فلة500 مترللبيع بمخطط العوده بالسويدي الرياض

[sami abdullah]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة مبارك.سعد

الأخ سامي عبدالله ،،،

كيف تسوم شي ما شفته وبدون تفاصيل هذا دليل تخبطكم يالعقاريين للاسف ، وبما انك تتكلم وتقول هذا الكلام وانت متعلم وماخذ عضوية من جمعية علوم العقار اعتقد اننا في وضع خطير وأن سوق العقار السعودي في ايادي غير أمينه وغير مؤهلة ،
يفترض بك تلتزم المهنية أكثر ولا تاخذك العزة بالاثم ، ماهي اساسيات التقييم والذي بناءاً عليه تسوم الفلة بمليون ومية الف ؟ هل تعلم كيف تشطيباتها أو تعلم مساحة مسطح البناء هل تعرف اطوال الارض هل تعرف الخدمات الموجودة في الشارع ؟
اليس من عرفكم العقاري ان الفلة تساوي 10 اضعاف قيمة اجارها السنوي ، والشخص قال اجار الفلة السنوي 51 الف وبناءاً عليه الفلة تساوي 510 الاف حسب عقدها الحالي فلماذا تخالفون العرف العقاري ...

بخصوص استفساراتك ارد عليك كالتالي:
من يعمل في التقييم العقاري يعرف كم مسطحات الفله التقريبه ويعرف من مواصفاتها وبخصوص المنطقة والخدمات فجميعها متوفره وحاله الفله تم معرفتها من صاحب الفله .
وبخصوص تقدير قيمة الفله فنحن نستخدمنا طريقة التكلفة.
ويمكن نستخدم مقارنة سعرها بآخر ثلاث بيعات مشابهه لهذه الفله بعد عمل التعديلات لكل فله للوصول للقيمة التقديرية التقريبيه للفله وهذه الطريقه تحتاج مجهود أكبر.
أما بخصوص أنك تقول العرف العقاري فيستخدم في العقارات التجارية اسلوب رسملة الدخل وهو عشر أضعاف الدخل أما في العقارات السكنية فلاينطبق ويتراوح دخل العقارات السكنية من 5 % الى 6% حسب تقسيم الفله وقد تصل إلى 8 % اذا صممت الفله بطريق تجاريه بحيث يوجد فيها مثلا 4 وحدات سكنية.
وغالب القييمات العقارية لها نسبة من الخطاء تتراوح + او - 5% .

[مبارك.سعد]

الأخ سامي عبدالله ،،

هل رأيت الفلة بعينك لكي تقيمها وتضع لها سعر ؟ فقط سؤال مباشر وبدون لف ودوران وآخر ثلاث بيعات لأنه كلام من عندك مدري بناءاً على اي اساس علمي تم ايرادها في جوابك .

أنا ما اتكلم عن سعر الفلة ولا عن صاحبها الله يبارك في حلاله . لكن اعتب على العقاريين لأنهم هم سبب الوضع المزري في العقار.

[sami abdullah]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة مبارك.سعد

الأخ سامي عبدالله ،،

هل رأيت الفلة بعينك لكي تقيمها وتضع لها سعر ؟ فقط سؤال مباشر وبدون لف ودوران وآخر ثلاث بيعات لأنه كلام من عندك مدري بناءاً على اي اساس علمي تم ايرادها في جوابك .

أنا ما اتكلم عن سعر الفلة ولا عن صاحبها الله يبارك في حلاله . لكن اعتب على العقاريين لأنهم هم سبب الوضع المزري في العقار.

اخي مبارك

تم معرفة مواصفات الفله عن طريق الوصف النافي للجهاله وهو معمول به في العقارات التي لها صفة التشابه.
وعلى فكره أنا هنا اعطي سعر تقريبي للسعر أما لو طلب مني تقييم الفله من صاحبها فسوف ارسل له على بريده تقرير التثمين الخاص قد يزداد وينقص حتى لو تم بيع الفله بنفس السعر الذي سوف اقدرها له ليس دليل على مهارة المقييم لكن هو توفيق من الله فقط. لكن السؤال من سام الفله 510 الف لماذا لم تسأله هل وقف على الفله او هل يعرف اسعار التنفيذ في المنطقه للعقارات المتشابه بالطبع لا لأنه يعطي السومات بناءً على قناعاته وكذلك بناء على ارتفاع درجة المخاطره في وجهة نظره في الوقت الحالي في العقار وعلى فكره يوجد كثير من الناس له نفس الرأي ويظل رأيه , أما بخصوص رأيك فأنا احترمه وهو وجهة نظر شخصيه منك ولقد شاهدت ووقفت على بعض التصرفات السيئه من بعض المكاتب العقارية للأسف وأنا أضم صوتي لك.

وبخصوص استفسارك ("آخر ثلاث بيعات لأنه كلام من عندك مدري بناءاً على اي اساس علمي تم ايرادها ") فيوجد لدينا في التقييم العقاري عدة طرق للتقييم (التثميين ) العقاري الاحترافي وهي:

1) طريق التكلفه ( ناجه في العقارات الجديده وكذلك في السكني اذا عرف عمر الفله ونسبة التهالك والعمر الافتراضي والاقتصادي للعقار)
2) طريق البيوع المشابه وغالباً 3 بيوع في نفس المنطقة ( غالبا تنجح للفلل)
3)طريق رسملة الدخل ( غالبا للتجاري)

واخي مبارك شاكر لك حرصك واحسن اسلوبك.
وإذا لك رغبه في معرفة اساسيات التقييم العقاري واصول سوف ارسلها لك عن طريق بريدك او ترسل لي جوالك ارسل لك جميع الدروسه العلمية لهذا العلم.
موفق خير

[[market]]

بصراحه و بدون مجامله اتمنى املك في الحي اللي خلف التنهات بالضبط و هو حلمي

و نعم الجيران و نعم الحي و صدق من سماه الراقي شوارع واسعه ماشاء الله

ان شاء الله نسكن فيه قريبا

و بالنسبة للسعر غالي علي

ان شاء الله نحصل شي ب 700 الف ريال قريباً

[اعور]

سامي عبدالله يسوم على اساس ان تكلفة البناء جدية 500 الف وهو يزعم ان عنده خبرة اتضح فيما بعد انه لا يعلم ان العمر الافتراضي للمباني لدينا هو 25 سنة وعن الشك نقول 28 سنة يعني البناء الحالي نصف عمر ومع ذلك استخدم اسلوب شريطية العقار المضلل ولم يستخدم ذكاء المثمن العقاري
اقول الله يرحم حالك ياسامي

[sami abdullah]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة اعور

سامي عبدالله يسوم على اساس ان تكلفة البناء جدية 500 الف وهو يزعم ان عنده خبرة اتضح فيما بعد انه لا يعلم ان العمر الافتراضي للمباني لدينا هو 25 سنة وعن الشك نقول 28 سنة يعني البناء الحالي نصف عمر ومع ذلك استخدم اسلوب شريطية العقار المضلل ولم يستخدم ذكاء المثمن العقاري
اقول الله يرحم حالك ياسامي

اذا تقديري للسعر 1,1 مليون ريال تقدير شريطية العقار
من سام الفله 510 الف وهو انت ماذا يسمى شريطي عقار زاحف مثلاً او باخس سلع او مثلا تسمي نفسك سعادة الخبير والمثمن العقاري؟؟؟؟

[شموخ رجل]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة sami abdullah

اذا تقديري للسعر 1,1 مليون ريال تقدير شريطية العقار
من سام الفله 510 الف وهو انت ماذا يسمى شريطي عقار زاحف مثلاً او باخس سلع او مثلا تسمي نفسك سعادة الخبير والمثمن العقاري؟؟؟؟

الاخ سا مي هل تتكلم من جدك هل سعر المليون ومئة ألف سعر عماره عمرها
عشر سنوات بالله عليك أن تراجع نفسك أنا ليس والله حاسد لصا حبها الله يرزقه
وكما قيل في الحسد ( لله در الحسد بدا بصاحبه فقتله) ولكن يا عزيزي هل هذا سعر
معقول كم كان سعر متر التكلفه قبل عشر سنوات كم طن الحديد كم كيس الاسمنت
كم أتعاب اليد العامله كم سعر تكلفه الادوات الكهربائيه والسبا كه والبويات وكم مضى
عليها خلنا نحكم العقل قبل العاطفه الله يرحم والدلينا جميعا

وأذا تقول أن السعر عادل

طيب الفلاء اللي في أشبيليا الدور وثلاث شقق والفلاء جديده وحادها صاحبها بمليون
ومئتين ألف ما ذا تقول هل سعرها معقول أم مبالغ فيه راجع نفسك وفلاء درج داخلي
بيعت قبل فتره ليس بالطويله ب ثمان مئة ألف وأربعون في حى الصحافه شوف كيف الفرق في الاسعار والفلاء جديده وتشطيب راقي بعد لا يدفعك الحماس وقول الحق ولو على نفسك والناس تعلم عن أسعار العقار ليس في سجون وخلف القضبان لا يعلمون

[sami abdullah]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة شموخ رجل

الاخ سا مي هل تتكلم من جدك هل سعر المليون ومئة ألف سعر عماره عمرها
عشر سنوات بالله عليك أن تراجع نفسك أنا ليس والله حاسد لصا حبها الله يرزقه
وكما قيل في الحسد ( لله در الحسد بدا بصاحبه فقتله) ولكن يا عزيزي هل هذا سعر
معقول كم كان سعر متر التكلفه قبل عشر سنوات كم طن الحديد كم كيس الاسمنت
كم أتعاب اليد العامله كم سعر تكلفه الادوات الكهربائيه والسبا كه والبويات وكم مضى
عليها خلنا نحكم العقل قبل العاطفه الله يرحم والدلينا جميعا

وأذا تقول أن السعر عادل

طيب الفلاء اللي في أشبيليا الدور وثلاث شقق والفلاء جديده وحادها صاحبها بمليون
ومئتين ألف ما ذا تقول هل سعرها معقول أم مبالغ فيه راجع نفسك وفلاء درج داخلي
بيعت قبل فتره ليس بالطويله ب ثمان مئة ألف وأربعون في حى الصحافه شوف كيف الفرق في الاسعار والفلاء جديده وتشطيب راقي بعد لا يدفعك الحماس وقول الحق ولو على نفسك والناس تعلم عن أسعار العقار ليس في سجون وخلف القضبان لا يعلمون

انا سألتك في موضوعك وردك السابق كم مساحة الفله (اشبيليا , والصحافه) التي تريد المقارنه بها ولم تجبني , بشرط تم بيعها بسعر السوق في منطقتها أما أذا تم بيعها عن طريق شريطيه وناس تبخس الأسعار مثل ( أعور) فهو ليس بمقياس في التثميين العقاري بل ردوده مثل عابر سبيل في المنتدى .؟

ثانيا اريد أن تقارن أسعار الفلل الشبيهه بها في نفس الحي وهو حي العود (السويدي) إذا اردنا أن نعمل بأحترافيه أما إذا اردنا أن نعمل بعواطفنا وأمانينا لإانا أتمنى أجد فله في حي السويدي بسعر 500 الف لكن السوق يقول لأ حاليا ( حاليا) المستقبل الله أعلم به ؟

فمهنة التقييم العقاري والتثمين تحدد السعر التقريبي حاليا وليس بعد شهر او سنه او خمس سنوات.
أما التوقعات المستقبلية للأسعار ليست من مهام المثمنيين العقاريين بل من مهام المحللين العقاريين.

[شموخ رجل]

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة sami abdullah

انا سألتك في موضوعك وردك السابق كم مساحة الفله (اشبيليا , والصحافه) التي تريد المقارنه بها ولم تجبني , بشرط تم بيعها بسعر السوق في منطقتها أما أذا تم بيعها عن طريق شريطيه وناس تبخس الأسعار مثل ( أعور) فهو ليس بمقياس في التثميين العقاري بل ردوده مثل عابر سبيل في المنتدى .؟

ثانيا اريد أن تقارن أسعار الفلل الشبيهه بها في نفس الحي وهو حي العود (السويدي) إذا اردنا أن نعمل بأحترافيه أما إذا اردنا أن نعمل بعواطفنا وأمانينا لإانا أتمنى أجد فله في حي السويدي بسعر 500 الف لكن السوق يقول لأ حاليا ( حاليا) المستقبل الله أعلم به ؟

فمهنة التقييم العقاري والتثمين تحدد السعر التقريبي حاليا وليس بعد شهر او سنه او خمس سنوات.
أما التوقعات المستقبلية للأسعار ليست من مهام المثمنيين العقاريين بل من مهام المحللين العقاريين.

تراني رديت عليك في نفسك موضوعك بعنوان بيتك

[شموخ رجل]

هل نحن فقد نا عقولنا هل نحن مجانين هل نحن سكارا هل نحن نعيش في حاله الوهم والضياع
هل نحن نبني أمالنا على السراب يا أخوان


تصدقون أن فيه عماره في الشفاء عمرها على حسب كلام صا حبها اللي عارضها للبيع ثلاثون سنه

وطالب فيها مليون وأربعمائه الف يا ناس حكموا عقولكم نحن الى أين نسير الى الجهاله والضحك والدجل ونترك التفكير بالعقل هل لا يوجد أرض حتى تكون هذه الاسعار عجباً صرنا كالمجانين
هل فقدنا العقل والمنطق وصرنا نجروا خلف السراب بكل تا كيد لا ولكن الشا يعات التي يبثها
البعض ويتثر بها بعض الناس المسا كين والدراويش ويقعون في الفخ والله المستعان