العقااار فيه شئ غريب يااترى سوق الاسهم له دخل ؟؟؟

[ابو الهول111]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة فارسة الكلمه

مطالبات بتعزيز الشفافية في السوق.. مواجهة غلاء الأراضي بمنع المضاربات العشوائية وإطلاق المؤشر العقاري
عكاظ السعودية الاثنين 19 أكتوبر 2009 10:15 ص





أكد عدد من المختصين، أن منع المضاربات العقارية وإطلاق المؤشر العقاري يحدان من ارتفاع أسعار الأراضي محليا، وأرجعوا التراجع الطفيف لأسعار الأراضي السكنية في المملكة بنسبة 20 في المائة فقط، لغياب الشفافية في السوق العقارية، واحتكار الهوامير للأراضي بكميات كبيرة وتجميدها دون طرحها للبيع والشراء، وبينوا لـ «عكاظ» أن المؤشر العقاري يعطي صورة واضحة للمستثمر أو المواطن العادي تجاه الطلب على الأراضي وإقباله على الشراء، بعيدا عن أي اجتهادات فردية، إضافة للحد من المضاربات العشوائية في الأراضي لرفع أسعارها لمصلحة الهوامير.

الاستحواذ وراء غلاء الأراضي

شبه الدكتور علي دقاق أستاذ الاقتصاد، نزول العقار بارتفاع أسهم الكهرباء في سوق الأسهم، وقال: يرجع عدم النزول المفترض لأسعار الأراضي لتجميد نسبة كبيرة من العقارات، دون أي تحريك لعمليات البيع والشراء فيها، لافتا إلى أن هناك عقاريين من الدرجة الممتازة، يملكون مساحات كبيرة من الأراضي ولا يعرضونها للبيع، إذ أن همهم الاستحواذ على أكبر مساحات ممكنة من الأراضي مما يعطل عجلة النمو الاقتصادي لدينا.

المؤشر العقاري يجذب المستثمرين

من جانبه أكد ماجد غوث عضو مجلس منطقة المدينة المنورة والمشرف على اللجنة العقارية في غرفة المنطقة، أهمية دور المؤشر العقاري في عكس صورة حقيقية للاستثمار العقاري، وجذب المستثمرين من خارج المنطقة من خلال الأرقام والإحصائيات، إضافة إلى الحد من المضاربات على الأراضي بشكل غير مبرر، وقال: وجود مؤشر عقاري يعطي صورة واضحة للمستثمر أو المواطن العادي تجاه الطلب على الأراضي، وبالتالي يضمن أن يكون قرار الشراء بعيدا عن الاجتهادات الفردية أو على حساب مصالح عقاريين.

وبين غوث أن تماسك أسعار الأراضي في المدينة يعتمد على العرض والطلب، وقال: السبب في عدم تأثرها بالنزول العام في الدول المجاورة، يرجع لمكانة المدينة المنورة ورغبة الكثيرين في تملك أراض فيها، مما يزيد من الطلب عليها، وبالتالي ارتفاع أسعارها، إضافة لذلك أنه أصبحت خلال السنوات الثلاث الأخيرة طفرة عقارية متسارعة في المنطقة تمثلت في الأسواق التجارية والقرى السكنية.

ولم يستغرب غوث تماسك الأسعار خصوصا في المدينة المنورة ومكة المكرمة، لافتا إلى أن لجدة مكانة خاصة لقربها من الحرمين الشريفين، واعتبر هذه المدن الثلاث وجهة لكثير من المستثمرين.

وحول أهمية دور الرهن العقاري في تسهيل تملك المواطن للسكن الخاص، قال غوث: إنه سيحقق حلم كل مواطن في بناء مسكن، شرط أن تتم مراعاة جميع الأطراف ذات العلاقة كالبنوك على سبيل المثال بألا تتعامل مع القروض بفائدة مركبة تثقل كاهل المواطن، وبالتالي يحجم عن التعامل معها لتراكم الديون بما لا يتناسب مع جدوى عقاره، مما يؤدي إلى عدم استفادته من مشروع الرهن العقاري.

ولم يستبعد غوث ارتفاع أسعار الأراضي في حال إقرار الرهن العقاري، وقال: لا شك أن أسعار الأراضي في حال إقراره ستزيد بزيادة الطلب عليها، لأنها عرض وطلب.

ارتفاعات مبررة

وأرجع المهندس خالد جمجوم رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة، أسباب عدم انخفاض أسعار العقارات في المملكة، مقارنة مع الدول المجاورة، إلى عدة أسباب أهمها أن القيمة الحقيقية للعقار تكمن في منتجه النهائي (شقة أو عمارة أو فيلا أو مكتب فاخر) أكبر من قيمة الأرض، وأضاف: هناك مبررات لارتفاع أسعار الأراضي، لذلك لا يكون نزولها بشكل طبيعي، إضافة إلى ذلك فإن النقص الكبير في السكن لازال يميل لكفة أن الطلب أكبر من العرض، وهذا بحد ذاته يقلب موازين اللعبة.

وبين جمجوم أن أهم الأسباب التي لا يمكن إغفالها، أن كثيرا من العقارات في المملكة بنيت من دون الاستفادة من قروض، مما يؤدي إلى تراكم الفائدة على أصحابها، وبالتالي يضطروا إلى تأجيرها بشكل سريع لتسديد قيمتها.

وشدد جمجوم على أهمية تحريك الأراضي لفائدته في دفع عجلة النمو الاقتصادي، لافتا إلى أهمية التطوير للوصول للمنتج النهائي من خلال إنتاج وحدات سكنية يستفيد منها المواطن.

تراجع الأسعار 50 %

وأرجع عبد الله الأحمري نائب رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة، أسباب عدم نزول أسعار العقار، لغياب المؤشر العقاري، وبالتالي غياب الشفافية، مما دفع ضعاف النفوس لاستغلال الوضع لإدخال العقارات في مضاربات وهمية بأسعار أكبر من مستواها الحقيقي للوصول إلى أسعار أكبر في المستقبل، وقال: إن المؤشر العقاري الذي يعطي قيمة حقيقية من واقع سجلات رسمية، يمنع عمليات البيع الوهمية، ويحفظ الثروة العقارية بالتسجيل العيني، مما يبنى عليه قرار الشراء.

وأشار الأحمدي إلى أن بعض التحليلات الاقتصادية المعدة من قبل بعض المحللين غير المؤهلين، تعطي صورة غير دقيقة عن الوضع العقاري بشكل شامل، مما يدفع بعض الناس لشراء أراضي في أماكن لمجرد سماعهم بأن مشروعا سينشأ بالقرب منها دون معرفة المردود أو العوائد من ذلك الاستثمار.

وأضاف: أن عدم تملك العديد من المواطنين لمساكن، وعدم إيصال الخدمات للمخططات التي توزعها الأمانة، زاد من عملية المضاربات بشكل كبير، وتوقع نزول أسعار الأراضي إلى 50 في المائة في حال توفر المزيد من أراضي المنح.

وقال إن الهوامير يهمهم استمرار عشوائية السوق العقارية، مع استمرار غموضها وعدم وجود أي أثر للشفافية فيها، لا لشيء، إلا لتحقيق مكاسب سريعة.






أخبـــار ذات صلـــة


60 مليوناً في تحالف عقاري لإنشاء 56 فيلا بالدمام 19 أكتوبر
الصعب: قانون الرهن العقاري في المملكة سيكون له ضحايا في بداية تطبيقه 19 أكتوبر
"سيتي غروب" يرفع تصنيف "دار الأركان" من احتفاظ إلى شراء 18 أكتوبر
نظام الرهن يحفز على تمويل المشاريع السكنية 18 أكتوبر
المؤشر العقاري يسجل ارتفاعه في الدمام 18 أكتوبر



بعد 6 شهور نرفع الموضوع

فارس الكلمة

انرتنا كثيرا بطرحك
لك منى كل الشكر والاحترام

[المميز66]

بصراحة ارتفع ارتفاع غير مبرر ابد شوفو ضاحية لبن ارتفاع 60% تقريبا من نص رمضان بس

[الحياة الم وأمل]

بدون تدخل حكومى بسن قوانين وضوابط صارمة العقاااااار ح يكون زى المطااااااااااط ما تعرفلة ............

اما الرهن العقااااااارى فهو سوف يكون لة تأثير جدا سئ با النسبة لأجاااارت العقااار المعدة للسكن مثل الشقق السكنية ...

تحياتى

[مهدي]

أكد أن الإستثمار على المدى الطويل سيكون النموذج الأفضل

جونز لانغ لاسال: أسواق العقارات في الشرق الأوسط تتجه إلى الاستقرار


أكد تقرير لشركة "جونز لانغ لاسال" للإستشارات العقارية أن أسواق الشرق الأوسط تتجه الى الإستقرار في العام المقبل بعد أنتتلاشى موجة التراجع في قيمة الأصول العقارية خلال العام الجاري 2009 .

ورصد التقرير أن اسواق أبوظبي ودبي في الإمارات والعاصمة المصرية القاهرة ومدينة الدار البيضاء المغربية في موقع جيد لجذب استثمارات اقليمية وعالمية على المدى البعيد خلال السنوات الثلاث المقبلة.

وتوقع التقرير أن تحقق أسواق العقارات في مدينتي الرياض وجدة السعوديتين والعاصمة القطرية الدوحة أداءا قويا خلال الإشهر الإثني عشر المقبلة "غير أن جاذبيتها مقيدة نسبيا بالأسعار المرتفعة وقلة المعروض".

وقال أن الأزمة التي هزت أسواق العقارات ستفرض على المسثتمرين نموذج الاستثمار في أصول جيدة على المدى البعيد وفقا لمعايير أساسية هي بيئة استثمار تنافسية وشروط الاستثمار بالسوق وتوفر معروض قابل للإستثمار.

وذكر التقرير إنه بالنظر الى التصنيفات العالمية حول مناخ الاستثمار فإن دول الخليج وبعض الدول العربية مثل الأدردن وتونس ، التي احتلت مراكز ضمن افضل 30 مركزا لبيئة الاستثمار في العالم ،تعد وجهات جيدة للإستثمار


http://www.alaswaq.net/articles/2009/09/27/28260.html

[مهدي]

1- فقاعة العقار في الخليج العربي

سعود بن هاشم جليدان - متخصص في الدراسات الاقتصادية 17/04/1429هـjleadans@**********

الفقاعة عبارة عن ارتفاع حاد في أسعار الأصول كالأسهم والعقار إلى مستوى لا يمكن دعمه بالعوامل الاقتصادية الأساسية كالدخل مما يؤدي إلى توقفه عند نقطة محددة، يبدأ بعدها بالانحدار بسرعة إلى مستويات منخفضة. والفقاعة قد تحدث في أسعار أي نوع من أنواع الأصول ولكن حدوثها في الأسواق المالية وفي العقارات أعم وأكثر تأثيراً في الاقتصاد. ويختلف تأثير فقاعة الأسهم في الاقتصاد عن تأثير فقاعة العقار في سرعة حدوث فقاعة الأسهم ولكن في المقابل فإن تعافي أسواق العقار بطيء وتسييله أصعب، ولهذا يستمر تأثير فقاعة العقار لفترة أطول.

وشهدت المملكة فقاعة عقار في السبعينيات خلال الطفرة النفطية الأولى التي استمرت حتى بداية الثمانينيات. وبعد تراجع أسعار النفط وتراجع الدخول والسيولة انفجرت فقاعة العقار مما أثر سلباً في القطاع غير النفطي وأسهم في توليد ضغوط قوية على القطاع المصرفي في الثمانينيات. وقد أسهم ضعف الدور الذي كانت تلعبه المصارف التجارية في الاقتصاد وسياسة الرقابة القوية التي كانت تفرضها مؤسسة النقد العربي السعودي على المصارف التجارية في تجنيب المملكة مخاطر الانهيارات المصرفية وآثارها المدمرة في الاقتصاد في تلك الفترة.

وارتفعت في الآونة الأخيرة أسعار العقار بشكل جنوني في بعض دول الخليج وعلى الخصوص الإمارات، قطر، والكويت. وارتفعت أسعار العقار في المملكة ولكن بدرجة أقل من تلك الدول.

وينتاب البعض قلق من إمكانية حدوث فقاعة عقارية في منطقة الخليج بشكل عام والمملكة من ضمنها. ويمكن النظر في إمكانية تكون فقاعة العقار من خلال مقارنة أسعار الوحدات السكنية مع قدرة الناس على الشراء.

وفي حالة الدول التي يتم فيها شراء معظم العقار بالتمويل فإن ارتفاع نسبة المديونية المترتبة على شراء العقار إلى مستويات تفوق قدرة معظم السكان على الدفع يشير أيضا إلى تكون فقاعة عقارية.

وقد تتصف الفقاعة بليونة ومرونة متزايدة من قبل المصارف ومؤسسات الإقراض الأخرى لتمويل شراء العقارات والمصاحب عادةً بانخفاض معدلات الفائدة. وتحدث هذه الأشياء عادةً في فترات توسع الكتل النقدية وتراخي المصارف المركزية في شروط الإقراض.

كل هذه العوامل تدفع بالطلب على العقار إلى أعلى وترفع أسعاره بنسب متسارعة، وتزداد مع الوقت نسبة صفقات المضاربة من إجمالي الصفقات العقارية وينخفض الطلب من أجل التملك والاستخدام.

وعندما تتضخم الفقاعة تستمر عمليات المضاربة على العقار وترتفع حصة المضاربين من الصفقات العقارية وتشكل أغلبيتها. وعند ظهور أول بوادر انخفاض أسعار العقار يدرك بعض المضاربين أن أسعار العقار وصلت إلى حدودها القصوى. وهذا يدفع بعض المضاربين إلى محاولة بيع ما لديهم خوفاً من تراجع الأسعار، ولكن بطيء سوق العقار في التصريف يدفع بأسعاره إلى مستويات منخفضة خصوصاً إذا كان العقار مرهوناً لمقرضين يريدون أقساط تمويلاتهم.


وعندما تبدأ أسعار العقار بالتراجع تواجه المصارف التي تراخت في شروط إقراضها صعوبة في الحصول على أصول القروض مما يدفعها إلى الضغط على المقترضين المتعسرين وبهذا تبدأ تصفية الرهون العقارية وتتكاثر وتنتشر آثارها في الاقتصاد ككل. وكلما كبر حجم الفقاعة وازداد سوء إدارتها ازداد تأثيرها السيئ في الاقتصاد. ويدخل الاقتصاد في دوامة التعامل مع الفقاعة والتعافي منها.


ويمكن قياس قدرة الناس على الشراء من خلال مقارنة متوسط دخل الأسر مع متوسط سعر العقار فإذا ارتفعت عدد سنوات الدخل اللازم لشراء العقار بشدة دل ذلك على تكون فقاعة في أسعار العقار.

ويمكن أن يدل ارتفاع حجم الدفعة الأولى وقيمة الأقساط العقارية إلى متوسط دخول الأسر على تكون فقاعة العقار. وارتفاع أسعار العقار بنسب مقاربة لارتفاع متوسطات الدخول ليس دليلاً على وجود فقاعة عقار، كما لا ينبغي تفسير ارتفاع أسعار بعض المواقع بدرجات كبيرة إلى أنه مؤشر على تكون فقاعة عقار. فقد تكون هناك أسباب اقتصادية مقنعة لارتفاع أسعار تلك المواقع. ولهذا فإن المهم هنا أن تتم عمليات المقارنة بين متوسطات أسعار العقار ومتوسطات دخول الأسر وهو مقياس لقدرة أغلب السكان على اقتناء العقار. وتشهد فترات النمو الاقتصادي القوي قفزات في أسعار العقار ولكن المبالغة الكبيرة في تقويم أسعار العقار من مؤشرات تكون الفقاعة العقارية.
ونظراً لعدم توافر بيانات جيدة حول متوسطات دخول الأسر ومتوسطات أسعار أو أرقام قياسية للعقار في منطقة الخليج، يصعب تحديد مستوى فقاعة العقار أو حجمها. ولكن من المؤكد توافر دلائل قوية على تكون فقاعة عقار في منطقة الخليج العربي وخصوصاً في الدول التي ارتفعت فيها الأسعار إلى مستويات فلكية. ولهذا ينبغي الحذر من آثار انفجار هذه الفقاعة على القطاع المصرفي والذي سيؤدي إلى تراجع مستويات النمو الاقتصادي وربما التسبب في ركود اقتصادي.


ما ذكر أعلاه وجهة نظر تمثل رأي صاحبها وأمانة في عنقه وفي النهاية القرار قرارك



منقول

[سهم هم]

حبيبي

شف كم واحد وده يتملك وكم واحد يدور شقه وكم واحد يبي ارض وهم كلهم يحلمون ويتمنون ثم احسبها هل العقار يبي ينزل ولا

وخل عنك دراسات هاللي قاعدين يكتبون بالجرايد ولا بالتقارير

[abonaser2]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة المميز66

بصراحة ارتفع ارتفاع غير مبرر ابد شوفو ضاحية لبن ارتفاع 60% تقريبا من نص رمضان بس

اخي الكريم ضاحية لبن ليست مقياس لانها تتداول باسعار اقل من قيمتها العادله الشقه ايجارها بعشرين الف منطقه مرغوبه للسكن والتملك والمفترض ترتفع 100 % لان الاسعار جدا متدنيه ولعلمك ان امتداد المعلق سيتم تنفيذه بعد الحج حينها سترا الاسعار ارتفعت دبلات لما تتميز به المنطقه من موقع استراتيجي وقربها من الاماكن الحيويه ففرصة من لديه سيوله زائده يضعها فيه والله الموفق .

[الدكتور/خالد]

الاخ ابو الهول انا مع الذيب بخصوص ارتفاع العقار القادم

فالعقار آمن قبل كل شي خصوصا ان من يملك العقار هم قلة قليله من الامراء والتجار

والتي اعتقد انه سيكون هناك حرب ضروس ومضاربات شرسه سترفع العقار الى اعالي السماء

بالطبع لن يستمر الارتفاع وسوف يقف عند حد معين لن يتجاوز السنتين او الثلاثه وهو بزمام هذه الفئه

القليله من تجار المليارات وانا على ثقة تامه بانهيار اخير للاسهم والتي بدورها ستصل الى ادنى

مستوى تاريخي بين ال2500 الى 2700 وسيستمر ما بين 3 سنوات الى خمس سنوات

وخلال هذه الفتره سينهار الذهب الى ادنى مستوياته وسينتعش الدولار ليقول انا الاقوى وسيضعف

اليورو لتبدأ وقتها طفرة جديده للاسهم لتلتقط جيل جديد وترتفع به الى اعالي السماء ولتبدأ اللعبه

من جديد ...

ما ذكر اعلاه وجهة نظر خاصة جدا جدا كانت دراسة شخصيه لسلوك السوق منذ الانهيار الكبير

ارجو عدم الاخذ بها بأي حال من الاحوال وهي للاخوة

ابو الهول والذيب فقط

[ابو الهول111]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة الدكتور/خالد

الاخ ابو الهول انا مع الذيب بخصوص ارتفاع العقار القادم

فالعقار آمن قبل كل شي خصوصا ان من يملك العقار هم قلة قليله من الامراء والتجار

والتي اعتقد انه سيكون هناك حرب ضروس ومضاربات شرسه سترفع العقار الى اعالي السماء

بالطبع لن يستمر الارتفاع وسوف يقف عند حد معين لن يتجاوز السنتين او الثلاثه وهو بزمام هذه الفئه

القليله من تجار المليارات وانا على ثقة تامه بانهيار اخير للاسهم والتي بدورها ستصل الى ادنى

مستوى تاريخي بين ال2500 الى 2700 وسيستمر ما بين 3 سنوات الى خمس سنوات

وخلال هذه الفتره سينهار الذهب الى ادنى مستوياته وسينتعش الدولار ليقول انا الاقوى وسيضعف

اليورو لتبدأ وقتها طفرة جديده للاسهم لتلتقط جيل جديد وترتفع به الى اعالي السماء ولتبدأ اللعبه

من جديد ...

ما ذكر اعلاه وجهة نظر خاصة جدا جدا كانت دراسة شخصيه لسلوك السوق منذ الانهيار الكبير

ارجو عدم الاخذ بها بأي حال من الاحوال وهي للاخوة

ابو الهول والذيب فقط

دكتور خالد
مساء الخير ,,,,,
قبل سنة ونصف تقريباا حصلت مضاربة شرسة جداا بالعقار حتى انه قيل ان السبب غسيل اموال بين التجار ولم تستمر كثيراا,,,, الان شراء منقطع النضير وخاصة بالمناطق الحديثة ,,,, وعمران كثيف حتى ان المقاولين المعماريين لا يتوقفون وبكل مكان من ارجاء المملكة والسبب الدعم الحاصل لصندوق العقاري,,,
والذي اسرع بالطبقة الوسطى وماهو اقل بالتوجه لشراء الاراضي وكلا حسب امكانياته ,,,, وكماهو معروف عندما يغلب الطلب على العرض ترتفع الاسعار وهذا ماهو حاصل بالنسبة للمناطق السكنية المتوسطة كضاحية لبن ونمار وغيرهاا ...
ولاكن الملفت للانتباة هو شراء كل مايعرض حديث باي سعر كان ,,,,من قبل فئة معينة من الناس ,,,؟؟؟ فهل هم مرسلون من قبل الصانع بقصد التصريف ام بقصد المنفعة !!!!!!

كل ما اتمناه هو ان لا تكون الكارثة اكبر حجماا مما سبقتهااا

لك تحياتي

[مهدي]

للمعلومية ارتفاع أسعار الذهب الملاذ رقم 1 والاكثر أماناً من العقار وغيره من الاصول الاستثمارية ووصولها الى قمم تاريخية قلما تشاهد الا في أوقات الازمات والحروب لهو نذير شؤم على تلك الأصول وخصوصا تلك التى تضخمت مؤخرا العقارية بشكل مبالغ فيه جداً ووصلت الى قمم تاريخية ايضا ولا بد لأحد الكفتين أن ترجح على الأخرى ولا أعتقد انها هذه المرة لصالح العقار ولكم في التاريخ خير عبره
وما عام 1405 هـ عنكم ببعيد .