تقرير لمجموعة «سامبا» المالية يتوقع نمو القطاع العقاري

[باسل12]

تقرير لمجموعة «سامبا» المالية يتوقع نمو القطاع (1 من 3) ... 300 بليون دولار قيمة الصفقات العقارية في السعودية
الرياض الحياة - 21/04/06//

تلعب العقارات دوراً مهماً في النشاط الاقتصادي غير النفطي في السعودية، ففي عام 2004، بلغت قيمة الصفقات العقارية، بما فيها بيع الوحدات الموجودة 900 بليون ريال (نحو 300 بليون دولار). ويتمثّل عامل الدفع لقطاع العقارات في الطلب المحلي وليس المضاربة، فالاقتصاد القوي والأساسات الديموغرافية هي عوامل الدفع الأهمّ للنمو العقاري، بحسب ما أكد تقرير عقاري عن مجموعة «سامبا» المالية السعودية.

وتوقع التقرير أن تبلغ قيمة البناء الجديد في العقارات السعودية 484 بليون ريال حتى عام 2010. وبغية تلبية الطلب، سيُبنى ما مجموعه 2.62 مليون وحدة سكنية حتى عام 2020، بمعدل 163750 وحدة في السنة، وسيبلغ مجموع الاستثمارات الجديدة في الإسكان 1.2 تريليون ريال.

متوقعين تعزيزاً في المجموعة الحالية من الظروف المواتية مع الاستحداث المرجح للخدمات المصرفية القائمة على الرهن في السنوات القليلة المقبلة.


75 بليون ريال للاسكان سنوياً حتى 2020

ورأى التقرير أن قطاع الإسكان يضمّ 75 في المئة من النشاط العقاري في المملكة، وتوقعوا بروز حاجة إلى 75 بليون ريال لتلبية طلب الإسكان السنوي حتى عام 2020.

وقد يواجه نمو العقارات انقطاعاً إن تخطّى العرض الطلب، بحسب تقرير «سامبا»، لكن في الوقت الحالي تقل المؤشرات التي تدل على حدوث ذلك. فعرض المنازل ذات السعر المعتدل والمخصصة لذوي الدخل المنخفض أقلّ من اللازم في سوق العقارات، فيما لا تزال هذه السوق في مرحلة سينمو فيها تقويم السعر لكن ليس بشكل متضاعف. وبالإجمال، ارتفعت أسعار المنازل بين عامي 2002 و2005 في المملكة بنسبة 13.7 في المئة سنوياً، والأراضي بنسبة 16.5 في المئة ومساحات (المكاتب) التجارية بنسبة 15.2 في المئة.


بنية سوق العقارات

ومنذ نهاية السبعينات، شاع اعتبار العقارات، ملاذاً آمناً للاستثمارات في السعودية. ولم يبدّد إنشاء البورصة المحلية عام 1985 الاهتمام بالاستثمار بالعقارات في الثمانينات والتسعينات. ومنذ عام 2002 كان الاستثمار في العقارات يرتفع، شأنه شأن أسعار الأراضي والإيجارات، لا سيما في المناطق المدنية.

وأفاد التقرير بأن الحكومة تحرّر قطعاً كبرى من الأراضي إلى مجموعة محدودة من المستثمرين الذين يقومون بمشاريع على هذا الأراضي أو يبيعونها إلى مطورين أو بائعين بالجملة. في المقابل، يحدد البائعون بالجملة، تبعاً لظروف العرض والطلب، وقدّر التقرير أن المطورين الكبار يحافظون على الأراضي لفترة بين ثلاث وأربع سنوات.

وبحسب التقرير، يملك الأفراد ورجال الأعمال الخاصة أكثر المنازل والوحدات التجارية على التوالي. وتجرى معظم صفقات العقارات عبر عملاء عقاريين يفرضون على الشارين عمولة نسبتها 2.5 في المئة. وتعتبر المبيعات المباشرة أو نشاطات التأجير بين مالكي العقارات والمستأجرين محدودة، كما أن الصحافة ليست وسيلة شائعة للصفقات العقارية. وتقسم سوق العقارات جغرافياً إلى ثلاثة مراكز مناطقية: المنطقة الوسطى (الرياض) والمنطقة الشرقية (الخبر والدمام) والمنطقة الغربية (جدة والمدينة المنوّرة ومكّة المكرمة).

ومن ناحية الفئة، تنقسم سوق العقارات إلى ثلاث مجموعات: الأراضي البور، وسوق الإسكان التي تتألف من الشقق والفيلات ومنازل الدوبلكس والمنازل التقليدية والمجمّعات السكنية، والوحدات التجارية التي تتألف من مباني المكاتب والمراكز التجارية والفنادق والمنشآت الصناعية بما فيها المستودعات. ومن ناحية الحجم (رخص البناء)، تمثل سوق الإسكان أكثر من 91 في المئة من صناعة العقارات، فيما توحي تقديرات القيمة أنّ هذا القطاع يضمّ 75 في المئة من نشاط العقارات بأكمله.


السنوات الأخيرة

وخلال السنوات الأخيرة الماضية، بحسب «سامبا»، نال قطاع العقارات اهتماماً استثمارياً كبيراً. فبعد عقد من النمو البطيء في التسعينات، أدى مزيج من العوامل إلى تنشيط العقارات في المملكة، ومن ضمنها: السيولة المرتفعة، وتفضيل إبقاء رأس المال داخل البلاد والمنطقة، ونسبة فوائد منخفضة، ومردود متوقع مرتفع من العقارات، وزيادة في القروض المصرفية. وفي الماضي، كان المطورون والبائعون بالجملة يشترون الأراضي بسعر منخفض نسبياً، ومع ارتفاع الطلب وأسعار العقارات ارتفعت بدورها أسعار الأراضي التي اشتراها البائعون بالجملة.

ويقدّر أنّه في خلال السنوات الثلاث الماضية، يدفع البائعون بالجملة ثمناً أعلى بنسبة 175 في المئة لقاء الأراضي البور مقارنة مع ما قبل عام 2002.

وبرزت نزعة حديثة في سوق العقارات وهي بناء مشاريع الإسكان الواسعة النطاق تنال فيها مجموعات الدخل المتوسط فرصاً للاستثمار. لقد دعمت الحكومة، مع المطورين الكبار، هذه الفكرة عبر أداة ينقل فيها المطورون الأسهم التي يمكن شراؤها إلى المستثمرين الصغار، بالاعتماد على إجمالي كلفات المشروع المقدرة. لاقى هذا رواجاً كبيراً في المشاريع السكنية التي قد يشتري فيها المستثمرون الصغار منزلاً في المشروع. وعقب شذوذ في بعض هذه المشاريع، أوقفت الحكومة موقتاً كلّ هذه النشاطات لفترة 3 أشهر في أواسط عام 2005. في غضون ذلك، اختار الكثير من المستثمرين أيضاً أن يستثمروا أموالهم في سوق الأسهم المحليّة المزدهرة. ويتوقّع أنّه في المستقبل القريب سيستعيد المستثمرون الثقة في شركات الاستثمار العقارية هذه.


العقارات والاقتصاد

وكانت للعقارات والقطاعات الملازمة لها، كالبناء، مساهمة مهمة عبر التاريخ في نمو المملكة، بحسب التقرير. وتبعاً لبيانات الحكومة، ساهمت نشاطات الخدمات المتعلقة بالعقارات والبناء بأكثر من 13 في المئة من إجمال الناتج المحلي الحقيقي للبلاد على مرّ السنوات القليلة الماضية. ومنذ عام 2002، جذبت العقارات والبورصة اهتماماً كبيراً من المستثمرين الذين يتنقلون ذهاباً وإياباً بين فئتي الموجودات هاتين. وفي أوائل عام 2005 ومع ارتفاع سوق الأسهم المحلية في شكل كبير، خفّف المستثمرون من تعرّضهم المالي في العقارات. وقد ساهم ذلك جزئياً في جعل أسعار العقارات مستقرة. ويتوقّع أن تتلقى العقارات نشاطاً استثمارياً متجدداً عام 2006، وسيستمر لسنوات عدة. وتوقّع واضعو التقرير أن رخص البناء (قياس لنشاط العقارات) ستستمر بتخطي 37 ألف رخصة في السنة حتى عام 2010. كما يقدّر أن العقارات، وهي بالإجمال نشاط قطاع خاص، استخدمت أكثر من 550 ألف شخص عام 2004 مقارنة مع نحو 392 ألفاً عام 1995. لكنّ التأثير الاستثماري لهذا الأمر ضئيل على سوق العمل للعمال السعوديين لأنّ البناء يستعين إجمالاً بمغتربين. ويتوقّع أنه مع نمو العقارات في السنوات المقبلة، سيتمتع نشاط البناء بازدهار مستدام في المملكة. كما يقدّر أنّه يوجد أكثر من 15 ألف مكتب عقاري مرخص وغير مرخص في السعودية.

والعقارات والبناء أكثر دورية في السعودية منها في بلاد أخرى، وذلك بسبب الارتباط الإجمالي للاقتصاد بأسعار النفط، بحسب التقرير. فعندما يتسارع الاقتصاد تتسارع العقارات والبناء، وعندما ينخفض يتباطأ القطاعان في شكل موازٍ، لكن بمعدّل أبطأ من باقي الاقتصاد. وعلى مر السنوات الأخيرة، نمت العقارات والبناء مجتمعة أسرع من مجموع إجمالي الناتج المحلي الحقيقي. ففي عام 2004، نمت العقارات والبناء مجتمعة بنسبة 75 في المئة، فيما نما الاقتصاد بمعدّل 5.2 في المئة. وفي عام 2002، ارتفع إجمالي الناتج المحلي الحقيقي بنسبة 0.74 في المئة، فيما نمت العقارات والبناء بنسبة 3.1 في المئة. وتعزى سهولة تكيف النمو هذه إلى طبيعة النشاطات العقارية التي يدفعها الطلب.


الديناميكات الديموغرافية

تبعاً لأرقام المسح في السنوات الـ 30 الأخيرة، ازداد عدد سكان المملكة من 7.01 مليون نسمة عام 1974 إلى 16.52 مليون عام 1992 و22.674 مليون في الربع الثالث من عام 2004. وقد ازداد عدد سكان السعودية بالأرقام المطلقة 5.7 مليون نسمة بين عامي 1992 و2004، فبلغ معدّل إجمال نمو السكان من عام 1992 إلى 2004 نسبة 2.45 في المئة، من ضمنها الأجانب، و2.48 في المئة للسعوديين وحدهم. ومع أن هذا أقلّ من معدّل النمو الشائع الذي يتعدى 3 في المئة، تبقى النسبة أعلى من معدل النمو العالمي البالغ 1.5 في المئة خلال الفترة نفسها. وقد ارتفعت نسبة السعوديين في إجمال عدد السكان ارتفاعاً بسيطاً نسبته 72.90 في المئة عام 2004 مقارنة مع 72.63 في المئة في عام 1992.

ويعتبر معدّل الولادات مرتفعاً في المملكة مع 4.3 ولادات لكل امرأة، فيما يبلغ معدّل الولادات الاستبدالي (عدد الولادات اللازم لكل امرأة للمحافظة على عدد السكان من دون نمو) نحو 2.1 ولادة لكل امرأة. وتبعاً لوزارة الصحة، تحسّن أمد الحياة في شكل كبير مرتفعاً من 61 سنة عام 1980 إلى 72.1 سنة عام 2004. ومن المرجّح أن يخفّض التخطيط العائلي المتزايد وزيادة في مشاركة المرأة في العمل نمو السكان مع مرور الوقت. ويقدّر أن عدد سكان المملكة سيبلغ 25.77 مليون نسمة عام 2010، و28.95 مليون عام 2015 و32.52 مليون عام 2020. وبسبب النزعات الاجتماعية الاقتصادية في المملكة، كالتمدّن مثلاً، يعتقد أن نمو السكان حتى 2020 سيستمرّ بالانخفاض إلى ما دون نسبة 2.45 في المئة التي شهدناها بين عامي 1992 و2004. وتبعاً لتقرير الأمم المتحدة السكاني لعام 2004، سيرتفع عدد سكان السعودية إلى 37.2 مليون نسمة عام 2025 وإلى 49.5 مليون عام 2050.

والسعودية دولة شابة، وهذه النتيجة الطبيعية لمعدّل ولادات مرتفع نسبياً خلال السنوات الثلاثين الأخيرة. فنحو 70 في المئة من السكان يتألفون من أشخاص يقلّ عمرهم عن 30 سنة، ونحو 15 في المئة من السكان لم يبلغوا 15 سنة من العمر. تضع هذه القوى الديموغرافية الأسس لطلب عقارات مستدام، لا سيما الطلب السكني، لسنوات كثيرة مقبلة. وسينمو الطلب على الإسكان في العقد ونصف العقد المقبل، مع بلوغ الكثيرين سنّ الزواج.

والمدخول الجاهز للاستعمال هو العامل الأهم الذي يحدّد الطلب على الإسكان وحجمه. فالمداخيل الأعلى تؤدي إلى طلب إضافي وتفضيل أكبر لوحدات سكنية أكبر. وتبعاً لوزارة الاقتصاد والتخطيط، بلغ معدّل الدخل الشهري للمواطنين 7043 ريالاً سعودياً في عام 2000 (البيانات الرسمية الأحدث). ويُضاف غالباً إلى المداخيل الشهرية مدخول إضافي من وظائف ثانية أو أعمال خاصة. ويقدر أن معدّل المداخيل الشهرية يناهز 10360 ريالاً سعودياً عام 2006. وبالتالي يتوقع أن الطلب الأكبر على السكن الدائم سيكون على منازل الدخل المتوسط التي يمكن شراؤها. ويقدر أن نحو 40 - 45 في المئة من راتب الشخص الشهري في السعودية مقسوم تجاه الحاجات الإسكانية. فضلاً عن ذلك، يحدّ غياب توفّر الرهن العقاري المنتشر أيضاً من قدرة السعوديين على شراء المنازل. ويقدر أن 65 في المئة من الأسر السعودية تملك حالياً منازلها الأساسية.

كما قد تؤثر التغييرات في السكان غير السعوديين في الطب في سوق العقارات. وبالأرقام المطلقة، ارتفع إجمالي عدد المغتربين من 4.63 مليون شخص عام 1992 إلى 6.14 مليون عام 2004. وتألف عدد السكان المغتربين من 65 في المئة من الذكور. كما يقدر أنّ حصّة المغتربين من إجمالي عدد السكان سيبقى مستقراً للسنوات الـ 15 المقبلة. وسيحول الدفع نحو السعوَدة دون ارتفاع عدد المغتربين فيما وفي الوقت نفسه سيجذب توسّع القطاع الخاص غير النفطي العمال المغتربين إلى البلاد. وستعدّل هاتان القوّتان الواحدة الأخرى تقريباً.

وتبعاً لوزارة الاقتصاد والتخطيط، ناهز معدل الأجر الشهري للمغتربين 2354 ريالاً سعودياً عام 2000. ويقع معظم العمال المغتربين في فئة الدخل المنخفض، وهم معظمهم من الذكور ويتشاطرون منزلاً لذوي الدخل المنخفض مع عمال ذكور آخرين. وحدها أقلية من العمال المغتربين تقع في فئة الراتب العالي الدخل وتختار منازل فخمة في مجمّعات. ويقدّر أن نحو 90 في المئة من المغتربين يجدون منازل خارج المجمّعات ويختارون شققاً مستأجرة. ولكن لا يتوقع نمو بارز للطلب على المزيد من المجمّعات الفخمة في المملكة، بل يتوقع استمرار الطلب الحالي على الوحدات السكنية الأصغر للعازبين المغتربين.