شموخ رجل
06-05-2012, 09:17 AM
عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري والمزادات في غرفة جدة في حوار مع الاقتصادية :
المضاربات ترفع قيمة الصفقات العقارية إلى تريليون ريال في 3 سنوات
http://www.aleqt.com/a/654019_208289.jpg
الأحمري
حوار: محمد الهلالي
كشف لـ ''الاقتصادية'' عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري والمزادات في الغرفة التجارية الصناعية في جدة عن قيمة الصفقات العقارية خلال السنوات الثلاث الماضية التي تجاوزت تريليون ريال. وتطرق الأحمري في حوار موسع إلى أسعار الأراضي في عدد من مخططات جدة، التي ارتفعت 1500 في المائة خلال الفترة نفسها، وذلك بسبب السماسرة والمضاربات التي رفعت أسعار الأراضي إلى أرقام خيالية ومبالغ فيها. وأوضح الأحمري أن تدخل الدولة في مشاريع الإسكان ومشاريع تطوير العشوائيات سيسهم في حل مشكلة الإسكان، في ظل توافر نحو 95 في المائة من المساحات المهيأة للبناء في المملكة دون استغلال، حيث إن نسبة البناء لم تتجاوز 5 في المائة من المساحات الشاسعة في المملكة تقريبا، متوقعا أن يصل الشاغر في الوحدات السكنية إلى نحو 20 في المائة خلال أقل من عشر سنوات، كما تطرق رئيس لجنة التثمين والمزادات في الغرفة التجارية الصناعية في جدة إلى العديد من النقاط في الحوار التالي:
http://www.aleqt.com/a/654019_208290.jpgعبد الله الأحمري في حواره مع الزميل محمد الهلالي. تصوير: سلمان المرزوقي ــ «الاقتصادية»
نود إعطاءنا نبذة عن سوق العقار في المملكة خلال السنوات الثلاث الماضية؟ السوق العقارية في المملكة سجلت أسعارا خيالية ومبالغا فيها خلال الأعوام الثلاثة الماضية، فبعد انهيار سوق الأسهم في 2006 اتجه المساهمون إلى السوق العقارية، وهي البداية الفعلية التي فتحت باب الاستثمار في العقار خلال العقد الماضي، وفاقت الصفقات العقارية في الفترة من 2008 إلى 2011 التريليون ريال بحسب القراءات وتحليل السوق العقارية في المملكة، وبالعكس لن نشاهد ذلك خلال الأعوام الخمسة المقبلة، وسنجد المضاربين يحاولون تصريف العقارات، وذلك مستحيل في ظل الأسعار المعروضة للعقار، لأنه لا يوجد مشترون للعقارات بعد قرار الدولة بالسماح للتقدم للصندوق العقاري دون شرط تملك الأراضي، وكذلك زيادة العمر الزمني للوحدات السكنية الجاهزة التي يتقدم لها المواطنون بطلب نقل القرض لها لتصبح 20 سنة، وذلك بعد التأكد من سلامة المبنى وأن عمره الزمني الباقي كاف لاستيفاء القرض دون مشاكل فنية، كذلك مشروع ضامن، وكلها عوامل أدت وستؤدي إلى تقليص أكبر في مبيعات الأراضي، وسيتم التوجه للوحدات السكنية، وفي الوقت نفسه التوجه كبير من الدولة نحو بناء الوحدات السكنية للمواطنين، وأتوقع أن يكون لدينا أكثر من 20 في المائة شواغر في الوحدات السكنية خلال أقل من عشر سنوات.
بناء على المعطيات ما التوجهات لسوق العقار في الفترة المقبلة؟ السوق العقارية في المملكة متجهة إلى التصحيح وهذا مطلب للمواطنين الذين يحلمون بامتلاك الوحدة السكنية، حيث إن أكثر من 60 في المائة من المواطنين لا يمتلكون مسكنا في الوقت الحاضر، في ظل الأسعار والأرقام الفلكية للأراضي وتكاليف بناء الوحدات السكنية، كما أن تدخل الدولة في الوقت المناسب أثر على أرض الواقع، وجعل السوق في حالة ترقب بدأت من الربع الرابع خلال العام الماضي، وخلال الربع الأول من العام الجاري، وبدأت تظهر نتائج الركود والتراجع في الأسعار انطلاقا من أطراف المدن خاصة في جدة، والمخططات البعيدة عن المدن التي تراجعت أسعار القطع فيها أكثر من 30 في المائة، والمفترض أن يكون لدينا استدامة في التدفقات المالية، فالمضاربون أوصلوا العقار إلى طريق مغلق ولا يمكن تجاوزه إلى الأعلى، بل إلى الأسفل فقط، لذلك العقار متجهة نزولا من خلال حركة تصحيحية طبيعية، وذلك لا يبدل الحقيقية أن العقار هو الاستثمار الآمن ولكن دون تجاوز الخطوط الحمراء والسعي خلف المضاربين، ويتحقق ذلك بالشراء والتملك بالطرق الصحيحة والتأكد من حقيقة الأسعار قبل الشراء.
http://www.aleqt.com/a/654019_208291.jpgنسبة البناء لم تتجاوز 5 في المائة من المساحات الشاسعة في المملكة، ويبدو في الصورة مجموعة مساكن حديثة البناء. تصوير أحمد حشاد ــ «الاقتصادية»
كم نسبة الارتفاع لأسعار الأراضي؟ وما أسباب الارتفاع؟ بفعل السماسرة والمضاربين ارتفعت أسعار الأراضي في بعض المناطق في جدة 1500 في المائة خلال ثلاث سنوات، حيث كانت أسعار القطع في تلك المناطق قبل ثلاث سنوات تتراوح بين 20 إلى 25 ألف ريال للقطعة ذات المساحة بين 625 مترا مربعا إلى 900 متر مربع، خاصة في بعض المناطق شمال جدة، في الوقت الذي تجاوزت فيه أسعار القطع في تلك المناطق حاليا 400 ألف ريال للقطعة وهي قيم خيالية مبالغ فيها، وكثير من المضاربين تحدثوا عن مكاسب وأرقام فلكية للأرباح التي تم تحقيقها بعيدا عن الخطط والدراسات والأرباح الطبيعية، حيث إن العوائد الممتازة تصل إلى 10 في المائة سنويا، لكن في أسواقنا يتم تحقيق الأرباح الخيالية دون دراسات حقيقية أو تخطيط استراتيجي، بل بفعل المضاربات والسماسرة.
ما تقييمك لحركة السوق العقارية في الفترة الحالية؟ هناك عزوف للمواطنين عن الشراء؛ نظرا للأسعار الخيالية للأراضي والعقارات، وتظهر حقيقية ذلك من الأرقام الكبيرة التي ظهرت بعد سماح الدولة للمواطنين بالتقدم إلى الصندوق العقاري للحصول على القروض دون شرط تملك الأرض، حيث تقدم 1.7 مليون مواطن وهو عدد كبير وأكثر من السابق، في الفترة قبل السماح بالتقدم دون تملك الأرض، حيث لم يتجاوز المتقدمون حينها 600 ألف مواطن، أما البقية فمنعهم من التقدم في السابق شرط تملك الأرض، لعدم قدرتهم على شراء الأراضي.
ما حلول مشاكل الإسكان في منطقة مكة المكرمة؟ إن منطقة مكة المكرمة سباقة، وذلك بفضل الدراسات والخطط الاستراتيجية، والفضل يعود إلى الأمير خالد الفيصل أمير منطقة مكة المكرمة الذي طلب خططا استراتيجية لحل مشاكل الإسكان وحلول معالجة العشوائيات والتعديات، وبالفعل بدأت شركة جدة للتنمية والتطوير العمراني في إعداد المخططات للأراضي المملوكة للشركة وقامت بتطويرها وإيصال الخدمات لها، إضافة إلى مشروع الإسكان الميسر في ضاحية الخليج، كذلك دعم وزير الشؤون البلدية والقروية الذي وافق على المقترحات، وكان للأمانات دور كبير في وضع الحلول للإسكان والمناطق العشوائية، فالعشوائيات أصبحت عبئا على التخطيط والتطوير الحضري، وتطوير تلك المناطق وإنشاء الأبراج كفيل بحل مشاكل الإسكان، ولن يجد الملاك بعد ذلك بابا للمغالاة ورفع الأسعار، بعد اكتمال مشاريع التطوير في الأحياء العشوائية، ورأينا الدولة قدمت لعدد من سكان الرويس المساكن البديلة، ولمواطنين بعضهم لا يملكون صكوكا لوحداتهم السكنية في الأصل، وذلك دعما من الدولة للتطوير، كما تم منحهم تعويضات للأراضي التي لا يملكونها، حتى المخالفين كان لهم نصيب في الدراسات والتخطيط للمناطق العشوائية، فالدولة أسهمت وانطلقت في مشاريع التطوير لترقى منطقة مكة المكرمة بالذات إلى ما يطمح إليه أميرها بالرقي والانتقال إلى العالم الأول، فالدولة تمنح وتدعم وتبحث عن التطوير وإيجاد المساكن للمواطنين وللأجيال المقبلة، وانتهاء التطوير في المناطق العشوائية كفيل باحتواء ثلث سكان المدينة في تلك الأحياء المستهدفة للتطوير، نظرا لكونها أبراجا سكنية مكتملة المرافق والمتطلبات الأمنية والترفيهية، وستتحول تلك الأحياء العشوائية إلى أحياء نموذجية ومخططات راقية توفر جميع الخدمات وتوفر عرضا أكبر من الطلب في الوحدات السكنية.
هل توجد المساحات الكافية لإنشاء الوحدات السكنية المطلوبة؟ تقرير صندوق النقد الدولي انتقد المملكة لوجود المساحات الكبيرة غير المستغلة من الأراضي، بينما المواطنون المتملكون للمساكن لا يتجاوزون الـ40 في المائة، من إجمالي عدد السكان، كما أن بناء الأرض لا يتجاوز 4 إلى 5 في المائة من المساحات الشاسعة بحسب تقرير صندوق النقد الدولي، وبالفعل الأرقام أقرب إلى الحقيقة على أرض الواقع، والمفترض قيام الأمانات مثل أمانة محافظة جدة بدراسة حول الأراضي البيضاء لمعرفة أحجامها ومواقعها، حيث إن الأراضي البيضاء في محافظة جدة شاسعة، وقد تم استعادة أكثر من 300 مليون متر مربع من الأراضي المعتدى عليها. كما أن الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني لها سلبيات متعددة ولم نجد لها إيجابية واحدة، وتم البحث بكل المقاييس، ولم نجد لها إيجابيات، فسلبياتها تبدأ بالبعوض والنفايات وتنتهي بتشويه التطوير العمراني والمساهمة في زيادة الأسعار، وفاقت الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني داخل مدينة جدة فقط 20 في المائة، بينما إجمالا وبحساب المساحة الإجمالية لمدينة جدة فقد تجاوزت الأراضي البيضاء أكثر من 60 في المائة، وبحسب تقارير البنك الدولي فإن 95 في المائة من الأراضي في المملكة غير مستغلة وغير مبنية.
ما أسباب تعثر المساهمات العقارية وحالات التحايل في البيع على الخريطة؟ المساهمات العقارية تعثرت بسبب الإجراءات الرسمية والبيروقراطية والعديد من المطورين الذي يدفعون أجزاء من قيمة الأرض المستهدفة للمساهمة ليقوموا بعرضها للمساهمة وتجميع المبالغ ودفع كامل المبلغ لمالك الأرض، وعند عملية الدفع قد تظهر إشكالية على الأرض مثل الازدواجية التي تعطل المشروع وتؤدي إلى تعثر المساهمة، نظرا لأن بعض كتابات العدل كان لديها تحفظ عن منح معلومات عن الأراضي أو الصكوك، والمفترض تقديم المعلومات من خلال رقم الصك للتأكد من أنها مجازة أو غير مجازة فقط، قبل عملية المساهمة، فالإجراءات الرسمية والبيروقراطية كان لها دور كبير في التعطيل ونتيجة لذلك تعثرت العديد من المساهمات وتم تصفيتها وحلها، وكانت أطول مساهمة وأقدمها الأجهوري التي كان بها مساهمون من الداخل والخارج، ولم يبق إلا أقل من 1 في المائة من الممتلكات، حيث إن المتبقي من الأملاك لا يتجاوز 14 ألف متر مربع، رغم أن بعض الصكوك لم تكن في محلها، وبتوجيه من خادم الحرمين الشريفين تم منح بعض صكوك الأراضي الموقوفة لتفليسة الأجهوري لإعادة حقوق المساهمين، وتم إنهائها في المحكمة الإدارية في جدة، إضافة إلى بعض الأملاك في المدينة المنورة. كذلك مساهمة البندقية التي كانت من أكبر المساهمات وفاقت المليار ريال، وهناك عدة مساهمات أخرى ساهمت اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة في تثمينها والوقوف على مزاداتها وساهمت التوجيهات السامية بتصفية المساهمات في إعادة حقوق المساهمين، وننتظر انتهاء كل المساهمات، ولن يكون هناك مجال للتلاعب في أي مساهمة، كما صدر تعميم من وزارة التجارة يمنع البيع على الخريطة لأنها في الحقيقة جمع للأموال قبل البناء، وكان يتم التغرير بالمساهمين حتى من شركات عملاقة في منطقة الخليج التي أقبل المواطنون على المساهمة فيها ليكتشفوا أن الشركات جمعت الأموال حتى قبل الحصول على تصاريح البناء، ولكن وزارة التجارة والصناعة نظمت عمليات البيع على الخريطة ووضعت الاشتراطات والأنظمة التي تكفل حقوق المساهمين بوجود محاسب قانوني لإعادة المبالغ في حال عدم التنفيذ أو التعثر.
ما أهمية التثمين العقاري في تنظيم سوق العقار؟ وما حقيقة تجار الشنطة؟ التثمين العقاري مهم لتنظيم سوق العقار السعودي والغرفة التجارية الصناعية في جدة أول من بدأ بتدريس مادة التثمين العقاري في المملكة وقدمت أول دورات في التثمين العقاري لأكثر من 1600 متدرب حتى من خارج مدينة جدة، حتى انتشرت ثقافة دورات التثمين العقاري في مدن المملكة وانتشرت بعض المعاهد التي تحولت في الأونة الأخيرة إلى تجار شنطة لتمنح تلك الشهادات في فترة تتراوح بين خمسة إلى ستة أيام فقط. ولكن التثمين العقاري مهم في نزع الملكيات للمنفعة العامة ولمشاريع الدولة، ويجب أن يكون لدى المثمنين معايير معتمدة دوليا وهو ما نسعى إليه، إضافة إلى التقنين للمثمنين. وكانت البنوك في السابق ترهن العقارات أو المراكز التجارية، ولكنها في المقابل تمنح نسبة لا تتجاوز 25 في المائة، من قيمة العقار أو قيمة المشروع، لتجنب المخاطر ولضمان حقوق البنك، ولكن إذا أصبح لدينا مثمنون، وتم تقديم دراسات الجدوى، ولديهم خلفية ودراية بالتدفقات النقدية يصبح لدى الممول أو البنك تقرير كامل يتم بناء عليه بناء الاستراتيجية ليتم تأييده وتقديم التمويل المناسب.
ما الوسائل الملائمة والمناسبة للاستثمار بدلا من الأراضي؟ أدعو الجميع إلى الاستثمار في البدائل، فهناك التكتلات العقارية والتكتلات الصناعية، فكثير من المصانع تقوم على صناعة الأقمشة والسجاد والمنتجات الورقية والبلاستيكية، فلماذا لا نتوجه إلى الصناعات الضرورية لاحتياجاتنا؟ ولماذا نستورد مواد البناء من الخارج ولدينا القدرة على التصنيع داخليا؟ ولماذا لا ننتج ونبحث عن البدائل المتاحة للاستثمار داخل البلاد؟
هل ينقل المؤشر العقاري الحركة الحقيقية للعرض والطلب في سوق العقار؟ المؤشر العقاري يقدم خدمة جليلة، ولكن يجب ألا يكون طبق الأصل من المؤشر الحالي الذي يقيس المبيعات، بل يجب أن يكون مؤشرا يعتمد على تقديم أرقام دقيقة، فمع إتمام أكثر من 90 في المائة من الإفراغات الآلية وبتوافر أرقام المخططات والقطع والقيم، فجميعها كحزمة واحدة تعطي أرقاما حقيقية عن واقع سوق العقار السعودي ويقدم معلومات دقيقة عن السوق العقارية، فلو كان لدينا مؤشر دقيق أو مرجع لاتضحت الصورة كاملة للراغبين في شراء العقارات، فلماذا لا يكون لدينا مؤشر حقيقي يقدم المعيار الصحيح والصورة الحقيقية للمبيعات، لنبتعد عن المبيعات الوهمية للعقارات بالبيع بموجب شيكات مصدقة، وليس من خلال مبيعات صورية. وقد وجهنا في اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة سابقا خطابا إلى وزير العدل للقاء باللجنة العقارية وطرح العديد من التساؤلات التى لا بد من شرحها لوزير العدل لإعطائنا الحلول لخدمة القطاع العقاري وخدمة القضايا العقارية، ابتداء من الوحدات السكنية والأراضي والمؤشر ومرورا بالعقد الموحد وتوثيق العقود وانتهاء بالمعاملات العالقة، كذلك نطالب بإعطاء القضايا العقارية لقضاة متخصصين في القضايا العقارية، ملمين بالأنشطة والتعاميم الصادرة والنظر لها من الناحية التشريعية وليس من الناحية الفقهية والشرعية فقط.
شاهد التعليقات في آخر الصحيفه وتعرف عن العقار من اصحابه
http://www.aleqt.com/2012/05/06/article_654019.html
المضاربات ترفع قيمة الصفقات العقارية إلى تريليون ريال في 3 سنوات
http://www.aleqt.com/a/654019_208289.jpg
الأحمري
حوار: محمد الهلالي
كشف لـ ''الاقتصادية'' عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري والمزادات في الغرفة التجارية الصناعية في جدة عن قيمة الصفقات العقارية خلال السنوات الثلاث الماضية التي تجاوزت تريليون ريال. وتطرق الأحمري في حوار موسع إلى أسعار الأراضي في عدد من مخططات جدة، التي ارتفعت 1500 في المائة خلال الفترة نفسها، وذلك بسبب السماسرة والمضاربات التي رفعت أسعار الأراضي إلى أرقام خيالية ومبالغ فيها. وأوضح الأحمري أن تدخل الدولة في مشاريع الإسكان ومشاريع تطوير العشوائيات سيسهم في حل مشكلة الإسكان، في ظل توافر نحو 95 في المائة من المساحات المهيأة للبناء في المملكة دون استغلال، حيث إن نسبة البناء لم تتجاوز 5 في المائة من المساحات الشاسعة في المملكة تقريبا، متوقعا أن يصل الشاغر في الوحدات السكنية إلى نحو 20 في المائة خلال أقل من عشر سنوات، كما تطرق رئيس لجنة التثمين والمزادات في الغرفة التجارية الصناعية في جدة إلى العديد من النقاط في الحوار التالي:
http://www.aleqt.com/a/654019_208290.jpgعبد الله الأحمري في حواره مع الزميل محمد الهلالي. تصوير: سلمان المرزوقي ــ «الاقتصادية»
نود إعطاءنا نبذة عن سوق العقار في المملكة خلال السنوات الثلاث الماضية؟ السوق العقارية في المملكة سجلت أسعارا خيالية ومبالغا فيها خلال الأعوام الثلاثة الماضية، فبعد انهيار سوق الأسهم في 2006 اتجه المساهمون إلى السوق العقارية، وهي البداية الفعلية التي فتحت باب الاستثمار في العقار خلال العقد الماضي، وفاقت الصفقات العقارية في الفترة من 2008 إلى 2011 التريليون ريال بحسب القراءات وتحليل السوق العقارية في المملكة، وبالعكس لن نشاهد ذلك خلال الأعوام الخمسة المقبلة، وسنجد المضاربين يحاولون تصريف العقارات، وذلك مستحيل في ظل الأسعار المعروضة للعقار، لأنه لا يوجد مشترون للعقارات بعد قرار الدولة بالسماح للتقدم للصندوق العقاري دون شرط تملك الأراضي، وكذلك زيادة العمر الزمني للوحدات السكنية الجاهزة التي يتقدم لها المواطنون بطلب نقل القرض لها لتصبح 20 سنة، وذلك بعد التأكد من سلامة المبنى وأن عمره الزمني الباقي كاف لاستيفاء القرض دون مشاكل فنية، كذلك مشروع ضامن، وكلها عوامل أدت وستؤدي إلى تقليص أكبر في مبيعات الأراضي، وسيتم التوجه للوحدات السكنية، وفي الوقت نفسه التوجه كبير من الدولة نحو بناء الوحدات السكنية للمواطنين، وأتوقع أن يكون لدينا أكثر من 20 في المائة شواغر في الوحدات السكنية خلال أقل من عشر سنوات.
بناء على المعطيات ما التوجهات لسوق العقار في الفترة المقبلة؟ السوق العقارية في المملكة متجهة إلى التصحيح وهذا مطلب للمواطنين الذين يحلمون بامتلاك الوحدة السكنية، حيث إن أكثر من 60 في المائة من المواطنين لا يمتلكون مسكنا في الوقت الحاضر، في ظل الأسعار والأرقام الفلكية للأراضي وتكاليف بناء الوحدات السكنية، كما أن تدخل الدولة في الوقت المناسب أثر على أرض الواقع، وجعل السوق في حالة ترقب بدأت من الربع الرابع خلال العام الماضي، وخلال الربع الأول من العام الجاري، وبدأت تظهر نتائج الركود والتراجع في الأسعار انطلاقا من أطراف المدن خاصة في جدة، والمخططات البعيدة عن المدن التي تراجعت أسعار القطع فيها أكثر من 30 في المائة، والمفترض أن يكون لدينا استدامة في التدفقات المالية، فالمضاربون أوصلوا العقار إلى طريق مغلق ولا يمكن تجاوزه إلى الأعلى، بل إلى الأسفل فقط، لذلك العقار متجهة نزولا من خلال حركة تصحيحية طبيعية، وذلك لا يبدل الحقيقية أن العقار هو الاستثمار الآمن ولكن دون تجاوز الخطوط الحمراء والسعي خلف المضاربين، ويتحقق ذلك بالشراء والتملك بالطرق الصحيحة والتأكد من حقيقة الأسعار قبل الشراء.
http://www.aleqt.com/a/654019_208291.jpgنسبة البناء لم تتجاوز 5 في المائة من المساحات الشاسعة في المملكة، ويبدو في الصورة مجموعة مساكن حديثة البناء. تصوير أحمد حشاد ــ «الاقتصادية»
كم نسبة الارتفاع لأسعار الأراضي؟ وما أسباب الارتفاع؟ بفعل السماسرة والمضاربين ارتفعت أسعار الأراضي في بعض المناطق في جدة 1500 في المائة خلال ثلاث سنوات، حيث كانت أسعار القطع في تلك المناطق قبل ثلاث سنوات تتراوح بين 20 إلى 25 ألف ريال للقطعة ذات المساحة بين 625 مترا مربعا إلى 900 متر مربع، خاصة في بعض المناطق شمال جدة، في الوقت الذي تجاوزت فيه أسعار القطع في تلك المناطق حاليا 400 ألف ريال للقطعة وهي قيم خيالية مبالغ فيها، وكثير من المضاربين تحدثوا عن مكاسب وأرقام فلكية للأرباح التي تم تحقيقها بعيدا عن الخطط والدراسات والأرباح الطبيعية، حيث إن العوائد الممتازة تصل إلى 10 في المائة سنويا، لكن في أسواقنا يتم تحقيق الأرباح الخيالية دون دراسات حقيقية أو تخطيط استراتيجي، بل بفعل المضاربات والسماسرة.
ما تقييمك لحركة السوق العقارية في الفترة الحالية؟ هناك عزوف للمواطنين عن الشراء؛ نظرا للأسعار الخيالية للأراضي والعقارات، وتظهر حقيقية ذلك من الأرقام الكبيرة التي ظهرت بعد سماح الدولة للمواطنين بالتقدم إلى الصندوق العقاري للحصول على القروض دون شرط تملك الأرض، حيث تقدم 1.7 مليون مواطن وهو عدد كبير وأكثر من السابق، في الفترة قبل السماح بالتقدم دون تملك الأرض، حيث لم يتجاوز المتقدمون حينها 600 ألف مواطن، أما البقية فمنعهم من التقدم في السابق شرط تملك الأرض، لعدم قدرتهم على شراء الأراضي.
ما حلول مشاكل الإسكان في منطقة مكة المكرمة؟ إن منطقة مكة المكرمة سباقة، وذلك بفضل الدراسات والخطط الاستراتيجية، والفضل يعود إلى الأمير خالد الفيصل أمير منطقة مكة المكرمة الذي طلب خططا استراتيجية لحل مشاكل الإسكان وحلول معالجة العشوائيات والتعديات، وبالفعل بدأت شركة جدة للتنمية والتطوير العمراني في إعداد المخططات للأراضي المملوكة للشركة وقامت بتطويرها وإيصال الخدمات لها، إضافة إلى مشروع الإسكان الميسر في ضاحية الخليج، كذلك دعم وزير الشؤون البلدية والقروية الذي وافق على المقترحات، وكان للأمانات دور كبير في وضع الحلول للإسكان والمناطق العشوائية، فالعشوائيات أصبحت عبئا على التخطيط والتطوير الحضري، وتطوير تلك المناطق وإنشاء الأبراج كفيل بحل مشاكل الإسكان، ولن يجد الملاك بعد ذلك بابا للمغالاة ورفع الأسعار، بعد اكتمال مشاريع التطوير في الأحياء العشوائية، ورأينا الدولة قدمت لعدد من سكان الرويس المساكن البديلة، ولمواطنين بعضهم لا يملكون صكوكا لوحداتهم السكنية في الأصل، وذلك دعما من الدولة للتطوير، كما تم منحهم تعويضات للأراضي التي لا يملكونها، حتى المخالفين كان لهم نصيب في الدراسات والتخطيط للمناطق العشوائية، فالدولة أسهمت وانطلقت في مشاريع التطوير لترقى منطقة مكة المكرمة بالذات إلى ما يطمح إليه أميرها بالرقي والانتقال إلى العالم الأول، فالدولة تمنح وتدعم وتبحث عن التطوير وإيجاد المساكن للمواطنين وللأجيال المقبلة، وانتهاء التطوير في المناطق العشوائية كفيل باحتواء ثلث سكان المدينة في تلك الأحياء المستهدفة للتطوير، نظرا لكونها أبراجا سكنية مكتملة المرافق والمتطلبات الأمنية والترفيهية، وستتحول تلك الأحياء العشوائية إلى أحياء نموذجية ومخططات راقية توفر جميع الخدمات وتوفر عرضا أكبر من الطلب في الوحدات السكنية.
هل توجد المساحات الكافية لإنشاء الوحدات السكنية المطلوبة؟ تقرير صندوق النقد الدولي انتقد المملكة لوجود المساحات الكبيرة غير المستغلة من الأراضي، بينما المواطنون المتملكون للمساكن لا يتجاوزون الـ40 في المائة، من إجمالي عدد السكان، كما أن بناء الأرض لا يتجاوز 4 إلى 5 في المائة من المساحات الشاسعة بحسب تقرير صندوق النقد الدولي، وبالفعل الأرقام أقرب إلى الحقيقة على أرض الواقع، والمفترض قيام الأمانات مثل أمانة محافظة جدة بدراسة حول الأراضي البيضاء لمعرفة أحجامها ومواقعها، حيث إن الأراضي البيضاء في محافظة جدة شاسعة، وقد تم استعادة أكثر من 300 مليون متر مربع من الأراضي المعتدى عليها. كما أن الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني لها سلبيات متعددة ولم نجد لها إيجابية واحدة، وتم البحث بكل المقاييس، ولم نجد لها إيجابيات، فسلبياتها تبدأ بالبعوض والنفايات وتنتهي بتشويه التطوير العمراني والمساهمة في زيادة الأسعار، وفاقت الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني داخل مدينة جدة فقط 20 في المائة، بينما إجمالا وبحساب المساحة الإجمالية لمدينة جدة فقد تجاوزت الأراضي البيضاء أكثر من 60 في المائة، وبحسب تقارير البنك الدولي فإن 95 في المائة من الأراضي في المملكة غير مستغلة وغير مبنية.
ما أسباب تعثر المساهمات العقارية وحالات التحايل في البيع على الخريطة؟ المساهمات العقارية تعثرت بسبب الإجراءات الرسمية والبيروقراطية والعديد من المطورين الذي يدفعون أجزاء من قيمة الأرض المستهدفة للمساهمة ليقوموا بعرضها للمساهمة وتجميع المبالغ ودفع كامل المبلغ لمالك الأرض، وعند عملية الدفع قد تظهر إشكالية على الأرض مثل الازدواجية التي تعطل المشروع وتؤدي إلى تعثر المساهمة، نظرا لأن بعض كتابات العدل كان لديها تحفظ عن منح معلومات عن الأراضي أو الصكوك، والمفترض تقديم المعلومات من خلال رقم الصك للتأكد من أنها مجازة أو غير مجازة فقط، قبل عملية المساهمة، فالإجراءات الرسمية والبيروقراطية كان لها دور كبير في التعطيل ونتيجة لذلك تعثرت العديد من المساهمات وتم تصفيتها وحلها، وكانت أطول مساهمة وأقدمها الأجهوري التي كان بها مساهمون من الداخل والخارج، ولم يبق إلا أقل من 1 في المائة من الممتلكات، حيث إن المتبقي من الأملاك لا يتجاوز 14 ألف متر مربع، رغم أن بعض الصكوك لم تكن في محلها، وبتوجيه من خادم الحرمين الشريفين تم منح بعض صكوك الأراضي الموقوفة لتفليسة الأجهوري لإعادة حقوق المساهمين، وتم إنهائها في المحكمة الإدارية في جدة، إضافة إلى بعض الأملاك في المدينة المنورة. كذلك مساهمة البندقية التي كانت من أكبر المساهمات وفاقت المليار ريال، وهناك عدة مساهمات أخرى ساهمت اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة في تثمينها والوقوف على مزاداتها وساهمت التوجيهات السامية بتصفية المساهمات في إعادة حقوق المساهمين، وننتظر انتهاء كل المساهمات، ولن يكون هناك مجال للتلاعب في أي مساهمة، كما صدر تعميم من وزارة التجارة يمنع البيع على الخريطة لأنها في الحقيقة جمع للأموال قبل البناء، وكان يتم التغرير بالمساهمين حتى من شركات عملاقة في منطقة الخليج التي أقبل المواطنون على المساهمة فيها ليكتشفوا أن الشركات جمعت الأموال حتى قبل الحصول على تصاريح البناء، ولكن وزارة التجارة والصناعة نظمت عمليات البيع على الخريطة ووضعت الاشتراطات والأنظمة التي تكفل حقوق المساهمين بوجود محاسب قانوني لإعادة المبالغ في حال عدم التنفيذ أو التعثر.
ما أهمية التثمين العقاري في تنظيم سوق العقار؟ وما حقيقة تجار الشنطة؟ التثمين العقاري مهم لتنظيم سوق العقار السعودي والغرفة التجارية الصناعية في جدة أول من بدأ بتدريس مادة التثمين العقاري في المملكة وقدمت أول دورات في التثمين العقاري لأكثر من 1600 متدرب حتى من خارج مدينة جدة، حتى انتشرت ثقافة دورات التثمين العقاري في مدن المملكة وانتشرت بعض المعاهد التي تحولت في الأونة الأخيرة إلى تجار شنطة لتمنح تلك الشهادات في فترة تتراوح بين خمسة إلى ستة أيام فقط. ولكن التثمين العقاري مهم في نزع الملكيات للمنفعة العامة ولمشاريع الدولة، ويجب أن يكون لدى المثمنين معايير معتمدة دوليا وهو ما نسعى إليه، إضافة إلى التقنين للمثمنين. وكانت البنوك في السابق ترهن العقارات أو المراكز التجارية، ولكنها في المقابل تمنح نسبة لا تتجاوز 25 في المائة، من قيمة العقار أو قيمة المشروع، لتجنب المخاطر ولضمان حقوق البنك، ولكن إذا أصبح لدينا مثمنون، وتم تقديم دراسات الجدوى، ولديهم خلفية ودراية بالتدفقات النقدية يصبح لدى الممول أو البنك تقرير كامل يتم بناء عليه بناء الاستراتيجية ليتم تأييده وتقديم التمويل المناسب.
ما الوسائل الملائمة والمناسبة للاستثمار بدلا من الأراضي؟ أدعو الجميع إلى الاستثمار في البدائل، فهناك التكتلات العقارية والتكتلات الصناعية، فكثير من المصانع تقوم على صناعة الأقمشة والسجاد والمنتجات الورقية والبلاستيكية، فلماذا لا نتوجه إلى الصناعات الضرورية لاحتياجاتنا؟ ولماذا نستورد مواد البناء من الخارج ولدينا القدرة على التصنيع داخليا؟ ولماذا لا ننتج ونبحث عن البدائل المتاحة للاستثمار داخل البلاد؟
هل ينقل المؤشر العقاري الحركة الحقيقية للعرض والطلب في سوق العقار؟ المؤشر العقاري يقدم خدمة جليلة، ولكن يجب ألا يكون طبق الأصل من المؤشر الحالي الذي يقيس المبيعات، بل يجب أن يكون مؤشرا يعتمد على تقديم أرقام دقيقة، فمع إتمام أكثر من 90 في المائة من الإفراغات الآلية وبتوافر أرقام المخططات والقطع والقيم، فجميعها كحزمة واحدة تعطي أرقاما حقيقية عن واقع سوق العقار السعودي ويقدم معلومات دقيقة عن السوق العقارية، فلو كان لدينا مؤشر دقيق أو مرجع لاتضحت الصورة كاملة للراغبين في شراء العقارات، فلماذا لا يكون لدينا مؤشر حقيقي يقدم المعيار الصحيح والصورة الحقيقية للمبيعات، لنبتعد عن المبيعات الوهمية للعقارات بالبيع بموجب شيكات مصدقة، وليس من خلال مبيعات صورية. وقد وجهنا في اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة سابقا خطابا إلى وزير العدل للقاء باللجنة العقارية وطرح العديد من التساؤلات التى لا بد من شرحها لوزير العدل لإعطائنا الحلول لخدمة القطاع العقاري وخدمة القضايا العقارية، ابتداء من الوحدات السكنية والأراضي والمؤشر ومرورا بالعقد الموحد وتوثيق العقود وانتهاء بالمعاملات العالقة، كذلك نطالب بإعطاء القضايا العقارية لقضاة متخصصين في القضايا العقارية، ملمين بالأنشطة والتعاميم الصادرة والنظر لها من الناحية التشريعية وليس من الناحية الفقهية والشرعية فقط.
شاهد التعليقات في آخر الصحيفه وتعرف عن العقار من اصحابه
http://www.aleqt.com/2012/05/06/article_654019.html