النظام يرفع قدرة المواطنين الشرائية لتملك مساكن لهم بضمان دخولهم الشهرية.. ومخاوف من تواصل صعود الأسعار
قلق اقتصادي من عدم قدرة نظام الرهن العقاري على سد الفجوة الاسكانية والحد من الارتفاعات في أسعار المساكن والإيجارات
استطلاع- محمد عبد الرزاق السعيد
بعد أن ثبت ضعف الآليات الحالية من تمكين الموطنين من تملك المسكن الملائم في الوقت المناسب من العمر، وهو ما أدى الى انخفاض نسبة تملك المساكن في السعودية من ناحية وارتفاع الإيجارات من ناحية أخرى بشكل أرهق ميزانيات
الأسر المتوسطة التي تعاني أيضا من غلاء المواد الغذائية والخدمات الصحية وغيرها، وبعد أن أصبح إصدار وتطبيق نظام الرهن العقاري قاب قوسين أو أدنى، وهو النظام الذي يربط عناصر قوى السوق الاسكانية بعضها البعض ويعزز قوتها ويحقق أهدافها دون تغليب مصلحة طرف على آخر، وبالشكل الذي يدعم الاقتصاد الوطني بالمحصلة ويساهم في معالجة بعض القضايا الاقتصادية الأخرى مثل التضخم وتنويع مصادر الدخل والبطالة، بعد كل ذلك أصبح السؤال الملح على الجميع متداولا بين العقاريين والمواطنين السماسرة حيث يتساءل الجميع عن قدرة القطاع العقاري السعودي على انتاج كميات كبيرة ومتنوعة من الوحدات السكنية في كافة أنحاء المملكة خصوصا تلك التي تعاني من فجوة واضحة من أجل موازنة المطلوب والمعروض والحد من الارتفاعات المتتالية في أسعار المساكن والإيجارات، خاصة وأن الجميع يتوقع ارتفاع الأسعار في ظل ارتفاع الطلب على المساكن المتوقع حال تطبيق نظام الرهن العقاري الذي سيرفع من قدرة المواطنين الشرائية لشراء مساكن لهم بضمان دخولهم الشهرية من خلال تحويل الإيجارات التي يدفعونها حاليا الى غير رجعة الى أقساط شهرية تمكنهم من تملك المساكن بمرور الوقت، ولاستطلاع أراء المختصين فيما يتعلق بهذا السؤال المقلق وعن كيفية تمكين القطاع العقاري من تلبية الطلب المتوقع ومتطلبات التعامل الإيجابي مع النظام استطلعنا رأي عدد من الخبراء الاقتصاديين والمتخصصين العقاريين والمواطنين.
حملة توعية ..
المواطن عبدالله القحطاني يرى ضرورة القيام بحملة إعلامية لتوعية المواطنين بنظام الرهن العقاري وفوائده وكيفية الاستفادة منه وتجنب مخاطره، مؤكدا أن الانسان عدو ما يجهل وأن الجهل يضيع الفرصة ويوقعنا في المخاطر، مبينا أن الكثير من المواطنين أصبحوا ضحايا لبطاقات الائتمان رغم فوائدها الكبيرة بسبب الجهل بها وبمزاياها وبمخاطرها،
ماهو البديل ؟
وفيما يتعلق بإحتمالية ارتفاع الأسعار نتيجة تطبيق نظام الرهن العقاري بسبب ارتفاع الطلب مقابل محدودية المعروض، قال الكاتب الاقتصادي الدكتور عبدالعزيز الغدير، أولا: ماهوالبديل ؟ لقد جربنا الآلية الحالية وأدت الى انخفاض نسبة تملك المساكن، كما أدت لارتفاع أسعار المساكن والإيجارات، وأدت بنا أيضا لأحياء ومنازل متهالكة بمرورالزمن بشكل بدد الكثير من الثروات، موضحا أن القطاع العقاري يعاني من اختلالات هيكلية مثل سيادة التطوير الفردي(97%) على المؤسساتي (3%) بخلاف الدول المتقدمة حيث يشكل التطوير المؤسساتي أكثر من 70%، ومثل سيادة سوق الإيجار (98%) على سوق التملك بالتقسيط (2%)، فضلا عن الخروج شبه الكامل للقطاع العقاري من المنظومة المالية رغم أن القطاع العقاري يعتبر القاعد الأساسية الصلبة لاقتصاديات الدول المتقدمة (70% من الشركات الأمريكية التي توظف أكثر من 80% حصلت على تمويل من خلال نظام الرهن العقاري).
أما ثانيا فقد أوضح الدكتور الغدير أن القطاع العقاري يشتمل على نوعان من الشركات بعضها وهو قليل يعمل من خلال الدراسات التي تظهر له التوقعات المستقبلية فيجهز نفسه ليستجيب لها، مؤكدا بأنه لدينا شركات عقارية عملاقة في المملكة جاهزة لرفع انتاجها من الوحدات السكنية حال تطبيق النظام، أما البعض الأخر فهو من يستجيب حال ملامسته للطلب، وفي كلتا الحالتين سيكون لدينا عرض كبير بمرور الزمن لتلبية الحاجة، مبينا أن رجال الأعمال يقتنصون الفرص أينما وجدت فكيف إذا كانت الفرصة كبيرة وحقيقية ومحلية ومربحة وفي قطاع استثماري آمن ومدعوم بأصول ضامنة، مشيرا الى تطور قدرات شركاتنا الوطنية التي أعلنت عن نيتها الاستثمار في القطاع الاسكاني إضافة لدخول شركات اقليمية أطلقت مشاريع اسكانية عملاقة.
التحفيز والتيسير الحكومي..
وحول دور الحكومة المنتظر لتعزيز نجاح نظام الرهن العقاري في تمكين المواطنين من شراء المساكن الملائمة في الوقت المناسب بضمان دخولهم الشهرية، قال الدكتور الغدير أن الحكومة تملك قوة التنظيمات والإجراءات، وهي قادرة بهذه الأداة على تحفيز المطورين وتيسير استثماراتهم وتخفيض تكاليفهم، مشددا على أهمية إختصار زمن الإجراءات على اعتبار أن الزمن بالنسبة للمطوريين عنصرا حاسما في الحسابات المالية، إذ كلما زادت مدة الدورة الاستثمارية كلما زادت تكلفة المنازل وبالتالي على الحكومة أن تقلل مدة الإجراءات التي تصل حاليا أكثر من 25% من مدة تطوير المشاريع العقارية الكبرى (أحياء سكنية)، وهي نسبة عالية جدا وتنعكس سلبا على تكاليف المساكن المطورة من ناحية وتساهم في انخفاض المعروض من ناحية أخرى فضلا عن دورها السلبي في عزوف المستثمرين عن الاستثمار في هذا القطاع الهام والحيوي،
من جانبه أكد ماجد العمري الرئيس التنفيذي لمجموعة العمري للاستثمار والتنمية العقارية أن الحكومة قادرة على تحفيز المستثمر وتيسير الاستثمارات في المجال الاسكاني من خلال إيصال الخدمات الأساسية (ماء، كهرباء، طرق، هاتف) الى الأحياء التي يطورها المستثمرون وهو ما سيؤدي الى زيادة المعروض من الأراضي والمساكن بالتبعية، مبينا أن المستثمرين على كامل الاستعداد لتطوير البنيتين التحتية والعلوية لمشاريعهم على حسابهم حال وصول تلك الخدمات لمشارف مشاريعهم، مشيرا إلى أن الإحساس السائد حاليا وللأسف الشديد أن الجهات المنظمة والرقابية تشكل عائقا استثماريا كبيرا وكأنها أجهزة تنظيمية تعيش بمعزل عن أهداف الحكومة ومشاكل وقضايا المجتمع السعودي، مبينا أن الكثير من العقاريين يعانون من بط ء الإجراءت وسيادة لغة الشروط والضوابط على لغة التيسير والمميزات.
وأكد العمري بأن رجال الأعمال في السعودية وأصحاب المدخرات يعانون من فائض مال يبحث عن قنوات استثمارية آمنة ومستمرة وذات مردود معقول، مشددا على أن القطاع العقاري عموما والاسكاني منه على وجه الخصوص قادر على استيعاب تلك الفوائض المالية وتحويلها الى قيمة مضافة للاقتصاد والمجتمع بما يلبي حاجات المستهلكين ويعزز قوى الاقتصاد الوطني لتنويع مصادر الدخل وتوليد الفرص الوظيفية على اعتبار أن القطاع العقاري والقطاعات ذات الصلة يعتبر من أكبر القطاعات المولدة للفرص الوظيفية فضلا عن دوره الكبير في دعم توليد المنشآت الصغيرة والمتوسطة وتنميتها والتي تعتبر هي الأخرى مولدة للفرص الوظيفية ومعززة لإجمالي الناتج المحلي.
جلب الثروة وعدالة التوزيع..
الكاتب الاقتصادي الدكتور عقيل العقيل أكد أن القطاع العقاري حال ربطه بالنظام المالي من خلال نظام الرهن العقاري وتطوير السوقين الأولية والثانوية للصكوك الاسلامية (السندات المهيكلة بما يتوافق وأحكام الشريعة) سيكون قطاعا قادرا على جلب الثروات من خارج البلاد وتوزيعها، حيث يمكن تصكيك (تسنيد) الرهونات في أسواق المال الإقليمية والعالمية كما قامت بذلك شركة دار الأركان حيث استطاعت توريد -كما أعلنت الشركة - 6مليارات ريال من أسواق المال العالمية لتطوير مشاريعها الاسكانية، ولاشك أن تلك الأموال المستقطبة من أسواق المال العالمية ستدخل في دورات انتاج عقاري محلية تحرك القطاعات ذات الصلة وتوفر الفرص الوظيفية وترفع من القوة الشرائية للمواطنين مما يحرك قطاعات اقتصادية أخرى وهكذا، مبينا أن المملكة تملك ثروة عقارية هائلة يمكن أن تشكل قاعدة صلبة لجذب الرساميل ونقلها بين القطاعات الاقتصادية كافة، بما يؤدي بالمحصلة لاقتصاد قوى ومتين يرتكز الى وسادة مالية قوية قادرة على امتصاص الأزمات الاقتصادية وتخفيف آثارها من ناحية وقادرة على تخفيف الضغط على القطاع النفطي كقطاع دخل رئيسي متذبذب الأسعار من ناحية أخرى
وأكد الدكتور العقيل أن المستثمر العقاري السعودي طور عقارات عملاقة في دول العالم وخصوصا الدول المجاورة حال سيادة لغة المميزات على لغة الشروط، مشيرا الى ضخامة السيولة المالية القادرة على تغطية الاكتتابات المليارية في أيام معدودة، مشددا على أن الحكومة قادرة على حل المشكلة الاسكانية بما حباها الله من موارد مالية غير مسبوقة تمكنها من تقديم كافة أشكال الدعم والمساندة للمستثمرين العقاريين، مشيدا بالخطوة التي اتخذتها وزارة المالية ممثلة بصندوق الاستثمارات العامة بالتعاون مع مؤسسة التأمينات والمؤسسة العامة للتقاعد والمؤسسة الدولية للاستثمار لتكوين صندوق استثماري لدعم شركات التمويل الاسكاني التي تشكل حال انتشارها وانتعاشها حافزا للمستثمرين العقاريين لانتاج المزيد من الوحدات السكنية لثقتهم بأن المواطن قادر على شراء الملائم منها بضمان راتبه الشهري لتوفر البدائل التمويلية.
وفيما يتعلق بالتخوفات من الآثار السلبية من تطبيق نظام الرهن العقاري خصوصا بعد أزمة الرهونات العقارية عالية المخاطر في الولايات المتحدة الأمريكية، قال الدكتور العقيل إن الأزمة القائمة في أمريكا وما ترتب عليها من أزمات في أسواق المال العالمية يمكن تعريفها بأنها أزمة ائتمان في سوق الرهونات العقارية تماما كما هي الأزمة الائتمانية التي حدثت لدينا في أوائل عام 2006م في سوق الأسهم حيث تبخرت ديون تقارب المائة والثلاثين ملياراً من جيوب المواطنين وأصبحت بعض البنوك أمام خطر الإفلاس، فهل نقوم بإغلاق سوق الأسهم أم نقوم بضبط الشروط الائتمانية ؟ بالتأكيد الحل يتمثل بعدم التهاون بمنح قروض أو رهونات عقارية لأفراد ذوي سجلات ائتمانية ضعيفة.
عروض متدنية..
عثمان الحويل مدير أحد مكاتب مجموعة عبدالله الموسى العقارية قال بأن المعروض من المساكن سواء للبيع أو للإيجار ضئيل جدا مقابل كميات كبيرة من الأراضي المطورة وغير المطورة، وهو ما يؤكد أن المعروض من المساكن متدني ولايمكن أن يلبي الطلب المتوقع حال صدور وتطبيق نظام الرهن العقاري الذي يرفع من قدرات المواطنين الشر ائية، مؤكدا أن الحكومة يجب أن تحث الخطى لدعم المطورين العقاريين وتيسير أعمالهم لانتاج كميات كبيرة ومتنوعة من المساكن في فترات معقولة (2- 3سنوات)، مبينا أن الكثير من المطورين لديه القدرة على انتاج متجاورات (6- 20وحدة سكنية) بسرعة كبيرة قد لاتتجاوز السنة حال توفر التمويل اللازم لتطوير تلك الوحدات وتوفر المشتري القادر على الشراء في الوقت المناسب، منوها لضرورة مراقبة جودة انتاج المساكن من قبل البلدية للتأكد من أن المساكن عالية الجودة تصلح كضمان طويل الأجل ولاتكلف المواطن متوسط الدخل مبالغ إضافية لمعالجة الأخطاء الناتجة عن ضعف أو انعدام الجودة الانتاجية حيث إن مثل هذه المبالغ ستضعف قدرة المواطن على الوفاء بدفع الأقساط المترتبة عليه، وهو ما قد يؤجل نجاح التجربة الوليدة.