عكاظ" ترصد حركة دوران رأس المال في سوق العقار بالمملكة

[ابوفهد]

اذا انتقل ريال واحد الى اربعة اشخاص عبر عمليات تجارية من بيع وشراء وخلافه, فان الناتج الاجمالي المحلي يرتفع بمعدل اربعة ريالات.
هذا ما يعبر عنه الاقتصاديون في وصفهم لحركة المال في الاقتصاد وتأثير العلاقة المتبادلة للهيئات المختلفة التي تمثل اطراف دوران رأس المال على الناتج القومي.
وهو منطلق (عكاظ) في بحث احوال سوق العقار بالمملكة لما له من اهمية في هذا المجال, ولتسليط الضوء على نقاط قد لاتكون في ذهن المشتغلين بهذه التجارة, ولكنها في نظر المشتغل بالاقتصاد الكلي في غاية الاهمية. وقد رأينا من واجبنا ان نعرض لهذه المسألة.. املا في ايضاح وجهة نظر المختص.
مرحلة انتقالية ونقلة نوعية
ان قرار مجلس الوزراء والذي صدر يوم الاثنين بتاريخ 9/2/1423هـ بخصوص الموافقة على مشروعي نظام ملكية الوحدات العقارية ونظام التسجيل العيني للعقار, جاء ليشكل مرحلة انتقالية نوعية لتطوير حركة النشاط العقاري في المملكة. واهم ما ينص عليه نظام ملكية الوحدات العقارية هو ان لكل مالك ان يبني على ارضه ضمن حدود الانظمة والتعليمات مبنى من طبقة (دور) او اكثر وان يفرزه الى وحدات عقارية مستقلة تبعا للتصميم المعتمد في المخطط والترخيص. ويحق له حرية التصرف في كل او بعض هذه الوحدات باعتبار كل وحدة منها مستقلة عن الاخرى. اما بالنسبة لنظام التسجيل العيني للعقار فاهم ما يميزه هو انشاء سجل عقاري يتم فيه تثبيت الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات, وخصص هذا النظام لكل منطقة سجلاً عقارياً تفرد فيه صحيفة لكل وحدة عقارية يتم فيها تقييد جميع الحقوق والالتزمات.
اوضح ذلك لـ(عكاظ) الكاتب والمحلل الاقتصادي الدكتور عبدالرحمن الصنيع والذي اضاف يقول: اذا وكما يتضح ان هذين القرارين يعتبران بمثابة نقلة نوعية لتنظيم حركة النشاط الاقتصادي في المملكة, حيث يمكن النظام الاول الافراد وخاصة الشباب المتزوجين وذوي الدخل المحدود من تملك وحدات عقارية (سكنية) وباسعار معقولة ومناسبة, اما النظام الثاني فيعزز ويؤكد تملك هذه الوحدات العقارية من خلال تثبيت البيانات والمعلومات التي تتعلق بملكية الوحدة العقارية في سجل عقاري خاص بها.
ارتفاع العقار .. شائعة ام حقيقة
واشار الدكتور الصنيع بالقول: للاسف الشديد وبالرغم من اهمية هذين القرارين في اتاحة فرص افضل وباسلوب منظم لتملك الوحدات السكنية الا ان هناك شائعات بدأت تنطلق الغرض منها التأكيد على ارتفاع اسعار العقار خاصة في المنطاق الحضرية الكبرى ولكن من وجهة النظر الاقتصادية ان هذه الشائعات تعتبر غير منطقية ولابد من العمل على ابطالها لسببين رئيسيين وهما اولا: ليس هناك أي علاقة بين ارتفاع اسعار العقار وبين قراري التملك والتسجيل العيني للوحدات العقارية ثانيا: ليس هناك أي مبرر- على الاقل في الوقت الراهن- لارتفاع اسعار العقار, وبمعنى آخر لم يحن الوقت بعد لظهور الطلب الكافي على شراء العقار بحيث يشكل ارتفاعاً لاسعاره للحد الذي تطلقه الشائعات.. في المقابل نوه احد المتعاملين بسوق العقار بالنمو الذي شهده هذا السوق خلال الربع الاخير من عام 2001م بالاضافة الى شهري يناير وفبراير من هذا العام, من خلال ما اظهرته مؤشرات الانتعاش العقاري في العديد من المناطق السعودية خاصة في العاصمة الرياض التي شهدت حركة انشاءات ضخمة من مجمعات سكنية ومراكز تجارية وشاليهات برية اضافة الى استمرار استصلاح وتخطيط الاراضي في شرق وشمال العاصمة والتي تعتبر من اكبر مدن العالم نموا وتوسعا كما شهدت المنطقة الشرقية انتعاشا عقاريا مميزا خاصة على واجهتها البحرية والممتدة من شاطئ نصف القمر.
اكد المصدر نفسه ان هناك توجها لدى بعض المستثمرين من المنطقة الوسطى للاستثمار في المدينة المنورة وتبوك وجدة وجازان.
العوامل المؤثرة على سوق العقار
اسماعيل ابراهيم سجيني وكيل وزارة التخطيط سابقا ورئيس احد المراكز المتخصصة بالاستشارات الاقتصادية والادارية, استعرض من جهته اهم العوامل المؤثرة على سوق العقار بالمملكة.. كالتالي:
- الاحداث والتغيرات العالمية: تعتبر من المؤثرات الاساسية على سوق العقار, فالاحداث السلبية في العالم وتقلبات اسواق الاسهم والسندات في البورصات العالمية تجعل المستثمرين يتجهون الى العقار والذهب خوفا من انخفاض النقود.
- تقلبات اسواق الاسهم والسندات: تؤدي التقلبات الحادة في قيمة الاسهم الى اتجاه المستثمرين الى قطاع العقار والذهب, واكبر دليل على ذلك ما حدث بعد احداث الحادي عشر من سبتمبر حيث عادت بعض رؤوس الاموال السعودية الى المملكة واستثمر اجزاء منها في القطاع العقاري مما ادى الى انتعاش نسبي لسوق العقار في المملكة.
- اسعار البترول العالمي: تؤثر اسعار البترول على ايرادات الدولة مما يؤدي الى التأثير بشكل ايجابي او سلبي على الانفاق العام فالمملكة تقوم بدعم صندوق التنمية العقاري الذي يساهم في اقراض المواطنين قروضاً طويلة الاجل من اجل توفير مساكن حديثة لهم فان أي انخفاض في اسعار النفط العالمي يؤدي الى تقليص النفقات في جميع القطاعات وتشير بعض التقديرات الى سعر برميل النفط في عام 2002م قد يصل الى 17,5 دولاراً بنسبة انخفاض 24,3% عن عام 2001م مما قد يؤدي الى انخفاض العائدات النفطية للمملكة مما قد يؤثر بشكل سلبي على الميزانية العامة للدولة.
- الانفاق الحكومي في قطاع العقار: تم انشاء صندوق التنمية العقاري في عام 1974م للمساهمة في توفير المساكن الحديثة في كافة المناطق والهجر في المملكة وقد قدم صندوق التنمية العقاري منذ انشائه الى عام 2000م ما يقرب 121.8 مليار ريال وقد انخفض اجمالي القروض في عام 2000م الى 1.9 مليار ريال مقارنة بـ2.3 مليار ريال في عام 1999م ولذلك فان انخفاض الدعم الحكومي للمواطنين سوف يؤثر بشكل سلبي على قطاع العقار بالمملكة بشكل عام او العكس صحيح.
- الاصلاحات الاقتصادية: ادت الاصلاحات الاقتصادية في المملكة الى انتعاش العديد من القطاعات ومن اهمها قطاع العقار اذ سمحت المملكة للمرة الاولى بتملك المستثمر الاجنبي للعقارات مما ادى الى انتعاش سوق العقار ولو بشكل نسبي.
- عوامل اخرى: هناك بعض العوامل ذات اهمية تؤثر على سوق العقار فمن اهمها قلة العرض مع ارتفاع في الطلب على العقارات مما يؤدي الى ارتفاع قيمة العقارات هذا بالاضافة الى زيادة الهجرة للمدن مما يؤدي الى زيادة الطلب على العقارات وانعاش السوق وتغطية المعروض وهذا ما حدث في مدينة الرياض اذ ادت الهجرة الهائلة لمدينة الرياض الى ارتفاع الطلب على العقارات مما ادى الى ارتفاع قيمة الاراضي وارتفاع الايجارات للشقق والفلل خلال الفترة الاخيرة.
العقار والتمدد العمراني
ويشير الدكتور الصنيع للدراسة التي اجريت عام 1997م والتي تتعلق بالتمدد العمراني في المملكة واهم ما توصلت اليه هذه الدراسة بلغة الارقام والاحصائيات.. فيقول ان التوسع العمراني والبنية التحتية التي تم انجازها في العاصمة الرياض يغطي الحاجة السكانية لمدة تتراوح ما بين (15-20) سنة اما بالنسبة لمدينة جدة فالمدة الزمنية تتراوح ما بين (10-15) سنة, وكان نتيجة لذلك ان النمو السكاني (الطلب على شراء العقار) لهاتين المدينتين الكبيرتين كان تدريجيا وبالتالي كان يصحبه ارتفاع تدريجي لاسعار الوحدات العقارية, نظراً لتدرج ظهور المواقع العقارية (العرض) ونجم عن ذلك استقرار نسبي لاسعار المعروض من العقار ولكن مع الاسف الشديد استمرت هذه الظاهرة لفترة طويلة. وهناك بعض المؤشرات في الوقت الراهن تشكل دعما نسبيا لمصداقية بعض ما توصلت اليه هذه الدراسة, واهمها يكمن في استدلالات نتائج دراسة اعدتها وزارة التخطيط بنهاية عام 1421هـ وهي كالتالي:
- حوالي 55% من المواطنين يمتلكون المنازل الخاصة بهم.
- ان مجمل عدد الاسر السعودية والمقيمة يقدر بنحو (3.4) ملايين منها (1.2) مليون اسرة تسكن في فلل خاصة بها و (693) الف اسرة تقيم في مساكن شعبية, حوالي (40%) من المواطنين معظمهم في المدن الصغرى والمناطق الريفية و (60%) من العمال المقيمين ومعظمهم في المناطق الحضرية و (311) الفاًً تسكن في منزل (مبني بدون سور) وهؤلاء حوالي (90%) من المواطنين من ذوي الدخل المتوسط معظمهم في المدن الصغرى والمناطق الريفية ونحو (1.1) مليون في شقق للايجار منهم حوالي (30%) من الشباب السعوديين المتزوجين و (5%) من المواطنين ذوي الدخل المحدود, (65%) من المقيمين.


صحيفة عكاظ