مخاوف فردية تعلق التداول العقاري وتخفض الأسعار 20 %

[شرواك]

الحلم الأمريكي.. شيِّد مسكنك حيث تشاء

في نهاية الأسبوع الماضي، وبينما كانت إنجلترا تنعم بطقس حار بشكل غير عادي، ذهبت لركوب القوارب حول كورنوال مع بعض الأصدقاء من سويسرا وبريطانيا وأمريكا. وبينما كنا نمر بخفة عبر الماء، وننظر إلى الساحل الجميل، أشار أحد أصدقائي غير الإنجليز إلى شيء غريب. لو أننا كنا ننظر إلى شاطئ فيه عدد من أكثر المواقع الخلابة للعطلات في الولايات المتحدة - ماليبو، أو لونج آيلاند، أو ولاية فلوريدا وما إلى ذلك – سنجد أن الساحل مليء بالمنازل المكلفة التي تطل على الواجهة البحرية أو على المنحدرات.
والأمر ليس كذلك في إنجلترا. لماذا؟ التاريخ بلا شك يفسر جزءاً من الاختلاف. فالمنازل الأمريكية في معظمها "جديدة" وفقاً للمعايير الإنجليزية، وهذا يعني أنها بنيت في القرن الماضي، أو في الوقت الذي جعلت فيه تقنيات البناء الحديثة من الممكن أن يتم إنشاء البيوت على البقع الضعيفة - وحين شعر الأثرياء الأمريكيون أنهم قادرون على إعادة تنظيم استخدام الأراضي لصالحهم. لكن في أماكن مثل كورنوال وديفون توجد قطع من الأراضي تهيمن على مساحات رائعة – حيث يمكن للأمريكيين الأغنياء أن يقوموا ببناء مساكن جديدة – لكنها مخصصة غالباً لتكون متنزهات وطنية، وممرات عامة أو أراضٍ زراعية محمية.
وأظن أن هناك قضايا ثقافية أكثر عمقاً لها دور كذلك. فالولايات المتحدة هي أرض تم إنشاؤها من قبل أصحاب مشاريع ورواد (كانوا) يؤمنون بأنه يمكن للعزيمة والتفاؤل أن يتغلبا على كل شيء، وحيث من المقبول أن تفرض إرادتك على البيئة. لكن الثقافة البريطانية الحديثة أقل ثقة واتساماً بروح المشاريع، ولم تكن لدى نخبها الثروة والمعتقد نفسيهما (أو الغطرسة الصريحة) التي تمكنهم من إخضاع العالم لإرادتهم بحثاً عن أفق رائع.
وينعكس هذا الموقف – ويتعزز- في موضوع التأمين الحاسم. ففي بريطانيا لا يوجد أي دعم من الحكومة على التأمين ضد الفيضانات. وإذا قمت ببناء منزل في بقعة ضعيفة، ستتحمل التكلفة بنفسك. ونتيجة لذلك، عندما تتأذى المنازل جراء الفيضانات أو عملية التعرية الساحلية، فإن قيمتها تهبط. في الأسبوع الماضي في ديفون نشرت الصحف أن مبنى على حافة هاوية متآكلة بيع بـ 35 ألف جنيه استرليني، وهو سعر أقل من عُشر قيمته العادية.
والولايات المتحدة لديها نظام معروف باسم البرنامج الوطني للتأمين ضد الفيضانات، أنشأ عام 1968 "استجابة لاعتقاد سائد بأن مخاطر الفيضانات غير قابلة للتأمين من قبل القطاع الخاص وحده"، كما يفسر لنا ذلك بحث نشر في الفترة الأخيرة من كلية وارتون للأعمال. وهذا لا يغطي كل كارثة تحدث (لا يغطي دائماً الأضرار التي تسببها الأعاصير) وكثير من أصحاب المنازل الفقراء لا يقومون أبداً باستخدامها. لكن برنامج التأمين الوطني ضد الفيضانات يقوم بتقديم تأمين لما قيمته 527 مليار دولار من الأصول، أو أكثر من 5.5 مليون من المساكن، ومنذ عام 1978 قام البرنامج بدفع نحو 37 مليار دولار في شكل تعويضات (لا تشمل أضرار إعصار ساندي).
لكن لأن صندوق التأمين يعاني ديونا تبلغ 17 مليار دولار، هناك ضغوط متصاعدة لتخفيض الإعانات. والإصلاحات الأخيرة في البرنامج تفرض من الآن على أصحاب المساكن في المناطق المعرضة للمخاطر أن يدفعوا تكاليف تأمين أعلى. وبعض الناشطين البيئيين – وصقور المالية العامة – يريدون إصلاحات أقوى بكثير من ذلك. لأنه ليس من المنطقي بالنسبة للحكومة أن تواصل تشجيع الناس على العيش في أماكن خطرة في الوقت الذي توجد فيها مساحات كبيرة من الأراضي الجيدة في الداخل، وفي الوقت الذي تواصل فيه مستويات سطح البحر في الارتفاع. ورغم أن هناك استبياناً من جامعة ستانفورد يشير إلى أن غالبية الأمريكيين يريدون تقليص إعانات برنامج الفيضانات، إلا أنه أظهر كذلك قبولاً أوسع لفكرة أن الأمريكيين ينبغي أن يكونوا "أحراراً" في بناء مساكنهم حيث يشاؤون، كجزء من الحلم الأمريكي. وبالمقاييس العملية، توجد الآن مساكن وممتلكات قيمتها عشرة تريليونات دولار في المناطق الساحلية في الولايات المتحدة (منها ثلاثة تريليونات في نيويورك ومثلها في فلوريدا) وليس هناك دليل ملموس على وجود تغير في خيارات المستهلكين. ومنذ إعصار ساندي ارتفع سعر المساكن على واجهة الماء في لونج آيلاند، ولم ينخفض. وربما يبدو هذا علامة على الجنون بالنسبة لشخص مثلي (وقد نشأتُ في جزء من طفولتي بين التلال المرحلية المتهاوية في منطقة ديفون). لكن بالنسبة لصديقي من نيويورك، هذه التلال الإنجليزية الجميلة – والخاوية – تبدو غريبة بالقدر نفسه. وعلى أية حال، في المرة المقبلة، حين ترى شاطئ كورنوال – أو كونيتكت – تأمل في هذا التقابل، خصوصاً بالنظر إلى أن موسم الأعاصير الأمريكية بدأ رسمياً الآن.
جيليان تيت

[شرواك]

إبعاد المتلاعبين بأسعار العقار عن السوق

أ.د. محمد إبراهيم السقا

نشرت ''الاقتصادية'' تقريراً عن مسؤول عقاري في جدة، بأن هناك توجهاً لإعداد قائمة سوداء للمثمّنين العقاريين الذين يتلاعبون بالأسعار عند تقييم العقارات وذلك حماية للمتعاملين فيه.
من المُفترض من الناحية النظرية أن السوق الكفء هو الذي يحدّد الأسعار، وذلك وفقاً لاعتبارات عديدة أهمها الطلب والعرض والتوقعات حول اتجاهات المستقبل.. إلخ، والسوق الكفء يُفترض فيه تدفق المعلومات بحرية لأي متعامل فيه سواء من جانب الشراء أو البيع، وذلك على النحو الذي لا يستطيع فيه أي طرف، بما في ذلك الأطراف التي تمتلك معلومات داخلية ليست متاحة للجميع، التأثير في السوق ارتفاعاً أو انخفاضا، في مثل هذه الظروف لا يمكن لأي مثمّن عقاري أن يتلاعب بالأسعار لمصلحة البائع أو المشتري أو بهدف التأثير في اتجاهات السوق.
غير أنه عندما لا يتصف السوق بالكفاءة وعندما تكون هناك مشكلة في تدفق المعلومات، أو عندما يتصف السوق بانتشار المراكز الاحتكارية ذات التأثير والتي يمكن أن تحول دون عمل السوق بكفاءة وفقاً لاعتبارات العرض والطلب، وعندما يكون هذا السوق هو سوق سلعة حيوية مثل السكن، هنا لا بد من التدخّل لحماية المتعاملين في السوق من الممارسات الخبيثة التي يمكن أن تضرّ بهم.
في رأيي أن إعداد قائمة سوداء بأسماء المثمّنين الذين يتلاعبون بالأسعار ليس إجراءً كافياً لحماية السوق والمتعاملين فيه، والحل الأمثل هو إبعاد هؤلاء المثمّنين عن السوق بمنعهم من ممارسة هذه المهنة مرة أخرى.

[شرواك]

http://www.youtube.com/watch?v=Dd3lpcv_IVk&noredirect=1

[شرواك]

http://www.youtube.com/watch?v=9KpZJyr4OTw

[شرواك]

http://www.youtube.com/watch?v=ZZLyjxkTOe4

[شرواك]

الوسيط تارة يلعب دور المحرّج وتارة أخرى سمسار..

تداخل في مهام الوسيط العقاري.. وإصدار نظام للتصنيفات سيحدان من فوضى السوق

المكاتب العقارية العشوائية تحتاج لتصحيح أوضاعها.

وصف عقاريون ومختصون في السوق العقارية دور الوسيط في المكاتب العقارية بالمتشعب والمتمازج، وقالوا لـ "الاقتصادية" إن الوسيط تارة يأخذ عمل المحرّج الذي يحرّج في المزادات العقارية وتارة أخرى يعمل كسمسار خفي لعدد من المكاتب العقارية، وعزوا هذا التشعب إلى عدم وجود نظام لتصنيف مسميات المهن العقارية وإبراز حقيقة الأدوار دون تداخل في المهام.
خالد سيف الدوسري عضو اللجنة العقارية في "غرفة الشرقية" أكد أن عدم وجود تصنيف للمسميات وعدم وجوم أنظمة وقوانين يندرج ضمنها تصنيف المسميات ممتهني مهنة العقار، هو سبب تداخل المهام بين الوسطاء والمحرّجين في سوق العقار السعودية التي تعاني عدم التنظيم.
وطالب باستخدام التقنية في ممارسة مهنة التحريج على العقارات، وهو طابع يتسم بالهدوء دون إحراج أو تشهير بالمشترين لما فيه من مباهاة ومبالغة، أو أن تتولى شركات التطوير العقارية كل العملية كونها تمتلك الأدوات لترتقي بعملية البيع والشراء في السوق العقارية ولا سيما أن هناك شركات تطوير عقارية عربية وعالمية دخلت أخيرا في السوق السعودية.
وأوضح الدوسري أن عددا من وسطاء مكاتب العقار السعودية غير سعوديين ولا تدفع لهم مكافأة شهرية وإنما مقاسمة العمولة مع أصحاب المكاتب بحسب الاتفاق المبرم بينهم، وهذا يؤدي إلى تشعب الأدوار لدى بعض الوسطاء الذين يعمدون إلى ترغيب المستهلك بالشراء عبر اتخاذ أسلوب الإلزام بالنصيحة أو التحريج على القطعة المراد بيعها سواء كانت أرضا أم بناء سكنيا، مبينا أن دور المحرج الحقيقي في المزادات العلنية هو نقل صوت الآخرين وهذا ليس دورا للوسيط، وأن اتخاذ الوسيط لمختلف الوسائل لجذب المستهلك طريقة عقيمة وتفتقد المصداقية والأمانة المنشودة.
وألمح عضو اللجنة العقارية في "غرفة الشرقية" إلى أن بعض مواقع التحريج على العقار على الشبكة العنكبوتية تفتقد المصداقية وثقة المستهلك ولذا لا بد من استخدام التقنية بأساليب معتمدة لفض التحريج العشوائي وسحبه من المكاتب العقارية التي تستخدمه عبر وسطائها، مشيرا الى أن وزارة التجارة والصناعة مدركة لوضع سوق العقار السعودية ومدى أهميتها لدى جميع شرائح المجتمع وبالتالي فإنها ستتخذ قرارات من شأنها المساهمة في تحسين السوق لا سيما في حال استعانت بلجان الغرف الوطنية العقارية لمعرفة المرئيات المختلفة.الى ذلك، عزا عبد الله فيصل آل صقر عضو اللجنة الوطنية العقارية والمثمن المعتمد وجود دلالين عقاريين في قطاع العقار في المملكة إلى عدم ثقة أصحاب العقارات في الشركات العقارية والتي تسعى إلى تنظيم صناعة العقار بتوثيق عملية التبادل العقاري، وذلك لأن أصحاب العقار لا يريدون الارتباط بعقود حصرية مع شركات عقارية من أجل حفظ الحقوق لجميع الأطراف رغبة منهم في عدم التقيد بالحرية الكاملة في البيع والشراء، إضافة إلى الحصول على أعلى سعر يتوقعون الظفر به من خلال الصفقات الفردية.
وأضاف آل صقر الذي يشغل منصب نائب رئيس مجلس إدارة شركة دورشستر العقارية، أن مهنة العقار كما هو معروف عنها تعد مهنة من لا مهنة له ولذلك اتجهت إليها شريحة كبيرة من المجتمع طمعا في الربح السريع على الرغم من افتقادهم أساسيات صناعة العقار ما أدى إلى وجود فوضى في السوق السعودية. والذي ساهم في الفوضى أيضا التأخر في إصدار أنظمة لتنظيم المهنة لا سيما في ظل التلاعب غير المبرر له في أسعار العقار كونها مرتبطة بأشخاص يتحكمون فيها وهم السماسرة وليس العرض والطلب في كثير من الأحيان وبالتالي أثر في غياب الثقة وانعدام المصداقية في السوق العقارية.
في المقابل، أفاد عبد الله الدامغ، مستثمر عقاري، أن المحرج هو الشخص الذي يرفع صوته في مكان محدد في وقت محدد على سلعة محددة. أما الأدوار الأخرى التي ينفذها البعض من السماسرة أو الوسطاء لا تندرج تحت اسم محرج وإنما عقاريين عشوائيين أو سماسرة أو وسطاء عقار، إضافة إلى أن هناك أشخاصا يرافقون المحرجين في المزادات على سبيل المثال لإلزام الآخرين بالشراء ويسمون لدى العموم بالملزمين، أما ما يسمى بالحراج على بعض مواقع الشبكة العنكبوتية فهو ليس حراجا وإنما عرض لسلع يرغب في بيعها، وسبب تسمية المواقع بالحراج غاية منهم في لفت الانتباه.
وتابع الدامغ أن هناك استثناءات للتحريج الفردي بمعنى أن هناك حراجا للحالات الخاصة لا تدخل ضمن الحراج في المزادات الكبيرة، وإنما للحراج على ممتلكات أو أراض تعود لورثة مختلفين عليها أو أن يكونوا ورثة صغار سن ومثل هذه الحالات ترفع مثل هذه المعاملات لدى هيئة النظر في المحكمة التابعة لوزارة العدل، أو في حالة أخرى وهي أن تكون هذه الأرض أو المسكن مرهونة لدى أحد المصارف ومن أجل فك الرهن يتم التحريج عنها من قبل أحد مكاتب العقار المعتمدة، ولذا فإن التحريج المعروف لا يتم إلا في المزادات الكبرى في أماكن محددة أو لبعض الحالات الفردية الخاصة بظروف محددة.
أما فيما يختص بالتحريج على الأراضي والمنازل في مواقعها على بعض الراغبين في الشراء من قبل وسطاء العقار أو العقاريين أنفسهم فهو لا يمكن اعتباره تحريجا وإنما يعد محاولة لإقناع المستهلكين بالشراء باستخدام اساليب متداخلة، ما سبب قصورا في مفهوم المسميات والتصنيفات والأدوار التي تليق بكل مسمى لدى بعض المستهلكين وصولا للعاملين في القطاع بشكل عشوائي وفق حديث المستثمر العقاري.

[شرواك]

رؤية تخطيطية للمدن الكبرى في السعودية

تعاني المدن الكبرى في المملكة، الرياض - جدة - منطقة الدمام الحضرية بالدرجة الأولى، ارتفاعا متناميا للسكان وما يستتبع ذلك من إشكالات تخطيطية واجتماعية وبيئية، منها على سبيل المثال: أزمات مرورية آخذة في التفاقم، وتكاثر لظاهرة الأحياء العشوائية غير المخططة وما يستتبعها من ظواهر اجتماعية وأمنية سلبية. هذا فضلاً عن معدلات التلوث البيئي المتزايدة. وهذه الظواهر ناتجة بالدرجة الأولى من الضغط السكاني المتزايد على مرافق البنية التحتية، بكل أنواعها في هذه المدن. وعموماً فإن النمو السكاني المذكور نابع بدوره، من مصدرين: النمو (الطبيعي) الداخلي (الفرق بين المواليد والوفيات)، والهجرة (داخلية وخارجية). وفي مقابل كل ذلك تبذل جهود تخطيطية وممارسات مؤسسية مختلفة للتعامل مع المشكلات المذكورة.

تعاني المدن الكبرى ارتفاعا متناميا للسكان ، وهو ما تنتج عنه إشكالات تخطيطية واجتماعية وبيئية، وفي الصورة يبدو جانب من العاصمة الرياض التي تعد أكبر المدن السعودية كثافة في السكان.

هناك سعي نحو إعادة تخطيط بعض الأحياء العشوائية عبر مشاريع مشتركة مع القطاع الخاص، كما هو الحال في مدينة جدة. كما يتم التعامل مع الأزمات المرورية عبر إنشاء الجسور والأنفاق وتوسيع الشوارع وضبط الحركة المرورية عبر مزيد من النظم (ساهر) والتنظيم الإداري ... إلخ. على أن كل ما ذكر لا يعدو أن يكون إلا حلولا مؤقتة بينما المطلوب العمل على إيجاد حلول جذرية للظواهر المذكورة عبر تحديد أسبابها الرئيسة أولاً. وهذا الأمر لن يتحقق إلا بإعادة النظر في الجهود التخطيطية الحضرية التي تقوم بها الجهات ذات الصلة، فهي رؤية أسيرة لحدود المدينة، وذلك على الرغم من وجود مخططات إقليمية أرحب للمدن ولكن هذه المخططات ظلت حبيسة الأدراج وما يتم في الغالب هو جهد تخطيطي ينطلق من مفهوم أن المدينة السعودية الكبيرة هي مساحة جغرافية يحددها نطاقها الحضري الرئيس. بينما كان من المفترض أن تفعل المخططات الإقليمية التي يمكن من خلالها النظر في المشكلات الحضرية، ومن ثم التعامل معها، من خارج النطاق الحضري وليس من داخله. وهذا الأمر يتأتى بالنظر للمدينة الكبيرة تخطيطيا من خلال المساحة الجغرافية العامة والتي تشملها كمركز رئيس لهذه المساحة، وما يحيط بها من ضواح وقرى وبلدات ومدن صغيرة، وهي المساحة التي يُطلق عليها عادة مصطلح "إقليم المدينة" هذا مع ملاحظة أنه في حالة المملكة بخاصة ينبغي شمول أي مخطط في هذا الشأن لأبعد من الجانب العمراني.
الرؤية التخطيطية المطروحة
بداية هنالك حاجة لتقليص تيارات الهجرة، خاصة الداخلية، المتجهة باستمرار نحو المدن الكبرى في المملكة. وهذا الشرط لا يمكن تحقيقه بمجرد الأخذ بنمط التخطيط المتعارف عليه لأقاليم المدن، والذي يركز عادة على الجوانب العمرانية وما يتصل بها من خدمات. فهذا النسق التخطيطي قد يؤدي في نهاية الأمر إلى تطوير ما يسمى "بمدن النوم" حول المدينة المركز للإقليم المعني، كما هو حاصل في التجربة الأوروبية، حيث تظل فرص العمل مركزة لحد بعيد في المدن الكبيرة. وعلى الرغم من أنه قد يمكن المجادلة بأن نشوء مدن النوم هذه إنما يؤدي لتقليل الضغط السكاني على المرافق السكنية، وما يتبعها من مرافق خدمية، إلا أن المشكلات الأخرى، خاصة مشكلات المرور والمواصلات، فضلا عن أن مرافق الخدمات تظل كما هي. الأعداد المتدفقة يومياً لهذه المدن للالتحاق بمراكز العمل المختلفة، تضيف على مرافق المدينة عبئاً فوق عبء سكان المدينة. ومن ثم فإن هنالك حاجة ماسة لتطوير إطار تخطيطي أكثر شمولية لأقاليم المدن الكبرى بشكل خاص. حيث يتضمن هذا الإطار إلى جانب التخطيط العمراني، جانباً ذا أبعاد اقتصادية. والمطروح هنا يتمثل في أمرين اثنين، أولهما ربط تخطيط أقاليم المدن بالاستراتيجية العمرانية الوطنية في المملكة، والتي طورتها وزارة الشؤون البلدية والقروية بالتعاون مع البنك الدولي، بحيث يتم التركيز على مراكز النمو، وبخاصة المراكز المحلية، والموجودة في الإطار المكاني لأقاليم المدن الكبرى. أما الأمر الثاني فيتمثل في تزويد إقليم المدينة بمفهوم الصناعات الرئيسة التابعة، آخذا عن نظرية قطب النمو. وفي ما يلي توضيح لمفاصل الرؤية التخطيطية المطروحة عبر ثلاثة محاور رئيسة:
أ- المحور العمراني:
يستوجب هذا المحور وجود تخطيط عمراني يشمل جميع المراكز السكانية في إقليم المدينة (المدينة المركزية الكبيرة – الضواحي – المدن الصغيرة – البلدان – التجمعات القروية)، بحيث يراعي عدم التركيز فقط على المدينة المركز وما يحيط بها مباشرة من ضواح. كما يجب أن يشتمل التخطيط على إيجاد علاقات وظيفية بين عناصر الإقليم.
ب- المحور الخدماتي:
يشمل هذا المحور توفير الخدمات المختلفة لمختلف مستويات فئات المراكز السكنية السابق ذكرها. هذا مع ضرورة توفير الخدمات الأكثر تخصصا، كالمستشفيات الإقليمية في نقاط وسطية تقع بين التجمعات السكانية الصغيرة – الصغرى (القرى - البلدات)، وذلك لتلافي الأمر الواقع الحالي، والمتمثل في وجود هذه الخدمات في المدن الكبيرة فقط مع الاكتفاء بتوفير خدمات أولية صحية وتعليمية ... إلخ، في القرى والبلدات الصغيرة، وهو الأمر الذي يعد من أحد العناصر الرئيسة الدافعة للهجرة الداخلية للمدن الكبرى.
ج ـ المحور الاقتصادي:
إن توفير بيئة سكنية وخدمية ملائمة للتجمعات السكنية الحضرية الصغيرة وتلك الريفية ليس وحده بأمر كاف لاستبقاء السكان وتقليص حجم الهجرة من هذه التجمعات نحو المدن الكبيرة بخاصة، فهناك احتياج من قبل الأفراد إلى توفير فرص عمل تتيح لهم الاستقرار في مواقعهم الحالية، وذلك في حال تمتعها بالحد المطلوب من الخدمات، فمواقع سوق العمل في المملكة تشهد تركزا عاليا جدا لفرص العمل في المدن الكبيرة، بالدرجة الأولى، ولتوفير مصادر موفرة لفرص العمل في المواقع المذكورة فإنه يقترح ربطها بمدن المركز، في أقاليم المدن الكبيرة اقتصاديا عبر آلية الصناعات الرئيسة، التابعة/ حيث يتم إنشاء صناعات ثانوية تعتمد في عملياتها التصنيعية على مواد شبه مصنعة آتية من الصناعات الرئيسة القائمة في المدن الكبيرة. فهذا الأمر من شأنه خلق فرص عمل ليس فقط في المجال الصناعي، بل أيضا في مجالات الخدمات، سواء تلك التي ترتبط مباشرة بالصناعات أو تلك التي تسد الاحتياجات للخدمات لأولئك الحاصلين على فرص العمل الصناعية وعائلاتهم. على أن تطبيق هذه الآلية يعوقه من قلة إلى انعدام إقبال القطاع الخاص على الاستثمار خارج المدن الصغيرة والكبرى بخاصة، كما هو حاصل مع تجربة مدينة ينبع الصناعية.وبناء على ما سبق فإن المطروح هنا هو العمل على تطوير شرائح لرجال الأعمال المحليين في المدن الصغيرة المحيطة بالمدن والمراكز وذلك من خلال إنشاء حاضنات أعمال هناك مع ربط الحوافز والتسهيلات التي تمنح لرجال الأعمال المأمول ظهورهم عبر هذه الحاضنات بالاستثمار في مواقعهم الحالية وفي المجالات الصناعية المحددة تخطيطيا، هذا وينبغي بداية توجه الجهود المذكورة نحو مراكز النمو المحلية المحيطة بمدن المراكز داخل أقاليم المدن الكبيرة، فهذا التوجه من شأنه ربط تخطيط أقاليم المدن بالتوجه الاستراتيجي ـ التخطيطي (الاستراتيجية العمرانية الوطنية) العامة للمملكة، ما ينعكس كما هو مأمول، في نجاح أكبر من ناحية الوتيرة والحجم على المستويين الجزئي (أقاليم المدن) والكلي (المساحة الجغرافية العامة للبلاد).وأخيرا فإنه يتصور أن تطبيق المقترحات المذكورة سينتج حدوث انسياب مكاني للنمو من المدن الكبيرة ـ الكبرى لما يجاورها من تجمعات سكانية أصغر، وما يستتبع ذلك من آثار عدة ليس أقلها تخفيض أحجام تيارات الهجرة الداخلية للمدن الكبيرة عامة، وما يعكسه هذا من ارتفاع قدرة الجهات الإدارية لهذه المدن على التعامل التخطيطي واليومي مع قضايا ومشكلات هذه المدن.
أستاذ جغرافية التنمية المشارك جامعة الملك عبد العزيز عضو مجلس إدارة الجمعية الجغرافية السعودية

[شرواك]

تبني خططها على حجم المخاطر والمحفزات

مصارف خليجية تترقب برامج «الإسكان» لدخول السوق السعودية

قالت مصادر إن مصارف خليجية أجلت دخولها في سوق التمويل العقارية للأفراد والشركات في السعودية لحين انتهاء وزارة الإسكان من برامجها الخاصة بحل الأزمة الإسكانية وتطرح مبادرة "أرض وقرض".
وذكر عدنان يوسف، عضو اتحاد المصارف العربية، أن المصارف الخليجية رغم تمهلها في دخول السوق السعودية، فإنها تبني خططها التمويلية على دراسة السوق وحجم المخاطر والمحفزات الحكومية لها.
وقال لـ "الاقتصادية": "حتى الآن لم تتضح الصورة. على الأرجح أن يكون إعلان آلية الاستحقاق وحصر الأراضي التي ستخضع للتطوير أبرز العوامل للدخول الفعلي للسوق السعودية التي تعتبر جاذبة لجميع المستثمرين".
وأضاف أن المصارف السعودية تغطي الطلب الحالي عبر تقديم منتجات "تمويلية تنافسية"، بنسب فائدة متناهية في الصغر "يندر الحصول عليها في بعض الدول المجاورة"، إلا أن الطفرة العقارية التي قد تشهدها السوق السعودية في الفترة المقبلة، وفقا ليوسف، تستوجب دخول مستثمرين ومصارف أجنبية، للتنافس على طرح منتجات تمويلية مميزة للأفراد والشركات.
وأشار إلى تأهب شركات عقارية لتمويل شراء وحدات سكنية، وإلى قيام بعض المصارف السعودية بتأسيس شركات تمويل عقاري خاصة بها، أو مشاركة بها بنسبة مؤثرة، معتبرا أن اللائحة الجديدة تدعم هذا التوجه عبر خفض رأس المال، تأسيس شركات تمويل عقارية خاصة من مليار إلى 200 مليون ريال.
وأكد أحمد الملحم، مدير قطاع المنطقة الشرقية في مصرف محلي، أن تأخر الطلب على التمويل العقاري يسير "بوتيرة طبيعية" بسبب "الضبابية" التي تلتف حول ملف الإسكان، وأن عدم اتضاح الرؤية دفع البعض إلى المسارعة بطلب تمويل عقاري من المصارف المحلية، خشية أن يدفع الطلب الوحدات السكنية بعد إقرار آلية الاستحقاق المصارف إلى رفع قيمة الفائدة، وعدم طرح منتجات تنافسية بسبب ارتفاع الطلب.
وقال الملحم: "المتقدم على القروض العقارية لديه قناعة بأن الزمن الذي ستستغرقه الوزارة في إنهاء آلية الاستحقاق والعمل على تطوير الأراضي سيكون طويلا، وغير محفز للانتظار، وتصريحات وزارة الإسكان تعكس نوعا من عدم السرعة، حيث ذكرت منذ أشهر أنها تعمل للحصول على معلومات حجم الأراضي من قِبل وزارة الشؤون البلدية والقروية، الجهة المسؤولة عن الأراضي، ليتم بعد هذا الأمر الملكي بالمنح عبر وزارة الإسكان، ولن يتم المنح للمواطن إلا بعد تطويرها".
يذكر أنه صدر أمر ملكي، قبل ثلاثة أشهر، بإيقاف وزارة الشؤون البلدية والقروية عن توزيع المنح البلدية التي تتم من قبل الأمانات والبلديات بموجب ما لديها من تعليمات، وأن يتم تسليم جميع الأراضي الحكومية المُعدة للسكن إلى وزارة الإسكان لتتولى تخطيطها وتنفيذ البنى التحتية لها، ومن ثم توزيعها على المواطنين حسب آلية الاستحقاق، على أن تقوم وزارة المالية باعتماد المبالغ اللازمة لتنفيذ مشاريع البنى التحتية لأراضي الإسكان.

[شرواك]

لجنة المساهمات العقارية في وزارة التجارة تدعو المساهمين لاستلام حقوقهم

دعت لجنة المساهمات العقارية في وزارة التجارة والصناعة المساهمين الذين لم يتسلموا حقوقهم المالية من المساهمات، التي أنهت اللجنة تصفيتها خلال الفترة الماضية، إلى مراجعة اللجنة وتحديث بياناتهم البنكية، حيث بلغ إجمالي ما تبقى في حسابات عدد من المساهمات أكثر من 450 مليون ريال ينتظر أن تقوم اللجنة بتحويلها إلى حسابات المساهمين مباشرةً بعد التحديث.
وأعلنت اللجنة أسماء المساهمات التي لا تزال المبالغ في حساباتها حتى اليوم وهي مساهمات كل من: حي التويجري بالخرج، حي المهندسين بالدلم، أرض الشرفة، أرض التقنية، العارض، درة الخليج، العوالي، فجر أبها، الخضراء، البشرى " لمكتب أعمال التميز "، كنوز جدة، جوهرة الشرق، البدرية .
كما نشرت اللجنة على موقعها الإلكتروني قائمة بأسماء المساهمين المطلوب تحديث بياناتهم حتى يتم التحويل لحساباتهم مباشرة وقائمة أخرى للشيكات المتأخرة التي لم يراجع أصحابها مقر اللجنة بوزارة التجارة والصناعة لاستلام حقوقهم من المساهمين في المساهمات التالية: " مخطط السلام، فلل المطلق، الرفايع، القصوى، النهابي ".
وكررت اللجنة دعوتها للمساهمين في المساهمات المعلنة مراجعتها أو مراجعة مكاتب المصفين لتحديث بياناتهم واستلام حقوقهم من خلال التواصل مع اللجنة عن طريق الموقع الالكتروني، والتأكد من قائمة أصحاب الشيكات المتبقية، والمطلوب تحديث بياناتهم عن طريق زيارة الموقع الالكتروني للجنة :e.mci.gov.sa/ecc/ .

[شرواك]

صندوق النقد الدولي يحذر دبي من الديون وارتفاع أسعار العقارات

حذر صندوق النقد الدولي دبي اليوم من أن الامارة قد تضطر للتدخل في سوقها العقارية للحيلولة دون انفجار فقاعة جديدة على غرار تلك التي دفعتها الى حافة التخلف عن سداد الديون منذ أربع سنوات.
وانحدرت أسعار العقارات في دبي أكثر من 50 بالمئة في 2009 و2010 وهو ما أوقد شرارة أزمة ديون بالشركات أحدثت هزة في الاسواق المالية في أنحاء العالم.
ويتعافى الاقتصاد والسوق العقارية حاليا لكن على نحو بالغ القوة وهو ما يثير قلق صندوق النقد من فقاعة جديدة ونظرا لاستمرار ارتفاع ديون دبي فقد يكون من الصعب التأقلم مع اضطراب جديد.
وأشار هارالد فينجر مدير بعثة صندوق النقد الى الامارات العربية المتحدة الى أن أسعار العقارات المسجلة في دبي زادت 35% على أساس سنوي في يونيو حزيران وذلك بحسب تقديرات أحد البنوك التجارية.
وقال بعد مشاورات اقتصادية سنوية بين الصندوق والامارات "من السابق لأوانه الحديث عن فقاعة لكن اذا استمرت زيادات الاسعار بالوتيرة الحالية فستكون هناك حاجة لاتخاذ اجراء للحيلولة دون فقاعة".
وفي العام الماضي حاول مصرف الامارات المركزي فرض قيود على الاقراض العقاري لمنع تشكل فقاعة جديدة لكنه جمد الاجراء بعد ضغوط من البنوك التجارية التي خشيت من تأثير ذلك على أعمالها.
ويتفاوض البنك المركزي حاليا على قيود معدلة مع البنوك لكن فينجر قال ان كثيرا من مشتريات المنازل في الامارات تجري نقدا وليس عن طريق رهون عقارية لذا ينبغي عدم الاكتفاء بقواعد الرهن العقاري.
وأبلغ وسائل الاعلام في مؤتمر بالهاتف أن من بين الخطوات المناسبة اذا استمر ارتفاع أسعار العقارات فرض رسوم على أنشطة السوق العقارية. لكن نجاح نموذج دبي يقوم على الضرائب المنخفضة ومن غير الواضح ان كانت الامارة مستعدة لدراسة خطوة من هذا النوع.
وقال فينجر انه بحث فكرة الرسوم مع مسؤولي دبي الذين أجابوا بأن الامر قابل للدراسة لكنه سيتطلب تنسيقا مع باقي الامارات كي لا تتضرر القدرة التنافسية لدبي.
وأعلنت الشركات العقارية في دبي وكثير منها شبه حكومي خططا لمشاريع عقارية ضخمة على مدى الاشهر التسعة الاخيرة منها مشاريع اسكان فاخر ومراكز تسوق ومدن ترفيهية أعادت للأذهان ذكرى مشاريع ضخمة سابقة مثل بناء جزر صناعية على شكل سعف النخيل.
وقالت صحيفة البيان الاماراتية ان المتطلبات التمويلية لتلك المشاريع في حالة تنفيذها جميعا ستتجاوز 666 مليار درهم (180 مليار دولار). وقال فينجر ان من الضروري بسبب الديون المتراكمة على المؤسسات شبه الحكومية لدبي منذ الازمة الاخيرة توخي الحذر لتفادي المخاطر اذا تجددت التقلبات بأسواق المال العالمية وأثرت على القطاع العقاري بالإمارة. وقال "تلك المشاريع تزيد ثقة الشركات لكنها تتطلب أيضا سياسات اقتصادية حصيفة لتفادي انفجار فقاعة جديدة في الامارات".