شرواك
04-04-2011, 11:40 AM
أخيرا حسم مجلس الشورى موقفه بشأن أنظمة العقار، وذلك بعد جولات من تبادل الملاحظات واقتراح التعديلات، حيث كانت أكبر عقبة في سبيل الإفراج عن هذه الأنظمة التي تنتظرها السوق لكي تكون أساسا للتمويل والرهن والإيجار التمويلي في سوق تشهد احتياجا متزايدا للتشريعات التي تحفظ حقوق الأطراف، وتشجع البنوك على التمويل، ورجال الأعمال على تأسيس شركات للتمويل العقاري المتخصص، كما أن عدم وجود ضمانات كافية، بل خطورة ما يمكن أن ينتج من خسائر في التمويل العقاري يفرض وجود اعتراف بالرهن العقاري، واعتباره أمام المحاكم والجهات المختصة وضمان حقوق الممولين، سواء أكانوا شركات أم مصارف، ولاحتياج السوق إلى بيع العقار بطريق التأجير باعتبار ذلك من طرق التمويل، فإن نظام الإيجار التمويلي هو أحد الأنظمة التي تساند التكامل التشريعي.
إن سوق العقار هي أكبر الأسواق وأكثرها تأثيرا في النشاط المدني والتجاري وهي سوق ضخمة عانت زيادة في الطلب وقصورا في التشريعات، وحظيت بصدور الأوامر الملكية التي ركزت على تحسين أوضاع سوق العقار لتمكين المواطنين من تملك المنازل السكنية من خلال رفع مبلغ قرض صندوق التنمية العقاري، وتسريع حصول المقترضين على القروض، وزيادة رأسماله، وإنشاء وزارة للإسكان، وتخصيص مبلغ 250 ألف مليون لبناء 500 ألف وحدة سكنية، وهذه الأوامر كافية في دفع جميع المشاريع المتعطلة على أن تتحرك إلى الأمام حتى وإن كانت مشاريع قوانين. فالقضية برمتها هي ضمانات للممولين، وهم سند لتمويل صندوق التنمية العقاري الذي يؤدي دوره، ولكن يجب أن يسانده تمويل تجاري.
لقد أحسن مجلس الشورى بتفهمه أهمية الإسراع في تقديم هذه المجموعة من الأنظمة إلى السوق السعودية فقد تجمدت بما فيه الكفاية، ولن تكون هناك صيغة نهائية مقبولة من الجميع، ولا توجد عليها ملاحظات، لأن تباين وجهات النظر في المسائل التفصيلية أمر وارد، وهي لا تؤثر في الأهداف والغايات من وراء إصدار الأنظمة، كما أن إمكانية التعديل في أي وقت واردة لتصحيح ما يمكن اعتباره يستوجب التعديل، وتبقى هناك خطوة مهمة وأخيرة في مجلس الوزراء لإصدار هذه الأنظمة بعد دراستها والتصويت عليها ثم تقديمها للسوق السعودية، ويستحسن أن يتم تكليف وزارة العدل بإعطاء المجتمع فكرة عن هذه الأنظمة ودورها في تحقيق أهداف التنمية في سوق العقار.
وستكون هناك شركات متخصصة في التمويل العقاري، وهي شركات ستكون تحت رقابة هيئة السوق المالية، وذلك لضمان عدم العودة إلى سوق المساهمات التي استنزفت الأموال، وأدت إلى مشكلات لا تزال عالقة بالمحاكم، حيث يجري التركيز على استعادة الأموال في الدرجة الأولى، وتبقى آليات عمل شركات التمويل العقاري في غاية الأهمية حتى لا تتكرر مشكلات عانتها الأسواق العالمية، وأدت إلى انهيار شامل في السوق، وخسائر هائلة في بنوك وشركات التمويل المتخصصة، فالأوراق المالية يجب أن تصدر مقابل أصول عقارية، وليس مقابل حقوق، إذ يفتح هذا بابا واسعا لحدوث تداول للحقوق والديون وتحويل كامل التعامل إلى مستندات، وليس أصولا فعلية يمكن التنفيذ عليها، ولنا في الأسواق العالمية ما يكفي من الدروس لتفادي هذه الأزمة.
إن الأنظمة العقارية تحث على ابتكار وسائل جديدة للتمويل السكني أو التجاري والاستفادة من سعة الفقه الإسلامي، حيث يجب العمل على تطوير المنتجات والأدوات التي لا تتعارض مع الشريعة الإسلامية، بما يحقق سلامة النظام المالي وعدالته بين الأطراف، التي ستكون محل نقد شديد إذا أجحفت بحق العملاء في عمولات التمويل، التي قد تجعل منه مأزقا بالنسبة للعميل الذي يبحث عن حل بدلا من الوقوع في شرك مديونية لا ترحم بسبب عدم تحديد نسبة العمولة أو الفائدة التي يحق للبنك أو الممول احتسابها، ولعل صناديق التمويل العقاري التي ستشرف عليها هيئة السوق المالية تضع ضوابط أو تحدد معيارا لاحتساب عمولة التمويل.
إن أنظمة التمويل العقاري في غاية الأهمية للسوق فهي تقدم تنظيما جديدا لمشكلات التمويل التي عانتها السوق، وخضعت للعقود، وليس لها قانون يحتكم إليه الطرفان، كما أن تقنين الرهن العقاري وحفظ حقوق جميع الأطراف المشتركة في تمويل العقار جزء مكمل ومشجع للممولين، حيث يعد قطاع التمويل قطاعا ماليا جديدا خارج القطاع المصرفي لرفع تنافسية القطاع التمويلي والمصرفي، أما الرهن العقاري فهو آلية عملية وضمانة فعلية يتضح فيها ما للفقه الإسلامي من دور في صياغة حقوق الأطراف وتسهيل مهمة المحاكم في تسوية أي نزاع بين الأطراف.
إن سوق العقار هي أكبر الأسواق وأكثرها تأثيرا في النشاط المدني والتجاري وهي سوق ضخمة عانت زيادة في الطلب وقصورا في التشريعات، وحظيت بصدور الأوامر الملكية التي ركزت على تحسين أوضاع سوق العقار لتمكين المواطنين من تملك المنازل السكنية من خلال رفع مبلغ قرض صندوق التنمية العقاري، وتسريع حصول المقترضين على القروض، وزيادة رأسماله، وإنشاء وزارة للإسكان، وتخصيص مبلغ 250 ألف مليون لبناء 500 ألف وحدة سكنية، وهذه الأوامر كافية في دفع جميع المشاريع المتعطلة على أن تتحرك إلى الأمام حتى وإن كانت مشاريع قوانين. فالقضية برمتها هي ضمانات للممولين، وهم سند لتمويل صندوق التنمية العقاري الذي يؤدي دوره، ولكن يجب أن يسانده تمويل تجاري.
لقد أحسن مجلس الشورى بتفهمه أهمية الإسراع في تقديم هذه المجموعة من الأنظمة إلى السوق السعودية فقد تجمدت بما فيه الكفاية، ولن تكون هناك صيغة نهائية مقبولة من الجميع، ولا توجد عليها ملاحظات، لأن تباين وجهات النظر في المسائل التفصيلية أمر وارد، وهي لا تؤثر في الأهداف والغايات من وراء إصدار الأنظمة، كما أن إمكانية التعديل في أي وقت واردة لتصحيح ما يمكن اعتباره يستوجب التعديل، وتبقى هناك خطوة مهمة وأخيرة في مجلس الوزراء لإصدار هذه الأنظمة بعد دراستها والتصويت عليها ثم تقديمها للسوق السعودية، ويستحسن أن يتم تكليف وزارة العدل بإعطاء المجتمع فكرة عن هذه الأنظمة ودورها في تحقيق أهداف التنمية في سوق العقار.
وستكون هناك شركات متخصصة في التمويل العقاري، وهي شركات ستكون تحت رقابة هيئة السوق المالية، وذلك لضمان عدم العودة إلى سوق المساهمات التي استنزفت الأموال، وأدت إلى مشكلات لا تزال عالقة بالمحاكم، حيث يجري التركيز على استعادة الأموال في الدرجة الأولى، وتبقى آليات عمل شركات التمويل العقاري في غاية الأهمية حتى لا تتكرر مشكلات عانتها الأسواق العالمية، وأدت إلى انهيار شامل في السوق، وخسائر هائلة في بنوك وشركات التمويل المتخصصة، فالأوراق المالية يجب أن تصدر مقابل أصول عقارية، وليس مقابل حقوق، إذ يفتح هذا بابا واسعا لحدوث تداول للحقوق والديون وتحويل كامل التعامل إلى مستندات، وليس أصولا فعلية يمكن التنفيذ عليها، ولنا في الأسواق العالمية ما يكفي من الدروس لتفادي هذه الأزمة.
إن الأنظمة العقارية تحث على ابتكار وسائل جديدة للتمويل السكني أو التجاري والاستفادة من سعة الفقه الإسلامي، حيث يجب العمل على تطوير المنتجات والأدوات التي لا تتعارض مع الشريعة الإسلامية، بما يحقق سلامة النظام المالي وعدالته بين الأطراف، التي ستكون محل نقد شديد إذا أجحفت بحق العملاء في عمولات التمويل، التي قد تجعل منه مأزقا بالنسبة للعميل الذي يبحث عن حل بدلا من الوقوع في شرك مديونية لا ترحم بسبب عدم تحديد نسبة العمولة أو الفائدة التي يحق للبنك أو الممول احتسابها، ولعل صناديق التمويل العقاري التي ستشرف عليها هيئة السوق المالية تضع ضوابط أو تحدد معيارا لاحتساب عمولة التمويل.
إن أنظمة التمويل العقاري في غاية الأهمية للسوق فهي تقدم تنظيما جديدا لمشكلات التمويل التي عانتها السوق، وخضعت للعقود، وليس لها قانون يحتكم إليه الطرفان، كما أن تقنين الرهن العقاري وحفظ حقوق جميع الأطراف المشتركة في تمويل العقار جزء مكمل ومشجع للممولين، حيث يعد قطاع التمويل قطاعا ماليا جديدا خارج القطاع المصرفي لرفع تنافسية القطاع التمويلي والمصرفي، أما الرهن العقاري فهو آلية عملية وضمانة فعلية يتضح فيها ما للفقه الإسلامي من دور في صياغة حقوق الأطراف وتسهيل مهمة المحاكم في تسوية أي نزاع بين الأطراف.