{}[ تريد مسكن ،، تريد قرض ،، تفضل تعرف على الرهن العقاري ]{}

[yes..]

بسم الله الرحمن الرحيم


والصلاة والسلام على الرسول الأمين وعلى أله وصحبه أجمعين


لاحظت ضبابيه في فهم بعض الأخوان والأخوات لنظام الرهن العقاري من خلال موضوع لأحد أخواننا هنا ،، ولذا وددت أن أسلط الضوء على بعض جوانبه لعلي أستطيع أن أعرف به تعريف عام .


ما هو الرهن العقاري ؟؟


الرهن العقاري هو عبارة عن تمويل يمكن للمقترض سواء كان فردا أم مؤسسه من الأستفاده منه لشراء منزلا أو أي عقار أخر ،، وتكون ملكيته لهذا العقار ضمانا للتمويل ،، أي أنه في حال عجز المستفيد عن سداد أقساط التمويل فإن من حق الممول اتخاذ الإجراءات الكفيله بتملك هذا العقار .


ودعونا نبسطها بصوره أخرى ،، لنقول بأن العقار المرهون يبقى رهنا حتى يتم سداد كامل التمويل ،، ولذلك نسمي الممول بالمرتهن ،، والمقترض بالراهن .


وبذلك يصبح التمويل بالرهن العقاري في حد ذاته ( تمويل بقرض ) ،، وضمانته التي يمنح القرض مقابلها هي ( الملكية المشتراة للمستفيد ) ،، وفي حالة تعثر المقترض عن السداد ،، في الموعد المحدد سلفا في العقد وحسب ضوابطه المتفق عليها ،، يصبح من حق المقرض بيع ملكية المقترض لطرف أخر لاسترداد أمواله ،، وذلك طبقا ًًلبنود العقد الموقع بينهما .


في الولايات المتحده الأمريكيه نشأت أزمة الرهن العقاري من خلال التسويق العشوائي لذوي الدخل المحدود مع ضمان التمويل ،، دون أن يتم دراسة الحالات بشكل جيد وحدودها الأئتمانيه لمنح التمويل المناسب لها ،، ووضع إلتزامات طالب التمويل الأخرى ،، والدخل الثابت له ،، مما أوجد تعثر في السداد ،، ومن ثم فرض فوائد مضاعفه ،، وليتها توقفت عند ذلك الحد ،، بل أن هناك بند في العقد المبرم بين الطرفين يسمح للممول بأن يرفع الفائده عند تغييرها من قبل مجلس الاحتياط الفيدرالي الأمريكي ،، مما أدى في النهايه إلى تضخم سعر العقار بصوره مبالغ فيها ،، لا تعكس قيمته الحقيقيه ،، مما سمح للمقترض بطلب قروض إضافيه بضمان القيمة المضافه للعقار ،، وبذلك نجد بأن الأقساط الشهريه المترتبه على المقترض أصبحت أعلى وأكبر ،، وتفوق قدرته على السداد ،، فتوقف بعد فتره عن السداد ،، وأصبحت الأصول بيد الممول ،، وحينها بدآت تتهاوى أسعار العقار ويشح أو ينعدم الطلب ،، وفي النهايه خسائر كبرى للممولين لعدم قدرة الطرف الأخر من السداد .


وأعتقد بأن الجهات المختصه لدينا ،، أعادة النظر بدراسة جميع الملاحظات والدروس وما تم الأستفاده منه في أزمة الرهن العقاري السابقه ،، وحاولت وضع ضوابط لها ،، ويبقى أن المستفيد الأكبر هنا هو البنوك وشركات التمويل والمطورون العقاريون والذين سوف يحاولون جاهدين أن يضمنوا حقوقهم 99 % ،، مما يضع المستفيد أمام عقد غالبية فقراته في صالح الممول أو المطور ،، ولذا وجب على طالب التمويل ،، قراءة العقود بشكل متأني ودراستها من الناحيه القانونيه ،، عن طريق جهات متخصصه ،، وإعداد خطه لميزانيه يمكن للمستفيد الألتزام بها ،، وهذه نصيحتي الأهم هنا .


كما أن هناك نقطه يجب الانتباه إليها ولا تقل أهمية عن سابقتها ،، ألا وهي دراسة الألتزامات الأخرى المترتبه على طالب التمويل ،، والقدره على سداد جميع الألتزامات ،، ودراسة الدخل الثابت الخاص بالمستفيد ،، وأما الدخل الغير ثابت فلا يعول عليه كثيرا ،، مع أهمية دراسة مدى قدرة المستفيد لتغطية جميع المديونيات بلا إخلال بميزانيته الشهريه مع وضع رصيد للطوارئ في الحسبان لأي أمر طارئ ( ويا مكثر طوارئنا ) .


ويبقى السؤال الأهم هنا ،، هل سنرى جنون في أسعار العقار ،، مع عدم وجود ضوابط وشبخ تضخم أسعار العقار أكثر مما هو عليه الآن ؟؟


ربما ،، فمواد البناء أعتدلت أسعارها نوعيا مما يزيد على الأقبال وفتح الشهيه للبناء ،، وهناك شح في الوحدات السكنيه ،، والتمويل قادم ،، والطلب سيزيد لوجود عدة جهات مموله غير القرض الحكومي ،، فماذا سيكون عليه الحال غدا ؟؟


منطقيا وجود التسهيلات سيتيح لشريحة أكبر من الأستفاده من الرهن العقاري ،، والذي سيجعل الطلب على العقار أعلى في البدايه ،، في حين أن السوق في بداية الأمر لن يكون على إستعداد لتلبية كل تلك الطلبات ،، وهنا سيرتفع العقار ،، ومع مضي الوقت ،، وتسارك المطورون في إيجاد الوحدات السكنيه ،، سيصبح هناك تشبع في العرض وستعاود الأسعار في الأنخفاض .


سنرى الكثير من التقلبات على أرض الواقع لاحقا ،، فنظام الرهن العقاري جديد علينا ،، وبالتأكيد سنجد به ثغرات يمكن أن تستغل ،، وسوف يتم معالجتها من خلال التعامل معها حينها ،، والبنوك المموله والشركات المطوره تدرس أوضاعها منذ سنوات وقد وضعت الخطط الكفيله للتعامل مع تلك التمويلات ،، والإحصائيات تفيد بأن المملكه تحتاج على ما يقارب 200000 مائتان ألف وحده سكنيه سنويا ،، وربما تدخل على الخط ،، شركات وبنوك أجنبيه مموله ،، مما قد يدخلنا مرة أخرى في دائرة أزمة السكان وارتفاع الأسعار .


وما نعلمه علم اليقين اليوم ،، هو أن بعض الشركات المموله أطلقت خطط عملها وبدأت بالفعل بأستقبال طلبات التمويل ،، ولم تنتظر حتى صدور وإقرار نظام الرهن العقاري ،، والذي سيرى النور ليساعد في حل أزمة العقار وتضخم أسعارها ،، ومن هذه الشركات ،، الشركة السعوديه للمساكن ( سهل ) وهي واحدة من عدة شركات بلغ رأس مالها مليارات عده ،، وأيضا شركة أملاك ولن نغفل عن أعمار وطلعت حرب واللذان قد يحجزان موقع لهما في كراسي كبار اللاعبين في سوق العقار السعودي .


وأما قيمة التمويل فقد تتراوح حسب قراءتي مابين 200000 مائتان ألف ريال سعودي إلى مليوني ريال سعودي ،، وأما فترات السداد فقد تصل إلى 20 عشرون سنه .


ويبقى العقار كما يعلم الجميع أكثر أمانا كأستثمار ،، ولذا نجد بأن هناك من استثمر أمواله في السنوات السابقه ،، لا لكي يبيعها اليوم بسعر أدنى من سعر شرائها ،، وإنما ليحقق أرباحا ،، ولذا مسالة إنخفاض الأسعار لن تكون سهله ،، وفوريه ،، فالعقاريون وصغار المستثمرين بالعقار سيتمسكون بعقاراتهم طلبا للربح أو أتخاذ سبل بديله .


إذن هناك الكثير مما يقرأ في مسألة الرهن العقاري ،، وهناك الكثير مما سنجده على أرض الواقع بعد الإقرار ،، ويبقى الرهن العقاري بمواده التي تفوق الأربعون ،، هو تنظيم يهدف إلى تقليص الفجوه الإسكانيه وتسريع دورة الأستثمار العقاري ،، وإن أي إخلال أو تجاوز لمواد الرهن العقاري المقره سيفقده أهميته ،، وقد يتسبب بإشكاليات تؤدي التضخم والتلاعب من قبل بعض الجهات الغير رسميه .


ولا أستبعد ذلك ،، فقضية الرهن العقاري أمر ليس لدينا خبره طويل به ،، بل وليس لدينا جهات متخصصه ومعتمده للتثمين وهو أمر مهم ،، ولذا وجب على الحكومه إقرار والبدء بالتعامل مع المحاكم المتخصصه بالشئون العقاريه ووضع ضوابط لها من خلال تدخل ومتابعه جاده ،، وأنظمه وعقوبات صارمه تسري على الأمير والغفير ،، مع ضرورة عدم تأخير الفسوح الخاصه بالمخططات السكنيه لتحقيق نسب تتوافق جيده ومتقاربه بين المعروض والمطلوب ،، كي لا يختل الميزان .


وقفه


أتصدقون بأن من معوقات الرهن العقاري هي القروض المترتبه على المتضررين من سوق الأسهم ،، لأنهم يشكلون شريحة كبرى ،، ولازالوا يسددوا المستحق عليهم وسيستمرون في التسديد سنين طوال ،، مما يشكل عائق حقيقي أما البنوك وشركات التطوير ؟؟


بقي أن اقول


نسأل الله أن يكون كل ما يحيط بالرهن العقاري حلال ،، وشرعي لا يخالطه الحرام إن كان في التمويل أو العقود .

[ابو فواز - 1]

مشكور على طرحك للموضوع وجهدك الرائع

[دكتور كيف]

كلام جميل
اللهم اني اعوذ بك من هم الدين