[يد النجر]

رؤى عقارية
شفعة ذكية..!
عثمان سليمان العيسى*

(الملز).. حيث بدايات النهضة.. النهضة شاهدة عليها الشركات التجارية الضخمة .. وبعض فلل كبار مديري الدولة العموم.. أيام كانت الدنيا مقبلة عليهم .. رغم أن الكثير من أصحاب ( أ . ح ) الأحياء .. انتقلوا إلى الشمال .. حيث الأحياء الراقية .. التي لا ينافسك بها ويجاورك .. إلا فئة التجار .. وعلية الطبقة الوسطى.. حيث العلاقة حينها.. يكون لها ثمن.

رغم صدور القرارات بتحويل الملز.. إلى حي سكني .. إلا أن العديد من جيرانه .. عبارة عن شركات ومؤسسات تجارية .. متدثرة بزي فلل سكنية .. هذا الأمر لم يثر حفيظته .. فالمستثمرون الأجانب .. يعطون قيمة عالية للخصوصية.. حيث حدودهم تنتهي عند حدودك.

لكن أنفه الذي يجيد جلب الأخبار .. حيث اكتسب هذه الموهبة من ترؤسه لهرم إداري طيلة ( 30 ) سنة .. أنفه المحنك قد اشتم وبقوة .. رائحة شركة إنتاج سينمائي وتلفزيوني .. ظلت طريقها من مدينة الإنتاج الإعلامي على مشارف الرياض كما قررت ذلك الهيئة العليا لتطوير منطقة الرياض .. إلى قلب الملز .. لتجاوره تماماً ..!

ولأن أوضاعه المالية .. مستقرة .. كاستقرار حياته الهانئة .. حيث عاصر الطفرة وأفاد منها جيداً .. فلقد حاور جاره في أحقية شفعته في العقار .. وأنه مستعد لدفع ثمن المثل .. لكن الجار ولعلاقة فاترة بينهما .. حيث لا ود .. أبى ذلك لأن الشفعة بكل بساطة .. لا يحكم بها في العقار المقسوم .. انطلق ( أ . ح ) إلى القضاء .. وأقام محاميه دعوى إثبات حقه في الشفعة .. مضيفاً إلى دعواه الكثير من آراء العلماء في إزالة الضرر .. بعد مداولات .. حكم القاضي ولأول مرة .. بأحقية المدعي بالشفعة .. مسبباً حكمه بأمرين :

ترجيحاً لرأي فريق معتبر من الفقهاء من أنه تجوز الشفعة للجار الملاصق .. استناداً لقول رسول الله صلى الله عليه وسلم: ( جار الدار أحق بدار الجار أو الأرض ) .

أخذاً برأي الفقيه الشافعي ( الشبراملسي ) صاحب كتاب نهاية المحتاج إلى شرح المنهاج : من أنه إن ترتب على ترك الشفعة معصية - كأن يكون المشتري مشهوراً بالفسق والفجور - فينبغي أن يكون الأخذ بالشفعة واجباً إن تعين طريقاً لدفع ما يريده المشتري من الفجور .. وإن تعيّن الوجوب .. فقد استقر الثبوت ..!

تأتي الشفعة في الإسلام كأحد إبداعات الفقهاء في تأسيس وقاية للشفيع من ضرر محتمل من شريك أو جار .. متمثلاً ذلك في شراء نصيب شريكه فيما هو قابل للقسمة .. حتى لا يلحق الشريك ضرر .. حتى وإن تعدد الشركاء حيث لا يجوز البيع لأحدهم دون الباقين .

والشفعة .. حتى تثبت .. لا بد من توفر شروط - على اختلاف بين الفقهاء - يغفل عنها كثير من الناس مما يضيع عليهم فرصة الحكم لهم بالشفعة قضاءً :

1. أن يكون المشفوع عقاراً .

2. أن يكون الشفيع شريكاً في المشفوع فيه .

3. أن يكون الحظ المشفوع فيه قد انتقل إلى المشفوع عنه بمعاوضة كالبيع والمهر فإن كان البيع صورياً فلا شفعة .

4. أن يدفع الشفيع قدر ثمن المثل الذي وقع عليه العقد للمشفوع منه دفعاً للضرر عن الطرفين.

5. أن يكون الشافع مالكاً ما يشفع وقت البيع .

محامي ( أ . ح ) كان ذكياً حينما .. طلب الشفعة واثقاً أمام القاضي .. حيث كان يعلم وهو المثقف المطّلع بأن القاضي وإن كان ( حنبلي ) المذهب .. إلا أنه ( شافعي ) الهوى .. ممن يثبتون في بحوثهم ودروسهم وأقضيتهم على قلتها .. الشفعة للجار المالك فى الأحوال الآتية :

- إذا كان العقار من المباني أو الأرض المعدة للبناء فيكفي التلاصق من جهة وحيدة على الأقل .

- أما إن كانت في الأراضي الزراعية فتثبت فى حالتين :

أ- أن يكون للشفيع حق ارتفاق على الأرض المبيعة أو للأرض المبيعة حق ارتفاق على أرض الشفيع .

ب- أن يكون التلاصق من حدين - وتساوي نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل وقت البيع .

فكيف وقد عرف محامي ( أ . ح ) .. بأن الفقيه ( الشبراملسي ) .. يكاد يكون أباً روحياً لفضيلة القاضي .. ذكي أليس كذلك ..؟!



*الباحث في أنظمة العقار