شموخ رجل
11-03-2012, 09:25 AM
ماذا يحدث في السوق العقارية؟
محمد بن فهد العمران
كثر الحديث أخيراً عن موضوع فرض الرسوم على الأراضي البيضاء، وتأثيرات فرض هذه الرسوم في أسعار العقارات، حيث انقسمت الآراء إلى قسمين: قسم أول يرى أن فرض هذه الرسوم سيرفع من أسعار العقارات على أساس وجود طلب قوي، وأن العقاريين يستطيعون تمرير تكلفة الرسوم على المستهلك (وهم في الغالب من العقاريين والتابعين لهم)، وقسم ثان يرى أن فرض هذه الرسوم سيهبط بأسعار العقارات على أساس وجود فجوة بين تكلفة الوحدات العقارية والقدرة الشرائية للمستهلك، إضافة إلى عدم وجود سيولة تكفي لسداد الرسوم (وهم في الغالب من الاقتصاديين المستقلين)، وأرى نفسي في القسم الثاني من الآراء، وإن كنت مؤمناً إيماناً تاماً بأن فرض مثل الرسوم يعد ضرباً من الخيال.
على الرغم من عدم وجود آلية لعرض أسعار العقارات، إلا أنه بدا واضحاً للجميع الآن هبوط أسعار العقارات في مدينة الرياض، حيث
أكد لي بعض العقاريين أن الهبوط بلغ نسبة ما بين 15 و30 في المائة في قلب الرياض النابض (تحديداً طريق الملك فهد)، وهي بالتأكيد نسبة هبوط كبيرة وخلال فترة زمنية قصيرة وفي أهم منطقة تجارية،
لكن الغريب هو أن الهبوط في أسعار العقارات حصل في وقت تنعم فيه المملكة بنمو اقتصادي وزيادة في الإنفاق الحكومي بفضل من الله، ثم بفضل ارتفاع أسعار النفط إلى مستويات قرب 100 دولار للبرميل، والأغرب من ذلك حقاً هو أن الهبوط حصل دون فرض رسوم على الأراضي البيضاء ودون تشديد الرقابة في دفع الزكاة الشرعية على الأراضي البيضاء!!
وهنا يحق لنا أن نطرح أسئلة مهمة: ماذا يحدث في السوق العقارية الآن؟ وماذا سيحدث للأسعار لو تم إقرار فرض الرسوم؟ أو تم تشديد الرقابة في دفع الزكاة؟ و كيف سيكون وضع السوق العقارية مستقبلاً؟
لا شك أن ما حدث لأسعار العقارات يدل على ضعف السوق العقارية وهشاشتها في ظل ضعف الطلب وعدم قدرة العقاريين على منع هبوط الأسعار (وبالتالي ثبوت عدم قدرتهم على تمرير أي تكاليف إضافية على المستهلك وبشكل قاطع)، ويؤكد مجدداً وجود فجوة بين متوسط تكلفة الوحدات العقارية من طرف ومتوسط القدرة الشرائية لدى المستهلكين من طرف آخر أثرت سلباً وبوضوح في ميزان العرض والطلب، وما يدعم ذلك هو حالة الركود التي تشهدها حالياً عمليات شراء وبيع العقارات وتحول الكثير من المكاتب العقارية إلى ما يشبه بيوت الأشباح، إلى جانب إمكانية أخذ حجوازت عند كتاب العدل في اليوم نفسه وهو ما يعتبر معجزة في حد ذاتها. أما ما يتعلق بالمستقبل، فالوضع بالتأكيد سيكون صعباً في ظل استمرار هذه الظروف والله أعلم.
++++++++++++++++++++++++++
توقع عدد من العقاريين أن تواصل المخططات الواقعة خارج النطاق العمراني في جدة انخفاض أسعارها إلى 40 في المائة خلال فترة التصحيح التي تمر بها السوق العقارية في المملكة والتي من المتوقع أن تستمر إلى نهاية العام الجاري, بخلاف أسعار العقار داخل النطاق العمراني التي توقعوا أن يكون الانخفاض نسبيا غير ملموس نظرا للعوامل المحيطة بها التي تعزز من استقرار أسعارها بالداخل, موضحين أن الركود العقاري الذي تشهده المملكة ركود طبيعي نظرا للتصحيح العقاري الذي وصفوة بالتصحيح الصحي والضروري لتستعيد السوق العقارية توازنها ولتصفية السوق العقارية من الدخلاء والمضاربين, فالمستثمرون والمطورون العقاريون الآن يعملون على مراقبة توجهات السوق بعد انخفاض عمليات التداول, متفقين في الوقت ذاته على أن الدورة العقارية للسوق انتهت بعد أن تجاوزت مرحلة النضج وتضخمت الأسعار لمستويات تفوق قدرة 60 في المائة من سكان المملكة على التملك.
وأوضح لـ ''الاقتصادية'' عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين في غرفة جدة أن السوق العقارية تعيش فترة تصحيح للأسعار وهو أمر صحي للعقار حتى تستطيع أن تستعيد أسعارها ومصداقيتها وخروج الدخلاء على السوق العقارية من المضاربين والسماسرة, لافتا إلى أن المخططات خارج النطاق العمراني من أكثر المناطق تأثرا, حيث من المتوقع أن تسجل انخفاضا كبيرا يتجاوز 40 في المائة خلال العام مع استمرار الركود العقاري لنهاية العام الجاري, وقال ما يمر به العقار نتيجة حتمية نظرا للأسعار التضخمية التي أشعلتها المضاربات بالمخططات الطرفية غير المخدومة التي ارتفعت أسعارها 200 في المائة, وأثرت سلبا في أسعار الأراضي داخل النطاق العمراني, لافتا إلى أن هذه المخططات الواقعة في أطراف المدن في المملكة عامة وفي مدينة جدة خاصة سواء مخططات منح أو مستثمرين كانت مرغوبة للتقديم على صندوق التنمية العقارية والحصول على قرض, فقد كانت أسعارها في متناول أيدي ذوي الدخول المتدنية بمبالغ لا تتجاوز 20 إلى 30 ألفا, وللاندفاع الكبير على هذه الأراضي انتعاش هذه السوق عملت على توسع دائرة التداول في تلك المخططات ودخول سماسرة ودخلاء على السوق العقارية دون أي خلفية أغلبيتهم من العمالة الوافدة، حيث باتت تباع الأرض لأكثر من شخص وعدم معرفة ملاكها بموقع تلك الأراضي وتداولها بشكل سريع ووصل سعر القطعة إلى 250 ألف ريال.
واستبعد الأحمري أن يكون انتعاش سوق الأسهم وراء الركود العقاري وخروج سيولة عقارية, موضحا أن تضخم الأسعار ووصولها إلى مستويات أعلى من القدرة الشرائية في السوق وتحديد السقف الأدنى لدخول السوق العقارية بمليوني ريال سبب رئيسي للركود العقاري, وقال ما تمر به السوق يعتبر بداية نهاية الأسعار التضخمية فقد ظهرت بوادر الركود العقاري خلال الشهر الأخير من العام الماضي ليتبعه ركود وانخفاض في الأسعار في مطلع هذا العام, خاصة بالمخططات الطرفية التي بلغت في بعض المناطق 25 في المائة في كانون الثاني (يناير) الماضي, مبينا أن العقار أخذ دورته العقارية وأصبح بحاجة إلى تصحيح الأسعار, وهذا ما تشهده السوق العقارية الآن حيث أصبح هناك توجه بتصريف الأراضي الواقعة خارج النطاق من قبل المسوقين العقاريين.
وحول أسعار العقارات داخل النطاق العمراني أشار الأحمري إلى أنها ستشهد انخفاضا نسبيا غير ملموس نظرا لارتفاع الطلب بعد البدء في تطوير المناطق العشوائية في جدة وخروج سكانها إضافة إلى نزع العقارات الواقعة على مجاري السيول إضافة إلى نزوح من مكة بعد نزع العقارات المحيطة للحرم والهجرة المتزايدة للمنطقة فما زال الطلب ضعف العرض, متوقعا أن تنخفض الأسعار مطلع العام المقبل 2013 بعد أن تظهر المرحلة الأولى للمشاريع السكنية الحكومية والقروض العقارية إضافة إلى الحلول التي قدمتها الأمانة بالارتفاع العمودي لبعض المناطق السكنية مما سيعمل على الحد من ارتفاع الأسعار وتطوير المناطق العشوائية التي ستستوعب ضعف عدد السكان, إضافة إلى توجه الحكومة إلى فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني.
ولفت الأحمري إلى ضرورة أن يسير العقار وفق المعايير القياسية العالمية لتحقيق الأرباح التي لا تتجاوز 10 في المائة وألا تتجاوز قيمة الأرض 20 في المائة من تكلفة السكن حفاظا على وضع السوق العقارية واستقرار أسعارها.
وأوضح عبد العزيز العزب الرئيس التنفيذي لشركة عقارية للتطوير أن السوق العقارية تعيش حالة ترقب سواء من المستثمرين والمطورين فالرؤية غير واضحة للتوجه للعقار فهناك تخوفات من طرح عقارات جديدة للسوق ومواصلة السوق الانخفاض, وتخوف من تزايد التوجه لسوق الأسهم, موضحا أن فترة الترقب طويلة ستستمر نهاية العام الجاري إلى أن تتضح الصورة.
وأوضح أن السوق مع مطلع العام الجاري لم تشهد عمليات تداول لسكان المناطق العشوائية بشكل خاص, فالتعويضات المقدمة لسكان المناطق العشوائية لا تناسب أسعار العقارات في المنطقة, مما أضعف الطلب على العقار.
وأشار شهوان الشهوين الرئيس التنفيذي لمؤسسة الشهوين للاستثمار العقاري إلى أن السوق العقارية تعيش فترة ترقب ومتابعة للسوق, بعد دخول مرحلة التصحيح التي كان لا بد منها لتستعيد السوق توازنها, فقد شهدت انخفاضا كبيرا بعمليات التداول في المخططات الطرفية مما حد من المضاربات وتراجع أسعارها, وهو أمر طبيعي لوضع تلك المخططات التي كان يتم التداول بها بشكل سريع ودون أي مبررات وبمساحة كبيرة تمثل 5 في المائة من مساحة جدة, وقال''حذرنا في وقت سابق من التداول بهذه المخططات التي تعد مثل البالون تعرضت للانخفاض بشكل سريع فرجوع أسعارها أمر طبيعي لوضعها وافتقارها للامتيازات.
وأبان الشهوين أن الوضع يختلف تماما عن العقارات داخل النطاق العمراني التي لن تسجل انخفاضا في الأسعار رغم ضعف عمليات التداول في هذه الفترة, فالعوامل المحيطة بالمنطقة تعزز تزايد الطلب, فخروج أكثر من 5 في المائة من سكان المناطق العشوائية التي كانت تشغل مليون و700 متر مربع من مساحة جدة, إضافة إلى نزع العقارات لمشروع القطار والمساكن الواقعة على مجاري السيول، وتزايد المشاريع الضخمة الحيوية في المنطقة, وقال الشهوان أسعار العقارات في منطقة جدة أسعار طبيعية جدا فلا يمكن مقارنتها بأسعار العقارات في بعض مناطق المملكة, حيث تتميز جدة بموقع استراتيجي ومدينة سياحية ومنفذ رئيسي لزوار الأماكن المقدسة ووجود ميناء جدة أكبر ميناء في المملكة إضافة إلى الفرص الاستثمارية والنمو السكاني, حيث تشهد جدة معدل نمو سكاني 3 في المائة مقارنة بباقي مناطق المملكة.
وشدد الشهوين على ضرورة أن تتوسع أمانة جدة بطرح المخططات والتوجه إلى التوسع الرأسي بدل التوسع الأفقي والاستفادة من الأراضي الكبيرة داخل النطاق العمراني وتسهيل إجراءاتها, مثل أبحر الشمالية التي تبلغ مساحتها 18 مليون متر مربع قد تستوعب جميع سكان المنطقة العشوائية.
فيما أوضح إبراهيم الحناكي - مستثمر عقاري - أن السوق العقارية عبارة عن دورة اقتصادية تشهد عدة مراحل بدأت في الارتفاع إلى أن وصلت إلى مرحلة النضج التي تبعها تضخم في الأسعار لتدخل مرحلة التراجع والوصول إلى مستوى معين ليعود بدورة جديدة, تبدأ بالارتفاع إلى أن تصل إلى مرحلة النضج، وقال: الدورة التي يمر بها العقار دورة تصحيحية للأسعار, أثرت بشكل كبير في المخططات الطرفية بتراجع أسعارها بينما أحدثت ركودا في المناطق داخل النطاق العمراني, مستبعدا أن يحدث أي انخفاض في أسعار العقار داخل النطاق, مبينا أنها أسعار طبيعية تتناسب مع الطلب خاصة مع التوجهات لتعدد الأدوار التي رفعت من القدرة الاستيعابية للسكان وعند مقارنتها بالمناطق الأخرى تعتبر أسعارا طبيعية.
المصدر: مباشر++++++++++++++++++++++
سجّلت الأراضي والعقارات في المنطقة الشرقية انخفاضات كبيرة وصلت إلى 20 بالمائة عما كانت عليه سابقًا مما أدى لركود عام في الصفقات المتبادلة والمسجّلة على مؤشر العقار خلال الأشهر الماضية.
وأكد خبراء ان غياب التشريعات والأنظمة أدى الى عدم وجود رؤية واضحة للعقار في المنطقة وطالبوا بالإسراع بتشكيل هيئة عقارية والعمل على تسوية عاجلة لما يقرب من 25 مليون متر مربع من الارض الفضاء على طريق المطار معطلة من قبل أرامكو السعودية وتسبّبت في شحّ المعروض بالدمام.
حركة تصحيحية
وقال رجل الأعمال خالد با رشيد: إن الانخفاض الحاصل في الأراضي والعقار نتيجة ما يُسمى بالحركة التصحيحية لأسعار الأراضي وذلك للغلاء غير المبرر والمضاربات القوية وغير المحمودة، وقال إن الانخفاض الحالي لا يشمل جميع الأراضي في الشرقية وإنما الأراضي الواقعة خارج الخدمات ومنها مخطط ضاحية الملك فهد والعزيزية، وذكر أن هذا الانخفاض سيمنح المواطن فرصة لشراء الأراضي المناسبة لهم.
وأضاف: على الدولة عندما تريد منح أراضٍ للمواطنين أن تمنحهم أراضي مخططة ومطوّرة وجاهزة للبناء وتشترط ألا يتم بيعها وأن تمهلهم 5 سنوات لبنائها وإلا يتم سحبها منهم.
وبيّن أن أسباب التضخّم تعود لعدة عوامل منها التضخّم الكبير في الأسعار مما منع المستثمرين من الدخول للسوق والاستثمار فيه وتوجّههم لسوق الأسهم خصوصًا في ظل ارتفاع المؤشر حاليًا، وكذلك انخفاض مبيعات الشقق والفلل الدوبلكس في المنطقة.
وأضاف إن هناك حالة ترقب من قبل المواطنين لما ستفعله وزارة الإسكان وبرنامج ضامن بالإضافة إلى زيادة القرض العقاري إلى 500 ألف ريال، وحث با رشيد وزارة الإسكان على دفع الأسعار نحو التصحيح وأن هذا التصحيح سيجبر المستثمرين على بيع عقاراتهم بأسعار معقولة.
ثوابت عقارية
وأكد المستثمر العقاري صالح الشمراني أن غياب التشريعات والأنظمة في العقار أدت لعدم وجود رؤية واضحة للعقار في المنطقة وطالب بالإسراع في تشكيل هيئة عقارية وطالب بتسوية عاجلة لما يقارب 25 مليون متر مربع على طريق المطار معطلة من قبل أرامكو السعودية تسبّبت في شحّ المعروض من الأراضي.
وأوضح أن الشائعات التي يبثها بعض المستفيدين لها التأثير على أسعار العقار جملة سواء بالخفض أو الارتفاع.
وأوضح الشمراني أن ما يُسمى بالثوابت العقارية أي الأراضي الواقعة داخل مناطق الخدمات لا تخضع لنظام الصعود والنزول في العقار بل أصبحت تمثل إغراء كبيرًا للمستثمرين بحكم أمان الاستثمار بها.
ونوّه إلى أن الأمل المفرط من الناس في وزارة الإسكان ومشاريعها ساهم إلى حد كبير في انخفاض هذة العقارات وأن العقار لا يمكن التنبؤ عما سيحصل فيه وذلك لعدم وجود الشفافية الكافية.
على الدولة عندما تريد منح أراضٍ للمواطنين أن تمنحهم أراضي مخططة ومطوّرة وجاهزة للبناء وتشترط ألا يتم بيعها وأن تمهله 5 سنوات لبنائها وألا يتم سحبها منه.
هروب المستثمرين
وأشار المستثمر العقاري عبدالقادر الحصان إلى أن الأوضاع السياسية الراهنة لعبت دورًا كبيرًا في انخفاض العقار والأراضي بالإضافة إلى تمسّك الكثير من العقاريين بأسعار مبالغ فيها مما أدى لسوق الأسهم.وبيّن الحصان أن من المستغرب ركود السوق في مثل هذا الوقت من العام والذي عادة ما يشهد ارتفاعًا في الطلب وزيادة في الأسعار مما أدى لتصديق الناس شائعات عن قرب تنفيذ مشاريع الإسكان.
وأشار الحصان إلى أن الانخفاض شمل الأراضي الواقعة خارج الخدمات وكذلك الواقعة بداخل الأحياء ولكن بنسبٍ مختلفة، وكذلك الشقق والدوبلكسات شهدت انخفاضًا في الأسعار رغم تمسّك البعض بقيمتها المتمثلة بـ 3816 ريالًا للمتر فيما قيّمها صندوق التنمية العقاري بـ 2000 ريال للمتر.
ركود عام
ونفى عبدالله آل سحيم، مالك مجموعة عقار نت ما يُتداول عن انخفاض أسعار الأراضي والعقارات وصنّفه على أنه ركود عام في السوق وأن ما يحصل حاليًا هو نتيجة تشبّع من ضغط العقار الذي وصل ارتفاعه إلى 200 بالمائة.وأضاف إن ارتفاع التداولات في سوق الأسهم كان من أحد أسباب هذا الركود وبيّن أن هناك تخوفًا كبيرًا جدًا من العقار في الوقت الراهن وهذا ما يبرر انسحاب بعض البنوك من تمويل العقار مع ما يحقق لها من مكاسب عالية.
وحث آل سحيم على تقديم دراسة شاملة للسوق العقاري خصوصًا أن هناك فائضًا كبيرًا من الدوبلكسات وشقق التمليك حيث إن هناك من 800 إلى 1000 وحدة سكنية لم تجد لها مشتريًا ما ضغط على السوق بصورة كبيرة.
وختم حديثه بأن على وزارة الإسكان تنفيذ ولو 10 بالمائة من مشاريعها لتخفف من التضخّم الحاصل في السوق وقطع الطريق على المضاربين والمستغلين لمؤشر كتابة العدل الذي ساهم بصورة غير مباشرة في رفع أسعار العقار.
ثبات المعروض
وقال المستثمر العقاري أحمد الرميح: إنه لم يلحظ أي انخفاض على أسعار العقارات وأن العقارات ما زالت متمسّكة بأسعارها ولكن هناك ركودًا عامًا على التداول والصفقات العقارية منوّها إلى أن الطلب قل في الثلاثة الأشهر الماضية في ظل ثبات قيمة المعروض حاليًا.
تضخّم الأسعار
وأضاف العقاري بندر الحمود: إن هناك ركودًا فعليًا في التداول مما ساهم في انخفاض أسعار عقارات المنح في الوقت الراهن بواقع 7 إلى 8 بالمائة شهريًا وأن أحد أسباب تضخّم أسعار العقار يعود إلى بيع المخططات بالمزاد العلني الذي لا يعكس السعر الحقيقي للعقارات ولا يخلو من النجش المحرم شرعًا (وهو رفع السعر بدون قصد الشراء) وأن عام 2011 شهد أكثر من 40 مزادًا ساهم في ذلك التضخم بلا شك.
ونوّه إلى أن التضليل الذي يمارسه بعض العقاريين او الوسطاء ساهم بشكل كبير في تضخّم الأسعار وشدّد على المستثمرين والعقاريين بعدم الاستجابة للتعميم في انخفاض أو ارتفاع الأراضي، فلكل منطقة أو منتج سعره الخاص الذي قد لا يتأثر بالانخفاض أو الارتفاع.
ونصح بعدم اخذ كلام العقاريين على انه من المسلمات ولا يمكن ردّه وإنما الاعتماد على الدراسات الواقعية والعقلانية من أطراف محايدة ومتمرسة ليست لهم مصالح شخصية من الارتفاع أو الانخفاض.
المصدر: اليوم الإلكتروني
محمد بن فهد العمران
كثر الحديث أخيراً عن موضوع فرض الرسوم على الأراضي البيضاء، وتأثيرات فرض هذه الرسوم في أسعار العقارات، حيث انقسمت الآراء إلى قسمين: قسم أول يرى أن فرض هذه الرسوم سيرفع من أسعار العقارات على أساس وجود طلب قوي، وأن العقاريين يستطيعون تمرير تكلفة الرسوم على المستهلك (وهم في الغالب من العقاريين والتابعين لهم)، وقسم ثان يرى أن فرض هذه الرسوم سيهبط بأسعار العقارات على أساس وجود فجوة بين تكلفة الوحدات العقارية والقدرة الشرائية للمستهلك، إضافة إلى عدم وجود سيولة تكفي لسداد الرسوم (وهم في الغالب من الاقتصاديين المستقلين)، وأرى نفسي في القسم الثاني من الآراء، وإن كنت مؤمناً إيماناً تاماً بأن فرض مثل الرسوم يعد ضرباً من الخيال.
على الرغم من عدم وجود آلية لعرض أسعار العقارات، إلا أنه بدا واضحاً للجميع الآن هبوط أسعار العقارات في مدينة الرياض، حيث
أكد لي بعض العقاريين أن الهبوط بلغ نسبة ما بين 15 و30 في المائة في قلب الرياض النابض (تحديداً طريق الملك فهد)، وهي بالتأكيد نسبة هبوط كبيرة وخلال فترة زمنية قصيرة وفي أهم منطقة تجارية،
لكن الغريب هو أن الهبوط في أسعار العقارات حصل في وقت تنعم فيه المملكة بنمو اقتصادي وزيادة في الإنفاق الحكومي بفضل من الله، ثم بفضل ارتفاع أسعار النفط إلى مستويات قرب 100 دولار للبرميل، والأغرب من ذلك حقاً هو أن الهبوط حصل دون فرض رسوم على الأراضي البيضاء ودون تشديد الرقابة في دفع الزكاة الشرعية على الأراضي البيضاء!!
وهنا يحق لنا أن نطرح أسئلة مهمة: ماذا يحدث في السوق العقارية الآن؟ وماذا سيحدث للأسعار لو تم إقرار فرض الرسوم؟ أو تم تشديد الرقابة في دفع الزكاة؟ و كيف سيكون وضع السوق العقارية مستقبلاً؟
لا شك أن ما حدث لأسعار العقارات يدل على ضعف السوق العقارية وهشاشتها في ظل ضعف الطلب وعدم قدرة العقاريين على منع هبوط الأسعار (وبالتالي ثبوت عدم قدرتهم على تمرير أي تكاليف إضافية على المستهلك وبشكل قاطع)، ويؤكد مجدداً وجود فجوة بين متوسط تكلفة الوحدات العقارية من طرف ومتوسط القدرة الشرائية لدى المستهلكين من طرف آخر أثرت سلباً وبوضوح في ميزان العرض والطلب، وما يدعم ذلك هو حالة الركود التي تشهدها حالياً عمليات شراء وبيع العقارات وتحول الكثير من المكاتب العقارية إلى ما يشبه بيوت الأشباح، إلى جانب إمكانية أخذ حجوازت عند كتاب العدل في اليوم نفسه وهو ما يعتبر معجزة في حد ذاتها. أما ما يتعلق بالمستقبل، فالوضع بالتأكيد سيكون صعباً في ظل استمرار هذه الظروف والله أعلم.
++++++++++++++++++++++++++
توقع عدد من العقاريين أن تواصل المخططات الواقعة خارج النطاق العمراني في جدة انخفاض أسعارها إلى 40 في المائة خلال فترة التصحيح التي تمر بها السوق العقارية في المملكة والتي من المتوقع أن تستمر إلى نهاية العام الجاري, بخلاف أسعار العقار داخل النطاق العمراني التي توقعوا أن يكون الانخفاض نسبيا غير ملموس نظرا للعوامل المحيطة بها التي تعزز من استقرار أسعارها بالداخل, موضحين أن الركود العقاري الذي تشهده المملكة ركود طبيعي نظرا للتصحيح العقاري الذي وصفوة بالتصحيح الصحي والضروري لتستعيد السوق العقارية توازنها ولتصفية السوق العقارية من الدخلاء والمضاربين, فالمستثمرون والمطورون العقاريون الآن يعملون على مراقبة توجهات السوق بعد انخفاض عمليات التداول, متفقين في الوقت ذاته على أن الدورة العقارية للسوق انتهت بعد أن تجاوزت مرحلة النضج وتضخمت الأسعار لمستويات تفوق قدرة 60 في المائة من سكان المملكة على التملك.
وأوضح لـ ''الاقتصادية'' عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين في غرفة جدة أن السوق العقارية تعيش فترة تصحيح للأسعار وهو أمر صحي للعقار حتى تستطيع أن تستعيد أسعارها ومصداقيتها وخروج الدخلاء على السوق العقارية من المضاربين والسماسرة, لافتا إلى أن المخططات خارج النطاق العمراني من أكثر المناطق تأثرا, حيث من المتوقع أن تسجل انخفاضا كبيرا يتجاوز 40 في المائة خلال العام مع استمرار الركود العقاري لنهاية العام الجاري, وقال ما يمر به العقار نتيجة حتمية نظرا للأسعار التضخمية التي أشعلتها المضاربات بالمخططات الطرفية غير المخدومة التي ارتفعت أسعارها 200 في المائة, وأثرت سلبا في أسعار الأراضي داخل النطاق العمراني, لافتا إلى أن هذه المخططات الواقعة في أطراف المدن في المملكة عامة وفي مدينة جدة خاصة سواء مخططات منح أو مستثمرين كانت مرغوبة للتقديم على صندوق التنمية العقارية والحصول على قرض, فقد كانت أسعارها في متناول أيدي ذوي الدخول المتدنية بمبالغ لا تتجاوز 20 إلى 30 ألفا, وللاندفاع الكبير على هذه الأراضي انتعاش هذه السوق عملت على توسع دائرة التداول في تلك المخططات ودخول سماسرة ودخلاء على السوق العقارية دون أي خلفية أغلبيتهم من العمالة الوافدة، حيث باتت تباع الأرض لأكثر من شخص وعدم معرفة ملاكها بموقع تلك الأراضي وتداولها بشكل سريع ووصل سعر القطعة إلى 250 ألف ريال.
واستبعد الأحمري أن يكون انتعاش سوق الأسهم وراء الركود العقاري وخروج سيولة عقارية, موضحا أن تضخم الأسعار ووصولها إلى مستويات أعلى من القدرة الشرائية في السوق وتحديد السقف الأدنى لدخول السوق العقارية بمليوني ريال سبب رئيسي للركود العقاري, وقال ما تمر به السوق يعتبر بداية نهاية الأسعار التضخمية فقد ظهرت بوادر الركود العقاري خلال الشهر الأخير من العام الماضي ليتبعه ركود وانخفاض في الأسعار في مطلع هذا العام, خاصة بالمخططات الطرفية التي بلغت في بعض المناطق 25 في المائة في كانون الثاني (يناير) الماضي, مبينا أن العقار أخذ دورته العقارية وأصبح بحاجة إلى تصحيح الأسعار, وهذا ما تشهده السوق العقارية الآن حيث أصبح هناك توجه بتصريف الأراضي الواقعة خارج النطاق من قبل المسوقين العقاريين.
وحول أسعار العقارات داخل النطاق العمراني أشار الأحمري إلى أنها ستشهد انخفاضا نسبيا غير ملموس نظرا لارتفاع الطلب بعد البدء في تطوير المناطق العشوائية في جدة وخروج سكانها إضافة إلى نزع العقارات الواقعة على مجاري السيول إضافة إلى نزوح من مكة بعد نزع العقارات المحيطة للحرم والهجرة المتزايدة للمنطقة فما زال الطلب ضعف العرض, متوقعا أن تنخفض الأسعار مطلع العام المقبل 2013 بعد أن تظهر المرحلة الأولى للمشاريع السكنية الحكومية والقروض العقارية إضافة إلى الحلول التي قدمتها الأمانة بالارتفاع العمودي لبعض المناطق السكنية مما سيعمل على الحد من ارتفاع الأسعار وتطوير المناطق العشوائية التي ستستوعب ضعف عدد السكان, إضافة إلى توجه الحكومة إلى فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني.
ولفت الأحمري إلى ضرورة أن يسير العقار وفق المعايير القياسية العالمية لتحقيق الأرباح التي لا تتجاوز 10 في المائة وألا تتجاوز قيمة الأرض 20 في المائة من تكلفة السكن حفاظا على وضع السوق العقارية واستقرار أسعارها.
وأوضح عبد العزيز العزب الرئيس التنفيذي لشركة عقارية للتطوير أن السوق العقارية تعيش حالة ترقب سواء من المستثمرين والمطورين فالرؤية غير واضحة للتوجه للعقار فهناك تخوفات من طرح عقارات جديدة للسوق ومواصلة السوق الانخفاض, وتخوف من تزايد التوجه لسوق الأسهم, موضحا أن فترة الترقب طويلة ستستمر نهاية العام الجاري إلى أن تتضح الصورة.
وأوضح أن السوق مع مطلع العام الجاري لم تشهد عمليات تداول لسكان المناطق العشوائية بشكل خاص, فالتعويضات المقدمة لسكان المناطق العشوائية لا تناسب أسعار العقارات في المنطقة, مما أضعف الطلب على العقار.
وأشار شهوان الشهوين الرئيس التنفيذي لمؤسسة الشهوين للاستثمار العقاري إلى أن السوق العقارية تعيش فترة ترقب ومتابعة للسوق, بعد دخول مرحلة التصحيح التي كان لا بد منها لتستعيد السوق توازنها, فقد شهدت انخفاضا كبيرا بعمليات التداول في المخططات الطرفية مما حد من المضاربات وتراجع أسعارها, وهو أمر طبيعي لوضع تلك المخططات التي كان يتم التداول بها بشكل سريع ودون أي مبررات وبمساحة كبيرة تمثل 5 في المائة من مساحة جدة, وقال''حذرنا في وقت سابق من التداول بهذه المخططات التي تعد مثل البالون تعرضت للانخفاض بشكل سريع فرجوع أسعارها أمر طبيعي لوضعها وافتقارها للامتيازات.
وأبان الشهوين أن الوضع يختلف تماما عن العقارات داخل النطاق العمراني التي لن تسجل انخفاضا في الأسعار رغم ضعف عمليات التداول في هذه الفترة, فالعوامل المحيطة بالمنطقة تعزز تزايد الطلب, فخروج أكثر من 5 في المائة من سكان المناطق العشوائية التي كانت تشغل مليون و700 متر مربع من مساحة جدة, إضافة إلى نزع العقارات لمشروع القطار والمساكن الواقعة على مجاري السيول، وتزايد المشاريع الضخمة الحيوية في المنطقة, وقال الشهوان أسعار العقارات في منطقة جدة أسعار طبيعية جدا فلا يمكن مقارنتها بأسعار العقارات في بعض مناطق المملكة, حيث تتميز جدة بموقع استراتيجي ومدينة سياحية ومنفذ رئيسي لزوار الأماكن المقدسة ووجود ميناء جدة أكبر ميناء في المملكة إضافة إلى الفرص الاستثمارية والنمو السكاني, حيث تشهد جدة معدل نمو سكاني 3 في المائة مقارنة بباقي مناطق المملكة.
وشدد الشهوين على ضرورة أن تتوسع أمانة جدة بطرح المخططات والتوجه إلى التوسع الرأسي بدل التوسع الأفقي والاستفادة من الأراضي الكبيرة داخل النطاق العمراني وتسهيل إجراءاتها, مثل أبحر الشمالية التي تبلغ مساحتها 18 مليون متر مربع قد تستوعب جميع سكان المنطقة العشوائية.
فيما أوضح إبراهيم الحناكي - مستثمر عقاري - أن السوق العقارية عبارة عن دورة اقتصادية تشهد عدة مراحل بدأت في الارتفاع إلى أن وصلت إلى مرحلة النضج التي تبعها تضخم في الأسعار لتدخل مرحلة التراجع والوصول إلى مستوى معين ليعود بدورة جديدة, تبدأ بالارتفاع إلى أن تصل إلى مرحلة النضج، وقال: الدورة التي يمر بها العقار دورة تصحيحية للأسعار, أثرت بشكل كبير في المخططات الطرفية بتراجع أسعارها بينما أحدثت ركودا في المناطق داخل النطاق العمراني, مستبعدا أن يحدث أي انخفاض في أسعار العقار داخل النطاق, مبينا أنها أسعار طبيعية تتناسب مع الطلب خاصة مع التوجهات لتعدد الأدوار التي رفعت من القدرة الاستيعابية للسكان وعند مقارنتها بالمناطق الأخرى تعتبر أسعارا طبيعية.
المصدر: مباشر++++++++++++++++++++++
سجّلت الأراضي والعقارات في المنطقة الشرقية انخفاضات كبيرة وصلت إلى 20 بالمائة عما كانت عليه سابقًا مما أدى لركود عام في الصفقات المتبادلة والمسجّلة على مؤشر العقار خلال الأشهر الماضية.
وأكد خبراء ان غياب التشريعات والأنظمة أدى الى عدم وجود رؤية واضحة للعقار في المنطقة وطالبوا بالإسراع بتشكيل هيئة عقارية والعمل على تسوية عاجلة لما يقرب من 25 مليون متر مربع من الارض الفضاء على طريق المطار معطلة من قبل أرامكو السعودية وتسبّبت في شحّ المعروض بالدمام.
حركة تصحيحية
وقال رجل الأعمال خالد با رشيد: إن الانخفاض الحاصل في الأراضي والعقار نتيجة ما يُسمى بالحركة التصحيحية لأسعار الأراضي وذلك للغلاء غير المبرر والمضاربات القوية وغير المحمودة، وقال إن الانخفاض الحالي لا يشمل جميع الأراضي في الشرقية وإنما الأراضي الواقعة خارج الخدمات ومنها مخطط ضاحية الملك فهد والعزيزية، وذكر أن هذا الانخفاض سيمنح المواطن فرصة لشراء الأراضي المناسبة لهم.
وأضاف: على الدولة عندما تريد منح أراضٍ للمواطنين أن تمنحهم أراضي مخططة ومطوّرة وجاهزة للبناء وتشترط ألا يتم بيعها وأن تمهلهم 5 سنوات لبنائها وإلا يتم سحبها منهم.
وبيّن أن أسباب التضخّم تعود لعدة عوامل منها التضخّم الكبير في الأسعار مما منع المستثمرين من الدخول للسوق والاستثمار فيه وتوجّههم لسوق الأسهم خصوصًا في ظل ارتفاع المؤشر حاليًا، وكذلك انخفاض مبيعات الشقق والفلل الدوبلكس في المنطقة.
وأضاف إن هناك حالة ترقب من قبل المواطنين لما ستفعله وزارة الإسكان وبرنامج ضامن بالإضافة إلى زيادة القرض العقاري إلى 500 ألف ريال، وحث با رشيد وزارة الإسكان على دفع الأسعار نحو التصحيح وأن هذا التصحيح سيجبر المستثمرين على بيع عقاراتهم بأسعار معقولة.
ثوابت عقارية
وأكد المستثمر العقاري صالح الشمراني أن غياب التشريعات والأنظمة في العقار أدت لعدم وجود رؤية واضحة للعقار في المنطقة وطالب بالإسراع في تشكيل هيئة عقارية وطالب بتسوية عاجلة لما يقارب 25 مليون متر مربع على طريق المطار معطلة من قبل أرامكو السعودية تسبّبت في شحّ المعروض من الأراضي.
وأوضح أن الشائعات التي يبثها بعض المستفيدين لها التأثير على أسعار العقار جملة سواء بالخفض أو الارتفاع.
وأوضح الشمراني أن ما يُسمى بالثوابت العقارية أي الأراضي الواقعة داخل مناطق الخدمات لا تخضع لنظام الصعود والنزول في العقار بل أصبحت تمثل إغراء كبيرًا للمستثمرين بحكم أمان الاستثمار بها.
ونوّه إلى أن الأمل المفرط من الناس في وزارة الإسكان ومشاريعها ساهم إلى حد كبير في انخفاض هذة العقارات وأن العقار لا يمكن التنبؤ عما سيحصل فيه وذلك لعدم وجود الشفافية الكافية.
على الدولة عندما تريد منح أراضٍ للمواطنين أن تمنحهم أراضي مخططة ومطوّرة وجاهزة للبناء وتشترط ألا يتم بيعها وأن تمهله 5 سنوات لبنائها وألا يتم سحبها منه.
هروب المستثمرين
وأشار المستثمر العقاري عبدالقادر الحصان إلى أن الأوضاع السياسية الراهنة لعبت دورًا كبيرًا في انخفاض العقار والأراضي بالإضافة إلى تمسّك الكثير من العقاريين بأسعار مبالغ فيها مما أدى لسوق الأسهم.وبيّن الحصان أن من المستغرب ركود السوق في مثل هذا الوقت من العام والذي عادة ما يشهد ارتفاعًا في الطلب وزيادة في الأسعار مما أدى لتصديق الناس شائعات عن قرب تنفيذ مشاريع الإسكان.
وأشار الحصان إلى أن الانخفاض شمل الأراضي الواقعة خارج الخدمات وكذلك الواقعة بداخل الأحياء ولكن بنسبٍ مختلفة، وكذلك الشقق والدوبلكسات شهدت انخفاضًا في الأسعار رغم تمسّك البعض بقيمتها المتمثلة بـ 3816 ريالًا للمتر فيما قيّمها صندوق التنمية العقاري بـ 2000 ريال للمتر.
ركود عام
ونفى عبدالله آل سحيم، مالك مجموعة عقار نت ما يُتداول عن انخفاض أسعار الأراضي والعقارات وصنّفه على أنه ركود عام في السوق وأن ما يحصل حاليًا هو نتيجة تشبّع من ضغط العقار الذي وصل ارتفاعه إلى 200 بالمائة.وأضاف إن ارتفاع التداولات في سوق الأسهم كان من أحد أسباب هذا الركود وبيّن أن هناك تخوفًا كبيرًا جدًا من العقار في الوقت الراهن وهذا ما يبرر انسحاب بعض البنوك من تمويل العقار مع ما يحقق لها من مكاسب عالية.
وحث آل سحيم على تقديم دراسة شاملة للسوق العقاري خصوصًا أن هناك فائضًا كبيرًا من الدوبلكسات وشقق التمليك حيث إن هناك من 800 إلى 1000 وحدة سكنية لم تجد لها مشتريًا ما ضغط على السوق بصورة كبيرة.
وختم حديثه بأن على وزارة الإسكان تنفيذ ولو 10 بالمائة من مشاريعها لتخفف من التضخّم الحاصل في السوق وقطع الطريق على المضاربين والمستغلين لمؤشر كتابة العدل الذي ساهم بصورة غير مباشرة في رفع أسعار العقار.
ثبات المعروض
وقال المستثمر العقاري أحمد الرميح: إنه لم يلحظ أي انخفاض على أسعار العقارات وأن العقارات ما زالت متمسّكة بأسعارها ولكن هناك ركودًا عامًا على التداول والصفقات العقارية منوّها إلى أن الطلب قل في الثلاثة الأشهر الماضية في ظل ثبات قيمة المعروض حاليًا.
تضخّم الأسعار
وأضاف العقاري بندر الحمود: إن هناك ركودًا فعليًا في التداول مما ساهم في انخفاض أسعار عقارات المنح في الوقت الراهن بواقع 7 إلى 8 بالمائة شهريًا وأن أحد أسباب تضخّم أسعار العقار يعود إلى بيع المخططات بالمزاد العلني الذي لا يعكس السعر الحقيقي للعقارات ولا يخلو من النجش المحرم شرعًا (وهو رفع السعر بدون قصد الشراء) وأن عام 2011 شهد أكثر من 40 مزادًا ساهم في ذلك التضخم بلا شك.
ونوّه إلى أن التضليل الذي يمارسه بعض العقاريين او الوسطاء ساهم بشكل كبير في تضخّم الأسعار وشدّد على المستثمرين والعقاريين بعدم الاستجابة للتعميم في انخفاض أو ارتفاع الأراضي، فلكل منطقة أو منتج سعره الخاص الذي قد لا يتأثر بالانخفاض أو الارتفاع.
ونصح بعدم اخذ كلام العقاريين على انه من المسلمات ولا يمكن ردّه وإنما الاعتماد على الدراسات الواقعية والعقلانية من أطراف محايدة ومتمرسة ليست لهم مصالح شخصية من الارتفاع أو الانخفاض.
المصدر: اليوم الإلكتروني