثت وتحريت أنا بنفسي ومعي أحد الاصدقاء لنقف على سر هذا العزوف الغريب
هل هو مبالغة بالاسعار ؟ أم بداية مرحلة كساد ؟ أم أنحسار التجارة في غير هذه المشاريع ؟
وكانت المفاجئة العجيبية والغريبة التي أدعوكم معي لتحليلها
طبعا من يشكك في ما ساقول قبل أن يرد ليذهب ويتاكد بنفسه
ساذكر ما شاهدت وتوصلت اليه على شكل نقاط حتى تكون أوضح وأسهل للمتلقي
1- ملاك العقارات التي بها معارض تجارية بتلك المناطق رغم مرور أكثر من سنة على عدم تاجير
تلك المعارض ومع وجود لوحات عملاقة لغرض التاجير الا أنهم لا يرغبون أطلاقا في تخفيض قيمة
الايجار مهما طالت مدة أنتظارهم
2- بعض المستاجرين الحاليين لعدد من المعارض حصلوا على فترات مجانية بلغت في بعض المعارض
مثل العقارية القديمة ومجمع النمر وغيرها سنة مجانا المهم الا تخرج من المكان
فدفع ايجار سنة يعطيك سنة أخرى مجانا
3- كثير من معارض طريق العليا العام من معارض ملابس الماركات طرحت وتطرح تخفيضات
هائلة خيالية مثل 85% تخفيض رغم تميز المكان والمنتج
4- عدد من المحلات وضعت على أبوابها لوحات للتقبيل وباسعار منخفظة أقل بكثير من قيمة التكلفة
-- التناقض
ماذكرته سابقا يثير الكثير من التناقضات
-شوارع تجارية مميزة لا تستطيع أن تجد معرض شاغر سابقا
وصل الامرالى معارض شاغرة لمدة اكثر من سنة ومازالت كذلك
-لماذا يتم أعطاء فترات مجانية في مثل هذه الاماكن المعتقد بانها مرغوبة وبشدة
- تخفيضات هائلة وبشكل جماعي لمنتجات معارض أرقى الاماكن بالرياض تقريبا
- تقبيل معارض بديكوراتها وبضاعتها وباقل من سعر التكلفة بكثير
وأنا شخصيا قبل عدة سنوات أبحث عن تقبيل معرض بدون بضاعة ولا أجد الا بمبالغ كبيرة ؟؟
تحليلي بعد سؤال ملاك بعض المعارض ----
1- لا رغبة لتخفيض الايجار لان ذلك سيخفض من قيمة العقار ( من خلال العائد ) يعني يبقى المعرض
فاضي وأنا أدعي مثلا أن أيجاره مليون وتتثمن أرضي مثلا بعشرة ملايين
ولا أخفض الايجار الى 600ألف
مثلا ويتم تثمين عقاري بـ 6 ملايين
طبعا سعر عشرة ملايين قياسا بالوهم والكذب لدى مكاتب العقار بأن سعر المتر في
تلك المناطق يساوي كذا وكذا وبالتالي الايجار يجب أن يكون مواكب لذلك حتى وأن خرج كل مستثمر
لتلك المعارض لعدم وجود الربحية أطلاقا ( اي الواقع )
2- احد المستاجرين يقول بأن مالك العقار أعطه سنة مجانا بشرط الا تسجل في العقد ؟؟؟؟
يعني غش وكذب وخداع
قلت له لماذا لا تشتكي أو تبلغ عن هذا الامر قال ياعمي أسكت بسلامته أنا المستفيد
طبعا الصورة هنا صارت واضحة وهي
أنه عطاه سنتين ايجار بسعر سنة بس في العقد يظهر المستاجر وكانه دفع سنتين
والاثبات ايصال وورقة لا علاقه لها بالعقد ؟؟؟
مصيبة !!
يعني مثلا
مالك العقار يدعي بأن معرضه مؤجر سنويا بمليون ريال حتى يوهم من يرغب بشراء العقار بأن
هذا هو العائد والحقيقة أن العائد هو 500 ألف ريال فقط ؟؟؟؟؟
3- التخفيضات الهائلة هي بداية تصفية وخروج لكثير من المستثمرين بتلك المعارض
4- التقبيل هو رسالة عدم جدوى - خصوصا عندما تكثر المعارض المعروضة للتقبيل
فربما نشاط معين يفشل صاحبه ويضطر للتقبيل وهذا امر منطقي الا ان معارض ومحلات ومكاتب
كثيرة وباقل من سعر التكلفة بكثير تخرج دليل عدم تطابق بين قيمة الايجار والعائد
____________
في الختام
الايجار محرك قوي لاسعار العقار : وأنا شخصيا متاكد على ضوء ما رايت
بأن التصحيح في الايجارات قادم وبقوة
المعارض التجارية بتلك المناطق هي أستبقية وأسعار الايجارات فيها قفزت قبل الجميع واليوم تترنح
وأعتقد بأنها مؤشر لامر قادم
- هذا الكلام مجرد مثال على حالات مرصودة كثيرة في العقار لكن أنا ركزت عليها لانني بحثتها
واطلعت عليها بشكل شخصي ومن يريد أن يتاكد فالاماكن معروفة وسهلة الوصول
- عدد من الفيلل باماكن متفرقة من الرياض مضاة يوميا وتستقبل الزوار كل يوم لغرض البيع
ومازالت لم تباع رغم مضي عدة أشهر على عرضهااا
والكثير الكثير مما يعطي دليل قويا على قادما غامض ؟؟؟؟