انتشار الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني يعوق نمو الحركة العمرانية بينما تتزايد أسعارها مع مرور الوقت.
فيصل الزهراني من الدمام
عَدَّ عقاريون التقتهم "الاقتصادية" تخصيص رسوم على الأراضي البيضاء إضافة مالية مرهقة على المستهلك الأخير, كون هذه الرسوم ستضاف إلى القيمة الفعلية للأرض عند البيع، سواء كان البيع لشركات التطوير العقاري أو أفراد، ما يؤدي إلى ارتفاع سعر المتر بشكل ملحوظ.
ويرى عقاريون آخرون أن القرار يمثل نقطة تحول قد يتم من خلالها تصحيح وضع السوق العقارية وإعادتها إلى وضعها الصحيح, بحيث تصبح الأراضي والوحدات السكنية في متناول الجميع.
وأكد العقاريون أن وجود الأراضي البيضاء بمساحات كبيرة داخل النطاق العمراني يعد عائقا لنمو وتطوير الحركة العمرانية, ما يؤدي إلى توزيع غير عادل للكثافة السكانية داخل الأحياء، ومن ثم تأخير الاستفادة أو تعطيل وصول الخدمات والبنى التحتية للكثير من المواطنين في أحياء أخرى قائمة أو تحت الإنشاء.
ومع تباين الآراء ووجهات النظر بين مَنْ عَدَّ القرار حلا للخروج من أزمة شح الأراضي، ومَنْ أشار إلى أن القرار قد يكون عبئا على المستهلك الأخير، وربما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار, فإنهم أجمعوا على أن أصحاب تلك الأراضي من القطاع الخاص ينتظرون نشاط شراكات حقيقية على أرض الواقع للخروج بحل لهذه المشكلة.
دراسة القرار
آل مسبل
ويقول محمد آل مسبل مدير شركة أتاس العالمية للتطوير العقاري: إن قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء يعد سلاحا ذا حدين في إشارة إلى عدم رضاه وموافقته على هذا القرار, حيث أكد أنه مشجع ودافع لطرح مساحات كبيرة من الأراضي للبيع، ومن ثم كثرة المعروض من الأراضي، بينما سيكون المستهلك الأخير – المشتري- من سيدفع الثمن بإضافة تلك الرسوم إلى قيمة الأرض، ومن ثم لم تحل المشكلة الأساسية التي يعانيها المواطن, وذلك لإضافة صاحب العقار المبلغ الذي سيدفعه كرسوم على قيمة الأرض الكلية.
وأوضح أنه في حال الرغبة في إيجاد حلول لهذه المشكلة لا بد أن يدرس القرار دراسة مستفيضة, حتى لا تكون له تبعات أخرى قد يتضرر منها المواطن, وللوصول إلى الخطوات التي تضمن تطبيق القرار والاستفادة منه بالشكل الجيد الذي يضمن إيجاد حلول مناسبة لمشكلة الإسكان في المملكة.
وأضاف آل مسبل أنه يجب على وزارة الإسكان أن تضع يدها في يد المطورين وأصحاب هذه العقارات للخروج بالحل الأمثل للمشكلة التي تعانيها المملكة والتي تتزايد سنة بعد أخرى, لتوفير وحدات سكنية تحتوي العدد الكبير من طالبات السكن, مشيرا إلى أن المستثمرين في القطاع العقاري في المنطقة الشرقية يعانون بشكل كبير الإجراءات التي كثيرا ما تقف عائقا أمام تطوير كثير من المخططات, وهو ما يدفع البعض إلى ترك تلك الأراضي على وضعها فيما تتزايد أسعارها سنة بعد أخرى.
وبين أنه من الممكن الاستفادة من كثير من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، إما عن طريق الأمانات وذلك لجعلها متنفسا للأهالي داخل تلك الأحياء من جهة، ومن جهة أخرى يجب عليها أن تساهم ويكون لها أثر فعال وإيجابي في تسهيل وتسريع إجراءات فسح المخططات حتى يتم تحويلها من أراضٍ بيضاء إلى أراضٍ معدّة وجاهزة للبناء، يستفاد منها لملء المساحات داخل الأحياء.
الحل يكمن في توفير الأراضي
بارشيد
يقول خالد بارشيد عضو اللجنة العقارية في غرفة الشرقية, أنا لست مع تخصيص رسوم على الأراضي البيضاء التابعة للأفراد الذين ينتظرون منحهم قرض صندوق التنمية العقاري للقيام ببناء منازلهم.
ويضيف أن الأراضي البيضاء في تلك المساحات الكبيرة التي يملكها بعض العقاريين، وتكون داخل النطاق العمراني ولديهم توجه لتطوير هذه الأراضي ومن ثم بيعها في مزاد علني، فعلى الدولة أن تقوم بمساعدتهم على ذلك في تسهيل الإجراءات لإنهاء عملية التطوير، ومن ثم بيعها للمواطنين، بدل أن تقوم الدولة بتخصيص رسوم عليها ما يرفع قيمة المتر بعد التطوير بحساب جميع التكاليف، ومن ضمنها تلك الرسوم أي بمعنى أن المواطن هو الذي سوف يدفع تلك الرسوم، وليس من يملكون تلك الأراضي, مشيرا إلى أن وجود هذه الأراضي بمساحات كبيرة داخل النطاق العمراني يؤدي إلى تعطيل حركة التنمية العمرانية والاجتماعية في المدن.
ولفت بارشيد إلى أن القرار فيما لو أُقِرَّ فإنه ـــ ومن وجهة نظره ـــ سيزيد من المشكلة ولن يكون حلا للحد من الارتفاعات المتزايدة في أسعار الأراضي، إنما الحل يكمن في توفير أراضٍ ومخططات تساهم فيها الدولة بالتعاون مع القطاع الخاص ورجال الأعمال بحيث تتكفل الدولة ببناء تلك المخططات، وتقل تكلفة شرائها من قبل محدودي الدخل والباحثين عن مساكن.
ويضيف في حال إقرار دفع رسوم على الأراضي البيضاء، فإن الجهة المكلفة بمتابعة ذلك هي وزارة الشؤون البلدية والقروية وليس وزارة الإسكان.
وبين بارشيد أن هناك آثارا اجتماعية للأراضي البيضاء الكبيرة تتمثل في وجودها داخل المدن دون استثمار، مما يُحدث توزيعا غير عادل للسكان, حيث نشاهد في بعض الأحياء والمناطق كثافة سكانية لا توجد في غيرها من الأحياء, أما من ناحية التأثيرات الأمنية فإن الدولة ممثلة في أمانات المناطق عليها أن تلزم أصحاب تلك الأراضي بتسويرها وحثهم على عملية البناء.
ويشير بارشيد إلى الأرقام والإحصائيات التي قدرت العوائد من دفع رسوم الأراضي البيضاء بـ75 مليار ريال سنويا بأنها مبلغ كبير جدا, بحيث توجه هذه المبالغ لشراء الأراضي الموجودة داخل النطاق العمراني لبناء وحدات سكنية للمواطنين تماشيا مع سياسة خادم الحرمين الشريفين التي تهدف إلى زيادة عدد المستفيدين من دعمه لقطاع الإسكان, مشيرا إلى أن وزارة الإسكان تواجه مشكلة في إيجاد أماكن داخل النطاق العمراني يمكن الاستفادة منها لبناء الوحدات السكنية التي أمر بها الملك عبد الله بن عبد العزيز.
ويؤكد بارشيد أن السوق لن تتأثر بهذا القرار في حال إقراره من حيث عملية التوازن في العرض والطلب, حيث ستصبح القوة الشرائية ضعيفة لارتفاع أسعار تلك الأراضي, ومن ثم سيطغى الطلب على العرض ويؤدي ذلك إلى ارتفاع الأسعار.
الشراكة بين القطاعين
العبد الكريم
وفي السياق ذاته، يؤكد إبراهيم بن محمد العبد الكريم الرئيس التنفيذي لشركة ثروة السعودية المحدودة، عدم جدوى وفاعلية تطبيق القرار للحد من ارتفاع الأسعار، مشيرا إلى أن القرار ليس الحل الأمثل أو الأفضل الذي سيكون له تأثير كبير في حل مشكلة الإسكان, بل إنه قد يكون سلبيا على أسعار الأراضي في حال تم تطبيقه, حيث سيؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي وليس كما يطالب به البعض؛ لأن الزيادة والرسوم التي يدفعها أصحاب هذه الأراضي ستنعكس على سعر البيع بحيث يضيف أصحاب هذه الأراضي كل ما تم دفعه كرسوم على الأرض خلال فترة بقائها تحت ملكيته.
وتساءل العبد الكريم عن الدور الذي يلعبه القطاع الحكومي مع القطاع الخاص من مطورين عقاريين ومستثمرين للوصول إلى الهدف الذي يخدم المصلحة العامة، وذلك عن طريق الشراكة التي ستسهل على الدولة الكثير من المشاكل التي تواجهها في سبيل توفير الوحدات السكنية والمساحات التي تحتاج إليها وزارة الإسكان لتنفيذ العدد الكبير من الوحدات السكنية التي أمر بها خادم الحرمين الشريفين.
حركة تصحيحية
العوفي
من جانبه، قال عبد الله العوفي الرئيس التنفيذي لشركة يخت الخبر العقارية: إن انتشار الأراضي البيضاء بمساحات كبيرة داخل النطاق العمراني ظاهرة غير صحية, مشيرا إلى أن قرار تخصيص رسوم على هذه الأراضي يعد خطوة جيدة وقرارا سيخدم قطاع الإسكان، ويساعد على نمو الحركة العمرانية داخل البلد, كما سيضع أصحاب هذه الأراضي أمام خيارين، إما تطويرها بالشكل الذي يتناسب مع موقعها، أو عرضها للبيع للاستفادة منها من قبل شركات عقارية أخرى قادرة على تطويرها أو بنائها.
وأشار إلى أهمية أن تكون النسبة التي ستخصص كرسوم على هذه الأراضي تدريجية ووفقا لحجم المساحة, مشيرا إلى أن القرار فيما لو طُبِّق مرة واحدة فقد يكون مرهقا بعض الشيء على خلاف إذا ما طبق تدريجيا خلال خمس سنوات, ليكون لدى صاحب الأرض فرصة للاختيار بين البيع أو التطوير وتجهيز هذه الأرض بكامل الخدمات, مؤكدا أن هناك من أصحاب هذه الأراضي من يقف حجر عثرة أمام حركة التنمية العمرانية داخل المدن والمواقع, من خلال احتكارهم لمواقع معينة بمساحات كبيرة.
وبين الرئيس التنفيذي لشركة يخت الخبر العقارية أن القرار سيكون البداية الصحيحة لحركة السوق التصحيحية, وعودته إلى وضعه الطبيعي، سواء فيما يتعلق بالأسعار أو حتى كمية المعروض التي ستزيد بشكل كبير في حال تحرك أصحاب تلك الأراضي البيضاء, إما تطويرا لها أو بيعا, موضحا أن السوق في حاجة بين فترة وأخرى إلى عدد من القرارات للقضاء على بعض العقبات التي تقف في طريق النهضة العمرانية في البلد، خاصة فيما يتعلق بقطاع الإسكان.
ودعا العوفي إلى صرف المبالغ التي سيتم تحصيلها كرسوم على هذه الأراضي في حال إقرارها في كل ما من شأنه فائدة ومصلحة المواطن بالدرجة الأولى, حيث يجب تخصيص النسبة الأكبر لدعم قطاع الإسكان وبناء المساكن التي سيستفيد منها عدد ليس بالقليل في حال وجّهت وفعلت قراراتها بالشكل الصحيح, ويضيف أنه في الإمكان الاستفادة من هذه العوائد في دعم مراكز الأحياء وصندوق الموارد البشرية وكذلك بعض الجمعيات الخيرية التي تعتمد في مساعداتها للمحتاجين على أهالي الخير.
وأضاف العوفي لا بد أن يُعطى أصحاب البذل والعطاء، ومن يظهر أثر أعمالهم وجهودهم على الساحة سواء في المسؤولية الاجتماعية أو تبرعاتهم وأعمالهم الخيرية التي يقومون بها على مدار العام, بحيث يكون لهم وضع خاص كإعفائهم من تلك الرسوم في حال وُجدوا من خلال تقديم خدمات اجتماعية ملموسة استفاد منها المواطن بشكل عام.
صعوبة التطبيق
الدامغ
أما عبد الله الدامغ المدير التنفيذي لشركة الدامغ للعقارات والمقاولات، فيرى أن القرار ليس بالحل الأمثل للحد من بقائها داخل النطاق العمراني دون حراك.
ويوافق الدامغ مع الكثير من العقاريين الذين بينوا أن القرار سلاح ذو حدين, أي أن تطبيقه قد يسرع من عمليات البيع، ومن ثم إيجاد مساحات للتطوير، ومن جهة أخرى فإن أسعار الأراضي سترتفع مقابل طلب أصحابها بإضافة رسوم على الأراضي عند بيعها.
وأشار إلى أن أصحاب تلك الأراضي غير عاجزين عن دفع هذه الرسوم، إلا أن المشكلة تكمن في أن صاحب الأرض سيعوض ما دفعه كرسوم على سعر الأرض عند البيع, وفي هذه الحالة تظهر مشكلة ارتفاع الأسعار إذا ما تم بيع الأرض أكثر من مرة، وفي كل عملية بيع تتم إضافة رسوم تدفع على هذه الأراضي.
ويضيف الدامغ أنه من الصعب تطبيق القرار على جميع ملاك الأراضي البيضاء، وذلك لصعوبة الآلية التي ستتبع في ذلك, موضحا أن كثيرا من الأراضي الواقعة ضمن النطاق العمراني في المنطقة الشرقية تقع ضمن محجوزات شركة أرامكو السعودية، ومن ثم فإن مساحات كبيرة تقدر بملايين الأمتار فيما لو استغلت وفسحت من أرامكو فإنها ستحل أزمة الإسكان في المنطقة، وستؤدي إلى عودة السوق العقارية في المنطقة إلى وضعها ومسارها الصحيحين.
وطالب الدامغ الجهات المسؤولة عن قطاع الإسكان بمزيد من التعاون بينها وبين المطورين العقاريين وأصحاب الأراضي الكبيرة داخل النطاق العمراني؛ للحد من انتشار مثل هذه الأراضي دون الاستفادة منها فعليا في قطاع الإسكان.
http://www.aleqt.com/2011/06/22/article_551597.html