mutaiam
14-09-2012, 08:42 PM
من موقع اذاعة صوت روسيا
لا شك أن القطاع العقاري السعودي يعد من أكبر القطاعات الاقتصادية في المملكة العربية السعودية، فهو يحتل المرتبة الثانية بعد قطاع النفط والبتروكيماويات ويعد المحرك الأول لعدد كبير من الأنشطة الإنتاجية والخدمية الأخرى في الاقتصاد الوطني، إلا أن الفوضى التي تعيشها سوق العقارات من عشوائية في العرض والطلب والخدمات المقدمة في مجال السمسرة والبيع والتسويق من جهة والمضاربات العشوائية بأراضي المنح والخام إضافة إلى كثرة العروض الوهمية المقدمة من قبل مكاتب السمسرة من جهة أخرى، أدت إلى تضخم الأسعار العقارية وتصاعد الأسعار بطريقة لا يمكن التحكم أو التنبؤ بها، إلا أن هذه الفوضى العارمة والمضاربات العشوائية في أسعار العقارات سيكون لها الدور الأبرز في جلب موجة التصحيح
بقلم ادمون العيسى
ويبقى السؤال الذي يتبادر لكثير من المهتمين هو متى سوف تبدأ الموجة التصحيحية للسوق العقاري السعودي؟ الإجابة عن هذا السؤال سيتم عن طريق تحليل ثلاث مراحل زمنية لسوق العقار السعودي.
المرحلة الأولى: مرحلة ما قبل النكبة (نكبة سوق الأسهم السعودي) - حتى عام 2007
في هذه المرحلة كان سوق العقار السعودي في حالة توازن بين معدل الطلب والعرض، ففي هذه المرحلة كان سوق الأسهم السعودي هو الشغل الشاغل لكثير من المستثمرين والمساهمين وعامة الناس والتي ارتكزت على الرغبة الحميمة في الثراء السريع خاصة مع تدفق المعلومات بأن أسعار الأسهم سوف تتضاعف ضعفين وثلاثة بل وأربعة أضعاف والاعتقاد السائد باستمرار ارتفاع أسعار أسهم الشركات المدرجة بالسوق السعودي إلى الأبد دون أي سقف يحدها...هكذا بقي سوق العقار السعودي بعيدا عن الأعين طيلة هذه الفترة حتى انفجرت فقاعة سوق الأسهم أو ما يعرف ''بنكبة سوق الأسهم السعودي'' في أواخر عام 2006 وبدايات عام 2007 .
المرحلة الثانية: مرحلة ما قبل التصحيح (2007 إلى 2013)
برز قطاع العقار السعودي (من ناحية الاستثمار والعائد الربحي السريع) بمثابة الملاذ الآمن لكثير من المستثمرين في الاقتصاد المحلي خلال هذه المرحلة، ففي هذه المرحلة، تصاعدت معدلات الطلب على العقارات إلى مستويات قياسية بصورة تجاوزت إمكانات العرض المتاح منها، خصوصا في المدن الكبيرة، مما أدى إلى تسارع وتيرة أسعار العقارات في المدن الكبرى وسرعان ما امتدت إلى باقي المدن المتوسطة والصغيرة نتيجة لانتشار حمى المضاربة والطمع في الثراء السريع بين قطاع كبير من المتعاملين في سوق العقار السعودي، فقطعة الأرض التي تم شراؤها في بداية عام 2008 بــ 100 ألف دولار تباع حاليا بـ 400 ألف دولار في مدن مثل الرياض وجدة والدمام. حتى المدن المتوسطة ارتفعت أسعار الأراضي فيها إلى معدلات فاقت 250 % من سعر شرائها الأساسي خلال هذه الفترة.
أدت هذه الارتفاعات الجنونية في أسعار العقارات في جميع مدن المملكة إلى تزايد حدة المضاربة العقارية والترويج العقاري الوهمي لرفع أسعار العقار على وجه العموم وأراضي المنح على وجه الخصوص مما أدى إلى وجود سوق عقاري متضخم وأسعار مرتفعة جدا بشكل فوضوي وغير منظم، ساعد على ذلك عدم وجود المنظم الفعال والفعلي لتنظيم سوق العقار السعودي من جهة، واستمرار تصاعد وتيرة الطلب على العقار من جهة أخرى خاصة بعد الأوامر الملكية التي أقرها خادم الحرمين الشريفين والتي تنص على توفير 500 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة ورفع الحد الأعلى لقيمة قروض صندوق التنمية العقارية إلى 133 ألف دولار بدلا من 80 ألف، إضافة إلى دعم صندوق التنمية العقاري بـأكثر من 10 مليارات دولار، ودعم وزارة الإسكان الجديدة بـ 4 مليارات دولار، فوفقا لدراسات حديثة فإن احتياج السعوديين للمساكن حتى عام 2013 يصل إلى أكثر من 1.8 مليون وحدة سكنية، وأن 60% من سكان المملكة أعمارهم أقل من 29 سنة.، وأقل من 50% من السعوديين يملكون وحدات سكنية، مما يعكس قوة الطلب المتزايد على العقار في السوق السعودي على المدى القصير والمتوسط، يقابل هذه القوة في الطلب ثبات في المعروض في السوق العقاري.
هذه العشوائية والفوضى التي يعيشها السوق العقاري خلال هذه الفترة سوف تعمل على تحفيز وجلب موجة التصحيح الأولى (خاصة بعد دخول أول دفعة من الوحدات السكنية لسوق العقار السعودي) خلال الفترة الزمنية القادمة.
المرحلة الثالثة: مرحلة التصحيح (2013 إلى 2020)
من المتوقع أن تدخل أول دفعة من الوحدات السكنية لسوق العقار السعودي حيز التنفيذ في بدايات هذه الفترة الزمنية مما سوف يعمل على نزول أسعار العقار (خاصة السكنية منها) وسيحدث توازنا تدريجيا بين معدلات الطلب والعرض في السوق العقاري السعودي على الأراضي والمساكن على حد سواء، هذا السيناريو لن ينجح إلا بتفعيل حزمة من الآليات والحلول، لعل أبرزها إنشاء هيئة عليا للعقار وهيئة عليا لمراقبة أسعار مواد البناء (الأسمنت والحديد على وجه الخصوص)، بالإضافة إلى فرض رسوم على الأراضي البيضاء لمصلحة صندوق التنمية العقاري وإقرار قانون الرهن العقاري، فتح باب الاستثمار الأجنبي في السوق العقاري، والعمل على تصنيف المقاولين والمكاتب العقارية لمواكبة حجم السوق العقاري خلال هذه الفترة.
هذه الحزمة من الآليات والحلول التنظيمية سوف تعمل على زيادة المعروض في السوق السعودي يقابله استمرار في الطلب المتزايد على العقارات والوحدات السكنية مما سيؤدي إلى خلق حالة من التوازن التام بين الطلب والعرض في سوق العقار السعودي على المدى البعيد.
لا شك أن القطاع العقاري السعودي يعد من أكبر القطاعات الاقتصادية في المملكة العربية السعودية، فهو يحتل المرتبة الثانية بعد قطاع النفط والبتروكيماويات ويعد المحرك الأول لعدد كبير من الأنشطة الإنتاجية والخدمية الأخرى في الاقتصاد الوطني، إلا أن الفوضى التي تعيشها سوق العقارات من عشوائية في العرض والطلب والخدمات المقدمة في مجال السمسرة والبيع والتسويق من جهة والمضاربات العشوائية بأراضي المنح والخام إضافة إلى كثرة العروض الوهمية المقدمة من قبل مكاتب السمسرة من جهة أخرى، أدت إلى تضخم الأسعار العقارية وتصاعد الأسعار بطريقة لا يمكن التحكم أو التنبؤ بها، إلا أن هذه الفوضى العارمة والمضاربات العشوائية في أسعار العقارات سيكون لها الدور الأبرز في جلب موجة التصحيح
بقلم ادمون العيسى
ويبقى السؤال الذي يتبادر لكثير من المهتمين هو متى سوف تبدأ الموجة التصحيحية للسوق العقاري السعودي؟ الإجابة عن هذا السؤال سيتم عن طريق تحليل ثلاث مراحل زمنية لسوق العقار السعودي.
المرحلة الأولى: مرحلة ما قبل النكبة (نكبة سوق الأسهم السعودي) - حتى عام 2007
في هذه المرحلة كان سوق العقار السعودي في حالة توازن بين معدل الطلب والعرض، ففي هذه المرحلة كان سوق الأسهم السعودي هو الشغل الشاغل لكثير من المستثمرين والمساهمين وعامة الناس والتي ارتكزت على الرغبة الحميمة في الثراء السريع خاصة مع تدفق المعلومات بأن أسعار الأسهم سوف تتضاعف ضعفين وثلاثة بل وأربعة أضعاف والاعتقاد السائد باستمرار ارتفاع أسعار أسهم الشركات المدرجة بالسوق السعودي إلى الأبد دون أي سقف يحدها...هكذا بقي سوق العقار السعودي بعيدا عن الأعين طيلة هذه الفترة حتى انفجرت فقاعة سوق الأسهم أو ما يعرف ''بنكبة سوق الأسهم السعودي'' في أواخر عام 2006 وبدايات عام 2007 .
المرحلة الثانية: مرحلة ما قبل التصحيح (2007 إلى 2013)
برز قطاع العقار السعودي (من ناحية الاستثمار والعائد الربحي السريع) بمثابة الملاذ الآمن لكثير من المستثمرين في الاقتصاد المحلي خلال هذه المرحلة، ففي هذه المرحلة، تصاعدت معدلات الطلب على العقارات إلى مستويات قياسية بصورة تجاوزت إمكانات العرض المتاح منها، خصوصا في المدن الكبيرة، مما أدى إلى تسارع وتيرة أسعار العقارات في المدن الكبرى وسرعان ما امتدت إلى باقي المدن المتوسطة والصغيرة نتيجة لانتشار حمى المضاربة والطمع في الثراء السريع بين قطاع كبير من المتعاملين في سوق العقار السعودي، فقطعة الأرض التي تم شراؤها في بداية عام 2008 بــ 100 ألف دولار تباع حاليا بـ 400 ألف دولار في مدن مثل الرياض وجدة والدمام. حتى المدن المتوسطة ارتفعت أسعار الأراضي فيها إلى معدلات فاقت 250 % من سعر شرائها الأساسي خلال هذه الفترة.
أدت هذه الارتفاعات الجنونية في أسعار العقارات في جميع مدن المملكة إلى تزايد حدة المضاربة العقارية والترويج العقاري الوهمي لرفع أسعار العقار على وجه العموم وأراضي المنح على وجه الخصوص مما أدى إلى وجود سوق عقاري متضخم وأسعار مرتفعة جدا بشكل فوضوي وغير منظم، ساعد على ذلك عدم وجود المنظم الفعال والفعلي لتنظيم سوق العقار السعودي من جهة، واستمرار تصاعد وتيرة الطلب على العقار من جهة أخرى خاصة بعد الأوامر الملكية التي أقرها خادم الحرمين الشريفين والتي تنص على توفير 500 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة ورفع الحد الأعلى لقيمة قروض صندوق التنمية العقارية إلى 133 ألف دولار بدلا من 80 ألف، إضافة إلى دعم صندوق التنمية العقاري بـأكثر من 10 مليارات دولار، ودعم وزارة الإسكان الجديدة بـ 4 مليارات دولار، فوفقا لدراسات حديثة فإن احتياج السعوديين للمساكن حتى عام 2013 يصل إلى أكثر من 1.8 مليون وحدة سكنية، وأن 60% من سكان المملكة أعمارهم أقل من 29 سنة.، وأقل من 50% من السعوديين يملكون وحدات سكنية، مما يعكس قوة الطلب المتزايد على العقار في السوق السعودي على المدى القصير والمتوسط، يقابل هذه القوة في الطلب ثبات في المعروض في السوق العقاري.
هذه العشوائية والفوضى التي يعيشها السوق العقاري خلال هذه الفترة سوف تعمل على تحفيز وجلب موجة التصحيح الأولى (خاصة بعد دخول أول دفعة من الوحدات السكنية لسوق العقار السعودي) خلال الفترة الزمنية القادمة.
المرحلة الثالثة: مرحلة التصحيح (2013 إلى 2020)
من المتوقع أن تدخل أول دفعة من الوحدات السكنية لسوق العقار السعودي حيز التنفيذ في بدايات هذه الفترة الزمنية مما سوف يعمل على نزول أسعار العقار (خاصة السكنية منها) وسيحدث توازنا تدريجيا بين معدلات الطلب والعرض في السوق العقاري السعودي على الأراضي والمساكن على حد سواء، هذا السيناريو لن ينجح إلا بتفعيل حزمة من الآليات والحلول، لعل أبرزها إنشاء هيئة عليا للعقار وهيئة عليا لمراقبة أسعار مواد البناء (الأسمنت والحديد على وجه الخصوص)، بالإضافة إلى فرض رسوم على الأراضي البيضاء لمصلحة صندوق التنمية العقاري وإقرار قانون الرهن العقاري، فتح باب الاستثمار الأجنبي في السوق العقاري، والعمل على تصنيف المقاولين والمكاتب العقارية لمواكبة حجم السوق العقاري خلال هذه الفترة.
هذه الحزمة من الآليات والحلول التنظيمية سوف تعمل على زيادة المعروض في السوق السعودي يقابله استمرار في الطلب المتزايد على العقارات والوحدات السكنية مما سيؤدي إلى خلق حالة من التوازن التام بين الطلب والعرض في سوق العقار السعودي على المدى البعيد.