مستشار الخاص
07-04-2012, 03:19 PM
ركود بيع الأراضي في أطراف «جدة» يدفع الملاك لخفض الأسعار 10%
كتب في تصنيف المرصد الاقتصادي
بتاريخ Apr 07 2012 10:04:51
صحيفة المرصد:قدر خبراء القطاع العقاري في محافظة جدة (غرب السعودية) نسبة الانخفاض في قيم الأراضي في أطراف المحافظة بنحو 30 في المائة، مشيرين إلى أن القطاع يشهد حاليا فترة ركود في البيع والشراء نظرا لوصول الأسعار خلال الفترات الماضية إلى نسب عالية أدت إلى عزف العديد من المستثمرين والأفراد.
وعزا خبراء العقار ارتفاع الإسمنت وشحه في الفترة الماضية وتصاعد قيمة الأراضي إلى أكثر من 500 في المائة عن أسعارها الحقيقية، حيث كانت تباع بقيمة أقل من نصف قيمتها الحالية، إلى المضاربات من قبل التجار بغير الأسس العقارية السليمة، تاركين خلف ظهورهم القاعدة العقارية للبيع والتي تهدف إلى ربح 10 في المائة، وهو العائد المعروف والمعمول به في كل الدول، مما أثر سلبا على أسعار الأراضي والمخططات، وانعكس في الوقت الراهن بوقف التداول على الأراضي، علاوة على المؤشرات التي أعلنت الدولة عنها من حيث توفير الأراضي لبناء 500 ألف وحدة سكنية دعما لحل أزمة الأفراد السكنية.
وأوضح إبراهيم عواد الجهني، أحد ملاك المكاتب العقارات في محافظة جدة، أن تداول العقار بدأ مرحلة ركود غير مسبوقة، مما فرض على ملاك الأراضي التفاوض السعري نزولا بنحو 10 في المائة، آملين في تحويل حصة من السيولة العقارية إلى سوق الأسهم التي تمت إعادة النظر فيها من قبل المستثمرين للعودة إلى جني أرباحهم والبعد عن المضاربات العقارية. وأضاف الجهني «لقد انخفض الطلب وأصبح البيع شبه مفقود خلال هذه الفترة، فالبعض يحاولون البيع برأس المال تخوفا من الهبوط الناتج من عدة عوامل قد تزيد من حدة النزول خلال الأشهر المقبلة، ويحاولون دخول سوق الأسهم مجددا والتي شهدت تحركات إيجابية جذبت مجموعة من العقاريين مؤخرا إلى ضخ سيولة من حصصهم العقارية، وربما نشاهد نزولا في الأسعار إلى أكثر من 30 في المائة الفترات القادمة». وزاد الجهني «كل تلك العوامل قد تضغط على أسعار الوحدات والشقق السكنية لتخفض الإيجارات نحو 10 في المائة، بعد أن بلغت أسعار بعض الأراضي قيمة عمارة سكنية، وفترة تذبذبات سوق الإسمنت حدت من تداول القطاع بشكل عام».
وأضاف خبير العقار «أما الآن فحديث الجميع والشاغل الوحيد هو الإيجار الذي أصبح هما شاغلا لفئة كبيرة من المجتمع السعودي خاصة فئة الشباب، حيث لا تزال أسعار الوحدات السكنية والتجارية مرتفعة رغم ركود الاقتصاد العالمي والإقليمي، فظلت أسعار القطاع العقاري أقوى بكثير منها في القطاعات العقارية لدول الخليج الأخرى مما دفع بفائض كبير من الطلب وانحسر المعروض، وأدى التضخم المتزايد على العقارات إلى ارتفاع الأسعار للشقق والوحدات السكنية والتجارية بشكل عام من دون انخفاض».
من جهته، قال عبد الله الأحمري، رئيس لجنة التثمين في الغرفة التجارية الصناعية في محافظة جدة «نشاهد الآن نزولا في أسعار الأراضي بأطراف الحافظة بلغ نحو 30 في المائة، وليس بغريب هذا الأمر لأن هذه الأراضي كانت تباع بقيمة أقل من نصف قيمتها الحالية، نتيجة مضاربات بغير الأسس السليمة، من دون النظر إلى القاعدة العقارية لجني ربح الـ10 في المائة كعائد متعارف عليه، وللأسف أصبح المستثمرون بعيدين عن الآليات الصحيحة في البيع والشراء».
وأضاف الأحمري «لقد ارتفعت أسعار بعض العقارات إلى أكثر من 500 في المائة، وهذا شيء غير مقبول، لذلك ليس من المستغرب النزول حتى وإن انخفضت أسعار الأراضي إلى 50 في المائة من القيمة الحالية، وهو ما قد تكون له مبررات في نسب التصاعد التي حدثت مؤخرا».
وتطرق الأحمري إلى «ضرورة اتباع القواعد العقارية في العائد الربحي لدى المستثمرين لنسهم في حراك السوق بشكل أسرع، فالعائد الذي يأتي من المدينتين المقدستين لا يتجاوز 7 في المائة بأي حال من الأحوال، ولكن التدفقات النقدية المستمرة تضمن للمستثمرين الاستمرار في الاستثمار العقاري بالشكل الصحيح». وأضاف رئيس لجنة التثمين في غرفة جدة «لا شك أن جميع الأفراد يهدفون إلى الاستحواذ على السكن من حيث الشقق والعمائر السكنية، لذلك قد يكون البعض متأذيا من أسعار الإيجارات مقابل تأملهم في توافر أراض تحد من ارتفاعها لمستوى معين يستطيعون من خلالها تملك أرض للبناء عليها مقابل دعم من قبل الصناديق والبنوك الحكومية والأهلية أيضا نظرا لوجود مستقبل يشير إلى أن أسعار الإيجارات والتملك سوف تشهد انخفاضا بسبب الدعم الحكومي مؤخرا في البلاد». واستطرد الأحمري «لا بد أن يتم عمل معادلات لمعرفة عدد السكان مقابل النمو وحصر الأراضي الموجودة والخطط خلال عشر سنوات قادمة حتى تتم معرفة الاحتياج الحقيقي».
وحول وجود الأراضي البيضاء داخل المحافظة، بيّن الأحمري «الأراضي البيضاء للأسف شوهت بشكل كبير، وظلت عقبة في وجه التطوير العمراني، فنجد أن هناك مساحات خالية ومساحات أخرى معمرة داخل وخارج الأحياء، ونأمل أن ينظر مجلس الشورى مشروع جباية الزكاة الذي يتلاءم مع الوضع الحالي لكي يضطر المتمسكون بتلك الأراضي لبيعها أو التشغيل على أقل الأحوال».
وبين «لقد شهدت السوق العقارية بداية ركود منذ 6 أشهر، مما يعطي مؤشرا على هبوط الأسعار، وذلك بعد أن صدرت توجيهات بتوصيل الخدمات إلى هذه المخططات، وبالتالي فهي في متناول الجميع، حتى ولو لم تصلها هذه الخدمات في الوقت الراهن، في الوقت الذي كان التوقع فيه بأن يتحول الأفراد المتقدمون إلى طلبات على الوحدات السكنية، والتي تعتبر خيارا ثانيا، بدلا من القروض المالية في الصندوق، وذلك لعدم وجود أرض، وحرصا على عدم تجاوز القرض، مما يؤكد قلة الطلب على الأراضي».
وكشفت دراسة حديثة أن السعودية مقبلة في السنوات الخمس المقبلة على أزمة وضغط شديد من ناحية الحاجة لوحدات وأراض سكنية، لا سيما بعد ارتفاع معدلات النمو السكاني في السعودية إلى 4 في المائة، وهو ما يمثل أعلى معدلات النمو عالميا. وأوضحت الدراسة التي أعدها الدكتور المهندس نبيل عباس، رئيس الاتحاد العربي للتحكيم الهندسي، وممثل «اتحاد فيديك» بالسعودية، أنه وخلال خمس سنوات ستدخل شريحة كبيرة (فوق العشرين عاما) من محتاجي السكن إلى السوق، مما سيولد ضغطا وتضخما في الأسعار قد لا يوازي القدرات الفورية للسكان، وهي مشكلة مرشحة للتزايد في حالة ترك الأمور على ما هي عليه من دون تنظيم إيجابي ومن دون الخروج بحلول بغرض الوصول لأكفأ الطرق لتملك المساكن.
وألقت الدراسة التي أجريت على محافظة جدة (غرب السعودية) بالضوء على العوامل المؤثرة على أسعار وتكلفة بناء الوحدات السكنية والمتمثلة في أسعار الأراضي والبناء وتوصيل الخدمات كالكهرباء وغيرها، واعتمدت الدراسة على المقابلات المباشرة مع الخبراء من عقاريين واستشاريين ومهندسي البلديات وبعض المواطنين، وذلك لأخذ آرائهم حول مدى تأثر أسعار وتكلفة تملك المساكن بالعوامل الأربعة التي حددتها الدارسة وهي خصائص الأرض وتضمنت الموقع والمساحة ومدى توافر الخدمات، وخصائص النظم وتضمنت قوانين تمدد المدينة والبناء خارجها، وخصائص العادات الاجتماعية وتضمنت التفاخر بالموقع وحب التجمع مع الأهل في موقع واحد، وخصائص المناخ الاقتصادي العام وتضمنت تمويل البنوك والإجراءات المالية التي تسهل تمليك المساكن.
وخلصت الدراسة إلى أن الاستشاريين والعقاريين ومهندسي الأمانات اتفقوا على أن عامل خصائص الأرض والمتضمن موقعها ومساحتها ومدى توافر الخدمات فيها وسهولة الوصول إليها، شكل العامل الأكبر تأثيرا على أسعار وتكاليف تشييد المساكن حيث زاد بما يربو على 20 في المائة عن العوامل الأخرى، فيما حل عامل النظم ثانيا حيث لفتت الدراسة إلى أن النظم التي تتناول نسبة البناء والارتفاعات المسموحة وأصغر أرض يمكن البناء عليها والبناء بالخرسانة المسلحة وقوانين تمدد المدينة والبناء خارجها، كان لها أثر كبير على ارتفاع تكليف بناء المساكن، فيما خلصت العينة التي تم أخذ آرائها إلى أن عامل وخصائص العادات الاجتماعية والمناخ الاقتصادي، كانا أقل العوامل تأثيرا على تكلفة الوحدات السكنية.
وأوصت الدراسة بضرورة زيادة الأبحاث للمساعدة في تخفيض قيمة المسكن للمواطن، بالإضافة إلى تطبيق دراسات الهندسة القيمية واستخدام أساليبها في الوصول لأكفأ الحلول في طرق الإنشاء والاستخدام الأمثل للمواد والمساحات. وفي السياق الاجتماعي حثت الدراسة على استخدام الإعلام الإيجابي لتغيير الصورة الذهنية عن المسكن المناسب لدى المواطن والبعد عن المغالاة والتظاهر، وفي التشريعات القانونية طالبت الدراسة بسن النظم المناسبة التي من شأنها أن تيسر تملك المساكن، بالإضافة إلى سن النظم المناسبة وإيجاد المناخ المواتي لتشجيع المصارف على تمويل شراء المساكن للمواطنين.
المصدر : الشرق الأوسط
كتب في تصنيف المرصد الاقتصادي
بتاريخ Apr 07 2012 10:04:51
صحيفة المرصد:قدر خبراء القطاع العقاري في محافظة جدة (غرب السعودية) نسبة الانخفاض في قيم الأراضي في أطراف المحافظة بنحو 30 في المائة، مشيرين إلى أن القطاع يشهد حاليا فترة ركود في البيع والشراء نظرا لوصول الأسعار خلال الفترات الماضية إلى نسب عالية أدت إلى عزف العديد من المستثمرين والأفراد.
وعزا خبراء العقار ارتفاع الإسمنت وشحه في الفترة الماضية وتصاعد قيمة الأراضي إلى أكثر من 500 في المائة عن أسعارها الحقيقية، حيث كانت تباع بقيمة أقل من نصف قيمتها الحالية، إلى المضاربات من قبل التجار بغير الأسس العقارية السليمة، تاركين خلف ظهورهم القاعدة العقارية للبيع والتي تهدف إلى ربح 10 في المائة، وهو العائد المعروف والمعمول به في كل الدول، مما أثر سلبا على أسعار الأراضي والمخططات، وانعكس في الوقت الراهن بوقف التداول على الأراضي، علاوة على المؤشرات التي أعلنت الدولة عنها من حيث توفير الأراضي لبناء 500 ألف وحدة سكنية دعما لحل أزمة الأفراد السكنية.
وأوضح إبراهيم عواد الجهني، أحد ملاك المكاتب العقارات في محافظة جدة، أن تداول العقار بدأ مرحلة ركود غير مسبوقة، مما فرض على ملاك الأراضي التفاوض السعري نزولا بنحو 10 في المائة، آملين في تحويل حصة من السيولة العقارية إلى سوق الأسهم التي تمت إعادة النظر فيها من قبل المستثمرين للعودة إلى جني أرباحهم والبعد عن المضاربات العقارية. وأضاف الجهني «لقد انخفض الطلب وأصبح البيع شبه مفقود خلال هذه الفترة، فالبعض يحاولون البيع برأس المال تخوفا من الهبوط الناتج من عدة عوامل قد تزيد من حدة النزول خلال الأشهر المقبلة، ويحاولون دخول سوق الأسهم مجددا والتي شهدت تحركات إيجابية جذبت مجموعة من العقاريين مؤخرا إلى ضخ سيولة من حصصهم العقارية، وربما نشاهد نزولا في الأسعار إلى أكثر من 30 في المائة الفترات القادمة». وزاد الجهني «كل تلك العوامل قد تضغط على أسعار الوحدات والشقق السكنية لتخفض الإيجارات نحو 10 في المائة، بعد أن بلغت أسعار بعض الأراضي قيمة عمارة سكنية، وفترة تذبذبات سوق الإسمنت حدت من تداول القطاع بشكل عام».
وأضاف خبير العقار «أما الآن فحديث الجميع والشاغل الوحيد هو الإيجار الذي أصبح هما شاغلا لفئة كبيرة من المجتمع السعودي خاصة فئة الشباب، حيث لا تزال أسعار الوحدات السكنية والتجارية مرتفعة رغم ركود الاقتصاد العالمي والإقليمي، فظلت أسعار القطاع العقاري أقوى بكثير منها في القطاعات العقارية لدول الخليج الأخرى مما دفع بفائض كبير من الطلب وانحسر المعروض، وأدى التضخم المتزايد على العقارات إلى ارتفاع الأسعار للشقق والوحدات السكنية والتجارية بشكل عام من دون انخفاض».
من جهته، قال عبد الله الأحمري، رئيس لجنة التثمين في الغرفة التجارية الصناعية في محافظة جدة «نشاهد الآن نزولا في أسعار الأراضي بأطراف الحافظة بلغ نحو 30 في المائة، وليس بغريب هذا الأمر لأن هذه الأراضي كانت تباع بقيمة أقل من نصف قيمتها الحالية، نتيجة مضاربات بغير الأسس السليمة، من دون النظر إلى القاعدة العقارية لجني ربح الـ10 في المائة كعائد متعارف عليه، وللأسف أصبح المستثمرون بعيدين عن الآليات الصحيحة في البيع والشراء».
وأضاف الأحمري «لقد ارتفعت أسعار بعض العقارات إلى أكثر من 500 في المائة، وهذا شيء غير مقبول، لذلك ليس من المستغرب النزول حتى وإن انخفضت أسعار الأراضي إلى 50 في المائة من القيمة الحالية، وهو ما قد تكون له مبررات في نسب التصاعد التي حدثت مؤخرا».
وتطرق الأحمري إلى «ضرورة اتباع القواعد العقارية في العائد الربحي لدى المستثمرين لنسهم في حراك السوق بشكل أسرع، فالعائد الذي يأتي من المدينتين المقدستين لا يتجاوز 7 في المائة بأي حال من الأحوال، ولكن التدفقات النقدية المستمرة تضمن للمستثمرين الاستمرار في الاستثمار العقاري بالشكل الصحيح». وأضاف رئيس لجنة التثمين في غرفة جدة «لا شك أن جميع الأفراد يهدفون إلى الاستحواذ على السكن من حيث الشقق والعمائر السكنية، لذلك قد يكون البعض متأذيا من أسعار الإيجارات مقابل تأملهم في توافر أراض تحد من ارتفاعها لمستوى معين يستطيعون من خلالها تملك أرض للبناء عليها مقابل دعم من قبل الصناديق والبنوك الحكومية والأهلية أيضا نظرا لوجود مستقبل يشير إلى أن أسعار الإيجارات والتملك سوف تشهد انخفاضا بسبب الدعم الحكومي مؤخرا في البلاد». واستطرد الأحمري «لا بد أن يتم عمل معادلات لمعرفة عدد السكان مقابل النمو وحصر الأراضي الموجودة والخطط خلال عشر سنوات قادمة حتى تتم معرفة الاحتياج الحقيقي».
وحول وجود الأراضي البيضاء داخل المحافظة، بيّن الأحمري «الأراضي البيضاء للأسف شوهت بشكل كبير، وظلت عقبة في وجه التطوير العمراني، فنجد أن هناك مساحات خالية ومساحات أخرى معمرة داخل وخارج الأحياء، ونأمل أن ينظر مجلس الشورى مشروع جباية الزكاة الذي يتلاءم مع الوضع الحالي لكي يضطر المتمسكون بتلك الأراضي لبيعها أو التشغيل على أقل الأحوال».
وبين «لقد شهدت السوق العقارية بداية ركود منذ 6 أشهر، مما يعطي مؤشرا على هبوط الأسعار، وذلك بعد أن صدرت توجيهات بتوصيل الخدمات إلى هذه المخططات، وبالتالي فهي في متناول الجميع، حتى ولو لم تصلها هذه الخدمات في الوقت الراهن، في الوقت الذي كان التوقع فيه بأن يتحول الأفراد المتقدمون إلى طلبات على الوحدات السكنية، والتي تعتبر خيارا ثانيا، بدلا من القروض المالية في الصندوق، وذلك لعدم وجود أرض، وحرصا على عدم تجاوز القرض، مما يؤكد قلة الطلب على الأراضي».
وكشفت دراسة حديثة أن السعودية مقبلة في السنوات الخمس المقبلة على أزمة وضغط شديد من ناحية الحاجة لوحدات وأراض سكنية، لا سيما بعد ارتفاع معدلات النمو السكاني في السعودية إلى 4 في المائة، وهو ما يمثل أعلى معدلات النمو عالميا. وأوضحت الدراسة التي أعدها الدكتور المهندس نبيل عباس، رئيس الاتحاد العربي للتحكيم الهندسي، وممثل «اتحاد فيديك» بالسعودية، أنه وخلال خمس سنوات ستدخل شريحة كبيرة (فوق العشرين عاما) من محتاجي السكن إلى السوق، مما سيولد ضغطا وتضخما في الأسعار قد لا يوازي القدرات الفورية للسكان، وهي مشكلة مرشحة للتزايد في حالة ترك الأمور على ما هي عليه من دون تنظيم إيجابي ومن دون الخروج بحلول بغرض الوصول لأكفأ الطرق لتملك المساكن.
وألقت الدراسة التي أجريت على محافظة جدة (غرب السعودية) بالضوء على العوامل المؤثرة على أسعار وتكلفة بناء الوحدات السكنية والمتمثلة في أسعار الأراضي والبناء وتوصيل الخدمات كالكهرباء وغيرها، واعتمدت الدراسة على المقابلات المباشرة مع الخبراء من عقاريين واستشاريين ومهندسي البلديات وبعض المواطنين، وذلك لأخذ آرائهم حول مدى تأثر أسعار وتكلفة تملك المساكن بالعوامل الأربعة التي حددتها الدارسة وهي خصائص الأرض وتضمنت الموقع والمساحة ومدى توافر الخدمات، وخصائص النظم وتضمنت قوانين تمدد المدينة والبناء خارجها، وخصائص العادات الاجتماعية وتضمنت التفاخر بالموقع وحب التجمع مع الأهل في موقع واحد، وخصائص المناخ الاقتصادي العام وتضمنت تمويل البنوك والإجراءات المالية التي تسهل تمليك المساكن.
وخلصت الدراسة إلى أن الاستشاريين والعقاريين ومهندسي الأمانات اتفقوا على أن عامل خصائص الأرض والمتضمن موقعها ومساحتها ومدى توافر الخدمات فيها وسهولة الوصول إليها، شكل العامل الأكبر تأثيرا على أسعار وتكاليف تشييد المساكن حيث زاد بما يربو على 20 في المائة عن العوامل الأخرى، فيما حل عامل النظم ثانيا حيث لفتت الدراسة إلى أن النظم التي تتناول نسبة البناء والارتفاعات المسموحة وأصغر أرض يمكن البناء عليها والبناء بالخرسانة المسلحة وقوانين تمدد المدينة والبناء خارجها، كان لها أثر كبير على ارتفاع تكليف بناء المساكن، فيما خلصت العينة التي تم أخذ آرائها إلى أن عامل وخصائص العادات الاجتماعية والمناخ الاقتصادي، كانا أقل العوامل تأثيرا على تكلفة الوحدات السكنية.
وأوصت الدراسة بضرورة زيادة الأبحاث للمساعدة في تخفيض قيمة المسكن للمواطن، بالإضافة إلى تطبيق دراسات الهندسة القيمية واستخدام أساليبها في الوصول لأكفأ الحلول في طرق الإنشاء والاستخدام الأمثل للمواد والمساحات. وفي السياق الاجتماعي حثت الدراسة على استخدام الإعلام الإيجابي لتغيير الصورة الذهنية عن المسكن المناسب لدى المواطن والبعد عن المغالاة والتظاهر، وفي التشريعات القانونية طالبت الدراسة بسن النظم المناسبة التي من شأنها أن تيسر تملك المساكن، بالإضافة إلى سن النظم المناسبة وإيجاد المناخ المواتي لتشجيع المصارف على تمويل شراء المساكن للمواطنين.
المصدر : الشرق الأوسط