فرض رسوما سنوية على الأراضي البيضاء

[سهم ثابت]

الله يعجل بالقرار لانه يصب في مصلحة المواطن

[شرواك]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سهم ثابت

الله يعجل بالقرار لانه يصب في مصلحة المواطن

اللهم آآآآآآآآآآآآآآآآآآآآمين

[شرواك]

استطلاع آراء المختصين حول قضية الساعة في القطاع العقاري

رسوم الأراضي البيضاء تملأ حيز الفراغات العمرانية .. وتدعم أهداف وزارة الإسكان

أكد عقاريون ومختصون في الحلقة الثالثة من الملف الذي تطرحه ''الاقتصادية'' حول جدوى تطبيق قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء، على أن القرار سيكون كفيلاً بملء حيز كبير من الفراغات العمرانية داخل المدن السعودية، وخاصة في المرحلة الأولى من النطاق العمراني التي تشكل الفراغات العمرانية فيها نحو 20 في المائة، للعمل على توفير مخزون كبير من الأراضي الجاهزة للبناء، وتحقيق توازن بين العرض والطلب، إلى جانب تلافي المشكلات الأمنية التي قد تحدث من بقاء الأراضي البيضاء مرتعا للعمالة السائبة.

وطالبوا بضرورة توجيه الإيرادات السنوية لرسوم الأراضي البيضاء في دعم وزارة الإسكان ودعم المواطن بإقامة مناطق ترفيهية له وتجميل المدن، وتنفيذ البنية التحتية وشبكات الطرق.

وتباينت توقعاتهم في السيناريو القادم لأسعار العقارات بعد فرض الرسوم إلى ثلاثة اتجاهات، ففي الوقت الذي توقع فيه معظمهم انخفاضا في أسعار الأراضي، توقع بعضهم أن تؤدي إلى ركود طويل يؤثر في تداول العقارات.

وتوقعت شريحة ثالثة – وهي الأقل - أن يعمل القرار على زيادة الأسعار بعد أن يحملها كبار العقاريين على المستفيد النهائي، إلا أن جمعيهم اتفقوا على أن القرار وحده لن يكون كافيا في القضاء على التشوهات التي يعانيها القطاع العقاري.

في البداية يقوم محمد الخليل نائب رئيس اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرف السعودية، أنه من المفيد النظر في حلول أخرى قد تكون أفضل من فرض رسوم، حيث يمكن البدء بحصر الأراضي القابلة للبيع في نطاق المدن، للتأكد من جدوى فرض رسوم كإجراء أولي، لأن هناك بعض الأراضي غير قابلة للبيع بسبب تداخلات في الملكيات ومشكلات في بعض الصكوك، فمن الأجدر حل هذه الإشكالات لتصبح قابلة للبيع.

وأكد الخليل أن فرض الرسوم سيرفع العرض ويوازن بين الطلب والعرض، وهي من الحلول المفيدة، مشدداً على ضرورة تشجيع وتحفيز المستثمرين بمنح أدوار أو مسطحات إضافية تتناقص مع الوقت، وكذلك تسهيل إجراءات البناء وتخفيض المدة المطلوبة لمنح التراخيص واعتماد المخططات وإنهاء العوائق التي تواجه المستثمرين، كما يجب التأكد من شرعية هذا الإجراء.

ورأى نائب رئيس اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرف السعودية أن السوق العقارية لا تزال تعاني عدم وجود مرجعية واضحة ومحددة لها، تكون مسؤولة عن حل مشكلاتها وإيجاد هيئة مستقلة أو تحويلها إلى وزارة الإسكان.

ويعتقد الخليل أن السوق تمر الآن بمرحلة تصحيح، وتسير في الطريق الصحيح بعد حزمة القرارات والأوامر السامية الكريمة بهذا الشأن.

من جهته، أكد الدكتور رائد الدخيل الرئيس التنفيذي لشركة موطن العقارية، أن السوق العقارية في حاجة إلى تحريك الأراضي الراكدة منذ عشرات السنوات، والمستخدمة من كثير من التجار كسلعة للادخار وللتحوط، خاصة في المناطق داخل النطاق العمراني، وفي المرحلة الأولى من النطاق، لتقليل الفراغات العمرانية الكبيرة الناجمة عن تمسك أصحاب تلك الأراضي وعدم بيعها أو إسنادها لمطورين، وإقامة مشاريع عقارية عليها.

وأوضح أن قلة المعروض من الأراضي للبيع، يؤثر في توفير منتجات عقارية للمستهلك النهائي، وأن أي قرارات تتخذ في هذا الخصوص من بينها فرض رسوم على الأراضي البيضاء، من شأنه أن يزيد من حجم التداولات العقارية ويضغط على الأسعار باتجاه الركود، وعودتها إلى مسارها الصحيح، بعد أن ارتفعت بشكل مبالغ فيه في بعض المواقع ما أثر في قدرة المطورين العقاريين في امتلاكها وتطويرها لدعم التنمية العمرانية.

وأكد الدكتور الدخيل أن قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء وحده لن يكون كافيا للقضاء على التشوهات التي يعانيها القطاع العقاري، مطالباً بضرورة سن حزمة من الأنظمة والقرارات التشريعية لتعزيز بيئة العمل داخل القطاع العقاري، ومنها المنظومة التمويلية التي ينتظرها المتعاملون لدعم فرص تمويل المشاريع العقارية.

وتساءل الرئيس التنفيذي لشركة موطن: ماذا لو كان التمويل مانعا حقيقيا من تطوير نصف الأراضي الخام، حينها أيهما سيكون أنجع للسوق العقارية فرض الرسوم أو سن المنظومة التمويلية؟.

ورأى الدخيل أن السوق العقارية في حاجة إلى خلق كيانات عقارية قادرة على تنفيذ مشاريع عقارية ضخمة تسهم في ملء الفراغات العمرانية داخل المدن بمئات الآلاف من المساكن.

وأرجع أسباب مضاربة الشركات العقارية بالبيع والشراء دون تحقيق أي إضافة أو نمو عمراني للمدن، إلى ضعف التخطيط، وضعف الكفاءات البشرية القادرة على رسم مشاريع تعكس قوة القطاع العقاري وتطور آلياته، إلى جانب ضعف التمويل الذي تعانيه أيضا الشركات العقارية القادرة على رسم نموذج لمشاريع عقارية عصرية، وذلك لأن المنتج العقاري يكلف مبالغ طائلة، والتمويل الذاتي وحده لن يكون كافيا.

من جانبه، طالب جارالله بن عبدالله العضيب، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة نجوم السلام للاستثمار والتطوير العقاري، بعدم فرض رسوم على الأراضي البيضاء خارج النطاق العمراني لأنها تعتبر خارج النطاق الحقيقي ولا يمكن استغلالها، في حين قال:إن فرض الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني مفيد وسيساعد في نمو اقتصاد الوطن وتطوير المناطق الخالية.

وأكد على ضرورة العمل على التطوير النوعي الجمالي للأراضي الكبيرة ومشاركة الدولة في جزء من التطوير لإجبار الملاك عليه.

ولفت إلى أن عدم تطبيق هذا القرار، سيبقي الحال على ما هو عليه بتحكم التجار المالكين لهذه الأراضي في أسعار السوق، ورفعها بطرق غير مبررة في كثير من المواقع.

وأشار العضيب إلى أن المواطن سيتضرر من ارتفاع الأسعار، وبالتالي عدم قدرته على تملك المساكن، إلى جانب أضرار أمنية محتملة هي أن تكون تلك الأراضي مأوى للعمالة السائبة، كذلك تكون عرضة لأن يتم إخفاء بعض المواد الممنوعة.

وطالب بضرورة أن توجه الإيرادات السنوية لرسوم الأراضي البيضاء في دعم وزارة الإسكان، ودعم المواطن بإقامة مناطق ترفيهية.

وأكد أنه عند التطبيق الفعلي لهذا القرار ستبدأ المرحلة التصحيحية للسوق العقارية، وسيتوازن العرض والطلب ويختفي (الجشع).

من جهته، وصف سراقة الخطيب مدير جون لانج لاسال في السعودية، تخصيص رسوم الأراضي البيضاء لدعم توجه الدولة في بناء المساكن، بأنه جيد من حيث المبدأ لكن من حيث الآلية يجب الفصل بين دور الدولة كمشرع وكمنفذ.

وأكد ضرورة النظر لوزارة الإسكان كمشرع، لوضع السياسات والآليات للحد من ظاهرة غلاء الأراضي والمساكن والبحث في تقنين الوسائل المساندة لحل الأزمة.

وبين أن تعطيل حركة التنمية يأتي بسبب نمو حجم الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني بشكل كبير.

وأشار الخطيب إلى أن فرض الرسوم سيسهم في الحد من ظاهرة ارتفاع أسعار الأراضي، ومن ناحية حضارية اكتمال الشكل الجمالي للمدينة بعدم وجود أراضي خالية داخل الشوارع وفي المحاور الرئيسة للمدن السعودية، كما أنه سيحد من ارتفاع الأسعار على المدى البعيد.

وعاد وأكد أنه قرار سيكون له الأثر الإيجابي في تصحيح وضع السوق العقاري، سيساعد كثيراً في التوازن بين العرض والطلب.

ولفت إلى أنه يجب فرض رسوم على الأراضي البيضاء بخلاف الزكاة، لأن الزكاة لها ضوابط مختلفة تخص النية من الشراء الاستثمار والمتاجرة أو الاحتفاظ للاستخدام الشخصي.

وقال مدير جونج لانج لاسال في السعودية، إن عدم تطبيق القرار سيكون له مؤثرات سلبية قد تحدث زيادة في ارتفاع أسعار الأراضي داخل المدينة، مع نزوح العمران والتطوير خارج المدينة مما يزيد من الضغط على المؤسسات الحكومية الأخرى و مقدمي الخدمات من كهرباء، ومياه، صرف صحي، هاتف، شبكة الطرق، المدارس، المستشفيات.

وطالب بضرورة توجيه عوائد الرسوم على الأراضي البيضاء إلى تنفيذ البنية التحتية في المقام الأول ومن ثم شبكة الطرق. أهم بند من وجهة نظري هو وضع السياسات والآليات للارتقاء بصناعة العقار في المملكة.

على النقيض رأى طلال الغنيم رئيس مجلس إدارة مجموعة طلال الغنيم العقارية، أن القرار سيكون سلبياً في حال تطبيقه، ولن يكون في مصلحة المستهلك النهائي، الذي سيتأثر بارتفاع أسعار الأراضي وعدم استقرارها.

ويعتقد أن الحل الصحيح في إيجاد مخططات تابعة للدولة، مثل ما تعمله وزارة الأسكان حاليا.

وقال الغنيم التاجر سيحمل المواطن المصروفات الإضافية المترتبة على فرض الرسوم، والعقاري الجيد هو الذي يعمل على التطوير الفعلي وليس من يقوم بشراء الأراضي الخام وتركها مدة طويلة دون تطوير.

هناك بعض الأراضي عليها مشكلات في الإرث وبعضها تعترض أرامكو على تطويرها.

وهناك أراض بحرية ممنوع دفنها، فهل سيتم تحميل أصحابها رسوما ضريبية؟

من جهته، طرح ناصر القحطاني المختص في الشأن العقاري، مقترحاً بأن تقوم الجهات المختصة بعمل تصاميم جمالية وزراعية، وإجبار ملاك هذه الأراضي على تنفيذها على حسابهم الخاص.

وتوقع أن تسهم هذه الفكرة في الحد من انتشار هذه الظاهرة بشكل سريع وجمالي.

وأشار إلى أن ترك الأراضي ذات المساحات الكبيرة وتجميدها لسنوات طويلة رغبة في الكسب المادي، يعد أمرا غير صحي ولا يخدم التنمية العمرانية، حيث كثر في الآونة الأخيرة استعمال كلمة اتركها لا تأكل ولاتشرب للأراضي ذوات المساحات الكبيرة.

وأشار إلى أن هناك أضرارا اقتصادية كبيرة من تجميد الأراضي والمضاربة بها، وعدم استغلالها للأفضل كالتخطيط والتطوير العمراني، أو بيعها لمن يريد البناء أو التطوير، أو بالاستعانة بمتخصصين في عمل دراسات الجدوى لهذه الأراضي لكي تفي بالغرض المطلوب.

وطالب القحطاني بسرعة فرض رسوم على الأراضي المجمدة التي تقع في مواقع استراتيجية كوسط المدينة مثلاُ، أو الطرق الرئيسة والتي داخل النطاق السكني.

وزاد: إن بقاء الأراضي بيضاء على ما هي عليه يؤثر سلباً في الوجه الحضاري للمدن، كما يتسبب في مضايقة سكان المباني المجاورة لها، وهي تعطي صورة سلبية لزوار المملكة من الخارج بأنه لا توجد جهة حكومية تفعّل هذه الثروات، وتحولها من أراض ميتة إلى أراض حية وجمالية تدلل على التفكير السليم للجهات المعنية.

وطالب القحطاني بضرورة تقديم حوافز للملاك الراغبين في بناء الأراضي التجارية، وتخفيض الرسوم عليهم وتحفيزهم، وتكون لهم لجنة خاصة تسمى لجنة تطوير الأراضي الخاصة بالمواطنين، ووضع آلية عمل بموجبها يتم تحديد مدد لهذه التسهيلات، وعمل جدول زمني يوضح لملاك الأراضي أنه كلما كان إنجاز التطوير أسرع كانت التسهيلات والمزايا أكبر.

[شرواك]

رسوم لاستغلال الأراضي

ظاهرة وجود أراض بيضاء غير مستغلة في داخل النطاق العمراني لبعض مدن المملكة ومحافظاتها، أمر يثير الاستغراب؛ فهناك تفاوت كبير بين الاحتياج الفعلي للأراضي داخل النطاق العمراني، وتلك المساحات الشاسعة للأراضي المملوكة ملكا خاصا ولم يتم استثمارها في أي إنشاءات سكنية أو تجارية. والسؤال: ماذا ينتظر مُلاك هذه الأراضي؟ فالأسعار لن تزيد على سعرها السوقي في الوقت الراهن، كما أن أي أسعار مبالغ فيها لن تجد مشتريا جادا، ومن ثم فإن الحكم ببقاء هذه الأراضي على وضعها الحالي أمر حتمي.

وما لم تكن هناك وسيلة مشروعة وتحت مظلة نظامية فإن تلك المساحات الشاسعة ستبقى تشويها للمدن والمحافظات ومعوقا للنهضة العمرانية التي تنشدها الدولة وتسعى وزارة الشؤون البلدية لتحقيقها، خصوصا في ظل الحاجة الماسة إلى أراض داخل النطاق العمراني متكاملة الخدمات لتخطيطها وبنائها بما يتوافق مع الاحتياج السكني، لذا فإن موقف مجلس الشورى في جلسته العادية الـ 38 المنعقدة يوم الإثنين الموافق 4/7/1432هـ، حول مشروع لائحة تضع الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني هو أحد الحلول الصائبة لمعالجة هذا الوضع غير المقبول.

إن وزارة الشؤون البلدية والقروية ستقوم بصياغة هذه اللائحة من أجل تحقيق المصلحة العامة التي يجب أن تراعي القوة الإلزامية للائحة، حيث تعد من المنظور القانوني قرارا إداريا، وهو ما يفتح الباب واسعا للطعن عليها أمام ديوان المظالم من كل مالك أرض يتم فرض رسوم سنوية عليه، لذا فإن من المقترح أن يتم أخذ المسألة من زاوية أخرى يتم فيها استخدام أداة أقوى في الإلزام بحيث يرقى إلى مستوى النظام النافذ بموجب قرار مجلس الوزراء وتدعيمه بالمرسوم الملكي، وفي ذلك كفاية لتوجيه رسالة إلى ملاك الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني بضرورة تفهم المبررات والأسباب التي دفعت السلطة التنظيمية لصياغة هذا النظام، فالمصلحة العامة تفرض عدم بقاء تلك المساحات خالية ونقل الأحياء السكنية الجديدة إلى خارج النطاق العمراني للمدن بمسافات تحسب بالكيلو متر بعيدا عن الخدمات.

لقد حفظت الشريعة الإسلامية حق أصحاب الملك الخاص في التصرف في ممتلكاتهم وعدم فرض أي قرار عليهم إلا في حالات محددة، على سبيل الحصر، ومنها نزع الملكية للمصلحة العامة وبتعويض عادل ومجز، ومنها أيضا فرض ضريبة أو رسوم سنوية أو تحصيل الزكاة الشرعية كل عام باعتبار المال المملوك عروض تجارة تجب فيه الزكاة، وهي حلول غير مطبقة في المملكة حاليا، وربما كان هذا دافعا للبعض للاحتفاظ بالصكوك في مكان أمين وعدم الاستجابة لأي عروض استثمارية جادة سواء بالشراكة أو بتخطيط هذه الأراضي وبيعها على الراغبين في الشراء ومنهم البنوك وشركات التمويل العقاري وغيرها.

إن عدم تحقيق الملكية الخاصة المنفعة المقصودة منها يؤدي إلى أن يكون هناك ضرر يلحق بالمجتمع من جرّاء التعسف في الاحتفاظ بالملك الخاص وعدم توظيفه واستثماره بالصور الأمثل، وهي الحالة التي تنطبق على وضع الأراضي الشاسعة في ثنايا الأحياء السكنية في النطاق العمراني التي تحتاج إلى حلول عملية وجذرية تشجع الملاك على توظيف هذه الأراضي في خدمة المجتمع وتحقيق الربح المشروع لهم وإنهاء معاناة الراغبين في السكن، الذين لن تتحقق رغبتهم سوى خارج النطاق العمراني.. فهل ستكون الرسوم السنوية أداة فاعلة لتحفيز استثمار الأراضي النائمة داخل المدن الرئيسة؟

[شرواك]

60 مليارا دخل سنوي متوقع من رسوم الأراضي البيضاء ..ومخاوف من تحميلها على المشتري

تمثل الأراضي البيضاء غير المستغلة نحو 20 في المائة من مساحة العاصمة الرياض

اتفق متخصصون ومتعاملون في القطاع العقاري السعودي أن السوق العقارية المحلية لم تتأثر بقرار مجلس الشورى الأخير والقاضي بدراسة فرض رسوم على الأراضي البيضاء، في حين أقروا أن القرار قد أحدث جدلا ما بين المتعاملين في السوق ما بين مؤيد ومعارض، مشددين على أن صدور القرار سيعمل على تنشيط وتحريك الاستثمار في قطاع العقار والإنشاء والتعمير.

وكان مجلس الشورى قد اتخذ قرارا بعد الموافقة عليه بفرض رسوم على الأراضي البيضاء «وهي الأرض المملوكة لشخص معين لفترة من الزمن دون استثمارها أو بيعها»، وكان القرار نتيجة لدراسة مكثفة من قبل الجهات الحكومية قبل ما يقارب خمس سنوات بمشاركة هيئة الخبراء في مجلس الوزراء السعودي.

وبحسب متعاملين في السوق العقارية فالقرار سيعمل على استثمار الأراضي الواقعة داخل المدن والكشف عن الأراضي غير المملوكة داخل النطاق العمراني، حيث إن المدن السعودية تضم عدداً كبيراً من الأراضي البيضاء داخل نطاقها العمراني، مما زاد من ارتفاع أسعارها مع النهضة العمرانية التي تشهدها تلك المدن؛ إذ إن أسعار المتر في الأراضي البيضاء داخل المدن الرئيسية تراوحت ما بين ثلاثة إلى ستة آلاف ريال.

واعتبر هؤلاء المختصون والذين التقتهم "الاقتصادية" في الجزء الرابع من التحقيق أن فرض الرسوم على الأراضي التي تقع في النطاق العمراني سيوفر نحو 60 مليار ريال سنويا، مما يجعل الكثير من الملاك مجبرين على بيع بعض أراضيهم لدفع زكواتهم السنوية، كما أنها ستكون في صالح السوق وستسهم في تراجع ارتفاع أسعار الأراضي، وحلا لزيادة الطلب على الوحدات السكنية، رغم تخوف البعض من فرض هذه الرسوم والتي قد تحمل على المشتري في النهاية.

في البداية قال المهندس إياد بن عبد الرحمن البنيان المدير العام لشركة مشاريع الأرجان العقارية إن المساحات الشاسعة من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني في الرياض تزيد على 25 في المائة.

وأضاف البنيان أن تلك المساحات الموجودة داخل النطاق العمراني غير مستغلة رغم أن هناك حاجة لها بعد التطورات الأخيرة الخاصة بالمساكن والتي تعانيها الرياض والمتمثلة في مشروع خادم الحرمين الشريفين لبناء مئات الآلاف من الوحدات السكنية، مما يعني أن فرض الرسوم سيعجل في استغلالها بدلا من تركها، مؤكدا أن وجود مثل هذه المساحات دون استغلال يعطل الاستثمار ويتسبب في ارتفاع الأسعار.

وبين المدير العام لشركة مشاريع الأرجان العقارية أن المخططات غير المطورة تعد سببا في رفع الأسعار نظرا لافتقارها إلى تقنيات وأنظمة تزيد من فاعلية الاستفادة من المساحات المتوافرة ومن أهمها الارتفاعات وتكرار الأدوار تضيق مساحة الوحدات السكنية.

وطالب البنيان بأهمية إعداد دراسة موسعة وبشكل متأن ومشبع، حتى يكون القرار وفق معطيات حقيقية، مشيرا إلى أن المضاربين في السوق لا يمكن أن توقفهم مثل هذه الضريبة على المضاربة في الأراضي بمختلف أشكالها.

قال علي فوزان الفوزان رئيس مجلس إدارة شركة بسمة الخليج للتطوير العقاري إن وجود مساحات شاسعة من الأراضي ودون تطويرها تعود أسبابه إلى عدة أمور لعل أهمها هو وجود احتكارات على الأراضي الكبيرة رغبة في رفع أسعارها مستقبلا، ووجود خلافات على بعض الإرث بين الورثة في بعض المساحات، موضحا أن الأمر يحتاج إلى حزم من قبل الجهات المختصة إلا من خلال فرض رسوم، مستدركا أن الأمانات في المناطق تلعب دورا في تفاقم الأمر من خلال التأخير في فسح المخططات مما يزيد من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني.

وأشار رئيس مجلس إدارة شركة بسمة الخليج للتطوير العقاري إلى أن فرض الرسوم قد يسهم في الحد من ارتفاع أسعار الأراضي والعقارات داخل النطاق العمراني الذي يشهد ارتفاعات غير مبررة، مبينا أن ارتفاع الأسعار يحتاج إلى آليات وأدوات تقلل من ارتفاعاتها في ظل التأخير في صدور الأنظمة العقارية، حيث أن هناك مساحات شاسعة غير مستغلة وصلت الأسعار إلى أرقام عالية رغم عدم تمتعها بالخدمات والميزات التنافسية التي تجعل القبول بها منطقيا، وعبر عن أمله بأن تسارع الجهات ذات الاختصاص سوى وزارة الشؤون البلدية والقروية أو وزارة الإسكان بإعداد لائحة تنظم الآليات اللازمة لتطبيق فرض الرسوم.

من جهته، قال حمد بن عبد العزيز الموسى رئيس مجموعة حمد بن عبد العزيز الموسى العقارية إن فرض رسوم على الأراضي البيضاء سيزيد من الاستثمار فيها من قبل الملاك أو عمل شركات مع المستثمرين في التطوير العقاري، مبينا أن هناك خللا في معادلة العرض والطلب على الأراضي بسبب شح المساحات المستخدمة في أعمال وأنشطة التطوير العقاري، رغم توفر المساحات البيضاء داخل وحول الرياض والتي تصل إلى نحو 50 في المائة من مساحة الأراضي المطورة.

وأضاف الموسى أن القرار إيجابي وسيسهم في حصر الأراضي غير المعروفة ملكيتها، إلا أنه ليس متوقعا أن يعمل فورا على ضبط الأسعار، لكن الموسى بدا مقتنعا بأن هذه الرسوم ضرورية سواء اتفقنا أو اختلفنا عليها، ورآها في النهاية إجراء ضروريا لتنظيم السوق وتأكيد الملكية وتثبيت الأسعار الحقيقية ومنع المضاربات العشوائية التي يستفيد منها قلة من العقاريين على حساب المصلحة العامة، حيث لا بد من اتباع قرار فرض رسوم إجراءات ولوائح أخرى ضابطة للسوق تساعد على تحقيق التوازن للمعادلة العقارية المختلة بسبب غياب الأنظمة والإجراءات الرسمية الملزمة للجميع.

من جانبه أكد خالد المبيض الشريك التنفيذي لشركة بصمة لإدارة العقارات أن تخصيص رسوم على الأراضي البيضاء هدفه تحفيز ملاك تلك الأراضي الذين لا يرغبونفي بيعها إما لسبب رغبة في الزيادة أو لعدم حاجتهم إلى بيعها أمر جيد، لكنه في المقابل تخوف من تطبيقه على نطاق واسع، الأمر الذي قد يؤدي إلى الإضرار بالاقتصاد وأن يدخل الاستثمار العقاري في ركود طويل لا يحمد عقباه، كما أن الشريحة المعنية به وهم المضاربون قد يتكيفون مع هذه الرسوم ويضيفونها من ضمن تكاليف الاستثمار ليتحملها في النهاية المستفيد النهائي.

وزاد: على الرغم من أن القرار لو طبق بضوابط قد يكون له دور إيجابي في تحريك عجلة تطوير الأراضي في المناطق المأهولة، مشيراً إلى أنه ليس من المناسب أن تتولى وزارة الإسكان فرض الرسوم، لأن القطاع العقاري عمله أشمل من أن يدخل ضمن وزارة الإسكان التي لديها ما يكفيها من المهام والأعمال ولن يكون مناسباً أن يكون القطاع العقاري ضمن مهام وزارة الإسكان ومن الأفضل أن تكون تحت هيئة مستقلة.

وأشار إلى أن انتشار الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني يعد إحدى مشاكل القطاع العقاري لا مشكلته الوحيدة أو الأكبر، حيث إن مساحتها لا تزيد على 20 في المائة من حجم المناطق داخل المرحلة الأولى من النطاق العمراني، ومن الأفضل التركيز على المشكلة الأساسية وهي عدم وجود مطورين عقاريين.

بدوره قال خالد الغليقة رئيس مجلس إدارة شركة خالد عبد العزيز الغليقة التضامنية وشركاه للاستثمار العقاري إن فرض رسوم على الأراضي البيضاء لن يكون في صالح السوق العقارية لأن فرضها سوف يتبعه ارتفاع في الأسعار بسبب أن المستثمر سوف يحملها على المشتري، مبينا أن فرض الرسوم هو خيار جيد للتحفيز الاستثمار خاصة أن الأراضي في الرياض تعاني العديد من المشاكل كضعف البنية التحتية وعدم اكتمال منظومة الأنظمة والتشريعات، مما يبين أن الوقت الحالي غير مناسب لفرض رسوم على الأراضي البيضاء.

وقال فيصل الدخيل مسوق عقاري إن هناك أراضي خاما واسعة في المدن الكبيرة وتحتاج إلى استثمارها بدلا من تعطيلها دون الاستفادة منها، ومن مزايا القرار أنه سيحرك دورة الأراضي غير المستغلة والمطورة، ويسمح بتحركها لتوظيفها في برامج ومشروعات التطوير العقاري، مشيرا إلى أن احتكار هذه الأراضي وسط العمران يعيق تنفيذ الخدمات المطلوبة للمناطق السكنية، بحكم تملكها من مواطنين لا يرغبون في تطويرها أو استثمارها أو بيعها، مرجعا السبب إلى تمسكهم بأراضيهم وترقبهم لأسعار أعلى مما هي عليه الآن مما تسبب في تجميد هذه الأراضي وعدم استغلالها مما أنعش المضاربات عليها، وتأخر تنفيذ البنية التحتية في المناطق السكنية.

ويؤكد الدخيل أن الضريبة ستدفع ملاك الأراضي البيضاء إلى تطويرها، الأمر الذي سيسهم في زيادة المعروض من الوحدات السكنية، وبالتالي انخفاض الأسعار.

ولكن بحكم سيطرة الملاك على سوق الأراضي، فمن المتوقع أن يقوموا بتحميل الزبون التكلفة الإضافية الناتجة عن الضريبة، ولذلك فإنها لن تؤثر بشكل كبير على أسعار الأراضي.

وبين الدخيل أن الأموال المستغلة من الضرائب على الأراضي، يجب استخدامها في تطوير البنية التحتية لمناطق جديدة لتحفيز قوى العرض في سوق الأراضي الخام.

[شرواك]

رسوم الأراضي البيضاء بداية تصحيح السوق العقارية

انتشار الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني يعوق نمو الحركة العمرانية بينما تتزايد أسعارها مع مرور الوقت.

عَدَّ عقاريون التقتهم "الاقتصادية" تخصيص رسوم على الأراضي البيضاء إضافة مالية مرهقة على المستهلك الأخير, كون هذه الرسوم ستضاف إلى القيمة الفعلية للأرض عند البيع، سواء كان البيع لشركات التطوير العقاري أو أفراد، ما يؤدي إلى ارتفاع سعر المتر بشكل ملحوظ.

ويرى عقاريون آخرون أن القرار يمثل نقطة تحول قد يتم من خلالها تصحيح وضع السوق العقارية وإعادتها إلى وضعها الصحيح, بحيث تصبح الأراضي والوحدات السكنية في متناول الجميع.

وأكد العقاريون أن وجود الأراضي البيضاء بمساحات كبيرة داخل النطاق العمراني يعد عائقا لنمو وتطوير الحركة العمرانية, ما يؤدي إلى توزيع غير عادل للكثافة السكانية داخل الأحياء، ومن ثم تأخير الاستفادة أو تعطيل وصول الخدمات والبنى التحتية للكثير من المواطنين في أحياء أخرى قائمة أو تحت الإنشاء.

ومع تباين الآراء ووجهات النظر بين مَنْ عَدَّ القرار حلا للخروج من أزمة شح الأراضي، ومَنْ أشار إلى أن القرار قد يكون عبئا على المستهلك الأخير، وربما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار, فإنهم أجمعوا على أن أصحاب تلك الأراضي من القطاع الخاص ينتظرون نشاط شراكات حقيقية على أرض الواقع للخروج بحل لهذه المشكلة.

دراسة القرار

ويقول محمد آل مسبل مدير شركة أتاس العالمية للتطوير العقاري: إن قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء يعد سلاحا ذا حدين في إشارة إلى عدم رضاه وموافقته على هذا القرار, حيث أكد أنه مشجع ودافع لطرح مساحات كبيرة من الأراضي للبيع، ومن ثم كثرة المعروض من الأراضي، بينما سيكون المستهلك الأخير – المشتري- من سيدفع الثمن بإضافة تلك الرسوم إلى قيمة الأرض، ومن ثم لم تحل المشكلة الأساسية التي يعانيها المواطن, وذلك لإضافة صاحب العقار المبلغ الذي سيدفعه كرسوم على قيمة الأرض الكلية.

وأوضح أنه في حال الرغبة في إيجاد حلول لهذه المشكلة لا بد أن يدرس القرار دراسة مستفيضة, حتى لا تكون له تبعات أخرى قد يتضرر منها المواطن, وللوصول إلى الخطوات التي تضمن تطبيق القرار والاستفادة منه بالشكل الجيد الذي يضمن إيجاد حلول مناسبة لمشكلة الإسكان في المملكة.

وأضاف آل مسبل أنه يجب على وزارة الإسكان أن تضع يدها في يد المطورين وأصحاب هذه العقارات للخروج بالحل الأمثل للمشكلة التي تعانيها المملكة والتي تتزايد سنة بعد أخرى, لتوفير وحدات سكنية تحتوي العدد الكبير من طالبات السكن, مشيرا إلى أن المستثمرين في القطاع العقاري في المنطقة الشرقية يعانون بشكل كبير الإجراءات التي كثيرا ما تقف عائقا أمام تطوير كثير من المخططات, وهو ما يدفع البعض إلى ترك تلك الأراضي على وضعها فيما تتزايد أسعارها سنة بعد أخرى.

وبين أنه من الممكن الاستفادة من كثير من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، إما عن طريق الأمانات وذلك لجعلها متنفسا للأهالي داخل تلك الأحياء من جهة، ومن جهة أخرى يجب عليها أن تساهم ويكون لها أثر فعال وإيجابي في تسهيل وتسريع إجراءات فسح المخططات حتى يتم تحويلها من أراضٍ بيضاء إلى أراضٍ معدّة وجاهزة للبناء، يستفاد منها لملء المساحات داخل الأحياء.

الحل يكمن في توفير الأراضي

يقول خالد بارشيد عضو اللجنة العقارية في غرفة الشرقية, أنا لست مع تخصيص رسوم على الأراضي البيضاء التابعة للأفراد الذين ينتظرون منحهم قرض صندوق التنمية العقاري للقيام ببناء منازلهم.

ويضيف أن الأراضي البيضاء في تلك المساحات الكبيرة التي يملكها بعض العقاريين، وتكون داخل النطاق العمراني ولديهم توجه لتطوير هذه الأراضي ومن ثم بيعها في مزاد علني، فعلى الدولة أن تقوم بمساعدتهم على ذلك في تسهيل الإجراءات لإنهاء عملية التطوير، ومن ثم بيعها للمواطنين، بدل أن تقوم الدولة بتخصيص رسوم عليها ما يرفع قيمة المتر بعد التطوير بحساب جميع التكاليف، ومن ضمنها تلك الرسوم أي بمعنى أن المواطن هو الذي سوف يدفع تلك الرسوم، وليس من يملكون تلك الأراضي, مشيرا إلى أن وجود هذه الأراضي بمساحات كبيرة داخل النطاق العمراني يؤدي إلى تعطيل حركة التنمية العمرانية والاجتماعية في المدن.

ولفت بارشيد إلى أن القرار فيما لو أُقِرَّ فإنه ـــ ومن وجهة نظره ـــ سيزيد من المشكلة ولن يكون حلا للحد من الارتفاعات المتزايدة في أسعار الأراضي، إنما الحل يكمن في توفير أراضٍ ومخططات تساهم فيها الدولة بالتعاون مع القطاع الخاص ورجال الأعمال بحيث تتكفل الدولة ببناء تلك المخططات، وتقل تكلفة شرائها من قبل محدودي الدخل والباحثين عن مساكن.

ويضيف في حال إقرار دفع رسوم على الأراضي البيضاء، فإن الجهة المكلفة بمتابعة ذلك هي وزارة الشؤون البلدية والقروية وليس وزارة الإسكان.

وبين بارشيد أن هناك آثارا اجتماعية للأراضي البيضاء الكبيرة تتمثل في وجودها داخل المدن دون استثمار، مما يُحدث توزيعا غير عادل للسكان, حيث نشاهد في بعض الأحياء والمناطق كثافة سكانية لا توجد في غيرها من الأحياء, أما من ناحية التأثيرات الأمنية فإن الدولة ممثلة في أمانات المناطق عليها أن تلزم أصحاب تلك الأراضي بتسويرها وحثهم على عملية البناء.

ويشير بارشيد إلى الأرقام والإحصائيات التي قدرت العوائد من دفع رسوم الأراضي البيضاء بـ75 مليار ريال سنويا بأنها مبلغ كبير جدا, بحيث توجه هذه المبالغ لشراء الأراضي الموجودة داخل النطاق العمراني لبناء وحدات سكنية للمواطنين تماشيا مع سياسة خادم الحرمين الشريفين التي تهدف إلى زيادة عدد المستفيدين من دعمه لقطاع الإسكان, مشيرا إلى أن وزارة الإسكان تواجه مشكلة في إيجاد أماكن داخل النطاق العمراني يمكن الاستفادة منها لبناء الوحدات السكنية التي أمر بها الملك عبد الله بن عبد العزيز.

ويؤكد بارشيد أن السوق لن تتأثر بهذا القرار في حال إقراره من حيث عملية التوازن في العرض والطلب, حيث ستصبح القوة الشرائية ضعيفة لارتفاع أسعار تلك الأراضي, ومن ثم سيطغى الطلب على العرض ويؤدي ذلك إلى ارتفاع الأسعار.

الشراكة بين القطاعين

وفي السياق ذاته، يؤكد إبراهيم بن محمد العبد الكريم الرئيس التنفيذي لشركة ثروة السعودية المحدودة، عدم جدوى وفاعلية تطبيق القرار للحد من ارتفاع الأسعار، مشيرا إلى أن القرار ليس الحل الأمثل أو الأفضل الذي سيكون له تأثير كبير في حل مشكلة الإسكان, بل إنه قد يكون سلبيا على أسعار الأراضي في حال تم تطبيقه, حيث سيؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي وليس كما يطالب به البعض؛ لأن الزيادة والرسوم التي يدفعها أصحاب هذه الأراضي ستنعكس على سعر البيع بحيث يضيف أصحاب هذه الأراضي كل ما تم دفعه كرسوم على الأرض خلال فترة بقائها تحت ملكيته.

وتساءل العبد الكريم عن الدور الذي يلعبه القطاع الحكومي مع القطاع الخاص من مطورين عقاريين ومستثمرين للوصول إلى الهدف الذي يخدم المصلحة العامة، وذلك عن طريق الشراكة التي ستسهل على الدولة الكثير من المشاكل التي تواجهها في سبيل توفير الوحدات السكنية والمساحات التي تحتاج إليها وزارة الإسكان لتنفيذ العدد الكبير من الوحدات السكنية التي أمر بها خادم الحرمين الشريفين.

حركة تصحيحية

من جانبه، قال عبد الله العوفي الرئيس التنفيذي لشركة يخت الخبر العقارية: إن انتشار الأراضي البيضاء بمساحات كبيرة داخل النطاق العمراني ظاهرة غير صحية, مشيرا إلى أن قرار تخصيص رسوم على هذه الأراضي يعد خطوة جيدة وقرارا سيخدم قطاع الإسكان، ويساعد على نمو الحركة العمرانية داخل البلد, كما سيضع أصحاب هذه الأراضي أمام خيارين، إما تطويرها بالشكل الذي يتناسب مع موقعها، أو عرضها للبيع للاستفادة منها من قبل شركات عقارية أخرى قادرة على تطويرها أو بنائها.

وأشار إلى أهمية أن تكون النسبة التي ستخصص كرسوم على هذه الأراضي تدريجية ووفقا لحجم المساحة, مشيرا إلى أن القرار فيما لو طُبِّق مرة واحدة فقد يكون مرهقا بعض الشيء على خلاف إذا ما طبق تدريجيا خلال خمس سنوات, ليكون لدى صاحب الأرض فرصة للاختيار بين البيع أو التطوير وتجهيز هذه الأرض بكامل الخدمات, مؤكدا أن هناك من أصحاب هذه الأراضي من يقف حجر عثرة أمام حركة التنمية العمرانية داخل المدن والمواقع, من خلال احتكارهم لمواقع معينة بمساحات كبيرة.

وبين الرئيس التنفيذي لشركة يخت الخبر العقارية أن القرار سيكون البداية الصحيحة لحركة السوق التصحيحية, وعودته إلى وضعه الطبيعي، سواء فيما يتعلق بالأسعار أو حتى كمية المعروض التي ستزيد بشكل كبير في حال تحرك أصحاب تلك الأراضي البيضاء, إما تطويرا لها أو بيعا, موضحا أن السوق في حاجة بين فترة وأخرى إلى عدد من القرارات للقضاء على بعض العقبات التي تقف في طريق النهضة العمرانية في البلد، خاصة فيما يتعلق بقطاع الإسكان.

ودعا العوفي إلى صرف المبالغ التي سيتم تحصيلها كرسوم على هذه الأراضي في حال إقرارها في كل ما من شأنه فائدة ومصلحة المواطن بالدرجة الأولى, حيث يجب تخصيص النسبة الأكبر لدعم قطاع الإسكان وبناء المساكن التي سيستفيد منها عدد ليس بالقليل في حال وجّهت وفعلت قراراتها بالشكل الصحيح, ويضيف أنه في الإمكان الاستفادة من هذه العوائد في دعم مراكز الأحياء وصندوق الموارد البشرية وكذلك بعض الجمعيات الخيرية التي تعتمد في مساعداتها للمحتاجين على أهالي الخير.

وأضاف العوفي لا بد أن يُعطى أصحاب البذل والعطاء، ومن يظهر أثر أعمالهم وجهودهم على الساحة سواء في المسؤولية الاجتماعية أو تبرعاتهم وأعمالهم الخيرية التي يقومون بها على مدار العام, بحيث يكون لهم وضع خاص كإعفائهم من تلك الرسوم في حال وُجدوا من خلال تقديم خدمات اجتماعية ملموسة استفاد منها المواطن بشكل عام.

صعوبة التطبيق

أما عبد الله الدامغ المدير التنفيذي لشركة الدامغ للعقارات والمقاولات، فيرى أن القرار ليس بالحل الأمثل للحد من بقائها داخل النطاق العمراني دون حراك.

ويوافق الدامغ مع الكثير من العقاريين الذين بينوا أن القرار سلاح ذو حدين, أي أن تطبيقه قد يسرع من عمليات البيع، ومن ثم إيجاد مساحات للتطوير، ومن جهة أخرى فإن أسعار الأراضي سترتفع مقابل طلب أصحابها بإضافة رسوم على الأراضي عند بيعها.

وأشار إلى أن أصحاب تلك الأراضي غير عاجزين عن دفع هذه الرسوم، إلا أن المشكلة تكمن في أن صاحب الأرض سيعوض ما دفعه كرسوم على سعر الأرض عند البيع, وفي هذه الحالة تظهر مشكلة ارتفاع الأسعار إذا ما تم بيع الأرض أكثر من مرة، وفي كل عملية بيع تتم إضافة رسوم تدفع على هذه الأراضي.

ويضيف الدامغ أنه من الصعب تطبيق القرار على جميع ملاك الأراضي البيضاء، وذلك لصعوبة الآلية التي ستتبع في ذلك, موضحا أن كثيرا من الأراضي الواقعة ضمن النطاق العمراني في المنطقة الشرقية تقع ضمن محجوزات شركة أرامكو السعودية، ومن ثم فإن مساحات كبيرة تقدر بملايين الأمتار فيما لو استغلت وفسحت من أرامكو فإنها ستحل أزمة الإسكان في المنطقة، وستؤدي إلى عودة السوق العقارية في المنطقة إلى وضعها ومسارها الصحيحين.

وطالب الدامغ الجهات المسؤولة عن قطاع الإسكان بمزيد من التعاون بينها وبين المطورين العقاريين وأصحاب الأراضي الكبيرة داخل النطاق العمراني؛ للحد من انتشار مثل هذه الأراضي دون الاستفادة منها فعليا في قطاع الإسكان.

[adeam]

وقال فيصل الدخيل مسوق عقاري إن هناك أراضي خاما واسعة في المدن الكبيرة وتحتاج إلى استثمارها بدلا من تعطيلها دون الاستفادة منها، ومن مزايا القرار أنه سيحرك دورة الأراضي غير المستغلة والمطورة، ويسمح بتحركها لتوظيفها في برامج ومشروعات التطوير العقاري، مشيرا إلى أن احتكار هذه الأراضي وسط العمران يعيق تنفيذ الخدمات المطلوبة للمناطق السكنية، بحكم تملكها من مواطنين لا يرغبون في تطويرها أو استثمارها أو بيعها، مرجعا السبب إلى تمسكهم بأراضيهم وترقبهم لأسعار أعلى مما هي عليه الآن مما تسبب في تجميد هذه الأراضي وعدم استغلالها مما أنعش المضاربات عليها، وتأخر تنفيذ البنية التحتية في المناطق السكنية.

ويؤكد الدخيل أن الضريبة ستدفع ملاك الأراضي البيضاء إلى تطويرها، الأمر الذي سيسهم في زيادة المعروض من الوحدات السكنية، وبالتالي انخفاض الأسعار.

ولكن بحكم سيطرة الملاك على سوق الأراضي، فمن المتوقع أن يقوموا بتحميل الزبون التكلفة الإضافية الناتجة عن الضريبة، ولذلك فإنها لن تؤثر بشكل كبير على أسعار الأراضي.

وبين الدخيل أن الأموال المستغلة من الضرائب على الأراضي، يجب استخدامها في تطوير البنية التحتية لمناطق جديدة لتحفيز قوى العرض في سوق الأراضي الخام.
................... الزبده ..................

1. سيحرك دورة الأراضي غير المستغلة والمطورة، ويسمح بتحركها لتوظيفها في برامج ومشروعات التطوير العقاري،
2. الضريبة ستدفع ملاك الأراضي البيضاء إلى تطويرها، الأمر الذي سيسهم في زيادة المعروض من الوحدات السكنية، وبالتالي انخفاض الأسعار.
3. من المتوقع أن يقوموا بتحميل الزبون التكلفة الإضافية الناتجة عن الضريبة، ولذلك فإنها لن تؤثر بشكل كبير على أسعار الأراضي
4. الأموال المستغلة من الضرائب على الأراضي، يجب استخدامها في تطوير البنية التحتية لمناطق جديدة لتحفيز قوى العرض في سوق الأراضي الخام.

ملخص الكلام ان ذلك سيخفض الاسعار وفي اماكن داخل النطاق العمراني.

[faissssal]

مداخلة الأمير خالد بن طلال بن عبدالعزيز في برنامج الدليل التالي يوم الجمعة الماضي عن
رسوم الأراضي وماقاله الملك :

http://www.youtube.com/watch?v=Z7KrF...eature=related



وهنا مداخلة الدكتور قاسم القاسم والتي بين فيها الكـثير من الخفايا والأســرار
وكلام خــطير جداً لااعتقد أنه سيمـر مـرور كرام :

http://www.youtube.com/watch?v=jrSXP...eature=related

[شرواك]

قرار فرض الرسوم سيحل المشكلة الإسكانية ويحد من احتكار الأراضي

توقع عقاريون من محافظة الأحساء أن تشهد السوق العقارية حركة انتعاش خلال الفترة المقبلة على خلفية قرار مجلس الشورى الأخير والقاضي بدراسة فرض رسوم على الأراضي البيضاء، مشيرين إلى أن عددا كبيرا من أصحاب الأراضي البيضاء سيلجأون لطرح أراضهيم للبيع قبل تنفيذ القرار، الأمر الذي سيرفع عملية الشراء في الفترة المقبلة ويخفض أسعار الأراضي.

وأكدوا أن القرار سيقضي على ظاهرة احتكار كثير من ملاك الأراضي وتجار العقارات مساحات كبيرة من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني طمعا منهم في رفع الأسعار، الأمر الذي يخفف من معاناة المواطنين ولا سيما الشباب في الحصول على سكن، خاصة في محافظة كالأحساء والتي تعد واحدة من أكثر مناطق المملكة كثافة ونموا سكانيا، والتي تعاني عجزا في الإسكان بنسبة تراوح بين 30 و40 في المائة، الأمر الذي يجعل هناك حاجة ملحة إلى أكثر من عشرة آلاف وحدة سكنية سنويا.

كما أعربوا عن توقعاتهم أن يفتح هذا القرار الباب أمام الاستثمار الخليجي في سوق العقارات، نتيجة عملية البيع المتوقعة للأراضي البيضاء، وإن أعربوا عن خشيتهم من ارتفاع أسعار الأراضي في حال تكالب مستثمرين خليجيين وخصوصا القطريين على شراء الأراضي البيضاء، على غرار ما حدث في بعض المزارع.

وقدر العقاريون حصيلة الرسوم على الأراضي البيضاء في الأحساء، في حال عدم اللجوء لعمليات بيع كبيرة، بنحو 15 مليار ريال، داعين إلى توجيهها إلى دعم مشاريع وزارة الإسكان داخل المحافظة.

وكان مجلس الشورى قد اتخذ قرارا بعد الموافقة عليه بفرض رسوم على الأراضي البيضاء «وهي الأرض المملوكة لشخص معين لفترة من الزمن دون استثمارها أو بيعها»، وكان القرار نتيجة لدراسة مكثفة من قبل الجهات الحكومية قبل ما يقارب خمس سنوات بمشاركة هيئة الخبراء في مجلس الوزراء.

وبحسب متعاملين في السوق العقارية فالقرار سيعمل على استثمار الأراضي الواقعة داخل المدن والكشف عن الأراضي غير المملوكة داخل النطاق العمراني، حيث إن المدن السعودية تضم عددا كبيرا من الأراضي البيضاء داخل نطاقها العمراني، ما زاد من ارتفاع أسعارها مع النهضة العمرانية التي تشهدها تلك المدن؛ إذ إن أسعار المتر في الأراضي البيضاء داخل المدن الرئيسية تراوحت ما بين ثلاثة وستة آلاف ريال.

استثمار سلبي

وقال عبد الرؤوف البشير رئيس اللجنة العقارية في غرفة الأحساء إن أسلوب الاستثمار في الأراضي البيضاء، بتجميد تطويرها سنوات يؤدي إلى أن يرتفع سعرها هو استثمار سلبي لا يستفيد منه إلا أصحابه، ولا ينتج عنه أي قيمة مضافة يستفيد منها الاقتصاد الوطني، بل على العكس غالبا ما تسبب هذا الأراضي البيضاء داخل المناطق السكنية تشوهات عمرانية، ومشكلات بيئية وأمنية، حيث قد يكون بعضها مرمى للنفايات، ومركزا للأوبئة، أو مرتعا لتجمع العمالة السائبة.

وأشار البشير إلى أن هناك أراضي بمساحات كبيرة وتحتاج إلى توظيفها في برامج ومشروعات تطوير عقاري بدلا من تعطيلها دون الاستفادة منها، معتبرا قرار فرض الرسوم سيضخ دماء الاستثمار الإيجابي في شرايين اقتصاديات الأراضي البيضاء السلبية.

وأوضح البشير أن العقار في الأحساء يعد مركزا رئيسيا لجذب عديد من الشركات الاستثمارية المحلية والأجنبية لتميز منطقة الأحساء من حيث موقعها الاستراتيجي، حيث إنها قريبة من أربع دول خليجية ووجود ثلاثة سواحل تطل عليها ''رأس بوقميص، سلوى، والعقير''، إضافة إلى كونها أحد أهم مراكز الطاقة الرئيسة في مجال النفط والغاز على مستوى العالم، حيث تتربع على أكبر حقل نفطي في العالم وهو حقل الغوار، وأعرب عن توقعه بأن تشهد الأحساء طفرة عقارية خلال الفترة القادمة ولا سيما بعد إنشاء المدينة الصناعية والمدينة السياحية المقرر إنشاؤها في العقير خلال الفترة القادمة.

القضاء على الاحتكار

من جهته ذكر عبد اللطيف العفالق المستثمر العقاري عضو اللجنة العقارية في غرفة الأحساء أن فرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء داخل المناطق العمرانية سينعش سوق العقار في الأحساء خلال الفترة القادمة، وأتوقع أن يلجأ عدد كبير من محتكري مساحات كبيرة من الأراضي إلى التخلص منها عبر البيع، الأمر الذي سيجعل هناك توازنا بين العرض والطلب، وبالتالي ستنخفض الأسعار حتما.

وتوقع العفالق أن يتم طرح كثير من الأراضي البيضاء للبيع كمخططات في المزادات العلنية التي ستشهدها الأحساء خلال الأشهر القليلة القادمة، مشيرا إلى أن تلك الأراضي ستكون فرصة لتغطية النقص الحاصل في المساكن في الأحساء، وخصوصا أن هناك عجزا في الإسكان بنسبة تراوح بين 30 و40 في المائة، بسبب النمو السكاني المتزايد في المنطقة، الأمر الذي يجعل هناك حاجة إلى أكثر من عشرة آلاف وحدة سكنية سنويا.

واعتبر العفالق أن الأحساء كانت في أمس الحاجة لمثل هذا القرار، كونه أول خطوة على طريق وجود قوانين واضحة تحمي الباحث عن أرض أو وحدة سكنية من تصيد التجار للفرص، وأشار في هذا الصدد إلى معاناة كثير من شباب الأحساء من عدم المقدرة على شراء أرض نتيجة لاحتكار هوامير العقار لمساحات كبيرة من الأراضي، كما أشار إلى أنه من إيجابيات هذا القرار أنه سيتم حصر الأراضي البيضاء معروفة وغير معروفة الملكية في المناطق السكنية، الأمر الذي يمكن وزارتي الشؤون البلدية والقروية والإسكان من عمل إستراتيجية طويلة المدى لتوفير أراض بالعدد الكافي وبأسعار تكون في متناول الجميع.

جوانب إيجابية وسلبية للقرار

من جهته، استبعد فهد بن علي الخرس، مستثمر عقاري لجوء هوامير الأراضي البيضاء إلى عمليات بيع فورية، لأن قرار فرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني، سيمر بمراحل نظامية تستغرق كثيرا من الوقت، معتبرا إما أنهم قد يستغلون تلك القرارات في رفع أسعار الأراضي، وقد يلجأون للبيع فقط في حال تكالب المستثمرين القطريين الذي عرف عنهم اهتمامهم بالاستثمار في الأحساء بالسعي خلال الفترة القادمة لشراء أراض لتطويرها عقاريا ببناء شقق سكنية أو فنادق أو حتى منازل خاصة بهم، ولا سيما أنهم متابعون بشكل جيد لما يجرى في أسواق المملكة.

وبين الخرس أن الجانب الإيجابي في هذا الموضوع هو الاستثمار العقاري لكثير من الأراضي البيضاء، ولكن الأمر السلبي أنه قد يؤدي إلى رفع أسعار الأراضي على غرار ما حدث في أسعار بعض المزارع في فترة من الفترات، التي تضاعفت أسعارها نتيجة إقبال المستثمرين القطريين على شرائها.

وقدر عقاريون حصيلة الرسوم المتوقعة في حال فرضها على الأرضي البيضاء في الأحساء بنحو 15 مليار ريال، ولا سيما أن محافظة الأحساء هي أكبر المحافظات السعودية مساحة إذ يبلغ إجمالي مساحتها مع المراكز التابعة لها 430 ألف كيلو متر مربع.

وأشاروا إلى أن وجود نسبة كبيرة من هذه المساحة دون استغلال بالتأكيد يعطل استثمارها ويتسبب في ارتفاع الأسعار. واقترحوا توجيه حصيلة الرسوم المتوقعة إلى دعم مشاريع وزارة الإسكان داخل المحافظة ضمن مشروع خادم الحرمين الشريفين لبناء 500 ألف وحدة سكنية، إلا أنهم نبهوا إلى إن هذا التقدير سيتعرض حتما للتناقص التدريجي مع تقلص مساحة الأراضي البيضاء بعد تطويرها.

3 خيارات

تعد الأراضي من أكثر المنتجات العقارية تداولا في السعودية، لذا يرتفع سعرها بمرور الوقت، وزاد من ارتفاع أسعارها لجوء ملاك الأراضي إلى تجميد استثمارها عبر تركها بيضاء لا نفع منها، واتخاذها كخزنة استثمارية لحفظ ثرواتهم المالية وبيعها حين يرتفع السعر، الأمر الذي يجعل وجودها داخل النطاق العمراني للمدن منتشرا وبمساحات كبيرة، ما تسبب في حدوث تضخم غير مبرر في أسواق العقار، وزاد من معاناة الباحثين عن سكن ولا سيما من متوسطي ومنخفضي الدخل لما يسببه ذلك الاحتكار من آثار سلبية على "العرض والطلب" في سوق العقار، وما يتبعه من ارتفاع متواصل للأسعار، وارتفعت أصوات خلال الفترة الماضية تطالب بفرض رسوم أو ضرائب للحد من احتكار بعض التجار لمساحات شاسعة من الأراضي، في الوقت الذي كانت تدرس فيه جهات حكومية الحد من التوسع الأفقي لكثير من المدن الرئيسية السعودية، في ظل وجود كثير من الأراضي غير المستثمرة داخل النطاق العمراني في تلك المدن.

ووافق مجلس الشورى في 6 حزيران (يونيو) 2011 على أن تعد وزارة الشؤون البلدية والقروية لائحة تنظم الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني، وأثار القرار جدلا في أوساط العقاريين في الأحساء والمملكة بين مؤيد ومعارض.

وأوضح الدكتور صدقة فاضل، عضو مجلس الشورى وأستاذ العلوم السياسية، في تصريحات صحافية أن فرض الرسوم سيتيح لملاك الأراضي الصالحة للإعمار والسكنى والتي لا يستخدمونها ثلاثة خيارات كل له مردوده الإيجابي، فإما أن يعمروا هذه الأراضي وهذا سيسهم في حل أزمة الإسكان، أو أن يقوموا ببيعها، وهذا سيؤدي إلى زيادة في عرض الأراضي الصالحة للبناء، ومن ثم انخفاض أسعار الأراضي السكنية المبالغ فيها الموجودة حاليا، أو دفع الرسوم السنوية والتي ستشكل دخلا كبيرا يقدر بمليارات الريالات لوزارة الشؤون البلدية والقروية، حيث سيتم استخدام هذه الأموال في المشاريع البلدية والتطويرية، والذي له مردوده الإيجابي على المواطن.

وبين أن اللائحة ستأخذ في عين الاعتبار النسب حسب مساحة الأراضي وموقعها في المدينة، وتلافي كثير من التجاوزات والتحايلات، مبينا أن تحديد وقت صدور اللائحة يخص مجلس الوزراء، فحينما يوافق مجلس الوزراء على القرار يصبح نافذا عبر اللائحة والتطبيق.

وتوقع أنه حال صدور اللائحة ستؤخذ مليارات الريالات من متملكي الأراضي، وقد يجوز وقت صدور اللائحة تقديم دراسة بكم تمت جبايته، وأين يذهب، فقد يأخذ نصف الدخل لمصلحة الضمان الاجتماعي، وهذا من بين المقترحات التي ستؤخذ في عين الاعتبار.

وتحتاج السعودية - عضو مجموعة العشرين - لبناء مليون وحدة سكنية في غضون خمس سنوات، وذلك لتنامي الطلب مقابل العرض، الأمر الذي تسبب بأن يكون قطاع الإسكان أحد مسببات التضخم في المملكة.

ولمواجهة ذلك الطلب المتنامي أمر خادم الحرمين الشريفين ببناء 500 ألف وحدة سكنية، من خلال ضخ 250 مليار ريال (66.6 مليار دولار)، وإيعاز عدد من المؤسسات الحكومية بتولي مساكن منسوبيها، مما سيسهم في استيعاب الطلب الكبير خلال الفترة المقبلة.

ويبلغ حجم السوق العقارية في السعودية - أكبر اقتصاد عربي - نحو 1.250 تريليون ريال (333 مليار دولار) بحسب ما ذكره خبراء في وقت سابق، وهو ما يعكس مدى ارتباط المستثمرين بقطاع العقارات بشكل عام في المملكة.

تريليون ريال

إضافة إلى اللائحة التي تنظم الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني المقرر أن تعدها وزارة الشؤون البلدية والقروية، تترقب السوق العقارية إعلان نظام الرهن العقاري الذي يتوقع أن يحدث نقلة نوعية في سوق العقارات، وهو من الأنظمة التي ظل السوق ينتظر إقرارها منذ فترة طويلة، وكان مجلس الشورى قد أقر سابقا نظام التمويل العقاري ونظام التأجير التمويلي ونظام مراقبة شركات التمويل وذلك بعد أن أعلنت اللجنة المالية في المجلس عن التعديلات التي أحدثتها في تلك الأنظمة وصوّت غالبية الأعضاء على الأنظمة والتي أقرت فيما بعد.

ويتوقع عقاريون ضخ استثمارات في السوق العقاري السعودية تصل إلى تريليون ريال كقيمة استثمارات خلال الـ 12 عاما المقبلة، كما أنه من المتوقع أن تستمر الطفرة العقارية في السنوات المقبلة وأن تتطور أكثر نظرا لازدياد عدد السكان، مع توقع زيادة 55 مليونا في العام 2020، وتوافر السيولة المالية العالية في المملكة.

[مشعل عبدالعزيز]

القرارات كثيرة جدا ......... ولكنها لا تطبيق