قريباً بأذن الله عودة السوق العقاري السعودي الى الانتعاش

[ASG]

أخواني الإعزاء في منتدى العقار

هذه هي مشاركتي الاولى في منتدى العقار في منتديات تداول
وبالرغم من عدم مشاركتي في هذا المنتدى بالذات الا انني ارغب في طرح هذا الموضع لمن يرغب في الاستثمار في العقار او ممن قد تعثر في مساهمت عقارية تم ايقافها بسبب مشاكل فنية

!!!!!!!!

في العرف العالمي لتصميم اي مدينة يتم ضبط التوسع العمراني لها عن طريق وضع نطاقات حول هذه المدن يتم من خلالها تحديد نمو المدينة بما يتناسب مع الاحتياجات الفعلية للتوسع والذي يترجم عادة عن طريق عدد السكان ونسبة النمو وموارد المدينة الخ من النواحي التي تتعلق بالتنمية

وقبل طرح مشكلة السوق السعودي سوف أوضح بعض المطلحات التي قد تخفى على الكثير من المستثمرين الجدد في السوق العقاري

• النطاق العمراني ( النطاقات العمرانية )

هذه النطاقات هي عبارة عن خطوط وهمية يتم التعارف عليها بين المهندسين والمختصين وهي غالبا ثلاث مراحل

الاولى :: هي مرحلة غالبا ماتكون وسط المدينة والمناطق المحيطة بها وهي منطقة تم تهيئتها من خلال اكتمال البنية التحتيه للخدمات ( الطرق ،الكهرباء ، الهاتف، المرافق الحكومية وفي بعض المدن شبكة الصرف الصحي ) وبالتالي فان اي مساهمه عقارية في داخل هذا النطاق الاول تعتبر فرصة جيدة للمستثمرين في العقار وبالاخص ان كانت المنطقة قوية ببنيتها التحتية وتكون مرغوبة من قبل المستثمرين والسكان
الثانية :: وهي مرحلة تحيط بالاولى وتكون متوسطة النمو في الغالب في المدن المتوسطة والصغيرة وفي هذه المرحلة تكون جزء من اتعاب بناء البنية التحتية على المستثمر وصاحب الارض
الثالثة:: وهي المنطقة المحيطة بالمنطقتين السابقتين وهي في مدننا السعودية غير موجودة الى وقتنا الحاضر حيث تم اعتماد مرحلتين للنطاق العمراني في كل المدن السعودية، ويجب على كل مستثمر في السوق العقاري أن يحدد موقع أستثماره قبل ان يهم في طرحها للاستثمار حتى يتجنب ايقافها في حال وقوعها خارج هذه النطاقات

• حد التنمية

يتم تحديده وفقا لعدد السكن والنمو السكاني المتوقع وفرص النمو الاقتصادي:

وهو حد وهمي يتم استخدامه لضبط حركة النمو العمراني لاي مدينة وبالتالي لايمكن ان يتم البناء خلفه وحد التنمية حاليا في مدننا السعودية يتم تحديده بين المرحلة الثانية من النطاق العمراني وبين اخر خط لنمو المدينة ، يجب على المستثمرين الكبار معرفة هذا الحد في حال رغب المساهمة في مخطط أو مشروع مستقبلي ويتم تحديده ليتم بناء استراتجية الشركة العقارية في المستقبل البعيد حيث يتم من خلال حد التنمية معرفة ماذا كانت هذه المدينة او تلك ستحتوي على فرص استثمارية جيدة في المستقبل

• المخطط الهيكلي
• يتم تحديده كل 10 الى 15 سنة وفي بعض الدول المتقدمة يزيد عمره عن 50 الى 90 سنة ويتم وضعه ليتوافق مع خطط الدولة في التنمية والبناء

يحتوي على الهيكل العام للمدينة ويتم تحديد شبكة الطرق الرئيسية ويحدد عليه نوع الاستعمال ( تجاري ، سكني ، صناعي ، حوكمي ، مقابر الخ )ويتم تحديد اشتراطات البناء مثل الارتفاعات ونوع البناء ويختلف عن النطاق العمراي بانه يحتوي على تفاصيل بناء المدينة وليس توسعها ،وبذلك على كل مستثمر ان يعرف أين يقع إستثماره على المخطط الهيكلي حتى يستطيع ان يحدد استعمالاها

((مشكلة المساهمات المتعثرة في السوق العقاري ))

بالرغب من عدم وجود نسب تحدد سبب التعثر للمساهمات العقارية في المملكة الا ان نسبة كبيرة منها اكاد اجزم انها اكثر من 80 بالمائة منها بسبب انها خارج نطاقات المدن السعودية حيث يتوسع العقار لدينا في المدن السعودية بالاتجاه الافقي وليس الراسي وبالتالي وبطبيعة التنافس بين تجار العقار تم بناء العديد من هذه المساهمات العقارية في المرحلة الثالثة والتي كما ذكرت بانها مرحلة لم يتم اعتمادها بشكل رسمي من قبل اجهزة الدولة التي تختص بتخطيط المدن بشكل عام

ماذا سيحدث هل يتم ايقاف نمو المدن السعودية ام سوف يتم اعتماد المرحلة الثالثة من النطاق العمراني في كل مدينة

بالتأكيد الإجابة هي إعتماد نطاق عمراني يحتوي على ثلاث مراحل وهو مايتم الان دراسته وسوف يتم تطبيقة في خلال الفترة القادمة بأذن الله

وسوف يتم اعتماد جميع المساهمت العقارية باعتماد مخططاتها
وبالتالي فان ذلك سوف يساهم في إنتعاش السوق العقاري في المملكة ومايترتب عليه من انتعاش من سوق البناء والتشييد حيث من المتوقع ان يمتص هذا السوق سيولة كبيرة من سوق الاسهم والسوق العقاري والذي بدا بالبحث عن استثماراته خارج المملكة وبالاخص في الاسواق الخليجية

بأذن الله سوف يعود السوق العقاري الى الازدهار وكما هو معروف ان سوق العقار والبناء يعد اكبر أسواق العالم ولاكن للاسف بعد سوق السلاح



ودمتم سالمين
شاكرين لكم حسن إطلاعكم

.

[investor©]

اشكرك على هذا المقال.

[world_cup]

تجارة الأراضي ومساهماتها من أسباب البطالة والفقر
تعتبر أسعار الأراضي في المملكة مرتفعة جداً مقارنة بمستوى الدخل الفردي، وهذا ناتج عن فتح التجارة فيها والترخيص لمساهماتها، مما أدى إلى صعوبة تملك المواطن للسكن، وكان يجب أن تبقى الأراضي ملكاً للحكومة وتمنحها للمواطن بعد استكمال جميع خدماتها لينتفع بها دون أن يكون له حق بيعها إلا بعد بنائها، ولكن الأرض انتقلت من الملكية العامة إلى الملكية الخاصة بشكل لم يحقق المصلحة للوطن والمواطن، ففتحت فيها المساهمات والتجارة حتى أصبح سعرها يتضاعف بشكل غير معقول خاصة أن الأرض في الأصل ليس لها قيمة، وأصبح الأغنياء يزدادون غنى والفقراء يزدادون فقراً وعدداً. لقد استخدمت الأرض في غير أغراضها فأصبحت وسيلة من وسائل التجارة وادخار الأموال وهذا لن يستفيد منه إلا أصحاب الأموال الطائلة أما الفقراء ومحدودو الدخل فليس لهم نصيب حتى في التفكير في امتلاك سكن، وبالرغم من أننا نعيش وضعاً نعاني فيه من البطالة والفقر وتبعاتهما. نجد انه ليس هناك اي تحرك لإصلاح هذا الوضع وتحفيز المستثمرين نحو الاستثمار في الصناعة والإنتاج بدلاً من تجارة الأراضي. وبإلقاء نظرة على تجارة الأراضي ومساهماتها نجد انها لا تقدم أي شيء للاقتصاد بل هي عبارة عن انتقال للأرض من يد إلى يد بقيمة أعلى دون ان تقدم فرصة عمل واحدة أو قيمة مضافة للناتج المحلي وتدار فيها مليارات الريالات بشكل يومي دون فائدة.

ولذلك وحلاً لمشكلة ارتفاع اسعار الأراضي يجب تطبيق قرار مجلس الشورى الصادر قبل سنة تقريباً المتضمن جباية زكاة الأراضي البيضاء التي يملكها اصحابها للتجارة من قبل ولي الأمر. كما اقترح فرض رسوم خدمة على الأراضي البيضاء بنسبة من قيمتها (2,5٪ مثلاً.

ليكون على صاحب الأرض ان يسدد سنوياً للدولة (5٪ من قيمتها، أي ان الذي يملك أرض قيمتها (500) الف ريال يسدد سنوياً للدولة (25000) ريال، طبعاً هذا الاقتراح ليس الهدف منه زيادة إيرادات الدولة، وإنما الهدف منه تخفيض أسعار الأراضي، لأن صاحب الأرض عندما يعرف انه سوف يسدد (5٪ من قيمتها سيحاول بيعها والتخلص منها والبحث عن فرص اخرى غير الأراضي للاستثمار، وبذلك يزيد المعروض من الأراضي على الطلب عليها وتنخفض اسعارها بنسبة كبيرة. كما يجب على الحكومة ان تتعامل مع الاراضي الحكومية مستقبلاً بمنحها للمنفعة فقط بعد استكمال جميع خدماتها دون ان يكون للممنوح حرية بيعها إلا بعد بنائها، وهذا سوف يساهم في انخفاض تكلفة المعيشة ورفع المعاناة عن أصحاب الدخول المحدودة الذين يشكلون النسبة العظمى من السكان، وبذلك سوف تكون أسعار الأراضي متوازنة مع مستوى الدخل الفردي وفي متناول الجميع، ومن الفوائد التي سوف تجنيها الدولة من تطبيق تلك المقترحات، توجيه المستثمرين استثماراتهم الى قطاعات انتاجية تساهم في زيادة الإنتاج المحلي وفرص العمل للمواطنين، ونتيجة لانخفاض اسعار الأراضي سوف تنخفض اسعار المساكن وإيجاراتها وبالتالي سوف يرتفع مستوى الادخار لدى افراد المجتمع مما يجعلهم يوجهون تلك الزيادة في الادخار الى حاجات اكثر نفعاً مثل التعليم والصحة وغيرهما من الخدمات المفيدة للمجتمع وهذا سوف يقلل من الأعباء التي تتحملها الدولة من هذه الخدمات الضرورية نتيجة لتحمل المواطنين جزءاً كبيراً منها، إضافة لذلك سوف تزدهر السياحة الداخلية نتيجة لانخفاض اسعار الشقق والمساكن في المناطق السياحية التي يعاني المواطن من ارتفاع اسعارها، كما ان فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل المدن التي تشكل خطراً بيئياً وأمنياً سوف يحفز أصحابها على بنائها واستثمارها مما يقلل من الامتداد الأفقي الحاصل حالياً الذي يشكل عبئاً على الخدمات التي تقدمها الدولة، كما ان انخفاض اسعار الأراضي سوف يكون بمثابة زيادة في دخول أفراد المجتمع وكأنما حصلت زيادة في الرواتب وسوف تساهم في رفع المعاناة عن الشباب والأجيال القادمة فسكان المملكة يبلغ أعمار أكثر من (60٪ منهم تحت خمس وعشرين سنة وهذا مؤشر يجعلنا نتنبأ بزيادة كبيرة على الطلب على الأراضي مما جعل اسعار الأراضي تتضاعف وهذه الزيادة في أسعار الأراضي لا ذنب لتجار الأراضي فيها فهذا هو نظام السوق في ظل الحرية المطلقة لتجار الأراضي الذين ينفردون بهذه الحرية عن غيرهم من ممارسي الأنشطة الأخرى. والأسعار في ظل النظام الحالي لتملك الأراضي تفرض نفسها، لكن يبقى هنا دور الدولة في استخدام الرسوم كأداة من أدوات الإدارة الاقتصادية لمحاولة توفير مستوى معيشي جيد للمواطنين عن طريق فرض رسوم على الأراضي البيضاء وتحصيل زكاة التي يملكها أصحابها للتجارة وهذا سوف يوفر السكن للمواطن بقيمة أقل من الحاصل حالياً، وبذلك سوف تزداد نسبة الادخار لدى الناس مما يجعلهم يوجهون تلك المدخرات الى نواح استثمارية وتبعاً لذلك سوف يقل الاستثمار في شراء وبيع الأراضي نتيجة لتكلفة الاحتفاظ بالأرض وتبعاً لانخفاض اسعار الأرض سوف يزيد الطلب على البناء والإنشاء مما يزيد الطلب على مواد البناء وهذا سوف يحفز المستثمرين على إنشاء مصانع مثل الاسمنت والدهانات وغيرها من المصانع التي سوف تساهم مساهمة كبيرة في إيجاد فرص العمل وزيادة الناتج المحلي، وكذلك فإن انخفاض اسعار الأراضي سوف يمكن الدولة من إقامة بعض المشاريع مثل خطوط سكك الحديد وزيادة شبكة طرق السيارات وغيرها من المشاريع التي يحد من قيامها ارتفاع تكاليف نزع الملكيات. وسوف تكون هذه الرسوم عادلة لأن المكلف بدفعها هم الأغنياء دون الفقراء ومحدودي الدخل.

وقد أحسنت وزارة التجارة والصناعة بإيقاف الترخيص للمساهمات العقارية، حيث أن تلك المساهمات في الأراضي عبارة عن مشاريع ليس فيها قيمة مضافة أو فرص عمل للمواطنين وإنما فتح للتجارة في الأراضي بدون قيود ومضاعفة لأسعارها وتكريس للبطالة والفقر وما يتبعها من مشاكل والمتضرر الوطن والمواطن. لذلك نتمنى الاستمرار في عدم الترخيص للمساهمات في الأراضي البيضاء، ويمكن الترخيص فقط لمساهمات البناء والإعمار، ويجب أن يكون الترخيص لشركة مسجلة بموجب نظام الشركات.

كما انه من المؤسف ألا تقوم كل من وزارة الاقتصاد والتخطيط والهيئة العامة للاستثمار بأداء دورهما والإيضاح للمسؤولين الآثار السلبية لتجارة الأراضي ومساهماتها ودورها في ترسيخ البطالة والفقر في المجتمع. والسؤال هل هاتان الجهتان لا تعلمان بهذه الآثار السلبية أم أنه سكوت عن الحقيقة؟ كما أن تحميل الشركات والمؤسسات عبء توظيف المواطنين بالرغم من ان تجارة الأراضي هي التي اوجدت البطالة يعتبر اجراء غير عادل ومن شأنه ان يؤدي إلى تحول اصحاب تلك الشركات والمؤسسات الى تجار اراض يمثلون عبئاً على الاقتصاد الوطني كونهم يسيطرون على الأراضي ويتحكمون في اسعارها ويجمعون مليارات الريالات دون ان يقدموا فرصة عمل واحدة أو قيمة مضافة أو أي فائدة للوطن والمواطن.

لقد قام مجلس الشورى مشكوراً بأداء دوره في هذا الموضوع وناقشه اعضاء المجلس بكل اهتمام مبتغين في ذلك المصلحة للوطن والمواطن وصدر قرار المجلس بتاريخ 10/5/1425ه بجباية الزكاة على الأراضي من قبل ولي الأمر. ولم يتبقى الآن إلا التنفيذ.

منقووووووووووووووووول
تعليقاتكم شباب
وعن نفسي أتمنى من كل قلبي أن يفروضون الزكاة 2.5% ورسوم البيع 2.5% أو أكثر لصالح الدولة منعاً للف والدوران على تجار الدمار مع أني متعلق مع شركة العلي العقاري ب***** الذهب لكن لمصلحة المواطن راح يلاقي الأراضي رخيصة والأجار برضو رخيص ومقدور عليه من دون أسلاف وحوسة . يارب يطبق بالقريب العاجل

[ASG]

تعليقاتكم شباب
وعن نفسي أتمنى من كل قلبي أن يفروضون الزكاة 2.5% ورسوم البيع 2.5% أو أكثر لصالح الدولة منعاً للف والدوران على تجار الدمار مع أني متعلق مع شركة العلي العقاري ب***** الذهب لكن لمصلحة المواطن راح يلاقي الأراضي رخيصة والأجار برضو رخيص ومقدور عليه من دون أسلاف وحوسة . يارب يطبق بالقريب العاجل

يذكر أن جحا تذمر للوالي من قلة المال وكثرة الحاجة للناس فاهداه الوالي دجاجة حتى ينتفع بها وبعد فترة عاد جحا الى الوالي وقال له ان حاجتي زادت فاصبحت انا والعائلة والدجاجة فاني اناشدك بان تزيد من هباتك لي فاهداه الوالي حمارا حتى ينتفع به ، وبعد فترة قصيرة عاد جحا الى الوالي وهو يشكو قلة الحال ومعانته مع عائلته الجديدة وهي تملك دجاجة وحمارا صعب عليه اطعامهم والعناية بهم فامر له الوالي فوق هذه الهبات بان يكون له غلام ليخدمه ويعينه على عائبتة الجديدة والمكونة من زوجته واولاده والدجاجة والحمار والغلام حيث كبل الحمل عليه وثقل فعاد للوالي وقال له لقد زهدت في الدنيا ولاارغب في تحمل المزيد من المشقة فاعاد كل هبات الوالي وطلق زوجته واعاد اولاده

العبرة من هذه القصة ليست في جحا انما في الوالي الذي يساعد الناس من غير تخطيط ولا تدبير ويقدم لهم حلولا غير مدروسة ثم يعالج خطأه بخطأ أكبر

واسمحلي اخي الكريم ان اعلق على المقال واتمنى ان يتسع صدر الجميع لذلك

أولا : إن الاستثمار في العقار ليس من باب الكسل وعدم المبالاة كما يعتقد البعض ،انما ينبع من حاجة ماسة لزيادة عدد السكان المفجع والذي يوشك على الانفجار فالدولة لاتستطيع الامساك بزمام الامور لوحدها ولن تكون هناك منح للاراضي ينتهي مصيرها في مناطق نائية تحول الى استراحات تخلو حتى من ابسط الخدمات ولن تستطيع الدولة اقراض المواطنين للبناء فلا بد من نزول اموال القطاع الخاص للمساهمة في النمو العمراني وبالاخص مؤسسات القطاع الخاص ذات السيولة العالية مثل البنوك

ثانياً : اخي الكريم يقال في المثل فاقد الشيء لايعطيه _ لايمكن اجبار القطاع الخاص في الاستثمار في مجال محدد انما ما يحصل هو تهيئة فرص فالدولة تعمل لتهيء الفرص ويبقى على رجل الاعمار استثمارها وبالتالي فان الجو العام المدعوم من قبل الدولة في القطاع الصناعي ضعيف جدا مقارنة بالدول الصناعية ولم يهيء بعد ، ولن تستطيع ان تجبر احد على تحمل خسارة عدم تخطيطك السليم والا فانه سوف يخرج ويتركك باحثا عن فرص حقيقة في اسواق مجاورة

ثالثاً : إن ارتفاع اسعار الاراضي ناتج عن سببين رئيسين

1. اسلوب المضاربة لاشخاص معينين فالمضاربة على الاراضي هي التي يجب ان يفرض عليها الزكاة وبالتالي سوف يقرر اصحابها مائة مرة قبل بيعها والمتجارة بها فلا يمكن تطبيق قرار الزكاة على الاراضي البيضاء لصعوبة تقيم الارض وتحديد الاراضي البيضاء من عدمها وسجل اخي الكريم من الان فشل هذا القرار للاسباب التي ذكرتها
2. الفساد وعدم العدل: في منح الاراضي العامة للدولة وكلنا يعلم ذلك وسوف اضرب لكم مثل بدون اي تحفظ قبل سنتين تقريبا تم منح ارض تابعة للدولة الى احد ابناء الاسرة الحاكمة وقام ببيعها في مزاد عام باكثر من 400 مليون ريال ورست المناقصة على احد تجار العقار ومن ثم تم تطويرها وبنائها وتقسيمها مجموعات clsters او كما يسميها البعض ببلوكات لمطويرين وفي هذه الدورة من المضاربة زاد سعر الارض بشكل كبير فاين الدولة من هذه الدورة انها الاساس كيف تمنح اراضي عامة للمضاربة
3. سمعت مقولة للدكتور عبدالرحمن الزامل يقول فيها ( كل قرار جديد من الدولة هو باب للفساد ) ان تعثر المساهمات هو نتيجة شبه حتمية لامرين اساسين اما قرار ارتجالي من الدولة متمثلة في مؤسساتها او اهمال لقصور واضح وضوح الشمس وعند وقوع الفاس بالراس يبدأ اتخاذ القرار

ثالثا : اخي الكريم ---- اذا كنت قد تعثرث في مساهمة ما فهذا لايعني ان كل الشركات فاسدة وكلنا معك ومع كاتب المقال في البحث عن حلول وتشديد الضوابط القانونية والادارية وحتى الفنية ، وللاسف فان اسواقنا اسواق ناشئة من حيث بنيتها الادارية والقانونية وليس فقط في سوق العقار بل حتى في سوق الاسهم والصناعة ودقق اخي الكريم في من ينجح في اسواقنا تجدة للاسف يجمع بين السلطة والمال ولايمكن الاستغناء عن احداهما عن الاخرى فابحث عن توفرهما في اي استثمار عقاري او غيره


اخي الكريم ان انخفاض القيمة الشرائية للريال وعدم زيادة الدخل وقلة الفرص الاستثمارية في الصناعة هي كلها اسباب لزيادة العقار

فاذا اردت الحل فابحث عن جذور المشكلة ولاتقلم اوراق واغصان نمت من ثبات تلك الجذور

وعلى العموم شكرا للتعليق

ودمتم سالمين

[ASG]

الجدير بالذكر انه تم الاتفاق لتعريف ازمة السكن في العالم والوضع الطبيعي لما يدفعة الفرد على مسكنة يتراوح بين 20 الى 25 % من دخله وغالبية المجتمع السعودي تحت ال 35 سنة يتراوح دخلهم في نطاق 60000 ريال اي ان الشاب السعودي يجب ان لايدفع اكثر من 15 ريال سعودي على منزله
وهذه مشكلة دخل ليست مشكلة تجار دمار كما ذكرت

ان المشكلة موجودة في كل دول العالم صناعية ونامية وحتى في دول العالم الثالث