الكارثة المرتقبة

[شرواك]

تقلبات في الأسعار .. والملاءة المالية لا تتوفر لدى معظم المواطنين
مستثمرون: واقع السوق العقارية ركود مفرط وأسعار مرتفعة
علي القحطاني من الرياض

حيرة .. ترقب .. كساد .. استقرار في الأسعار بعد ارتفاعات غير منطقية، بعض المكاتب العقارية تغلق أبوابها. والشركات العقارية تقلل من أعمالها والمستثمرون الإفراد يكملون الفلل التي بدأوا في بنائها .. لكن لا بيع ولا شراء، البائع والمشتري ينتظران توجهات السوق خلال الربع الرابع من العام الحالي .. هذا هو حال سوق العقارات خلال هذه الأيام، الذي يغلفه الغموض والتضارب .. والمتابع لسوق العقارات في الرياض يرى أن هناك كسادا شديدا بسبب توقف الزبائن عن الشراء انتظارا لانخفاض أكبر في أسعار العقارات سواء أراض أو وحدات سكنية، فالمتعاملون في السوق العقاري نوعان .. الأول هدفه السكن والثاني الاستثمار، ولكن غلاء العقارات جعل كثيرا من الباحثين عن السكن في نظر جهات التمويل من ذوى الدخل المحدود، حيث إن الباحثين عن السكن دخولهم ما بين ستة وحتى 12 ألف ريال، مما جعل هذا الدخل غير ملائم لشركات التمويل والبنوك العاملة، حتى أن القروض العقارية التي تقدمها البنوك وجهات التمويل الأخرى غير ملبية لواقع السوق فتبددت وضاعت مدخراتهم وآمالهم وأحلامهم في سوق لا يعرف أحد أي اعتبارات وأسس تنظمها.

من جهته قال محمد الدوسري، مستثمر عقاري، أن السوق تمر بمرحلة حرجة في نظر كثير من المستثمرين، لأن السوق العقارية جعلت كثيرا من المستثمرين في حيرة وترقب عن توجهاتها خلال الفترة المقبلة بعد فترة الكساد الذي عاشتها من بداية العام الحالي، موضحا أن واقع السوق هو الركود الذي زاد من معاناة المستثمرين بسبب الارتفاع في الأسعار، والتخوف من تقلبات الأسعار وعدم توافر الملاءات المالية لدى أغلبية المواطنين الباحثين عن السكن.

وقال الدوسري إن ضعف حركة سوق العقارات منذ ما يقارب سنة فلا بيع ولا شراء إلا بالقطارة "كما يقولون"، فمن يستطيع شراء أرض فهو من نزل رقمه في صندوق التنمية العقاري، على الرغم من أن كثيرا منهم قد أجله أكثر من مرة والسبب الرغبة في نزول الأسعار، معللا ذلك بأن الأسعار قفزت خلال السنوات الثلاث الماضية وبات من الصعب خفضها، حيث فضل المستثمرون الأفراد في مجال البناء عدم خفض الأسعار مع قلة الطلب على الشراء.

وقال محمد الأحمد، مستثمر عقاري، في جنوب الرياض عندما عصفت الأزمة المالية والعقارية بأسواق ومنشآت العالم تعالت جرعة الآمال محلياً بأن تعصف هذه الأزمات بأسعار عقاراتنا هبوطاً إلا أن آثارها جاءت خفيفة ولم تؤثر إلا ركودا في قلة الطلب على شراء سوى أراض أو وحدات سكنية، وبقيت الأموال الضخمة جامدة حتى تاريخه وبقي من ضخ أمواله في هذا المرفق يقنع نفسه أن عقاراتهم تشكل لهم ثروات قابلة للزيادة ولا مجال للتنازل عن أسعارها حتى لو بقي الركود طويلا.

وأرجع الأحمد غلاء أسعار العقارات لطبيعة أصحاب رؤوس الأموال وتأثرهم بما تركته الأسهم أثناء انهيار 2006، وبعض رجال الأعمال الذين كانوا بعيدين عن سوق العقار وظفوا أموالهم في العقارات لاعتقادهم أن العقارات أرباحها مجزية أكثر من أي مشروع آخر وأن ودائعهم من الأموال تبقى مضمــــونة الجانب وبعـــــيدة عن أي مــــخاطر قد تحدث لهم، مما قفز بالأسعار أكثر من 100 في المائة.

وطالب الأحمد بسرعة إصدار التشريعات والأنظمة حتى تواكب الرغبة في استمرار النشاط العقاري كالإسراع في طرح الرهن العقاري، إضافة إلى وجود التمويل العقاري للمساعدة على النهوض بقطاع العقارات، وهيئة عليا للعقار، موضحا أن التطوير العمراني وإنشاء المباني السكنية والبنية الفوقية هو ما تحتاج إليه المملكة بعد ضمور وعدم جدوى تطوير الأراضي. كما أن التوجه إلى شراء الأراضي الخام وتطوير وإدخال الخدمات فيها لم يعد مجدياً في الوقت الحالي، مطالباً بتطوير تلك الأراضي عبر إنشاء مبانٍ سكنية فيها.

أخيراً، لو نظرنا إلى السوق العقارية في المملكة بوجه عام والرياض بوجه خاص نرى أن هناك تنازعا بين الركود في الطلب على الشراء والأسعار المرتفعة للأراضي والوحدات السكنية بأنواعها لن تطول ولن تنكسر إلا من خلال خفض الأسعار، وما على المستثمرين سواء أفراد أو شركات سوى إرخاء قبضتهم، فهم لن يستطيعوا الإطالة في مسك أيديهم بأسعار غير معقولة لأن تجميد الأموال لا يتماشى مع أي فكر اقتصادي بهذه الطريقة التي سلكوها.

[شرواك]

أسعار إيجارات الوحدات السكنية تنخفض بنحو 11 % خلال الربع الماضي

تقرير: الحكومة الإماراتية مطالبة بمزيد من المبادرات لإنعاش السوق العقارية

مطالب بمبادرات حكومية تنعش القطاع العقاري في الإمارات، وفي الصورة جانب من العاصمة الإماراتية التي انخفضت فيها اسعار الإيجارات بـ 11% خلال الربع الماضي

طالب تقرير حديث الحكومة الإماراتية بمزيد من المبادرات لتنشيط القطاع العقاري في الدولة التي تعاني منذ ثلاث سنوات كسادا يطول القطاع العقاري والقطاعات الأخرى بفعل الأزمة المالية العالمية، وتأتي المطالبة بعد أن أقرت الحكومة نظاما بتمديد فترة تأشيرة المستثمرين العقاريين من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات.

وتوقعت شركة سي بي ريتشارد أليس، التي بثت التقرير أخيرا أن ينمو اقتصاد الإمارات في العام الحالي بالرغم من تباطؤ النشاط العقاري، مشيرين إلى أن تحسن الأوضاع الاقتصادية العالمية سيكون المخرج لزيادة الطلب في القطاعين التجاري والسكني.

وشدد التقرير على أن اللوائح الجديدة التي أعلنتها حكومة الإمارات على إمكانية تمديد فترة التأشيرات السابقة التي تبلغ ستة أشهر لتصبح ثلاث سنوات لأصحاب العقارات ستعمل على خلق بيئة تجارية جذابة وأكثر تحررًا من أجل إحياء ثقة المستثمرين واهتمامهم بعروض العقارات في الإمارات بشكل عام، بالرغم من أن الحد الأدنى لقيمة العقار، الذي يبلغ مليون درهم يستثني عدداً كبيراً من المستثمرين، وأضاف التقرير ''مما لا شك فيه يشجع هذا التعديل على تحسن أوضاع السوق، ولكنه يثير تساؤلات كثيرة حول عدد من المبادرات الأخرى التي يمكن تنفيذها لتنشيط هذا القطاع''.

وقد أعلنت هيئة الإمارات للمواصفات والمقاييس ESMA أنه سيجري تطبيق ''النظام الدولي للوحدات'' بحلول نهاية 2011 بهدف توحيد ممارسات القياس الموجودة في جميع أنحاء البلاد عن طريق إدخال نظام متري موحد.

وأبدى التقرير إعجابه برؤية عام 2030، التي كشف عنها مجلس التخطيط العمراني UPC ''خطة الإنعاش الرئيسية'' لمنطقتي الشهامة والباهية، حيث اختص إطار الهيكل العمراني الجديد بجمع المبادئ التوجيهية للتخطيط المستدام لـ 17.7 مليون متر مربع من الأراضي الواقعة في منطقتي الشهامة والباهية. وتسعى الخطة لتحسين ''الاستدامة'' لمجتمع سكني يبلغ تعداده 27 ألف نسمة، وذلك من خلال تحسين الاتصال وتوسيع نطاق مرافق المجتمع.

قطاع المكاتب

أشار التقرير إلى أن كل زيادة مخزون المكاتب وارتفاع معدلات الشواغر سيؤدي إلى ضغط هبوطي للإيجارات في العاصمة التجارية، وعلى الرغم من ظهور هذه الظروف المحبذة للمستأجر، إلا أن الطلب لا يزال ضعيفًا نسبيًا.

وأوضح التقرير أن النمو المتوقع على الطلب قد أخفق في التحقق حتى الآن، وقد تأخرت على ما يبدو عملية صنع القرار لتلبية احتياجات المكاتب الجديدة وتوسع الشركات بسبب استمرار حالة عدم اليقين الاقتصادي العالمي والاضطرابات الإقليمية، كما يبدو وجود حالة من التعثر بالنسبة لاستعادة الاستثمارات الأمريكية والأوروبية، وهذا هو السبب في وجود بعض الحذر بين قطاع الشركات الدولية، ونظرًا لهذه الظروف، يعمل عديد من الشركات الآسيوية الآن في أسواقها من أجل النمو، ونتيجة لذلك يُلاحظ انخفاض الإقبال على السوق الدولية نوعًا ما.

وأضاف التقرير ''حتى محلياً يبقى المستأجرون التجاريون حذرين مع توقعات انخفاض الإيجارات خلال الفترة المتبقية من السنة، مع العلم أن التسليم الوشيك لـ 240 ألف متر مربع من المساحات المكتبية من الدرجة الأولى سيكون له أثر في تخفيف تصاعد المنافسة بين الملاك وزيادة تحسين الحوافز للمستأجرين، حيث يستطيع الملاك تقديم مزيد من المرونة ومجموعة واسعة من الحوافز، بما في ذلك تحديد فترات استئجار مجانية طويلة ووجود أنظمة دفع متعددة، وذلك في محاولة للتأجير لفترات أطول بحيث تزيد على خمس سنوات''.

وبين التقرير أن اللامركزية في قطاع مكاتب أبوظبي قد أصبحت أكثر وضوحًا، ولكن ببطء شديد، حيث يتم تسليم العقارات الجديدة، وفي حين تحافظ المنطقة التجارية المركزية على شعبيتها، إلا أن الأحياء التجارية التي أُنشئت حديثاً بدأت تسحب الطلب بعيدًا عن مركز المدينة مع توفير السكن ذي المواصفات الرفيعة والمرافق الجيدة والأماكن الواسعة المخصصة لمواقف السيارات.

وتابع ''في خضم التباطؤ المستمر لنشاط المعاملات، يستمر المقر الرئيسى للدار أو ساحة الصورة في جذب قدر كبير من اهتمام المستأجر، حيث يتجه السوق نحو جودة المكاتب. ومع قرب الانتهاء من ***** العاصمة والبرج الدولي وساحة الصوة، بدأت مدينة أبوظبي أخيراً في طرح عقاراتها التجارية المتوافقة مع مستويات الأسواق الدولية''.

وكشف التقرير أنه يجري حاليا في أبوظبي تنفيذ استراتيجيات التسعير الأكثر قوة الآن لأماكن المكاتب الهامشية، ولا سيما تلك التي تقع في أماكن تعتبر ''ثانوية''. ويبلغ متوسط إيجارات المكاتب نحو 1.475 درهم/ متر مربع/ سنويًا، ما يعكس انخفاضًا بنسبة 8 في المائة عن الربع السابق.

ولم يكن الضغط الهبوطي على أسعار الإيجار موجوداً في كل مكان، حيث لوحظ أن حركة التأجير الواقعة ضمن المشاريع الرئيسية حركة طفيفة، وعادة ما تبدأ الإيجارات لعقارات الفئة الأولى من نحو 2000 درهم/ متر مربع/ سنة، وتختلف وفقاً للاحتياجات المتنوعة المتعلقة بالمساحة.

القطاع السكني

في القطاع السكني قال التقرير ''تستمر السوق السكنية في الانخفاض مع عدم وجود نهاية ملحوظة لانخفاض أسعار التأجير الحالية، ولا يزال تأخير المشاريع الكبرى أمرًا شائعًا مع وجود قيود على تسليم الوحدات، وهو ما يمنع حدوث هبوط حاد، ويقلص التقلبات الكبيرة للإيجارات. ولا تزال السوق تنتظر تسليم أبراج مارينا سكوير في جزيرة الريم، على الرغم من أن المستأجرين قد بدأوا الآن في الانتقال إلى شققهم في برجي السماء والشمس''.

وأضاف التقرير ''في المتوسط، انخفضت معدلات الإيجار بنسبة 11 في المائة خلال الربع الثاني وبنسبة 26 في المائة على مدار السنة، وفق مقارنة سنوية. وتعاني الوحدات السكنية التي تقع في الأماكن الثانوية ضعف المواصفات، ومن ثم يسعى معظم المستأجرين إلى الجودة في السوق. ولكن تراجع أسعار الإيجار أمر لا مفر منه على المدى القصير، حيث إن زيادة الوحدات المتواصلة وضعف طلب المستخدم النهائي نسبيًا يخلق عدم تطابق بين أساسيات العرض والطلب''. ولاحظ التقرير استقرارا في المناطق الرئيسية، بما في ذلك أجزاء من الكورنيش، الخالدية، وشاطئ الراحة، مع العلم أن الموقع والمواصفات ومرافق المجتمع المنشأة هي المحددات الرئيسية للحفاظ على قوة معدلات الإيجار، في ظل اتجاهات التأجير السلبية في السوق.

وعلى الرغم من تحقيق إنجازات أكثر أهمية ''معقولة''، إلا أن الوحدات السكنية ما زالت تعاني نقصًا كبيرًا، وقد يتفاقم الوضع نتيجة صدور القانون رقم 1، 2011 الذي يحظر اكتظاظ المساكن في مدينة أبوظبي إذا لم تتم إدارته بشكل مناسب. وبمجرد تنفيذ هذا القانون يقيد المستأجرين المتعددين داخل الوحدات المنفردة، الذي سيكون له تأثير في كل من الأسر والأفراد. وينتشر هذا النوع من الإيجارات المتعددة، ولا سيما في وسط المدينة، حيث يوجد عدد من الأبراج السكنية العتيقة التي اُستخدمت لسكن الموظفين، التي تبدو مكتظة بالسكان العزاب.

وازدادت اختلافات المواقع نتيجة لزيادة الوحدات المتاحة في مناطق خارج الجزيرة، حيث يبلغ متوسط أسعار الإيجار للاستوديوهات في وسط المدينة نحو 52 ألف درهم إماراتي سنويا، وهي أعلى بنحو 40 في المائة عن الوحدات المماثلة خارج الجزيرة الرئيسية، ويتفاوت الفارق بين 30-40 في المائة وهو ما يتضح في الوقت الحاضر بين الموقعين الرئيسيين.

وبحسب التقرير ظلت أسعار المبيعات مستقرة نسبيًا خلال الربع الثاني مع أسعار عقارات التملك الحر والتي تبدأ عادًة من 11.300 درهم/ متر مربع، وما يدفع نشاط المبيعات الآن هو احتياجات المستخدم النهائي، وبعض المستثمرين على المدى الطويل، ومع ذلك لا تزال المبيعات ضعيفة، وتسعى الوحدات المنجزة أو تلك التي في المراحل النهائية إلى جذب أكبر قدر من الاهتمام، ويقدم المطورون الآن مجموعة من خطط الرهن العقاري المرنة وبأسعار معقولة في محاولة لتحفيز السوق، بما في ذلك عروض الاستئجار للتملك.

التوقعات المستقبلية

توقع التقرير أن تظل سوق أبوظبي هادئة خلال الربع القادم، ولكن ينبغي توقع حركة استئجار أكثر انخفاضًا، ومن المرجح أيضًا أن تتقلص المعاملات العقارية أكثر من ذلك، حيث ستدخل السوق فترة الصيف الهادئة وشهر رمضان، وقد يحدث تحسن متواضع في الطلب يكون أكثر وضوحًا بحلول نهاية العام إذا تم تحقيق النمو الاقتصادي المتوقع، ومع ذلك سيتطلب الأمر بالتأكيد وجود تحسن في الاقتصاد العالمي من أجل توسيع رقعة المستأجرين اللازمة لاستيعاب الإمدادات الكبيرة.

وأضاف ''يبدو أن مدينة أبوظبي ستواجه فترات قصيرة الأجل من فائض العرض لأنواع وأماكن عقارات محددة، نظرًا لظهور العروض الجديدة على مدى العامين المقبلين، ومع ذلك من المتوقع أن تتفوق العقارات ''الرئيسية'' على باقي السوق''.

وأكد أن السوق لا تزال تنتظر توضيح وتنفيذ القوانين واللوائح الجديدة التي يرجى أن تؤدي إلى تحسين الشفافية وقدر أكبر من الحماية للمستثمرين، ويعد الوضوح في هذا الصدد أمرًا حاسمًا، ولا سيما بالنظر إلى قرب الانتهاء من عدد كبير من عقارات التملك الحر السكنية.

[اقتصادية صغيرة]

مقوله الوالد الله يحفظه والجميع
العقار ولد صالح
وصدق مافي انهياير للعقار ابدااا ممكن بيكون نزول بسيط
ويرجع كما كان

[أبوعبدالسلام]

العقار لن ينهار ما دامت الاسهم منهاره !

تبون العقار ينهار طيروا الاسهم و خلوا الناس يبيعون بيوتهم و يسكنون في خيام

و يدخلون في سوق الاسهم ,, غير هذا نزول العقار حلم من الاحلام ،، و العقاريين

ما دروا عن اللي يفحط ما قدر يعمر له بيت ,, و خلك من كلام الصحافه اللي ما

يقدم و لا يأخر ,, و كل صاحب عقار ما سك عقاره و يطلب الله زيادة الاسعار

و اللي طلع اسمه في الصندوق العقاري يقترض من بنك الانماء و يشتري ارض

بسعر السوق في الموقع اللي يبيه و يبقى طول عمره مديون ,, و الا يدور له قريه

فيها كامل الخدمات و يشتري ارض ببلاش و يعمر له بيت و يرتاح ,, و هذا افضل حل

[اعور]

الكوارث تتوالى ولكن الصحف لا تريد اثارة الحقائق خوفا على اعلاناتها
والجميع يعلم ان العقارات في امريكا والامارات وبريطانيا واليونان انهارت العن من انهيار سوق الاسهم
ومن قال ان العقار هو الملاذ الامن فهو مجنون
ز
واصدق عبارة قالها اخونا الحيمود هي ان العقار الذي قيمته الحالية مليون هو في الواقع لايتعدى سعره عن 300 الف

[مشعل عبدالعزيز]

ما طار طير وأرتفع ....... إلا كما طار وقع

[لا تلوح للمسافر]

يا حليلكم

الموضوع قديم
ولم يصدق في الرأي بعد مرور هذه الفترة
يا ناس فتحوا عيونكم على الواقع
وليس قراءات تطبل او تهول من العقار
روحوا الى الواقع وشوفوا بأعينكم الأسعار
والحركة
ان كانت ركود فهي ركود اون كانت الأسعر مرتفعه فهي مرتفعه

[الاسرار العجيبه]

اليوم مندوب من بنك الانماء جانا في الدوام

يقدم الخدمات والعروض اللي عنده قلنا له توكل على الله

[المتفائلهـ]

ملينا وانا نسمع العقار بينهار بينزل وكل يوم في ارتفاع

[مشعل عبدالعزيز]

من يرفع سعر العقار ؟؟؟

30% من هم في حاجة سكن

50% شريطية عقار ... يشترون ويبيعون

20% متمسكين بالعقار .. والسبب حصولهم عليها كمنح