لغز القسط المتناقص لمساكن ..لاربحهم الله

[sahood999]

السلام عليكم

تتشدق مؤسسة التقاعد ببرنامجها الجديد "مساكن " الذي تقول ان فكرتة مساعدة المواطنين في حل ازمة السكن وتيسيره وتمويلها لكافة شرائح المجتمع وقسط تراعى فيه احوال الناس لان فكرته وطنية في الاساس وليست تجارية بحتة كما يقولون .. وهي في الحقيقة استغلال لحاجة المواطنين وارباح مثل ارباح البنوك ... لافرق بينهم,,,

وهذا مقال رائع للدكتور محمد العباس يوضح فيه ان لا فرق بين تمويلهم وبين البنوك من حيث تناقص النسبة المئوية للربح بل قد تكون البنوك ايسر في الشروط ..وخاصة الاعفاء في حالة الوفاة لاقدر الله

محمد أل عباس - أستاذ المراجعة المساعد -جامعة الملك خالد - أبها 06/07/1428هـ
maalabbad@kku.edu.sa

يقول الحق تعالى "وقالوا إنما البيع مثل الربا وأحل الله البيع وحرم الربا"، فعند الادعاء بأن الربا مثل البيع، كانت الإجابة حاسمة بأنه على الرغم من التشابه الذي بين الربا والبيع إلا أن الله حرم الأول وأحل الثاني، فما هو هذا التشابه – إنه قيمة الزمن. فالإسلام يقر بهذه القيمة، ومن هنا أُحل بيع الأجل بزيادة في قيمة المبيع والفرق في السعر هو قيمة الزمن حتى وقت السداد، ولأجل ذلك جاز البيع بالأقساط وبيع المرابحة بالأقساط، وبيع السلم وغيرها من أنواع البيوع ماعدا ما نص على تحريمه مثل بيع العينة. ومن هذه النقطة وجدت العديد من المنتجات المصرفية الإسلامية طريقها إلى عالم البنوك تحت شعار التمويل الإسلامي، (على رغم أن كلمة إسلامي لدينا نحن أهل الإسلام تعني أكثر من مجرد اتباع الشرع بل تعني الوسطية والعدالة والسلام). وانطلاقا من مفهوم قيمة الزمن، سأناقش قضية مشروع "مساكن" للتمويل العقاري وخاصة تطبيق القسط المتناقص الذي أعلن عنه الصندوق.
فيما يخص قيمة الزمن فإن هناك اختلافا طبيعيا بين قيمة النقد المتاح اليوم والنقد الذي سيأتي بعد فترة، والسبب يعود إلى القابلية الاستثمارية، فريال اليوم أغلى من ريال سيأتي بعد سنة لأنه يمكنك استثمار ريال اليوم والحصول على عوائده بينما ستخسر قيمة الاستثمارات التي ضاعت من ريالك الذي سيأتي بعد مدة، من هنا يجد الربا مبرراته (الزيادة في قيمة الدين عند استرداده كتعويض عن الفرص الاستثمارية الكامنة في الريال والتي تم التخلي عنها لأجل إقراضه واستفادة الآخرين من استثماراته). لكن الشرع كان حاسما هنا فالتعويض عن قيمة الاستثمار لمجرد التخلي عنه غير جائز ـ وهذه هي القاعدة العامة والاستثناء إذا كانت بيعا، أي وجود حركة اقتصادية واستثمارية ظهرت في شكل تبادل للسلع.
وهذا الفرق هو الذي حفز ظهور المنتجات المصرفية الإسلامية وجعلها أكثر ربحية من المنتجات المصرفية العادية، فمنتجات المصرفية الإسلامية - ولتحقيق مراد الشرع من وجود حركة تبادل للسلع- تُبنى على أصل شراء السلعة ثم إعادة بيعها بربح (المرابحة) على أن يتم ذلك وفقا لفكرة البيع بالأجل (الأقساط)، فيحصل البنك المقرض على فائدتين – الفائدة الناتجة من المرابحة (فرق السعر) وفائدة من البيع الآجل ( قيمة الزمن) في الوقت الذي لا يحصل البنك من التمويل العادي إلا على قيمة الزمن فقط. وهكذا انتشرت فكرة التمويل الإسلامي لدينا لأنها جمعت بين الحسنيين، موافقة الشرع وتحقيق الربح للبنك المقرض، لكنها في المقابل أخرجت البنوك من أعمالها الرئيسية إلى منافسة أهل العقار والسيارات ومود البناء، لكن للذهب بريقا لا يقاوم، وهذا ما حدث لصندوق مؤسسة التقاعد.
لقد كانت مشكلة الصندوق عدم وجود فاعلية استثمارية لديه كالتي يمتلكها صندوق التأمينات الاجتماعية ولكنه تنبه أخيرا لهذه المشكلة بعد تضخم أرصدته النقدية واتجه بقوة نحو دعم استثماراته واختار التمويل كمخرج استثماري بالتركيز على التمويل العقاري، ولأن البنوك قد سبقت الصندوق إلى ذلك وهي التي تمتلك الأدوات الأفضل والخبرة العريضة فلم يكن أمام الصندوق إلا أن يقدم عروضا متميزة أو هكذا روج لنا حيث ركزت الحملة الإعلانية على فكرة القسط المتناقص كميزة ينفرد بها برنامج "مساكن". فما هو هذا القسط المتناقص الذي ذهب إليه برنامج مساكن وهل هناك فرق حقيقي؟
عندما ترغب في الحصول على تمويل من البنك فإن قدرتك ومبلغ التمويل يحدد من خلال قاعدة مؤسسة النقد، قاعدة ثلث الراتب. ثم يتم احتساب المبلغ الإجمالي بضرب القسط في عدد السنوات. ولتتبع الطريقة التي اتبعها صندوق التقاعد قمت بمراجعة جداول التمويل التي أصدرها الصندوق (الغريب أن هناك عددا من الجداول المتداولة أو المنشورة في صحف سعودية وفيها جميعا اختلافات بسيطة تشير إلى اختلافات في نسبة الفائدة) وفيها تم تحديد قيمة إجمالي القرض (الحد الأعلى) على أساس ناتج ضرب القسط الشهري في عدد الفترات (الشهور) (مثلا قيمة القسط 1000 في 300 شهر فإن إجمالي القرض 300000) وهذا المبلغ يتكون من قيمة التمويل (المبلغ الذي سيحصل عليه المقترض) وقيمة الفوائد المركبة، وبمعنى آخر فإن على المقترض تسديد المبلغ الذي حصل عليه إضافة إلى الفوائد وذلك بطريقة الأقساط. وهكذا فإن الإقساط تقتضي تسديدا لأمرين معا في الوقت نفسه (جزئيين)، تسديد جزء من القرض وتسديد الفائدة المستحقة عن الفترة. فإذا كان القسط ألف ريال مثلا فإنه يسدد الفائدة المستحقة (تساوى 700 ريال مثلا) والباقي يعتبر تسديدا لجزء من أصل القرض.
القسط المتناقص يأتي عند احتساب الفائدة للفترة التالية فيجب أن تحسب على أساس قيمة القرض مخصوما منها قيمة القسط المسدد وليس على أساس إجمالي قيمة القرض، فتحسب بعد استقطاع ألف ريال (لأن المبلغ الأصلي تم احتسابه على أساس إجمالي قيمة الأقساط وليس على أساس القيمة الحالية) أي أن قيمة الفائدة مع القسط الثاني ستكون أقل من 700 (670 مثلا) والباقي تسديدا للقرض. وفقا لهذه المعادلة كان يجب أن تختلف نتيجة إجمالي الفوائد في برنامج مساكن عن مثليه المطبق في البنوك بشكل جوهري، لأن البنوك لا تحتسب الفائدة بطريقة الخصم هذه لكن المفاجأة أن الفروق بينهما كانت بسيطة جدا مما جعل موضوع القسط المتناقص في احتساب الفائدة لغزا.
الحقيقة أن مسالة ذلك اللغز ليست بالصعبة لكنها غريبة نوعا ما، فعند محاولة اكتشاف طريقة القسط المتناقص التي اتبعها الصندوق لوحظ أن النتائج أقرب ما تكون عندما تم خصم الفائدة فقط وليس كامل قيمة القسط، أي خصم 700 ريال في المثال السابق وليس ألفا. فما هو الفرق؟ الفرق بسيط وهو أن المقترض سيدفع الفائدة على كامل أصل الدين حتى آخر شهر مهما سدد منه وبذلك عاد الصندوق إلى طريقة البنوك. وبمنعي آخر فإن الخصم الذي حصل عليه هو خصم على الفائدة التي تم تسديدها من أصل الفوائد المركبة فقط.

[سعيد زمانه]

الحمد لله هاذي افكارهم في معالجة مشكلة
ادخالك في مشكله جديده دون حل المشكله الاصليه

[fawics]

مسكين اللي مع مساكن و الله لا يحيجنا لهم و لا لأمثالهم

[البنك البشري]

يا رجال اللي مسنع الدعوة كلها بنك الرياض

يا زيد كنك ما غزيت

[goldenmoss]

سلام برنامح مساكن

منذ بدايه طرحه ومع شروطه اتضح انه ليس لكل الناس انما فئه معينه منهم

لقد صمم لخمة ناس معينه و قطاعات معينه

مثل

يشجع كبار السن من الموظفين تحت 55 سنه ان يطالبون بالتقاعد المبكر لكي يحظى بقرض من اجل بناء بيت

اي تشجيعه على التقاعد بدلا من اكمال كل سنوات الخدمه

تحياتي

[مصطفى2]

هلا
مشكور على الموضوع
والله تعبنا من الايجارات