forexkem
27-01-2007, 03:26 PM
:619:
الحمد لله رب العالمين الصلاة والسلام على أشرف الأنبياء والمرسلين سيدنا محمد وعلى آله وصحبه أجمعين
أكيد سامعين عن الطفرة العقارية الموجودة في دولة الامارات العربية المتحدة ...ومن قوة الطفرة وصل سعر الشقة المكونة من غرفة ومطبخ وحمام الى 80 ألف درهم .....هذا كان عام 2006 .....الله أعلم كم حيوصل السعر في السنة الجديدة..
قبل ان نتعرف على هذه الفرصة الذهبية.....أريد أن أطلعكم على نبذة مختصرة عن طبيعة الاستثمار العقاري وخاصة في دولة الامارات العربية المتحدة
ملاحظة: المقصود بسعر الشقة ( سعر الايجار في السنة وليس بسعر البيع)
الإسـتـثمـار الـعـقـاري فـي دولـة الإمـارات
مما لا شك فيه أن الإستثمار العقاري يعتبر من أقدم أنواع الإستثمار حيث يرتبط باحتياجات بشرية أساسية إلى السّـكن وهذا احتياج أساسي إضافة إلى المأكل و المشرب والملبس .
و حيث أنّ هذا الـنـوع من الإستثمار يعتبر قديما فالكثير من الناس يظنون أن بمقدورهم فهم هذا النوع من الإستثمار .
لكن الحقيقة عكس ذلك , فالإستثمار العقاري شأنه شأن أي نوع من الإستثمار لديه متطلب أساسي و هو نسبة العائد السنوي من وراء هذا الإستثمار. و هذه الـنسـبة تختلف من مكان إلى آخر ومن زمن إلى آخر ذلك أن الأسعار ترتبط عادة بقانون العرض و الطلب .
فإن كان المعروض من الوحدات السكنية أقل من المطلوب اتجهت الأسعار إلى الـنـزول و إن كان المطلوب أكثر من المعروض اتجهت الأسعار إلى الصّـعـود .
في العادة تكون هذه النسبة مرتبطة بحجم الطلب مقارنة بالعرض . و الطلب يزداد سنويا بمعدل ثابت لا يرتبط ارتباطا مباشرا بنسبة المواليد و إنما يرتبط بنسبة خروج الأفراد من عائلاتهم للعمل أو الـّدراسه خارج نطاق المدينة و الأسرة إضافة إلى وجود العمالة المستوردة التي تحتاج إلى سكن .
فالكثير من الناس الذين يظنون أنفسهم قادرين على هذا النوع من الإستثمار يلجؤون إلى الأخبار المتداولة في سوق العقار و بالتحديد لفظين يرددهما الكثير و هما "العقار صاعد" أو " العقار نازل" .
في الحقيقة فإن الأمر أكثر تعقيدا , خصوصا إذا كان التمويل العقاري و استحقاقاته السنوية و هناك التضخم السنوي لاقتصاد البلد . هذه العوامل لابد من دراستها لمعرفة جدوى الإستثمار في العقار .
لو أمعنا النظر في التركيبة السكنية و عدد السكان في دولة الإمارات شأنها شأن أي دولة أخرى لما كان الإستثمار العقاري في دوله الإمارات على وجه العموم و في إمارة دبي على الوجه الخصوص ذا جاذبية مهمة.
لكن الطفرة التي تعيشها دولة الإمارات على وجه العموم و إمارة دبي على الوجه الخصوص لها مبررات قوية .
ذلك و أنه منذ السماح للأجانب بالتملك في المناطق الحره قبل بضع سنوات إضافة إلى سهولة الحصول على تأشيرات و ارتباط الإقامة الدائمة بشراء الوحدات السكنية ووجود كل هذه التسهيلات جنبا إلى جنب إلى منطقة "جبل علي الحرة" و التي صارت أكبر منطقة ترانزيت في المنطقة للبضائع المختلفة إضافة إلى تمكن الأجانب من تسجيل شركاتهم بأسمائهم في المناطق الحرة .
كل ذلك جعل دبي محط أنظار المستثمرين من كافة أجزاء المعمورة كما جعل القدوم إلى دبي و السكن فيها حلم الكثيرين خصوصا و أنها " أي دبي" تعتبر للكثير جنة الضرائب ..حيث لا ضرائب على الدخل مهما كان .
إن آخر إحصاء عمل بالزيادة السنويه للأربع سنوات الماضيه أفاد بأن نسبة الزيادة السنوية للسكان للسنوات الأربعة الماضية تجاوز ال7% سنويا.
و هذه الزيادة تمثل طلبا حقيقيا على المساكن بتزايد سنويا بمقدار 7% أي حوالي (35000 – 50000) وحده سنويا.
هذه الزيادات كانت مرتبطة بالقدرة على الإستثمار و امتلاك الوحدات للأجانب والآن صارت إضافة إلى ذلك مرتبطة بالإرتياح لوجود شتى أنواع التجارة الثانوية التي تخدم الإستثمار الأصلي وهو الإستثمار العقاري.
يعتبر سوق دبي العقاري من أسرع الأسواق العقارية في العالم كما أنه يعتبر من أكثر الأسواق تجديدا و إضافة لما هو على أرض الواقع مقارنة بنجاح التجربة الإماراتية في هذا الصدد .
فعلى سبيل المثال:
منذ 6 أشهر كان المخطط أن يكون عدد ناتج الوحدات العقارية بحلول عام 2010 م هو (85000 خمسة و ثمانون ألف وحدة مضافة) ولكن بعد مقارنة نجاح التجربة التي تمثل في زيادة أعداد القادمين تم قبل خمسة أشهر تعديل الرقم ليصل إلى (135000 وحدة سكنية بحلول عام 2010م) . و المتوقع فعلا زيادة هذا العدد خلال الأشهر القليلة القادمة ليصل إلى ( 200000 وحدة عقارية ) .
ميزة الإستثمار العقاري في إمارة دبي:
إن طريقة الإستثمار العقاري في إمارة دبي تكاد تكون فريدة من نوعها في العالم ذلك أن الكثير من المتعاملين في الإستثمارات العقارية لا يعلمون باختلاف الوضع في إمارة دبي .
أنا متأكد تمام التأكد لو أن الكثير عرف أسرار و طرق الإستثمار العقاري و إمكانية الحصول على عوائد تصل في معدلها إلى 100% من قيمة الإستثمار لما تردد في القدوم إلى الإمارات لمشاركة عشرات الآلاف من المستثمرين في هذا السوق العملاق .
طرق الإستثمار في العقار في إمارة دبي:
كما أسلفنا فإن طريقة الإستثمار العقاري في إمارة دبي لا مثيل لها على مستوى العالم و لنتكلم عن الأجزاء المختلفة في الإستثمار العقاري و كيفية الربح السريع فيها .
الأراضي:
هذا النوع هو الأقل توفرا لعمليات الربح السريع و لكنه موجود و يتطلب تواجدا مستمرا في دبي و علاقات مميزة مع المطورين الكبار أمثال أعمار, نخيل و غيرهم , و الطريقة المثلى للإستثمار في مثل هذا النوع هو شراء الأرض عند طرحها من قبل المطورين الكبارقبل تطويرها , أو في أول طرح لها فيما يسمى pre launch أو ما قبل إطلاق المشروع .
و هنا سوف يدفع المستثمر مبلغا لا يتجاوز ال10% من قيمة الأرض على أن يدفع الباقي على أقساط قد تمتد إلى سنتين أو ثلاث سنوات .
بهذه الطريقة سوف تكون الدفعه الـثـانـيـه و هي ال15% مستحقة بعد حوالي ستة أشهر والقانون في دبي يعطي الفرصة لمن دفعوا الدفعة الثاتية أن يصمّموا مشروعهم ويأخذوا التصاريح اللازمة ويبدأوا في البيع وعملية إطلاق المشروع . والعادة المتبعة في دبي أن المستثمرين يعملوا اللآتي :
إدخال شريك في الأرض بجعله يدفع مبلغ ال15% + ما يسمى ( premium ) بريميوم أو ربحيه أولى. مثال:- مستثمر دفع مبلغ 10,000,000 (10% دفعه أولى و كانت الدفعه الثانيه المستحقه 15مليون) فهنا سوف يدخل المستثمر الأصلي مستثمرا آخر معه يدفع للمطور 15 مليون + (5-10مليون) له "بريميوم" أي أنه سوف يسترد أكمل مبلغه الأصلي المستثمر و لا تزال الأرض ملكا له بنسبة (60-70%) فإذا أراد بيع حصته بنفس المبلغ وهو أمر نادر فإنه سيحصل على (100%) من قيمة إستثماره في أقل من سنة واذا باع حصته بأكثر من 10 مليون فإن ربحه ربما يصل الى 200% في أقل من سنة...
و إذا أراد الاستمرار فان الارض سوف تزداد قيمتها, و بمقدوره عند دفع القسطين عمل التصاميم اللازمه لبرج وبيعه على الورق.. و بالتالي امكانية وصول ارباحه الى 1000% في خلال سنتين الى سنتين و نصف. (يوجد لدينا تصورات كامله للشرح المفصل في مكان آخر من هذا الملف)
الوحدات السكنيّة :-
من لم يستطيع إيجاد النوع الذي تم ذكره من الأراضي سابقا فحتما هناك من سبقه ولكن فرصة الربح السريع و العالي لم تنته, كيف ؟
من اشترى أرضا من المطور ودفع أول قسطين فبإمكانه إطلاق مشروعه وعرضه للبيع والخطوات المتبعة في ذلك كالآتي :
1- خلال السته أشهر الأولى وقبل استحقاق الدفعه الثانية يلجأ المستثمرون إلى التعاقد مع شركات عالميه لوضع تصور هندسي للبرج المزمع إقامته مع كافة التصاميم الهندسيه وفي العادة تدخل هذه المكاتب في المشروع بنسبة تتراوح ما بين 1- 2% من قيمة المشروع حيث لا يدفع المستثمر أي مبلغ لهذه الشركات ويكون لديه التصاميم اللازمه لأخذ تصريح البناء .
2- يكون المستثمر فرقة عمل وذلك بالتعاقد مع مقاول بناء واستشاري إداري ويبدأ الإعداد لعمل إنطلاق بيع المشروع ( Launch ) وهنا تبدأ الفرص الممكن الإستفادة منها في الإستثمار في الوحدات السكنيه.
فالمطور لبرجٍٍِ ما وقبل عمل حفل الإنطلاق يعرض في السوق لأناس محددين ما يسمى بأسعر pre launch ما قبل الإنطلاق وهي أسعار تشجيعية عادةً ما تكون أقل من سعر البيع في حفل الإنطلاق بنسبةٍ تتراوح ما بين 10-15% أي أن الذي يستثمر في شراء "شقق- فلل - أدوار" يخرج بمكسب يقدر بحوالي 15% في مدة لا تتجاوز الشهر والنصف .
3- في العادة ما يتعاقد المطور للبرج مع شركة التسويق ووساطة عقارية لعمل حفل الإنطلاق وبالتالي فإن هذه الشركة العقارية تعرض الأسعار ما قبل الإنطلاق وتتكفل للمستثمر بإعادة بيع نصيبه بعد حفل الإطلاق أي أن الحصول على 10-15% خلال شهر ونصف شبه مضمون .
4- من لم يستطع الإستثمار بأسعار ما قبل الإطلاق فبإمكانه حضور حفل الإطلاق وشراء ما يريد وهذا السعر يعتبر سعر البدايه وغالبا ما يزيد مع مرور الوقت بنسب تزيد عن 35% فإذا كان البرج من النوع المطلوب في السوق فقد تصل ربحية المستثمر الى 50% في أقل من سنة وقد ينجح هو ببيع ما اشتراه خارج نطاق الإمارات بنسبه قد تصل الى 100% من قيمة ما اشتراه .
5- من لم يستطع حضور حفل الإفتتاح فبإمكانه التوصل إلى الشركة المسوقة ومساومة الشركة بأسعار الشراء وكلما كبر المبلغ الذي يستثمر فيه كلما استطاع الحصول على سعر جيد وبإمكانه في نفس الوقت إما إعطاء الشركة المسوّقة الصلاحية بالبيع أو الذهاب الى شركة أخرى لإتمام عملية البيع بعد إعطائه هامش الربح الذي يريده .
6- لاحظ هنا أننا نتكلم عن برج واحد وفي دبي حاليا (1000 برج إما جرى حفل الإطلاق وإما لم يجر بعد) .
7- من هنا نتبين انه كلما اشترى المستثمر وحدة عقارية في بداية طرحها كلما زادت نسبة أرباحه .
ما هي ميزة هذه الطريقة الحاصلة في إمارة دبي:
إن أهم ميزه لطريقة الاستثمار العقاري المعمول به في إمارة دبي ان المستثمر بإمكانه تسويق الوحدات التي اشتراها في أي بلد ولأي جنسية (مناطق التملك الحر) أما إذا كان الاستثمار في غير مناطق التملك الحر فالتسويق يكون قاصرا على مواطن دول مجلس التعاون وهو أمر قوي وجيّد .
كيفية الإستثمار في إمارة دبي للحصول على الفوائد المرتفعة :
إن أهم قضية في الإستثمار العقاري في إمارة دبي هي سرعة إتخاذ القرار فالفرصة العقارية حينما تسنح لا تنتظر طويلا وحينما نقول طويلا فقد تكون لبعض الفرص 24 ساعة طويلة وقد تكون يوما أو أسبوعا طويلا .
فكأي مجتمع إستثماري هناك المتضررين وهناك من تعيقهم ظروف خاصه وهناك من يختلف مع شركاءه وهناك من لم يدفع كما هو مقرر عندها تبرز فرص يتجاوز العائد فيها 100% في خلال أقل من سنة وربما شهر.
ولكن العامل الأهم هنا هو سرعة إتخاذ القرار لأن الفرصه عندما تذهب لمكتب ما فحتما هي لم تذهب إلى مكتب واحد فقط والنظام المعمول به من يأتي أولا يأخذ ومن يتأخر ساعة فقد تفوته الفرصه.
ما هي أداة النجاح في الإستثمار العقاري في إمارة دبي:
• مكتب عقاري على علم بمجريات السوق أول بأوّل .
• مكتب عقاري لديه صلات مع كافة المطورين وكذا لديه علاقات جيدة مع مكاتب أخرى .
• وجود أموال المستثمر في دبي مع إمكانية قدومه إلى دبي خلال ساعات لإنجاز عملية البيع أو الشراء .
• سرعة إتخاذ القرار من المستثمر أو من ينوب عنه .
أخيرا ما هي التوقعات عند استكمال الشروط السابقة ؟
التوقعات هي كالتالي :
• للأموال 1-5 مليون (30-60%) في السنة
• للأموال 5-10 مليون (50-80%) في السنة
• للأموال 10-20 مليون (80-120%) في السنة
• للأموال فوق مستوى 25 مليون ( 100-200%) في السنة
وبعد فهذه الدراسة المبسّطة قد أنجزت بواسطة .................................................. ................:
فإذا أردت الاستزاده بمعلومات أكثر عن ماهية الطرق المتبعة لزيادة رؤوس الاموال في دبي ...أنظر الى المرفقات وحمل الملفات.....•
أما اذا اردت معرفة ماهي نقطة البداية وكيف تبدأ بتطبيق هذه المعادلات ....يمكنك مراسلتي على الخاص...ودمتم والله يوفق الجميع
الحمد لله رب العالمين الصلاة والسلام على أشرف الأنبياء والمرسلين سيدنا محمد وعلى آله وصحبه أجمعين
أكيد سامعين عن الطفرة العقارية الموجودة في دولة الامارات العربية المتحدة ...ومن قوة الطفرة وصل سعر الشقة المكونة من غرفة ومطبخ وحمام الى 80 ألف درهم .....هذا كان عام 2006 .....الله أعلم كم حيوصل السعر في السنة الجديدة..
قبل ان نتعرف على هذه الفرصة الذهبية.....أريد أن أطلعكم على نبذة مختصرة عن طبيعة الاستثمار العقاري وخاصة في دولة الامارات العربية المتحدة
ملاحظة: المقصود بسعر الشقة ( سعر الايجار في السنة وليس بسعر البيع)
الإسـتـثمـار الـعـقـاري فـي دولـة الإمـارات
مما لا شك فيه أن الإستثمار العقاري يعتبر من أقدم أنواع الإستثمار حيث يرتبط باحتياجات بشرية أساسية إلى السّـكن وهذا احتياج أساسي إضافة إلى المأكل و المشرب والملبس .
و حيث أنّ هذا الـنـوع من الإستثمار يعتبر قديما فالكثير من الناس يظنون أن بمقدورهم فهم هذا النوع من الإستثمار .
لكن الحقيقة عكس ذلك , فالإستثمار العقاري شأنه شأن أي نوع من الإستثمار لديه متطلب أساسي و هو نسبة العائد السنوي من وراء هذا الإستثمار. و هذه الـنسـبة تختلف من مكان إلى آخر ومن زمن إلى آخر ذلك أن الأسعار ترتبط عادة بقانون العرض و الطلب .
فإن كان المعروض من الوحدات السكنية أقل من المطلوب اتجهت الأسعار إلى الـنـزول و إن كان المطلوب أكثر من المعروض اتجهت الأسعار إلى الصّـعـود .
في العادة تكون هذه النسبة مرتبطة بحجم الطلب مقارنة بالعرض . و الطلب يزداد سنويا بمعدل ثابت لا يرتبط ارتباطا مباشرا بنسبة المواليد و إنما يرتبط بنسبة خروج الأفراد من عائلاتهم للعمل أو الـّدراسه خارج نطاق المدينة و الأسرة إضافة إلى وجود العمالة المستوردة التي تحتاج إلى سكن .
فالكثير من الناس الذين يظنون أنفسهم قادرين على هذا النوع من الإستثمار يلجؤون إلى الأخبار المتداولة في سوق العقار و بالتحديد لفظين يرددهما الكثير و هما "العقار صاعد" أو " العقار نازل" .
في الحقيقة فإن الأمر أكثر تعقيدا , خصوصا إذا كان التمويل العقاري و استحقاقاته السنوية و هناك التضخم السنوي لاقتصاد البلد . هذه العوامل لابد من دراستها لمعرفة جدوى الإستثمار في العقار .
لو أمعنا النظر في التركيبة السكنية و عدد السكان في دولة الإمارات شأنها شأن أي دولة أخرى لما كان الإستثمار العقاري في دوله الإمارات على وجه العموم و في إمارة دبي على الوجه الخصوص ذا جاذبية مهمة.
لكن الطفرة التي تعيشها دولة الإمارات على وجه العموم و إمارة دبي على الوجه الخصوص لها مبررات قوية .
ذلك و أنه منذ السماح للأجانب بالتملك في المناطق الحره قبل بضع سنوات إضافة إلى سهولة الحصول على تأشيرات و ارتباط الإقامة الدائمة بشراء الوحدات السكنية ووجود كل هذه التسهيلات جنبا إلى جنب إلى منطقة "جبل علي الحرة" و التي صارت أكبر منطقة ترانزيت في المنطقة للبضائع المختلفة إضافة إلى تمكن الأجانب من تسجيل شركاتهم بأسمائهم في المناطق الحرة .
كل ذلك جعل دبي محط أنظار المستثمرين من كافة أجزاء المعمورة كما جعل القدوم إلى دبي و السكن فيها حلم الكثيرين خصوصا و أنها " أي دبي" تعتبر للكثير جنة الضرائب ..حيث لا ضرائب على الدخل مهما كان .
إن آخر إحصاء عمل بالزيادة السنويه للأربع سنوات الماضيه أفاد بأن نسبة الزيادة السنوية للسكان للسنوات الأربعة الماضية تجاوز ال7% سنويا.
و هذه الزيادة تمثل طلبا حقيقيا على المساكن بتزايد سنويا بمقدار 7% أي حوالي (35000 – 50000) وحده سنويا.
هذه الزيادات كانت مرتبطة بالقدرة على الإستثمار و امتلاك الوحدات للأجانب والآن صارت إضافة إلى ذلك مرتبطة بالإرتياح لوجود شتى أنواع التجارة الثانوية التي تخدم الإستثمار الأصلي وهو الإستثمار العقاري.
يعتبر سوق دبي العقاري من أسرع الأسواق العقارية في العالم كما أنه يعتبر من أكثر الأسواق تجديدا و إضافة لما هو على أرض الواقع مقارنة بنجاح التجربة الإماراتية في هذا الصدد .
فعلى سبيل المثال:
منذ 6 أشهر كان المخطط أن يكون عدد ناتج الوحدات العقارية بحلول عام 2010 م هو (85000 خمسة و ثمانون ألف وحدة مضافة) ولكن بعد مقارنة نجاح التجربة التي تمثل في زيادة أعداد القادمين تم قبل خمسة أشهر تعديل الرقم ليصل إلى (135000 وحدة سكنية بحلول عام 2010م) . و المتوقع فعلا زيادة هذا العدد خلال الأشهر القليلة القادمة ليصل إلى ( 200000 وحدة عقارية ) .
ميزة الإستثمار العقاري في إمارة دبي:
إن طريقة الإستثمار العقاري في إمارة دبي تكاد تكون فريدة من نوعها في العالم ذلك أن الكثير من المتعاملين في الإستثمارات العقارية لا يعلمون باختلاف الوضع في إمارة دبي .
أنا متأكد تمام التأكد لو أن الكثير عرف أسرار و طرق الإستثمار العقاري و إمكانية الحصول على عوائد تصل في معدلها إلى 100% من قيمة الإستثمار لما تردد في القدوم إلى الإمارات لمشاركة عشرات الآلاف من المستثمرين في هذا السوق العملاق .
طرق الإستثمار في العقار في إمارة دبي:
كما أسلفنا فإن طريقة الإستثمار العقاري في إمارة دبي لا مثيل لها على مستوى العالم و لنتكلم عن الأجزاء المختلفة في الإستثمار العقاري و كيفية الربح السريع فيها .
الأراضي:
هذا النوع هو الأقل توفرا لعمليات الربح السريع و لكنه موجود و يتطلب تواجدا مستمرا في دبي و علاقات مميزة مع المطورين الكبار أمثال أعمار, نخيل و غيرهم , و الطريقة المثلى للإستثمار في مثل هذا النوع هو شراء الأرض عند طرحها من قبل المطورين الكبارقبل تطويرها , أو في أول طرح لها فيما يسمى pre launch أو ما قبل إطلاق المشروع .
و هنا سوف يدفع المستثمر مبلغا لا يتجاوز ال10% من قيمة الأرض على أن يدفع الباقي على أقساط قد تمتد إلى سنتين أو ثلاث سنوات .
بهذه الطريقة سوف تكون الدفعه الـثـانـيـه و هي ال15% مستحقة بعد حوالي ستة أشهر والقانون في دبي يعطي الفرصة لمن دفعوا الدفعة الثاتية أن يصمّموا مشروعهم ويأخذوا التصاريح اللازمة ويبدأوا في البيع وعملية إطلاق المشروع . والعادة المتبعة في دبي أن المستثمرين يعملوا اللآتي :
إدخال شريك في الأرض بجعله يدفع مبلغ ال15% + ما يسمى ( premium ) بريميوم أو ربحيه أولى. مثال:- مستثمر دفع مبلغ 10,000,000 (10% دفعه أولى و كانت الدفعه الثانيه المستحقه 15مليون) فهنا سوف يدخل المستثمر الأصلي مستثمرا آخر معه يدفع للمطور 15 مليون + (5-10مليون) له "بريميوم" أي أنه سوف يسترد أكمل مبلغه الأصلي المستثمر و لا تزال الأرض ملكا له بنسبة (60-70%) فإذا أراد بيع حصته بنفس المبلغ وهو أمر نادر فإنه سيحصل على (100%) من قيمة إستثماره في أقل من سنة واذا باع حصته بأكثر من 10 مليون فإن ربحه ربما يصل الى 200% في أقل من سنة...
و إذا أراد الاستمرار فان الارض سوف تزداد قيمتها, و بمقدوره عند دفع القسطين عمل التصاميم اللازمه لبرج وبيعه على الورق.. و بالتالي امكانية وصول ارباحه الى 1000% في خلال سنتين الى سنتين و نصف. (يوجد لدينا تصورات كامله للشرح المفصل في مكان آخر من هذا الملف)
الوحدات السكنيّة :-
من لم يستطيع إيجاد النوع الذي تم ذكره من الأراضي سابقا فحتما هناك من سبقه ولكن فرصة الربح السريع و العالي لم تنته, كيف ؟
من اشترى أرضا من المطور ودفع أول قسطين فبإمكانه إطلاق مشروعه وعرضه للبيع والخطوات المتبعة في ذلك كالآتي :
1- خلال السته أشهر الأولى وقبل استحقاق الدفعه الثانية يلجأ المستثمرون إلى التعاقد مع شركات عالميه لوضع تصور هندسي للبرج المزمع إقامته مع كافة التصاميم الهندسيه وفي العادة تدخل هذه المكاتب في المشروع بنسبة تتراوح ما بين 1- 2% من قيمة المشروع حيث لا يدفع المستثمر أي مبلغ لهذه الشركات ويكون لديه التصاميم اللازمه لأخذ تصريح البناء .
2- يكون المستثمر فرقة عمل وذلك بالتعاقد مع مقاول بناء واستشاري إداري ويبدأ الإعداد لعمل إنطلاق بيع المشروع ( Launch ) وهنا تبدأ الفرص الممكن الإستفادة منها في الإستثمار في الوحدات السكنيه.
فالمطور لبرجٍٍِ ما وقبل عمل حفل الإنطلاق يعرض في السوق لأناس محددين ما يسمى بأسعر pre launch ما قبل الإنطلاق وهي أسعار تشجيعية عادةً ما تكون أقل من سعر البيع في حفل الإنطلاق بنسبةٍ تتراوح ما بين 10-15% أي أن الذي يستثمر في شراء "شقق- فلل - أدوار" يخرج بمكسب يقدر بحوالي 15% في مدة لا تتجاوز الشهر والنصف .
3- في العادة ما يتعاقد المطور للبرج مع شركة التسويق ووساطة عقارية لعمل حفل الإنطلاق وبالتالي فإن هذه الشركة العقارية تعرض الأسعار ما قبل الإنطلاق وتتكفل للمستثمر بإعادة بيع نصيبه بعد حفل الإطلاق أي أن الحصول على 10-15% خلال شهر ونصف شبه مضمون .
4- من لم يستطع الإستثمار بأسعار ما قبل الإطلاق فبإمكانه حضور حفل الإطلاق وشراء ما يريد وهذا السعر يعتبر سعر البدايه وغالبا ما يزيد مع مرور الوقت بنسب تزيد عن 35% فإذا كان البرج من النوع المطلوب في السوق فقد تصل ربحية المستثمر الى 50% في أقل من سنة وقد ينجح هو ببيع ما اشتراه خارج نطاق الإمارات بنسبه قد تصل الى 100% من قيمة ما اشتراه .
5- من لم يستطع حضور حفل الإفتتاح فبإمكانه التوصل إلى الشركة المسوقة ومساومة الشركة بأسعار الشراء وكلما كبر المبلغ الذي يستثمر فيه كلما استطاع الحصول على سعر جيد وبإمكانه في نفس الوقت إما إعطاء الشركة المسوّقة الصلاحية بالبيع أو الذهاب الى شركة أخرى لإتمام عملية البيع بعد إعطائه هامش الربح الذي يريده .
6- لاحظ هنا أننا نتكلم عن برج واحد وفي دبي حاليا (1000 برج إما جرى حفل الإطلاق وإما لم يجر بعد) .
7- من هنا نتبين انه كلما اشترى المستثمر وحدة عقارية في بداية طرحها كلما زادت نسبة أرباحه .
ما هي ميزة هذه الطريقة الحاصلة في إمارة دبي:
إن أهم ميزه لطريقة الاستثمار العقاري المعمول به في إمارة دبي ان المستثمر بإمكانه تسويق الوحدات التي اشتراها في أي بلد ولأي جنسية (مناطق التملك الحر) أما إذا كان الاستثمار في غير مناطق التملك الحر فالتسويق يكون قاصرا على مواطن دول مجلس التعاون وهو أمر قوي وجيّد .
كيفية الإستثمار في إمارة دبي للحصول على الفوائد المرتفعة :
إن أهم قضية في الإستثمار العقاري في إمارة دبي هي سرعة إتخاذ القرار فالفرصة العقارية حينما تسنح لا تنتظر طويلا وحينما نقول طويلا فقد تكون لبعض الفرص 24 ساعة طويلة وقد تكون يوما أو أسبوعا طويلا .
فكأي مجتمع إستثماري هناك المتضررين وهناك من تعيقهم ظروف خاصه وهناك من يختلف مع شركاءه وهناك من لم يدفع كما هو مقرر عندها تبرز فرص يتجاوز العائد فيها 100% في خلال أقل من سنة وربما شهر.
ولكن العامل الأهم هنا هو سرعة إتخاذ القرار لأن الفرصه عندما تذهب لمكتب ما فحتما هي لم تذهب إلى مكتب واحد فقط والنظام المعمول به من يأتي أولا يأخذ ومن يتأخر ساعة فقد تفوته الفرصه.
ما هي أداة النجاح في الإستثمار العقاري في إمارة دبي:
• مكتب عقاري على علم بمجريات السوق أول بأوّل .
• مكتب عقاري لديه صلات مع كافة المطورين وكذا لديه علاقات جيدة مع مكاتب أخرى .
• وجود أموال المستثمر في دبي مع إمكانية قدومه إلى دبي خلال ساعات لإنجاز عملية البيع أو الشراء .
• سرعة إتخاذ القرار من المستثمر أو من ينوب عنه .
أخيرا ما هي التوقعات عند استكمال الشروط السابقة ؟
التوقعات هي كالتالي :
• للأموال 1-5 مليون (30-60%) في السنة
• للأموال 5-10 مليون (50-80%) في السنة
• للأموال 10-20 مليون (80-120%) في السنة
• للأموال فوق مستوى 25 مليون ( 100-200%) في السنة
وبعد فهذه الدراسة المبسّطة قد أنجزت بواسطة .................................................. ................:
فإذا أردت الاستزاده بمعلومات أكثر عن ماهية الطرق المتبعة لزيادة رؤوس الاموال في دبي ...أنظر الى المرفقات وحمل الملفات.....•
أما اذا اردت معرفة ماهي نقطة البداية وكيف تبدأ بتطبيق هذه المعادلات ....يمكنك مراسلتي على الخاص...ودمتم والله يوفق الجميع