احتـكار الأراضـي في السـعودية الواقـع والمأمـول

[faissssal]

مقال أعجبني في تشخيص الواقع بجراءة وشجاعة للكاتب
الزامل ...
وحبيت أنقله هنــــــا ..


قبل بضعة أسابيع صرح نائب زوير الشؤون البلدية والقروية
الأمير منصور بن متعب
بأن الوزارة لن تدرس سن قوانين لإجبار ملاك الأراضي
البيضاء على بيعها أو استثمارها،
وأردف بأننا في دولة ديمقراطية ولن نرغم مواطنا
على بيع أرضه مهما كانت الأسباب.

سؤالي لمعالي نائب الوزير:
لو تم إكتشاف حقل نفط تحت أراض مملوكة لفرد،
هل سيتم تركها لمالكها؟
أم سيجبر على بيعها للدولة،
بالتأكيد سيجبر على بيعها.
ولو كان للدولة مشروع حيوي يمر على أراض مملوكة لأفراد،
فهل سيتم إجبار أصحابها على بيع الأراضي أم لا؟
بل لو كان المشروع يمر على حي سكني به عشرات المنازل،
فهل سيتم إخراج السكان من منازلهم وإجبارهم على بيعها أم لا؟
الجواب المعروف انه سيتم إجبارهم على بيع منازلهم والخروج منها.
ولا أجد في ذلك إشكالا،
لأن المصلحة العامة للوطن والمواطنين بشكل عام أهم دائما من مصالح الأفراد.

فاذا كانت الحكومة تجبر ملاك الأراضي البيضاء من الأفراد على بيعها
حتى إن كانوا ينوون استخدامها لغرض شخصي،
ويجبرون سكان المنازل على الخروج منها وبيع منازلهم،
فالأولى أن يتم الضغط أو إجبار أصحاب الأراضي البيضاء
شاسعة المساحة على بيعها،
تلك الأراضي البيضاء التي لا تضيف أي قيمة إقتصادية للوطن،
ولكنها على العكس من ذلك فإنها تدمر الإقتصاد،
وترفع تكاليف المعيشة بكل جوانبها،
وتشكل عائقا كبيرا في عجلة النمو الإقتصادي،
كما تشكل ظلما كبيرا لذوي الدخل المحدود والمتوسط،
الذين يستعصي عليهم شراء قطعة أرض سكنية صغيرة
يبنون عليها بيت العمر.

ووقع الظلم يكون أشد وطأة عندما نعلم أن نسبة كبيرة من تلك
الأراضي البيضاء لم يحصل عليها ملاكها بعرق جبينهم،
وإنما هي منح حكومية أو ملكية لم تكلف مالكها ريالا واحدا.
أو تم شراءها من عشرات السنين بأثمان بخسة وتركت على
حالها من دون الاستفادة منها او استثمارها،
أو حتى ترك الآخرين يستفيدون منها.

حقيقة الإتجار بالأراضي والاقتصاد الحر
إن الأراضي المخصصة للسكن هي سلعة أساسية،
مثلها مثل الكهرباء والماء،
وقد يكون إمتلاك المنزل الخاص هو العمود الفقري للحياة
الكريمة والمستقرة،
وكما أن إحتكار المواد الغذائية وغيرها من المنتجات الضرورية
والتحكم في أسعارها جريمة يعاقب عليها القانون،
رغم إمكانية إستيراد نفس المنتج من مصادر أخرى،
فإن إحتكار الأراضي البيضاء هو إحتكار أشد وأكبر ضررا
لانه يؤثر بشكل مباشر وغير مباشر على جميع النشاطات
الإقتصادية بدون استثناء،
فلا يمكننا بأي حال من الأحوال (إن نستورد) أرضا من الخارج
لنوازن بين العرض والطلب
او نستثمر للننتج أراض جديدة،
فالأرض ليست (سلعة للمتاجرة والتربح)
لأنها مورد طبيعي محدود،
وبالتالي فإن التحجج بحرية الملكية والديموقراطية
أمر لا يمكن قبوله، لأننا بذلك نرهن مصير المواطن
وأجيال المستقبل في يد طرف لا يهمه إلا الربح المادي.

ولو تسائلنا بشكل إفتراضي،
لو أن رجلا شديد الثراء قرر شراء جميع الأراضي البيضاء في السعودية،
واستطاع أن يشتريها فعلا،
ثم أمتنع عن بيع اي ارض منها،
ولم يجد الناس أرضا يسكنونها (على الإطلاق)،
فهل ستترك الحكومة هذا التاجر من دون مساءلة أو عقاب؟
هل سنقول أن حرية الإقتصاد وحرية الملكية
تكفل حماية هذا الشخص وأملاكه وعدم إجباره على بيع أراضيه؟
لا أعتقد ذلك.
ورغم أن هذا السيناريو إفتراضي إلا أنه يطابق بشكل كبير الواقع الذي نعيشه،
الفارق الوحيد أن من يحتكر هذه الأراضي
هم مجموعة من الأثرياء وليس ثريا واحدا،
وقد لايزيد عددهم عن بضع مئات،
مقابل ملايين الأسر التي تحاول شراء أرض صغيرة.

بالإضافة الى أن العقل والمنطق
لا يقران إجازة احتكار الأراضي وربطها بالحرية الإقتصادية،
فإن جميع أنظمة الدول (المتقدمة)
والدول الأكثر رأسمالية وانفتاحا اقتصاديا
تفرض ضرائب كبيرة على ملاك الأراضي
وعلى رأسها أمريكا وجميع الدول الأوروبية،
حتى أنك لا تكاد تسمع بتجارة (الاراضي البيضاء)
في هذه الدول لانها غير مجدية لأي مستثمر.

كما أن أكثر المفكرين الاقتصاديين تحررا كميلتون فريدمان Milton Friedman،
الحائز على جائزة نوبل في الاقتصاد
وهو الأب الروحي لليبرالية الاقتصادية،
والذي يعارض جميع أشكال الضرائب،
يقر أن ضريبة الأراضي لها منافعها
وانها في الواقع تسهم في تحريك الاقتصاد ونموه.

ولا اعتقد أن هناك أي مفكر أو خبير اقتصادي
يمكنه إثبات فائدة واحدة لامتلاك الاراضي البيضاء من دون استثمارها.
فتجارة الأراضي واحتكارها لا تمت للاقتصاد الحر بأي صلة،
فالاقتصاد الحر يهدف لتنشيط الإبداع والتنافس،
وبالتالي زيادة الإنتاجية وتخفيض الأسعار،
فأي إبداع في شراء الاراضي والبيضاء
وتركها لعشرات السنين حتى تزيد أسعارها؟



الآثار السلبية لاحتكار العقار وارتفاع اسعار الأراضي
قد يعتقد البعض أن تأثير ارتفاع أسعار الأراضي
يقتصر على زيادة تكلفة إمتلاك منزل،
والتي قد تصل ل30 % من التكلفة الإجمالية.
رغم أن هذا الأثر السلبي خطير ويؤثر على غالبية شرائح المجتمع،
إلا أن علينا ان نعرف أن آثار ارتفاع أسعار الأراضي لا تقتصر على هذا الجانب،
فارتفاع الاراضي يزيد أسعار إيجارات الشقق
لأن صاحب العقار دفع مبالغ طائلة لامتلاك الأرض،
وبالتالي فعليه رفع أسعار الإيجار لتغطية تكلفة الأرض،
وقد وصل ما ينفقه المواطن لدفع إيجارات مسكنه لأكثر من 30% من دخله،
ويتوقع أن يصل هذا الرقم الى 50%
من دخل المواطن خلال السنوات القليلة القادمة،
كما أن ارتفاع اسعار الأراضي يرفع اسعار السلع ومبيعات المتاجر،
لان التاجر يجب أن يضع في حسبانه تكلفة إيجار المحل
وستقع هذه التكلفة على كاهل المستهلك بالتأكيد،
كما أن ارتفاع أسعار السكن والإيجار،
يؤدي إلى زيادة رواتب جميع الموظفين في كل الشركات
سواء السعوديون أو الأجانب
، وهذه الزيادة تنتقل لأسعار الخدمات والمنتجات التي تنتجها هذه الشركات،
لتقع بالنهاية على كاهل المواطن.

احتكار العقار في الشرع
جاء الإسلام بالإعتراف بالملكية الخاصة وحمايتها،
لما في ذلك من منافع عديدة على الاقتصاد والأفراد.
كما أن الإسلام شرع الحرية في التجارة والاقتصاد،
ولكنه في الوقت ذاته لم يطلق يد التجار للتحكم بمصائر الناس وأقواتهم،
فقد حرمت الشريعة الإحتكار،
واحتكار الأراضي البيضاء أحد ابشع صور هذا الإحتكار وأكثرها أذى على الناس.

وفي السيرة الكثير من الشواهد التي تدل على حرمة احتكار الأراضي،
ففي بداية الرسالة النبوية،
كانت القبائل القوية تحتكر مساحات شاسعة من الأراضي
كانت تسمى بالحمى
، وتمنع الآخرين من الاستفادة منها،
وبعد أن قويت شوكة الإسلام في الجزيرة العربية،
سحب الرسول صلى الله عليه وسلم الأراضي المحتكرة من قبل هذه القبائل،
وجعل تلك الأراضي مشاعا للمسلمين،
وقال حينها رسول الله: “لاحمى إلا لله ورسوله”.

كما أن الخليفة عمر بن الخطاب رضي الله
عنه أصدر تشريعات لحماية المسلمين من إحتكار الأراضي حين قال:
“ليس لمحتجر حق بعد ثلاث سنين”.
وبذلك كانت الأراضي البيضاء تسحب ممن
لا يستخدمها خلال ثلاث سنوات.

أما شيخ الإسلام إبن تيمية،
فقد كان واضحا في تشريع كيفية التعامل مع المحتكرين،
حيث يقول في حديثه عن الإحتكار:
“وعندما تحرم الشريعة الإسلامية الاحتكار
فإنها لا تترك المحتكرين يستفيدون من احتكارهم
بل توجب على ولي الأمر أن يقوم ببيع الأموال المحتكرة جبرا
عن محتكريها بثمن المثل فلو امتنع المحتكر عن بيعها بالمثل
باعها ولي الأمر ودفع لصاحبها ثمن المثل”.

قانون مكافحة إحتكار الأراضي في الكويت
في بداية السنة الحالية بدأ في الكويت تطبيق
قانون جديد للعقار يهدف لمنع الإحتكار وتقليل أسعار
الأراضي البيضاء المخصصة للسكن،
وذلك ليتمكن المواطن من شراءها بأسعار معقولة،
حيث يمنع القانون الجديد الشركات والمؤسسات
من امتلاك الأراضي المخصصة للسكن أو المتاجرة بها،
كما يفرض على الأفراد الذين
يمتلكون أراض تزيد مساحتها عن 5000 متر مربع ضريبة سنوية.
ومنذ تطبيق القانون وأسعار الأراضي تتجه للإنخفاض،
وهو نجاح متوقع لقانون منطقي يجب أن يكون
إنموذجا لبقية الدول المجاورة وعلى رأسها السعودية.

حلول عملية لمشكلة إحتكار الأراضي وغلاء أسعارها
يشكل القانون الكويتي نموذجا مناسبا للإحتذاء به.
كما تمثل قوانين غالبية دول العالم المتقدمة في ما يتعلق
بالأراضي نماذج أخرى يمكن الإستفادة منها.
وأنا على يقين بأن أسعار الأراضي لن تتعدى المائة ريال
في غالب الأحياء السكنية لو طبقت قوانين مكافحة إحتكار الأراضي،
وسأطرح ما أعتقد أنه الحل الأنسب لعلاج هذه المشكلة:

1- الزكاة:
يفرض على جميع ملاك الأراضي البيضاء زكاة سنوية تمثل 2.5%
من القيمة الافتراضية للأرض في السوق.
وينفق ريع هذه المبالغ على مصارف الزكاة المعروفة.

2- الضريبة:
ويمكننا تسميتها بإيجار الاستفادة من الأرض،
حيث أن الأرض ملك للجميع، ومن يرغب بالإستفادة منها عليه
دفع تعويض لمن لن يستطيع استخدامها وذلك من خلال
دفع ضريبة للدولة التي تمثل جميع المواطنين،
الضريبة يمكن ان تصل لعشرة بالمئة من القيمة السوقية للأرض.

3- الغاء المتاجرة بالأراضي الجديدة:
يجب أن تتوقف الدولة عن بيع الأراضي التي لم تمنح أو تشترى بعد،
ويستبدل نظام بيع الأراضي بنظام تأجير الأراضي،
بحيث تطرح الأراضي للمزايدة ويحصل على حق إستخدامها
صاحب أفضل عرض،
ولا يحق لمن يحصل على هذا الحق باعادة تأجيرها للآخرين،
واذا قرر صاحب الحق الاستغناء عن الأرض لعدم حاجته،
فيجب عليه إعادتها للدولة،
ولا يحصل صاحب الحق على أي تعويض عند إرجاع الأراض،
وتعرض الأرض في المزاد مرة أخرى.

خاتمة

لقد كان المثل يضرب بقبح أفعال الإقطاعيين
في القرون الماضية،
رغم أنهم كانوا يزرعون الأراضي ويعيلون مئات الأسر،
ويساهمون في إنتاج المحاصيل الزراعية الضرورية،
بينما الإقطاعيون الجدد الذين يعيشون بيننا يحتكرون
مساحات شاسعة من الأراضي البيضاء التي لا تنتج ريالا واحدا،
ولكنها تجعل حياة كل المواطنين أصعب،
ليزداد الاقطاعيون الجدد ثراء على حساب
حياة المواطن المغلوب على أمره.

إن ما يحدث من احتكار للأراضي ورفع لأسعارها
أمر لا يبرره عقل ولا منطق ولاشرع
وكل من له يد في ذلك يجب أن يصحو ضميره،
فكل زيادة في أسعار الأراضي تسهم في تحويل مئات العوائل للبؤس،
وتمنع زواج عازب،
وتنغص حياة الكثيرين،
فالمواطن السعودي يدفع (عمليا) ضريبة لكل شيء ينفقه،
ولكن هذه الضريبة بدل أن تذهب لخزائن الدولة،
فإنها تذهب لجيوب ملاك الأراضي والعقار،
واذا كان من المستبعد أن تصحو ضمائر التجار،
فواجب الدولة أن تضرب بيد من حديد وتفرض القوانين
التي تحمي المواطنين من الإستغلال والجشع،
وتقوم (بتأميم) الأراضي البيضاء الشاسعة،
وفرض الضرائب على بقية الأراضي المملوكة للأفراد،
وإيقاف المتاجرة بمزيد من الأراضي البيضاء.

الأرض هبة من الله،
وليس من حق أحد أن يحتكرها،
كغيرها من الموارد الطبيعية،
والأراضي في أي دولة يجب أن تكون ملكا للجميع،
تؤجرها الدولة لمن يريد (استخدامها)،
ويدخل ريع تأجيرها لخزائن الدولة.

على الدولة والمسؤولين والمواطنين
أن يتحركوا سريعا لحل هذه الأزمة
التي تمس كل مواطن،
وعلى مجلس الشورى أن ينهي النقاشات البيزنطية
ويقر اقتراحات فرض الضريبة على الأراضي بأسرع وقت،
فالتقارير تشير إلى تزايد سكاني كبير
وزيادة متصاعدة في الطلب على المساكن
، وعلينا أن نحل المشكلة قبل أن تستفحل ويستعصي علاجها،
وتتفاقم آثارها الجانبية
ولنقف صفاً واحداً في وجه الاحتكار حتى لاتتحول بلادنا ألى لوح منوبولي ..

........

عصام الزامل

[faissssal]

.


:

تشكل كلفة ثمن الأرض نسبة كبيرة من كلفة اي مشروع استثماري. بدءا من بناء منزل خاص ومروراً بالمصانع والمزارع وانتهاءً بالمجمعات السكنية والتجارية. هذه الكلفة تُرحل بطرق مباشرة أو غير مباشرة إلى المستهلك كزيادة في أسعار السلع الخدمية والإنتاجية والاستهلاكية.
فعند تحليل مسببات التضخم وحلوله يجب أن لا يهمل الوضع القائم للأراضي، فالخلل ظاهر لمن يتأمل الوضع سواء من الناحية الشرعية أو الإدارية أو الاقتصادية.
فمن العجيب عدم فرض الزكاة على تجار الأراضي رغم وجوبها عند غالبية أهل العلم. إن أسلوب منح الأراضي وعدم فرض الزكاة على محتكريها كان عاملا مهما في ارتفاع أسعارها الذي كان له دوره الفعال في التضخم. إن عدم فرض الزكاة جعل من الأراضي المكان الأنسب لاستيداع الثروات ونموها على حساب المجتمع دون إضافة إي قيمة إنتاجية وذلك في الواقع عند التأمل هو نفس فلسفة نمو أموال المرابين بل لعله أسوأ، فالمرابي قد يقرض المال لمن يستخدمه في الإنتاج.
إن فرض الزكاة الشرعية على ملاك الأراضي سينهي ظاهرة البقع البيضاء المنتشرة على مساحات كبيرة مشوهة جمال المدن ومتسببة في امتدادها امتدادا له كلفته الاقتصادية والاجتماعية.
و في علم الاقتصاد، فإن قاعدة الضريبة المثلى تنص على أن أنسب هدف للضرائب هو استخدام الأشياء التي تتميز بكمية محدودة لا تنقص ولا تزيد كالأرض. وذلك لأن فرض الضرائب هنا لن يؤدي إلى نقصان الكمية. بل ذهب بعض الاقتصاديين (كجورج هنري) إلى أبعد من ذلك: فطالب بتحميل الأراضي جميع ما تحتاجه الدولة من الضرائب وذلك لضمان الاستغلال الأمثل للموارد.
تستخدم الضرائب أحيانا كسياسة تنظيمية للحد من بعض الممارسات والمعاملات التجارية التي لها تأثيرات جانبية غير مرغوب فيها على المجتمع ككل. وعموما فإن الضرائب تحتاجها الدول التي لا تملك دخلا خاصا بها، والدولة السعودية قد أغناها الله عن فرض الضرائب بالبترول، وأبدلنا الإسلام عنها بالزكاة.
فلم لا تشمل طفرة الإصلاحات الحالية وقوانين مكافحة التضخم هذا الخلل. لم لا تفرض الزكاة الشرعية على الأراضي الاستثمارية فيقضى على ظاهرة احتكارها موفرة للدولة دخلا ماليا يكون عوضا عن بعض الرسوم الجمركية وغيرها.
لم لا تمنح الأراضي لمن يطورها وفق شروط رفيعة المستوى تتناسب مع مستوى المملكة ومع الطفرة المعمارية العالمية الحديثة وتكون أسعارها تبعا لمستوى تطويرها.
إن منح الأراضي الخام لمطورين على أساس هامش ربح معقول سيشعل روح المنافسة الإيجابية مما ينتج ابتكارات مبدعة تسهل من عملية تطوير المدن وتنظيمها كما سيصبغها بصبغة جمالية يضعها في مقدمة مدن العالم.
إن تغيير الوضع الحالي للأراضي ليس احد حلول معالجة التضخم فحسب بل يساهم أيضا في حل مشاكل الفقر والمشاكل الاجتماعية والاقتصادية والعمرانية.
إن امتلاك قطعة أرض سكنية لائقة على مستوى حديث هو حافز قوي للمواطن للعمل بجد لبناء منزل العائلة مما سيؤدي إلى رفع مستوى الإنتاجية للمجتمع إضافة إلى رفع المستوى الحضاري العام. وهو أيضا عامل قوي للاستقرار الاجتماعي المؤدي للاستقرار السياسي. وكذلك توفير الأرض المناسبة بالسعر المناسب لصاحب المصنع والمتجر والمؤسسة والمقاول سينعكس إيجابيا على معدل الأسعار مما يخفض نسب التضخم.
وختاما، تأتي طفرة النفط الثانية مختلفة عن الأولى بتزامنها مع طفرة إصلاحات قانونية واقتصادية لم تشهدها البلاد من قبل، فهل يقضى فيها على احتكار الأراضي؟.





د.حمزة محمد
@ أستاذ الاقتصاد المالي بجامعة الأمير سلطان
hamzaalsalem@********** (hamzaalsalem@**********)




.


.

[faissssal]

*


القطاع العقاري والحاجة إلى التدخل

http://www.aleqt.com/img/author/411.jpg

محمد محسن الحربي





من الصعب أن تسمع ما لا يسرك ولكن ما هو أصعب أن تقذف في أذنك هذه الكلمات
من قِبَل من يفترض فيه أن يكون محامياً عنك. هكذا أستطيع أن أصف شعوري عندما
سمعت ما جاد به أحد أعضاء اللجنة الوطنية للعقار،
في برنامج تلفزيوني تناول الشأن العقاري السعودي.
لقد ألقى في ثنايا حديثه العتب على المواطن وطالبه بتغيير نمط التفكير من امتلاك منزل
كبير وواسع إلى منزل يلبي الحد الأدنى من متطلبات المعيشة للتعاطي مع مشكلة
ارتفاع أسعار العقار. تذكرت حينها صديقي الغربي عندما عقد حاجبيه وهو يقول
إننا شعب غريب انقلبت فيه المفاهيم حيث ترتفع أسعار السلع المتوافرة بكثرة في بلادنا
وتقل أسعار المواد النادرة، في إشارة إلى العقار والماء على التوالي،
حتى غدت قيمة الأرض أعلى من تكلفة البناء.
من السهل جداً أن تلقى باللائمة على المواطن (وهو الحلقة الأضعف)
في مشكلة التعاطي مع مسألة الارتفاع الخرافي في أسعار الأراضي
على الرغم من توافر مسطحات بور تكاد تكفي لإسكان قارة بأكملها،
هكذا نحن دائماً نترك المتن ونذهب إلى الهامش في حين كان بالإمكان
تحليل المشكلة وسبل تذليل الصعاب وطرح أفكار عديدة لتنظيم
القطاع العقاري بشكل يكفل حق جميع الأطراف من خلال أن يكون في متناول
اليد للمواطن من جهة، إضافة إلى الاستمرار في ضخ سيولة استثمارية
كبيرة تضمن هامشا ربحيا جيدا للمستثمر من جهة أخرى
بدلاً من ترك هذه القضية دون ضوابط مما يجعلها عرضة للمضاربات.
لقد استبشر الجميع بقرار مجلس الوزراء حول وضع آلية لتوصيل الخدمات
إلى أراضي المنح وتنظيمها في سبيل تحرير عديد من المساحات غير المستثمره
ليتم ضخها في قطاع الإنشاء والبناء لينعكس إيجاباً على أسعار الأراضي في أنحاء المملكة.
وهذا القرار يؤكد أن هناك من يهتم بهذا الشأن الذي بقي حبيس النسيان لعقود
من الزمن حتى أصبح الحديث حوله عودة بعقارب الساعة الوراء رغم أهميته
كعنصر جوهري في الحياة الكريمة للفرد في أحضان مجتمعه وحماية لعائلته من تقلبات
الدهر من بعده.
أغلبية الشرائح السكانية العاجزة عن توفير السكن المناسب تأمل أن يتم إصدار المزيد
من القرارات الإلحاقية للحد من الشره الشديد في استغلال غياب القوانين المنظمة
في هذا القطاع والتي قد تسهم في إحكام القبضة على مفاصل السوق العقارية
ووأد أي خطوة لإحياء عهد الإقطاعيين. وعلى رأس هذه المقترحات -
فرض زكاة سنوية على الأراضي غير المستثمرة (البوار) وتبدأ تدريجياً في المساحات
داخل المدينة وصولاً إلى خارجها ويستثنى منها ما أعد للفرد للسكن الخاص ويتم
تحصيل الزكاة بأثر رجعي في حال تغيرت المعطيات.
لماذا لا يتم التعجيل بحل مشكلة المساهمات المتعثرة وكذلك تأسيس شركة
عقارية مدعومة من الدولة وتطرح للاكتتاب العام نشاطها الرئيسي تطوير الأراضي
الحكومية داخل المدن وبيعها على المواطنين بأسعار منطقية وبشروط تكفل عدم
استغلالها أو بيعها بشكل يخالف الهدف الأساسي منها.
إن تطوير مزيد من الأراضي يعني الضغط غير المباشر على كبار العقاريين
ممن يملكون السيولة لشراء أرض خام والاحتفاظ بها لسنوات طويلة دون أن يتعرضوا
إلى أي تبعات مالية من جراء ذلك.
هناك كثير ممن سقطوا على هضاب قروض البنوك المجحفة والتي لا يملك المواطن
البسيط الخيار أمامها في ظل انعدام المنافسة في الإقراض بسبب قلة المؤسسات
المالية المخولة بذلك.
هؤلاء لم يجدوا ولن يجدوا وسيلة للتخفيف من أعباء الحياة ما لم يتحل صناع القرار
بالمسؤولية تجاههم، وما لم تستشعر الجهات الحكومية المعنية،
وعلى رأسها مجلس الشورى، المسؤولية الأخلاقية والأمانة الملقاة على عواتقهم
في الحد من هذه الظاهرة وطرح الكثير من الحلول على طاولة ولاة الأمر والذين
بلا شك لن يقفوا أمام ما يسهم في رقي المجتمع.
دعوني اختم بكلمة لعلها تصل مبتغاها، أنه وبقيمة أراض هنا بإمكانك أن تشتري مساكن
مطلة على أنهار وجنان الدنيا في بقاع الأرض ومزودة بجميع الخدمات كما تستطيع الوصول إليها بطرق معبدة. إن الاستمرار في إغفال هذا الأمر حتما له آثاره الجانبية التي تمس الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي والأمني.

إعلامي سعودي

[faissssal]

في ندوة كبرى نظمتها « اليوم » بمشاركة رجال أعمال وأكاديميين وأمانة الشرقية
أسعار العقار بالشرقية تضخمت ولابد من تصحيحها ومطالب بحل سريع للمساهمات المتعثرة والمجمدة

http://www.alyaum.com/images/13/13431/746630_1.jpg
http://www.alyaum.com/images/13/13431/746630_2.jpg
أثار تقرير عن السوق العقارية نشر مؤخراً في الملحق الاقتصادي ردود فعل كبيرة من قبل المتخصصين والمهتمين بالسوق العقارية في المنطقة الشرقية، وتوقع خبراء عقاريون انهيارا وشيكا في أسعار الأراضي، لأن السوق العقارية في المنطقة تشهد ارتفاعا كبيرا في الأسعار مبالغا فيه ولا يتناسب مع الأسعار الحقيقية. الأمر الذي أثار ردود فعل العقاريين من أصحاب الشركات العقارية وأصحاب المخططات. لذلك قامت « اليوم » بعقد ندوة وجهت فيها الدعوة للمتخصصين والجهات المعنية بتنظيم وفسح المخططات العقارية للوقوف على واقع السوق تحت مسمى (واقع السوق العقارية في المنطقة الشرقية) طرحت خلالها العديد من القضايا المهمة بالسوق العقاري بمشاركة العديد من رجال الأعمال وأمانة المنطقة الشرقية.
قدم الندوة
رئيس التحرير
محمد بن عبدالله الوعيل
أدار الندوة
نائب رئيس التحرير
سليمان بن صالح أبا حسين
إشراف ومتابعة
رئيس القسم الاقتصادي
محمد السهلي
تنسيق وإعداد
عبدالوهاب المسفر
محررون
أحمد حنتوش
عمر عثمان

[faissssal]

عبد العزيز الغدير
http://www.aleqt.com/img/author/65.jpg



الكل يعتقد اليوم أن العقار وصل إلى أسعار فلكية غير مبررة في ظل غياب أنظمة تحد من طغيان الأقوياء (الملاك، المطورون، والمتاجرون) حتى بتنا نعاني مشكلة تضخم كبيرة في أسعار المساكن وقيمة الإيجارات يعانيها الكثير من المواطنين والمقيمين والمستثمرين في غير أنشطة القطاع العقاري، ولا شك أن التضخم في أسعار القطاع العقاري تنعكس بشكل كبير على التضخم في أسعار السلع والخدمات. موظفون بمتوسط رواتب خمسة آلاف ريال وصلت إيجارات الشقق التي تؤويهم وأفراد أسرهم إلى 2000 و2500 ريال شهريا بنسبة تصل إلى نحو 50 في المائة من دخولهم الشهرية ما يجعلهم يعانون ضنك العيش, وبكل تأكيد فهؤلاء لا يحلمون بمسكن يملكونه مهما انتعشت البدائل التمويلية, فأسعار الأراضي العالية جدا تشكل اليوم أكثر من 40 في المائة من قيمة المساكن, والمطورون الأفراد الذين ينتجون مساكن متدنية الجودة تتطلب صيانة قبل أن تسكن لا يرضون بأرباح منطقية, ولقد وجدت مساكن أجزم أن تكلفتها لا تتجاوز مليون ريال معروضة بأكثر من مليوني ريال, أي بنسبة ربح أكثر من 100 في المائة.
كلما ذهبت بسيارتي إلى ورشة السيارات أجد أسعار خدمات التصليح عالية وغير منطقية, وعندما أتساءل عن السبب يكون الجواب الارتفاعات غير المتوقفة من مالكي العقارات الصناعية باستمرار ودون توقف, وهذا ما يقوله بقية المستثمرين في الأنشطة الأخرى, حيث يقول لي أحد المستثمرين في مقهى إن العقاري رفع عليه الإيجار إلى الضعف ما دعاه لرفع أسعاره, ثم جاءت السنة الثانية ليرفع السعر ما جعله ينهي نشاطه متذمرا.
على الطرف الآخر تسمع المستثمرين في العقارات الاستثمارية يشتكون من تخلف بعض السكان عن السداد ما يجعلهم يحجمون عن هذا النوع من الاستثمارات, لكن للأمانة هؤلاء لم يعدموا الحل حيث تحركت اللجان العقارية في الغرف التجارية فعالجت المشكلة لكن من يتحرك لمصلحة المستهلك؟ من يتحرك للحد من الارتفاعات السعرية في أراض بيضاء في صحار جرداء لا نهر ولا بحر سوى الردميات نتيجة حركة طلب وعرض مصطنعين بين المكاتب العقارية بنجش بواح لا يخفى على أحد دون حيلة للحد من ذلك.
أحد الأصدقاء يقول إنه اكتشف أنه استخدم في عملية رفع أسعار أراضي منطقة دون أن يعلم, حيث إن أحد المكاتب يدعوه لشراء أرض بسعر معين ويضمن له الربح لأن المنطقة سترتفع كما يدعي ثم ما يلبث أن يتصل به عارضا عليه ربحا سريعا فيبيع وهكذا حتى وجد أن الأرض تضاعفت ولما دقق في الأمر وجد أن المكاتب تستخدم مجموعة من المضاربين لرفع أسعار أراضي المنطقة التي يعملون فيها من ناحية ولتنفيذ أكبر عمليات بيع تحقق لهم أعلى عمولات والجميع راض ورابح لكن الخاسر الوحيد المستخدم النهائي والوطن فضلا عمن يمسك الجمرة (الأرض بأعلى سعر ولا يجد من يشتري بسعر أعلى).
أعتقد أن حلا لارتفاعات أسعار العقارات بتعزيز آليات تدافع السوق من أنظمة ومؤسسات مجتمع مدني وشركات عقارية واعية بات أمرا مطلوبا, ولن تعدم حكومتنا الرشيدة الحل بما لديها من أدوات متعددة تستطيع أن توازن بها بين حقوق أطراف السوق العقارية كافة لحماية الجميع والوطن بالمحصلة، كما أعتقد أن تفعيل دور جمعية حماية المستهلك في السوق العقارية بات أيضا مطلوبا لتحقيق التدافع الذي يمنع الفساد, إذ لا بد أن تواجه جمعية حماية المستهلك اللجان العقارية في الغرفة التجارية والصناعية.

[faissssal]

د.حامد علي هرساني




http://www.aleqt.com/img/author/670.jpg




تكلفة تجهيز المخططات :


تمر قطعة الأرض الخام بعدة مراحل قبل جاهزيتها للبيع بعد تخطيطها وتقسيمها وعمل تصريف أمطار السيول والصرف الصحي والرصف والسفلتة والإنارة وغيرها وما قد يسمى بالبنية التحتية.
وما يهمنا هنا تعريف البعيد عن أمور كهذه بمقدار المبالغ التي تصرف على هذه الأعمال ونوضح ذلك لأرض مخطط كعينة فيما يلي:
تجهيز المتر الخام بـ 65 ريالا
لو فرضنا الأرض أن الخام مليون متر مربع ما يساوي كيلو متراً مربعاً ونسبة المساحة المختزلة للشوارع والتنظيم 35 في المائة فإن تكلفة التجهيزات السابقة لن تزيد على 40 ألف ريال لقطعة الأرض الواحدة ما لا يزيد على 40 مليون ريال لكامل المخطط على فرض مساحة القطعة 600 متر مربع, وهذه الأرقام ليست ارتجالية ولكنها تمثل حقيقة الواقع حسابيا وتطبيقيا يعرفه أصحاب الاختصاص ولسنا بحاجة للخوض في التفاصيل فما يهمنا النتائج, ما يعني أن تكلفة المتر 65 ريالا تقريبا.
وهذا المبلغ هو ما يهمنا فكيف تسمح الجهات المختصة (ولا توجد حاليا حسب علم الجميع أي جهة مختصة, أي كيف تسمح الجهات المختصة بعدم وجود جهة مختصة) ببيع أرض تكلفة تجهيز مترها 70 ريالا على أكثر تقدير كيف يسمح ببيعها بثلاثة أضعاف أو أربعة وفي أغلب الأحيان يدفع المواطن عشرة أضعاف هذا السعر ويوضع المواطن في ظروف تجعل البعض منهم يشعر بالأسى والحزن إذا لم يتمكن من الشراء و بهذا السعر المرتفع فغدا أو بعد غد سيرتفع السعر فما بيده حيلة وليس أمامه خيار, فلا وجود للرقيب.
وبالتأكيد لم تتم مراعاة سعر شراء الأرض الخام و المفاجأة هي:
سعر متر الأرض الخام ما بين خمسة ريالات و20 ريالا على أعلى تقدير:
إن سعر شراء الأرض يمكن أن يُتجاهل إذا كانت الأرض على أطراف نهاية العمران وداخل النطاق العمراني فقبل عشر سنوات أو ثماني سنوات أو حتى ست سنوات في بعض المدن كان سعر الكيلو متر المربع يراوح بين مليونين وعشرة ملايين ريال.
وحتى بعد إضافة سعر الأرض خمسة ريالات أو 20 ريالا لا نزال بعيدا عن خط الـ 100 ريال وللمواطن ومن حقه أن يسأل كيف يسمح ببيع المتر بمئات الريالات, خمسة وستة وسبعة وعشرة أضعاف بعد ما تجنيه الأسماك الصغيرة مما تركته لها الهوامير.
ومن حقه أن يكرر السؤال من يحميني من هذا الطوفان الذي امتد ليوسع دائرة الفقر دون أن نشعر فمن كان بإمكانه شراء أرض والبناء عليها, فيلا صغيرة إجمالي مساحتها أقل من 300 متر مربع قبل خمس سنوات مثلا أصبح اليوم المبلغ الذي يملكه نصف مليون تقريبا لا يوفر له قيمة شراء أرض فضعفت القيمة الشرائية لما يملك من مال وانتقل إلى فئة المحتاجين ولا حول ولا قوة إلا بالله.



كيف يتم بيع المخططات؟


لا يوجد نظام معروف للكيفية التي يتم بها عرض بضاعة الأراضي في السوق والجهة التي تملك المخطط هي التي تحدد السعر وتحدد الزمان ووقت البيع، وتحدد ما يباع وما لا يباع ووقت بيع ما لا يعرض للبيع، كما تحدد من يشتري بعض القطع أو ما تسميه بالبلوكات، وتحدد طريقة البيع وكيفية الإفراغ ليتم التلاعب ورفع الأسعار.
والسؤال هو ماذا أبقت الجهة التي تملك المخطط للدولة؟
وهناك تنظيمات عامة ويدخل ضمنها:
الأمور الشرعية التي تضمن للمشتري امتلاك الأرض بصفة رسمية وتحفظ له حقوقه ولا ننكر اهتمام المخلصين وحرصهم على حفظ الحقوق.
تعليمات البلديات أو الوزارة الخاصة بالأمور التنظيمية والشروط والمواصفات الواجب توافرها وتحقيقها ليسمح بالبيع والإفراغ وهذه التعليمات معنية مباشرة بالخدمات والتجهيزات ولا ينكر أهمية ذلك دون الخوض في تفاصيل ما ينفذ وما لا ينفذ.



الأسعار ومن يفرضها ويتحكم بها ؟


لامكان لأي جهة رسمية لتحديد السعر ومتابعة الالتزام به، بل لا توجد جهة رسمية تفرض أو تقترح أو حتى تناقش الأسعار.
فالطبيعي والمفروض وجود جهة رسمية تحدد الأسعار, لا سعرا تقدمه الشركة وتتحكم فيه فتعرض على المواطن المضطر السعر الذي تريده وتتكلم عن أسعار تراوح ما بين 800 ريال و1500 ريال للمتر المربع أي أن قطعة الأرض يتراوح سعرها ما بين 400 ألف إلى مليون ريال والحقيقة أننا نجد السعر يتراوح ما بين 500 ألف والمليون ريال للأرض التي تبلغ مساحتها 500 متر مربع تقريبا وهذه الأسعار، كما يقال أسعار شركة تقوم بطرحها أولا ثم يبدأ مسلسل رفع الأسعار الذي يعرفه كل صغير وكبير لأنها أصبحت لعبة مكشوفة يعرض في المسلسلات التلفزيونية ويكتب عنه الكثير وما من حيلة بيد المواطن أمام هذه اللعبة التي يراها أمامه لرفع الأسعار وهي مؤامرة وليست لعبة، ذلك إضافة إلى أن الشركات (مستثمرة هذه الأرض) تحتفظ بالمواقع المميزة على شوارع تجارية كما يقال إن وجدت أو بالأصح هكذا سميت لتتضاعف أسعارها وترفع أسعار القطع القريبة منها وتصبح حكرا على فئة معينة وتحرم المحتاج الحقيقي للسكن.




نظرة تحليلية


لما يحدث على فرضية أن المخطط فيه ألف قطعة أرض إذا كانت المساحة الإجمالية لأرض المخطط مليون متر مربع كما سبق.
وعلى هذا الفرضية وباستخدام أقل الآلات الحاسبة سعرا وأقلها تطورا فإن عائد مبيعات الشركة المستثمرة أو صاحب المخطط يراوح ما بين 500 مليون إلى ألف مليون وبعد خصم المبالغ المصروفة على تجهيز المخطط والخدمات الأخرى (التي من المفترض أن تكون قد نفذت) وخصم قيمة الأرض الخام على فرضية أنه تم شراؤها فإن صافي أرباح هذا المخطط يتراوح ما بين 450 مليون وألف مليون.
أي نصف مليار إلى المليار ريال تقريبا, مقابل ماذا؟ نعم مقابل ماذا؟


أرباح المليار ريال مقابل ماذا؟

الأرض إما أنها منحة من الدولة الهدف منها نفع المواطن بعمل مخططات أو مساكن ثم بيعت أرضا خاما بأرخص الأثمان، ولكن هل حققت الهدف الذي منحت من أجله؟
أو أنها أرض ميتة ملكت بطريقة شرعية لمن أحياها أو غير ذلك وتم بيعها أرضا خاما ولا نريد أن نخوض فيما ليس لنا به علم وإنما كل ما نعرفه هو ما يحدث أمام أعين الجميع ويستطيع طالب مدرسة ابتدائي القيام بعملياته الحسابات السابقة إذا طلب منه في مسألة رياضية بسيطة.





*

[faissssal]

طرح الدكتور حامد هرساني الخبير والمختص العقاري وأحد أعضاء غرفة مكة المكرمة
عدداً من الحلول والمقترحات لحل مشكلة الإسكان تمثلت في النقاط التالية :

]تحديد سعر متر الأرض للمخطط بين 100 و300 ريال كحد أعلى وحسب قرب المخطط وموقعه والمدينة التي هو بها.( المقصود المخططات الجديدة )[/FONT]

عدم حجز أي من الأراضي، وإنما بيع جميع أراضي المخطط بلا استثناء.

لا يسمح بإعادة بيع أرض المخطط إلا بعد مضي ستة أشهر على الأقل.

لا يسمح ببيع أكثر من قطعة أرض واحدة أو قطعتين للفرد ولا يسمح لمن لديه أكثر من ثلاث قطع أراض بالشراء (تحتاج هذه النقطة إلى تفصيل أكثر).

في حال إعادة البيع لا يسمح برفع السعر أكثر منه 5 في المائة فقط من السعر الأصلي، وتثبيت هذه الزيادة بحيث يبقى مبلغا ثابتا خمسة آلاف ريال مثلا للقطعة التي سعرها الأصلي مائة ألف ريال، وبالتالي لن يتضاعف سعر الأرض إلا إذا أعيد بيعها 20 مرة، وبعد مضي ما لا يقل عن عشر سنوات.

إذا لم يتم البناء بعد مدة عام يعاد بيع الأرض أو عمل تنظيم معين (وهذا النظام يطبق في بعض دول الخليج على الأرض التي تمنحها الدولة).

بعد البناء يسمح بالبيع لتعم الفائدة، وخاصة إذا كانت على شكل وحدات سكنية يستفيد منها المواطن.

يسمح بتعدد الأدوار إلى أربعة ومواقف مثلا، أو ثلاثة ومواقف على الأقل.

على الدولة التدخل والتدخل السريع.

إلغاء فكرة الاستثمار في الأرض.


http://www.aleqt.com/2010/04/04/article_373945.html



.

[ابونواااااااااف]

اخوي لو جينا للرياض الاراضي الخام الكبير المحيط بحدو الرياض شمال

كللها اراضي خـــــــــــــــــــــــام بنبان والي علي طريق صلبوخ
املاك خاصة
طاش ماش


المالك اكبر حصة ولي العهد الامير سلطان:605:
وشيك وزارة الدفاع والطيران والقوات المسلحة :redf:
ولاتنسي الثمامة املاك خاصة
والجهة الشرقية الشمالية سور المطار ......! iconv

ووالجهة الشمالية الغربية من عرقهiconv
الامير مشعل ...............................أiconv
شرقا الرياض كلها ارضي خام
نصف مخططات الرمال الذهبي
تم ايقاف الاراضي الخام وخاصة علي علي طريق امتداد التخصصي شرقا
أملاك وثرة ابناء الملك سعود:604:
حنوب الرياض
جزاء بسيط منه تصريف للمجاري:509:

ونصف منح عريض يقولون املاك خاصة
للاميرة :606:

[faissssal]

اخوي لو جينا للرياض الاراضي الخام الكبير المحيط بحدو الرياض شمال

كللها اراضي خـــــــــــــــــــــــام بنبان والي علي طريق صلبوخ
املاك خاصة
طاش ماش


المالك اكبر حصة ولي العهد الامير سلطان:605:
وشيك وزارة الدفاع والطيران والقوات المسلحة :redf:
ولاتنسي الثمامة املاك خاصة
والجهة الشرقية الشمالية سور المطار ......! iconv

ووالجهة الشمالية الغربية من عرقهiconv
الامير مشعل ...............................أiconv
شرقا الرياض كلها ارضي خام
نصف مخططات الرمال الذهبي
تم ايقاف الاراضي الخام وخاصة علي علي طريق امتداد التخصصي شرقا
أملاك وثرة ابناء الملك سعود:604:
حنوب الرياض
جزاء بسيط منه تصريف للمجاري:509:

ونصف منح عريض يقولون املاك خاصة
للاميرة :606:

أخي الكريم أبو نواف مساحة مملكتنا الحبيبة 2.25 مليار متر مربع ، عبارة قارة صحراوية

تصلح فقط للبناء ولاغير ذلك.. لتترك الدولة لأهل الشبوك شبوكهم وأملاكهم وتنشيء

مخططات بأطراف المدن وتكون كاملة الخدمات فالدولة تستطيع والمواطن يستطيع

البناء عندما يحصل على الأرض المكتملة الخدمات .

إذا وجدت الإرادة فالحل بسيط ولكن أين الإرادة .؟

.

[faissssal]

تحرير 40 مليون متر مربع..؟!

راشد محمد الفوزان
في جدة أعلنت لجنة الأراضي الحكومية والتعديات عن استعادة ما يقارب 40 مليون متر مربع بشرق وجنوب جدة, وهي مناطق مفتوحة كأراض بالاضافة للشمال بجدة ولكن مشكلة الشمال أنه محصور ومملوك وأراض غالية الثمن يصعب وضع "اليد" عليها, حين تعلن اللجنة عن "استعادة" الأراضي هل هذا يعني أنها كانت مملوكة لآخرين؟ وإن كان كذلك من منحهم هذه الملكية؟ قد لا تكون بصكوك واضحة لا لبس بها, ولكن قد تكون بوسائل أخرى "قانونية" برأيهم, من حجج استحكام أو غيرها من وسائل اثبات الملكية, فنحن نعلم أن بعض الملكيات تأتي "بالزمن" وشهود بعد فترة معينة لاثبات الملكية, وهذا يحدث كثيرا, وهو يقترب أو مشابهة لما حدث الآن بجدة, فكيف يمكن استعادة 40 مليون متر مربع من الأراضي, حتى أن رئيس اللجنة لا زال يؤكد على أن هناك الكثير من الأراضي متوقع استعادتها.
كل ذلك أتى من تداعيات "كارثة جدة" التي فتحت ملفات كثيرة لا تزال مفتوحة ويفتح العديد منها حتى الآن, هذا ما يخص الأراضي, ولن نعود لقضية الصرف والأموال وغيرها أين ذهبت, ولكن لماذا أصبح "الاستيلاء" على الأراضي الحكومية سهلا هكذا بمجرد أن تزرع بكم شجرة "بطيخ" أو "نخيل" هل أصبحت أملاك الدولة بهذه السهولة الحصول عليها؟ ثم من يسهل ذلك من خلال البلديات التي أصبحت علامات الاستفهام كبيرة حول أداء أعمالها, وأيضا كيف يمكن منح رخص بناء وتوثيق مخططات وغيرها, وأين كتابات العدل والمحاكم حول كل ذلك, لا نتحدث عن أراض بالربع الخالي أو ألف متر, نتحدث عن 4 ملايين متر مربع يمكن أن تقوم عليها مدينة كاملة, وهذا ما يضع أسئلة كثيرة وعديدة عن أراضي الدولة, هل هي تحت يدها أو ملكيتها؟ هل اعتدي عليها؟ هل سلب منها شيء؟ لأن ذلك يأتي على حساب مشاريع للوطن والمدينة سواء كان مدرسة أو مستشفى أو دائرة حكومية أو سكنا للمواطنين, لأن عدم سيطرة الدولة على أراضيها يعني أنها تعيد شراء ما تملك, وهذا غير مقبول نهائيا ولا يجب أن يكون هذا مهمشا نهائيا, والغريب أن لجنة الأراضي الحكومية والتعديات بمحافظة جدة هم 9 أفراد فقط, وهذا يدلل على إمكانيات محدودة لديهم كطاقة بشرية فماذا لو كانت طاقتهم أضعاف ما هي عليه الآن؟!
هذا الآن يحدث بجدة, فماذا عن أراضي الدولة التي اعتدي عليها ببقية المملكة, وذلك يعني أننا نحتاج إلى لجان ببقية مناطق المملكة, بل نحتاج إلى حصر شامل وكامل لكل أملاك الدولة وهي الأراضي, بل قد نصل لوضع هيئة أو لجنة أو أي مسمى يمكن أن يوضع لكي تحدد وتضع اليد على أملاك الدولة من الأراضي, نحتاج إلى إعادة النظر وفتح ملفات أملاك الدولة التي لا يعرف حجمها وما بقي منها ومثال جدة قائم وحاضر لدينا، فهي أملاك لا تمنح ولا تعطى فهي لهذا الوطن وبما يخدم هذا الوطن وأبناءه.

[faissssal]

البيع الصوري استحضر السجلات وفضح التزوير (http://www.tdwl.net/vb/)
اعتراف كاتبي عدل بتدوير 47 مليون م2 لصك عقاري
عبد الله الحارثي ـ جدة



http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20100406/images/b20_th3.jpg (http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20100406/Images/b20.jpg)


علمت «عكاظ» من مصادر موثوقة، أن جهات مختصة تبحث في قضية صك عقاري في حي الثعالبة جنوبي محافظة جدة خضع للإفراغ عدة مرات، بهدف إضافة مساحة 47 مليون متر مربع على الصك، وتغيير معالمه الأساسية.
وبحسب معلومات حصلت عليها «عكاظ» فإن كتابة عدل في محافظة جدة مررت مبايعات صورية بدون قبض الثمن بين البائع والمشتري بهدف البعد عن قاع الصك الأصلي والإفراغ بعد إضافة مساحة الـ 47 مليون متر مربع، ما اعتبرت الجهات المعنية تلك الزيادة بأنها «غير مبررة شرعا ونظاما».
وأفادت المصادر نفسها، أن الدراسة الأولية للصك كشفت عن البيع الصوري للأرض، ما استدعى إحضار السجلات من كتابة العدل لمطابقة المساحات، إذ ثبت لها تزوير محتوى الصك الأصلي، حيث كانت مساحة الأرض تقدر بـ 38 مليون متر مربع، وأصبحت بعد الإفراغات المتتالية نحو 85 مليون متر مربع.

وذكرت المصادر أن كاتبي العدل اللذين أفرغا الصك الأصلي اعترفا أثناء التحقيق معهما بتمرير المبايعات وتدوير الصك عدة مرات، وتمت المصادقة على أقوالهما تمهيدا لمحاكمتهما.

وأشارت المصادر إلى أن الجهات المعنية تمكنت من إحباط الزيادة في أطوال الأرض، بناء على قاعدة «ما بني على باطل فهو باطل»، واعتبار تدوير الصكوك أشبه بعمليات غسل أموال.

وأبلغت «عكاظ» مصادر مطلعة، أن رئيس المجلس الأعلى للقضاء الدكتور صالح بن حميد طلب من هيئة التمييز في منطقة مكة المكرمة إحالة القضية لدراستها في الدائرة المختصة وتقدير ما يلزم «نحو الصكوك» وفق النظام الصادر عام 1414هـ.

وشدد رئيس المجلس الأعلى للقضاء على أنه في حال تطلب الأمر الحصول على معلومات أو مستندات، فإنه يتم استدعاؤها من مصادرها الموثوقة.


*


( سؤال يتبادر للذهن ؛ من اشترى هذه الأرض المسروقة هل يعاد له حقه ؟
وإذا كان قد بنى عليها بيتاً فماذا سيفعلون معه وكيف يعيدها ؟!! )

[faissssal]

المتفــائلـون مـن الشبـاب: العقــار يلفظ أنفــاسـه

حسين الحجاجي ــ جدة




http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20100409/images/m13_th3.jpg (http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20100409/Images/m13.jpg)



فيما لو أتيحت فرصة السكن في بيت ملك، فهل من الأفضل شراء الأرض ومن ثم البناء، أم شراء منزل جاهز؟
77 في المائة من الشريحة العشوائية المختارة من الشباب في جدة، قالت: لن نفكر في شراء قطعة أرض، ونعيش كرب المعاناة في محاولة البناء، وبررت ذلك بقولها: من الجنون أن يفكر أي منا بتلك المحاولات، لأن ذلك ضرب من المستحيل في ظل التلاعب بأسعار مواد البناء، سواء أكانت مواد أساسية أم تكميلية، فأصحاب الحديد لعبوا لعبتهم وما زالوا، وكذلك أصحاب الطوب، وقبل ذلك الأسمنت، وهكذا يصبح البناء حلما لا أمل في تحقيقه.

(14 في المائة) من هذه النسبة قالت بتأكيد: لم نضع مشروع شراء قطعة أرض ثم بنائها، على لائحة تفكيرنا، ولو أتيحت فرصة السكن في بيت خاص، فليس أمامنا سوى شرائه جاهزا.
لم تبعد نسبة (13 في المائة) كثيرا حينما قالت متسائلة: أي أرض تتحدثون عنها، وأي بناء؟
أسعار العقار لم يعد بالإمكان الاقتراب منها، إلا من قبل الهوامير، وحدهم من يتحكمون في أسعار العقار، أما من مثلنا فالمسألة صعبة للغاية، فلو أردنا شراء مثل هذه القطعة نحتاج بمرتب وظائفنا المحدودة هذه إلى العمر كله، ولن نجمع قيمة الأرض، وعلى افتراض أننا حصلنا عليها، فمن أين نتمكن من توفير مواد البناء بوضعها الحالي والملتهب.

(7 في المائة) جاء ردها متضمنا حلولا ومبررات أقدموا عليها بقولهم: لو فكرنا بتلك النمطية التي كان عليها السابقون، ممن توفرت لهم إمكانات امتلاك أراض، ومن ثم بنائها أيام الرخص، فسوف نصاب بالإحباط وسنظل تحت رحمة ملاك العمائر والشقق، لكن المخططات التي تبيع أراضي بوثائق كانت متنفسا، لأنها تتناسب مع الدخل أو المرتب الشهري وأسعارها مغرية، لذا قررنا الشراء من باب الإحساس بامتلاك قطعة أرض، وإن فقدناها في ما بعد، لذا أنشأنا بيوتا شعبية، قال (4 في المائة) إنهم سكنوا فيها، متحملين بعد المسافة بين مقر سكنهم ومواقع أعمالهم، وأضافوا:
لا يهم بيوتنا شعبية في الوقت الحالي، طالما نسكن في بيت لا يطلب أحد منا إيجارا.
(3 في المائة)، وهي الفئة التي بدت متفائلة، وصفت كل تلك الرؤى السابقة باليائسة جهلا: لن نشتري بيتا جاهزا إنما سوف نشتري قطعة أرض، وسوف نبنيها حسب المواصفات والتفصيل الذي نريد، فأسعار العقار والأراضي لن تستمر بهذه الصورة المبالغ فيها، فالسوق تلفظ -حاليا- أنفاسها الأخيرة، سيرافقها حتما انهيار في أسعار البناء، فلا مجال لليأس.




*

[faissssal]

على خلفية إفراغ صك أرض في ثول بقيمة 600 مليون (http://www.tdwl.net/vb/)
نقل 4 كتاب عدل من سجن جدة إلى الرياض لمحاكمتهم

عدنان الشبراوي ـ جدة

http://www.okaz.com.sa/new/images/logo1414.gif (http://www.addthis.com/bookmark.php?v=250)http://www.okaz.com.sa/new/images/printer.png (http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20100411/PrinCon20100411343656.htm) http://www.okaz.com.sa/new/images/comments.png (http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20100411/Con20100411343656.htm#addcomments) http://www.okaz.com.sa/new/images/sharemail.png (javascript:void(0);) http://www.okaz.com.sa/new/images/email.png (javascript:void(0);)


http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20100411/images/b40_th3.jpg (http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20100411/Images/b40.jpg)



كشف لـ«عكاظ» مصدر مطلع عن نقل أربعة كتاب عدل من سجن في جدة إلى أحد سجون العاصمة الرياض، تمهيدا لمحاكمتهم في الدوائر الجزائية في ديوان المظالم، إذ يواجهون ست تهم موجهة ضدهم.

وتوقع المصدر إحالة المتهمين للقضاء خلال الأسابيع القليلة المقبلة، مشيرا إلى أن المادة الأولى من قواعد المرافعات أمام ديوان المظالم وقرار رئيس الديوان الصادر عام 1406هـ، أجازت له إحالة الدعوى إلى أي فرع من فروع الديوان في المملكة، استنادا لمصلحة يقدرها رئيس الديوان.

وذكرت المصادر أن كتاب العدل الأربعة وهم من منسوبي كتابة عدل جدة الأولى (تحتفظ «عكاظ» بأسمائهم) ستتم محاكمتهم على خلفية فساد مالي وإداري في تمرير صكوك مزورة وسجلات لعقارات وهمية، إذ أوشكت هيئة الادعاء العام في هيئة الرقابة والتحقيق من تحرير لوائح الاتهام ضد كل كاتب عدل على حدة.

وعلمت «عكاظ» من مصادر قانونية أن المدعي العام سيوجه لكتاب العدل تهم «استغلال النفوذ الوظيفي، التربح من الوظيفة العامة، إساءة استخدام السلطة، الرشوة، التزوير، الاستجابة إلى رجاء أو توصية» وجميعها تهم معاقب عليها وفق النظام ــ بحسب المصادر. وبالعودة إلى قضية كتاب العدل الأربعة، فإن تهمهم تتلخص في إفراغهم صكا وهميا لأرض تقع في ثول شمالي محافظة جدة، تصل مساحتها 2.58 مليون متر مربع، وزعت بين عدد من الأشخاص بالتساوي، وبثمن 600 مليون ريال قبضت خارج المجلس الشرعي.

ووفقا للمصادر القانونية فإن المشتري أقر بالشراء، وقبضت المبالغ بحضور وشهادة أشخاص معينين (تحتفظ الصحيفة بأسمائهم وتواقيعهم)، وصدق على عملية البيع في شهر شوال من عام 1428هـ لاعتماده.

وأكدت المصادر أن كتاب العدل الأربعة الذين ضبطوا قبل نحو ثلاثة أعوام في قضايا تزوير صكوك وإفراغها بطرق غير نظامية، يحق لهم توكيل محامين للدفاع عنهم وفق أنظمة القضاء، لا سيما أن جميع التهم الموجهة إليهم في الحق العام، ولا توجد دعاوى عليهم في الحق الخاص.

[faissssal]

التاريخ الإنساني يقول أن للمدنية ضريبة قاسية، لكن أبهظها ثمناً تلك التي تغرّب الإنسان داخل وطنه، وتعزله عن بيئته التي التصق بها حد التمازج، وهنا أتذكر كلاماً معبراً للقاص الكبير جارالله الحميد في "رائحة المدن" على ما أظن: "مجتمع المدنية غرّبنا عن بعضنا كما نغرّب العصافير عن أسرابها..نحبسها في أقفاص أنيقة ونطعهما ونسقيها وهي تموت من الكآبة ولا يفجعنا موتها" أ.هـ .
حقبة الطفرة نقلتنا من مجتمع بسيط إلى مجتمع مركب ومعقّد،
ومع شديد الأسف أن مخططينا أغفلوا البعد الإنساني في الخطط التنموية وبتروا كل رابطة تربط البدوي بصحرائه، فضلاً عن عجزهم عن توفير أدوات تمكن ابن الصحراء من التكيف مع المدينة وحياة المدنية، ليعيش الصحراويون أكبر مأزق تغريبي –غربة مكان وإنسان لا تغريبة بوصلة وفكر-!

**مافعلته خطط التنمية أنها ألقت بجحافل البدو بلا أدنى تأهيل وبلا أي سلاح في أتونِ مدنيةٍ لا توفر أدنى درجات التكافؤ بين البشر، فموازين القوى فيها مقلوبة، والإنسانية تذبح على محك الماديات، والمتغيرات تذيب أقوى الثوابت، والنظام الاجتماعي تحوّل إلى فوضى "خلاقة" –لنلطفها قليلاً-، والمساكن –وهي ما يعنيني هنا- أضحت كالفنادق لا يطول فيها مقام ساكنيها، بما لها من تبعات نفسية واجتماعية يعلمها جيداً خبراء علم النفس والاجتماع، تتعدى بآثارها السلبية الفرد وأسرته إلى الوطن وأهله .
فابتلعت المدن الناس، وتحوّلت إلى سجن كبير يعج بآلاف "الزنازن"، وملايين النزلاء الذين بترت جذورهم وعلاقاتهم، وتفككت تركيبتهم الأسرية من ممتدة إلى نووية، وصارت كل أسرة كياناً مستقلاً يختلف عن الآخر اختلافاً ثقافياً، يجعل من التواصل فيما بينها أمراً ليس باليسير، لنبدو في نهاية الأمر وكأننا عدة مجتمعات داخل مجتمع واحد .
من أراد أن ينجو بإنسان الصحراء الطيب البسيط المنكفئ في أعماقه لم يعد بوسعه أن ينجو، ومن أراد الإنعتاق من هذه الزنازن "الاختيارية" فليس أمامه مخرجاً سوى أن يشتري سجناً "إجبارياً" بثمن باهظ كما فعل صاحبي "أبو برج حمام" !

**أبناء الصحراء هؤلاء الذين أخذوا منها الرحابة في كل شيء، كيف يحشرون في "أبراج حمام"، كلما شدهم الحنين للأفق الذي ألفوه ارتطمت أبصارهم بجدران صماء؟! مالذي ننتظره من حمامة كسيرة الجناح فقدت فضاءات لا يحدها إلا أطراف الأفق؟!
كيف يأتي "أحد ما" ويقتطع مايشاء من الصحراء الشاسعة ليحولها إلى "أبراج حمام" يتعفف الحمام نفسه عن سكناها، ثم يحك ذقنه ويضع الرقم الذي يخطر بباله ثمناً لها دون أن يناقشه أحد؟!
أي خطط تنموية تلك التي هجّرت العوائل القروية للمدن مقابل وظيفة متواضعة لأحد أبناءها أو مقعد في جامعة لإحدى بناتها، في مشهد أشبه بالابتزاز...إن أردت وظيفة لابنك أو مقعداً لابنتك عليك أن تقدم نفسك وكل المنتجين من أسرتك قرابين لهوامير العقار علهم يمنحوك موطئ قدم في "برج حمام" ؟!

**"هوامير العقار" هؤلاء لم يكونوا ليصلوا إلى ماوصلوا إليه لولا دعم البنوك، فهي تقدم لهم المال والتسهيلات ليملأوا المدن بأبراجهم التعيسة، مقابل أن تنصب هي مقصلة البيع بأرقامها الفلكية، والهامور يضيق على "القرابين" في اتجاه المقصلة راغبة أم كارهة، كنوع من رد الجميل –أو التواطؤ إن شئتم- !
أين الدور الاجتماعي والتنموي للبنوك السعودية التي تحقق أرباحاً ليس لها نظير في العالم كله، لما تحظى به من دعم وحماية ورعاية من مؤسسة النقد، وفي المقابل لاتقدم أي شيء يذكر للوطن والمواطن؟!
أين البنوك عن تنمية المدن الصغيرة وفك الاختناق الذي تعانيه المدن الرئيسة بسبب الهجرات المتصاعدة التي شكّلت ضغطاً رهيباً على المدن وخدماتها، وأمنها، واقتصادها، استهلك قدراً كبيراً من المستوى المعيشي المقبول، دافعاً به إلى حده الأدنى؟ تخيلوا لو أن قيمة شقة تمليك بالرياض منحها البنك لمواطن في الخرخير أو القنفذة أو خليص أو النعيرية؟ ما أنا متأكد منه أنها ستتيح له أن يبني قصراً لو أراد، لكن المواطن القنوع سيكتفي بنصف القيمة التي تكفيه لبناء بيت صغير له فناء يجعله على تواصل دائم مع الأفق والصحراء التي ألفها !

**رحمك الله ياصالح العزاز...ليتك تعلم أن البدو حيل بينهم وبين صحرائهم وسكنوا "أبراج حمام" لا يكفي جدار واحد فيها ليحتضن لوحتك "البعير الشارد"، "..فلن تدخل الصحراء لتضيء بيوتهم وغرف نومهم وجلوسهم, وتنقذهم من وحشة الأسمنت والمدن المزدحمة" -كما كتبت أنت-، ومن كان منهم ذا حظ عظيم ووجد نافذة إلى الشارع، فقد دجنته حياة "الأبراج" وأخذ من الحمامة نواحها، ليقف بالنافذة بين فينة وأخرى "هادلاً" ببيت ميسون البحدلية بتصرف :
"لبيتٌ تخفق الأرياح فيه...أحب إلي من "برج الحمام!".



ناصر بن محمد المرشدي
naser2989*************

[faissssal]

اخوي لو جينا للرياض الاراضي الخام الكبير المحيط بحدو الرياض شمال

كللها اراضي خـــــــــــــــــــــــام بنبان والي علي طريق صلبوخ
املاك خاصة
طاش ماش


المالك اكبر حصة ولي العهد الامير سلطان:605:
وشيك وزارة الدفاع والطيران والقوات المسلحة :redf:
ولاتنسي الثمامة املاك خاصة
والجهة الشرقية الشمالية سور المطار ......! iconv

ووالجهة الشمالية الغربية من عرقهiconv
الامير مشعل ...............................أiconv
شرقا الرياض كلها ارضي خام
نصف مخططات الرمال الذهبي
تم ايقاف الاراضي الخام وخاصة علي علي طريق امتداد التخصصي شرقا
أملاك وثرة ابناء الملك سعود:604:
حنوب الرياض
جزاء بسيط منه تصريف للمجاري:509:

ونصف منح عريض يقولون املاك خاصة
للاميرة :606:

حتى الصحاري والبراري لم تسلم

من شبوك الأملاك الخاصة !

حسبنا الله ونعم الوكيل .
قال صلى الله عليه وسلم ((من

طوق شبر من أرض طوقه الله بسبع أراضين يوم القيامة.)).
إن الإرض السكنية ملك للجميع

ولكل مواطن حق الحصول على
أرض يبني عليها مسكن أبناءه في حدود النطاق العمراني
ومايحصل من احتكار لايقره شرعٌ

ولادين فليست تجارة ولاشطارة أن تحتكر أرضاً
وتبيعها بمبالغ طائلة لأن من اشترى مجبور على ذلك .


*

[faissssal]

الرهن العقاري .. وعصا موسى





http://www.aleqt.com/img/author/58.jpg






فهد بن عبد الله القاسم
يترقب الجميع, خاصة ذوي الاختصاص, الرهن العقاري ويتحدثون عنه وعن آثاره وعن التغيرات التي سيحدثها وعن الرواج الذي ستشهده سوق العقارات المحلية بمجرد صدوره, ويتحدث عنه المسؤولون وكأنه ''حلال العُقد'' في مسألة الإسكان للمواطنين, ويتحدث عنه العامة على مستويين, فملاك العقارات منهم يرون فيه المنقذ لهبوط العقارات, أما المعدمون فيرون فيه الحلم والملاذ الأخير لتملك المسكن, ويتفق الجميع في النظرة إليه وكأنه ''صانعة المعجزات'' عصا موسى - عليه السلام, هل هذه حقيقة أم مبالغة أم أنه كذبة نفسية كبيرة؟! وهل هؤلاء وغيرهم يعرفون حقيقة الرهن العقاري؟ وهل ستكون نتيجة الرهن العقاري رواجا أم كسادا لسوق العقارات؟ وهل سيؤدي الرهن العقاري إلى انخفاض أم ارتفاع لتكاليف اقتناء المسكن ''الحلم''؟ حقيقة لا توجد إجابة مباشرة أو واضحة عن هذه الأسئلة, لكن هناك كثيرا من التوقعات, وبعض هذه التوقعات يتضارب مع البعض الآخر.
حقيقة الرهن العقاري أنه وسيلة مصممة للترويج للإقراض المرتبط بالعقارات, خاصة المساكن, ومما لا شك فيه أن الرهن العقاري يهدف فيما يهدف إليه إلى مساعدة الراغبين على التملك, خاصة تملك المسكن, لكنه في المقابل هو خط الدفاع الأول للمقرضين, حيث يبقى المسكن مرهوناً لمصلحة الممول حتى يتم الوفاء بقيمته, لكن الأهم من ذلك أن الرهن العقاري يساعد على إمكانية تداول هذه الرهونات كصكوك في السوق, وبالتالي تسييلها بأكثر من وسيلة, كما أنه يسهم في وجود سوق إضافية لأسواق المال وهي ''سوق الصكوك'' كأداة من أدوات السوق المالية.
إذا كان الرهن العقاري وسيلة ضمان وتداول وتسييل ستؤدي إلى تيسير تملك المسكن, فإنه بالتالي يتوقع أن تساعد هذه الوسيلة على رواج بناء المساكن وبيعها, وكذلك تطوير العقارات والبناء عليها, ومن ثم زيادة المعروض استعداداً للطلب المتوقع.
ماذا سينتج عن ذلك؟ في حال استجابت السوق وزاد الطلب على المساكن قبل توافرها أو حتى لو زاد الطلب استجابة للمعروض منها فهذا ما أسميه ''نجاح الرهن العقاري في تحقيق أهدافه'', وهو توفير المسكن, ويبقى هذا النجاح جزئياً, إذ إن المطلوب توفير المسكن بأسعار معقولة, وهذا هو الرقم الأصعب! لكن ماذا لو لم تستجب السوق, وهذا ما أتوقعه؟! ستكون خيبة أمل على جميع الأصعدة، ماذا سيحدث؟ من المتوقع أن ينتج عن الحالة الأولى (استجابة الأسواق العقارية لزيادة الطلب) ارتفاع في الأسعار خاصة إذا سبق الطلب العرض, أما الحالة الثانية (عدم استجابة الأسواق العقارية) فسينتج عنها انهيار في الأسعار, خاصة إذا زاد المعروض من دون استجابة من السوق لطلبات الشراء وسينطبق ذلك على الأراضي والمساكن على حد سواء.
الملاحظ هنا أن المشكلة ليست في النظام أو السوق, المشكلة في فهم الطلب, والتفريق بين الطلب والحاجة. الجميع .. الحكومة والدراسات والمطورون والناس يتحدثون عن الطلب على العقار وأن هناك طلبا منتظرا بحجم 600 ألف وحدة سكنية تقريباً قد تقل أو تزيد على ذلك! وهذا غير صحيح, لأن هناك حاجة إلى هذا العدد لكنه ليس طلباً بكل تأكيد, حيث إن الطلب الحقيقي هو الحاجة الفعلية (وهذا متوافر) بشرط أن تتزامن وترتبط مع القدرة على الشراء (وهذا غير متاح), والطلب الحقيقي بهذا التعريف لا يتوافر في حالتنا السعودية .
ولشرح ''الطلب والحاجة'', سنفترض أن طلبات المقترضين للمسكن لا تتوافر إلا بتكلفة تصل إلى مليون ريال (مثلاً) بينما لا يتوافر هذا المبلغ نقداً إلا لدى 1 في المائة من طالبي السكن, إذن الحل في اللجوء إلى التمويل العقاري سواء بنظامه الحالي أو ما قد يتم عن طريق الرهن العقاري مستقبلاً, وللتمويل بمبلغ مليون ريال يجب أن يكون الراتب الشهري لطالب التمويل يزيد على 15 ألف ريال, وهو ما يتوافر في 10 في المائة فقط من الراغبين في التمويل (مثلاً), وعلى ذلك فإن الـ 90 في المائة الباقية لديهم حلان الأول شراء مسكن أقل تكلفة, وهو ما لا يمكن تحقيقه إلا بتطبيق الباقة أدناه من المقترحات, الحل الآخر البقاء في مسكن مستأجر إلى إشعار آخر, وبحسب هذا المثال فإن الحاجة إذا بلغت 600 ألف وحدة سكنية فإن الطلب الحقيقي لن يتجاوز 60 ألف وحدة سكنية فقط.
لذلك لا أتوقع نجاح الرهن العقاري في حل المشكلة الإسكانية, إلا بتزامنه مع حزمة من الحلول, أبرز هذه الحلول:

1. إنشاء مجمعات سكنية خارج المدن على أراض رخيصة القيمة.
2. تحفيز البناء الجماعي الأقل تكلفة والأعلى جودة والأقل خطأ .
3. تغيير ثقافة تصميم المسكن للمواطنين (المساحة – الحجم – نوعية البناء .. إلخ).
4. تحفيز المواطنين على التوفير لمصلحة بناء المسكن.
5. فرض رسوم على الأراضي البيضاء (لمصلحة صندوق التنمية العقاري).
6. زيادة رأسمال صندوق التنمية العقاري.
7. تغيير سياسة صندوق التنمية العقاري والتحول لمنح المساكن (أرض ومبنى) بدلا من تمويل البناء.
8. تحفيز قيام شركات التمويل العقاري .
9. حل مشكلات إخراج المستأجرين المتخلفين عن السداد لتشجيع المطورين على بناء المساكن للتأجير.


خاتمة .. صدور نظام الرهن العقاري ما هو إلا بداية, ولن يحالفه النجاح بالتأكيد إلا بتزامنه مع اللوائح التنفيذية المحفزة للاستثمار, ووجود المحاكم المتخصصة والسريعة في النظر والأحكام, والمتزامنة مع قوة التنفيذ, إضافة إلى ما ذكر, أخيراً .. لنتذكر أنه ''ليس كل ما يلمع ذهباً''.


.

[faissssal]

المشكلة في سعر الأرض!!

خالد عبدالله الجارالله
قبل ثلاثين وأربعين سنة مضت لم يكن المسكن هما وكابوسا يراود الكثيرين كما هو الحال اليوم، ولم يكن لغالبية من هم اليوم في الخمسينات والستينات من العمر القدرة على التفكير بالمستقبل ووضع المسكن في قمة الأولويات لابنائهم لذا انتقلت العدوى الى الجيل الحالي ممن هم دون الأربعين.
تراكمت ازمة تملك السكن وأثرت على الجيل الحالي من الشباب فهم يعيشون في خضم أزمة سكن يعيشها الجميع، أسبابها كثيرة منها اتكالية مواطن، وعدم وجود مبادرات من قبل القطاعات الحكومية لحل المشكلة فيما عدا برامج الاقراض لصندوق التنمية العقاري، اضف الى ذلك احتكار الأراضي والمضاربة فيها، عدم اسهام القطاع الخاص في حل مشكلة الاسكان من خلال الاستثمار في تنفيذ المشاريع الاسكانية الكبرى، ضعف مساهمة البنوك في تمويل الأفراد والشركات لتطوير وتملك المساكن، قلة عدد شركات التطوير العقاري التي يمكن أن تساهم في تقليص الفجوة بين العرض والطلب، قدرة الجميع على استيعاب متطلبات وتحديات السوق العقاري من قبل جميع الأطراف.
أعتقد ان اكبر تحد يواجهه المواطن اليوم عندما يفكر بتملك المسكن هو سعر الأرض الذي أصبح في بعض الحالات يتجاوز تكاليف قيمة البناء، قبل 4 سنوات مضت كانت اسعار الاراضي في حدود المعقول حيث لم تكن تتجاوز نسبة 30% من اجمالي تكلفة بناء المسكن.
اليوم تغيرت المعادلة وتضخمت الأسعار حتى الأراضي التي تقع خارج النطاق العمراني وصلت الى اسعار جنونية رغم افتقادها للخدمات الأساسية، هي مشكلة نعم ولكل مشكلة حل، المهم المبادرة وبأسرع وقت ممكن وقد أوردت في عدة مقالات بعض الحلول ألخصها بالتالي :

- تقديم أراض بأسعار رمزية اما لشركات تطوير عقاري جادة تقوم بتطوير مساكن اقتصادية وبيعها بأسعار محددة او منح الاراضي للمواطن بسعر رمزي وهو يتولى بناؤها.

- مبادرة صندوق الاستثمارات العامة والمؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية ومصلحة معاشات القاعد في الاستثمار في المشاريع الاسكانية كما هو الحال في اهتمامهم بالاستثمار في سوق الأسهم وتطوير المباني التجارية والمكتبية والاسواق.

- تأسيس شركات تطوير عقاري في المناطق الرئيسية في المملكة تتملك الحكومة فيها نسبة والباقي يطرح كمساهمة عامة لابناء المنطقة وتعمل في تطوير المشاريع الاسكانية فقط..

- فرض رسوم على الأراضي البيضاء التي لم تستثمر وتحتكر لسنوات طويلة.
- منح تسهيلات للشركات والمواطنين في زيادة عدد الأدوار للمباني السكنية الشقق والفلل وتشجيع التمدد الرأسي..

- تشجيع الدولة للقطاع الخاص من اجل الاستثمار في المساكن الاقتصادية التي تخدم شريحة محدودي ومتوسطي الدخل.

لو تم تطبيق بعض هذه الحلول فستنخفض الأراضي الى سعر سيكون في متناول الجميع. أتمنى ان يكون لدينا القدرة حاليا على تعليم ابنائنا في صغرهم على ان يكون السعي لتأمين المسكن من الأولويات التي يجب العمل عليها.

[faissssal]

في غياب المؤشر ستستمر الأسعار في الارتفاع

د. علي بن سالم باهمام
شهدت أسعار الأراضي خلال الأعوام القليلة الماضية ارتفاعاً كبيراً وغير مبرر أثّر بشكل مباشر في ارتفاع أسعار المساكن وتكلفة استئجارها، وامتد تأثيره بعد ذلك ليرفع من معدلات التضخم. فقد أوضح تقرير صادر عن مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات أن مؤشر الرقم القياسي العام لتكلفة المعيشة بلغ (126.7) في شهر آذار (مارس) من عام 2010م، بزيادة عن الشهر الذي قبله، وقد عزا التقرير ذلك إلى عدد من الأسباب من بينها ارتفاع الإيجارات.
إن المضاربة في الأراضي واستخدامها بوصفها وعاءً استثمارياً طويل المدى يؤديان إلى ارتفاع أسعارها بشكل كبير ومستمر، وهو ما قد يقود - لا سمح الله - إلى عدد من السلبيات الاجتماعية والاقتصادية على المجتمع. وقد تأكد مفهوم الاستثمار في الأراضي بشكل أكبر بعد انتكاسة سوق الأسهم؛ فكانت الأراضي بالنسبة لكثير من المواطنين نموذجاً من النماذج الآمنة لحفظ الثروة وتنميتها بفعل تقادم السنين على الأرض ووصول التطوير ومرافق البنية التحتية إليها. فقد ارتفع متوسط أسعار الأراضي السكنية في مدينة الرياض خلال السنوات العشر الماضية إلى أكثر من (250 في المائة)، وزادت نسبة تكلفة الأرض من التكلفة الإجمالية للمسكن من قرابة (34 في المائة) لتصل إلى (48 في المائة) من إجمالي تكلفة المسكن. علماً بأن متوسط نسبة تكلفة الأرض حسب النسب العالمية في حدود (25 في المائة) من إجمالي تكلفة المسكن.
وتعد تكلفة الأرض أحد أهم العوامل الرئيسة المؤثرة في مقدرة الأسرة على الحصول على المسكن بتكلفة ميسّرة والقدرة على امتلاكه. وإذا لم يتم كبح جماح ارتفاع أسعار الأراضي فإن تكلفة امتلاك المساكن واستئجارها ستظل مؤثرة بشكل كبير في التضخم الناتج عن ارتفاع تكاليف الإسكان أو ستؤدي إلى ظهور سلبيات إسكانية أخرى (مثل: المناطق الإسكانية العشوائية والخربة).
ومما يلفت الانتباه، إضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضي، التفاوت الكبير بين أسعار المناطق المختلفة وحتى الأحياء المتجاورة في المدينة الواحدة من دون أي مبرر منطقي أو مادي ملموس. وإذا لم يتم تحديد العوامل المؤثرة في أسعار قطعة الأرض السكنية حسب الخصائص المختلفة (المشتملة على: الخصائص المكانية الخاصة بموقع الحي ضمن النسيج العمراني للمدينة وموقع قطعة الأرض في الحي، والخصائص العمرانية لأبعاد قطعة الأرض ومساحتها وعروض الشوارع الواقعة عليها، والخصائص الخدمية للمرافق والبنى التحتية المتوافرة، والخصائص الطبيعية لطبوغرافية الأرض، والخصائص الاجتماعية لسكان الحي، والخصائص الاقتصادية الأخرى المؤثرة في الحي، وغيرها)، والنسبة المئوية لتأثير كل عامل بشكل منفرد في السعر، وإيجاد مؤشر لأسعارها في كل مدينة من المدن السعودية مؤسس على نتائج دقيقة لدراسة ميدانية تراعي الشروط الإحصائية، فإن الأسعار ستستمر في الارتفاع وسيستمر تأثيرها السلبي في التنمية الإسكانية بأبعادها الاجتماعية والاقتصادية. كما أن استحداث مؤشر لأسعار الأراضي منطلقاً من قاعدة بيانات أساسية مؤسسة على نسب تأثير كل عامل من العوامل المختلفة في أسعار الأراضي؛ يعمل على ضبط اتجاهات الأسعار بأسلوب منهجي ودقيق يعمل على إيضاح القيمة الحقيقية لقطعة الأرض.

[faissssal]

آراء متباينة في «الشورى» حول فرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء




محمد السلامة من الرياض
<DIV class=body>تباينت مواقف بعض أعضاء مجلس الشورى أمس بين مؤيد ومعارض بشأن فرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء الواقعة ضمن النطاق العمراني في المدن. حيث دعا البعض إلى فرض زكاة على هذه الأراضي بدلا من الرسوم، مستندين في مطالبتهم إلى أن هذا الإجراء بلا شك سيسهم في معالجة التحديات المتعلقة بالجوانب المالية والاقتصادية التي تواجه وزارة الشؤون البلدية والقروية من خلال زيادة إيراداتها، كما سيؤدي إلى المنافسة في البيع وزيادة المعروض من الأراضي ما يحد من تضخم أسعارها أو بناء هذه الأراضي، إلى جانب توفير اعتمادات مالية كافية لتوفير البنية التحتية والمرافق العامة لمخططات أراضي المنح السكنية وبالتالي المساهمة في توفير المساكن للمواطنين.

جاء ذلك خلال مناقشة أعضاء المجلس تقريرا للجنة الإسكان والمياه والخدمات العامة بشأن التقرير السنوي لوزارة الشؤون البلدية والقروية للعام المالي

[وسيط التأمين]

الدخل المحدود ضحيه توزع منح من 40سنه ماخططت والله كارثه في الباحه في بيده وزع مخطط في وادي معشوقه من 40 سنه وزع مخطط لم يسفلت ولم يعمل له صرف صحي المفروظ يحاكمون مدراء البلديات ومنهم مدراء بلديات الباحه مويد

[abodlal10]

مهما ارجفت للعقار في المنتديات يضل العقار الابن البار لصاحبه والمستفيد الذي يضع فلوسه في العقار وليس سوق الفلس الاسهم ولكن فيه ناس مثلك واشكالك ترجف وتنبح فى المنتديات وذلك لعجزهم على الحصول على قطعة ارض او يريدون الناس ترجع لسوق القائله والخساره الاسهم

[faissssal]

abodlal10

متداول جديد

تاريخ التسجيل: Jun 2004 !!

مشاركة: 55 ؟؟


سكت دهراً...ثم نطق فجـراً...لاحول ولاقوة إلا بالله .



تكريماً لزائري الموضوع لن أنزل لمستواه ، ولن أرد عليه وسأترك لكم الحكم

ومَن هو الأولى بوصف( النباح ) أجلكم الله ؟

هل من يعمل على تنويع المنتدى وتطعيمه بأخبار وتقارير متنوعة أم من يتستر خلف معرف مجهول

ويهاجم الآخرين لمجرد أنهم لايكتبون مايروق لمزاجه وهواه ومصلحته الشخصية ؟

[faissssal]

أكد أن استغلالها يدعم مشاريع الإسكان في جدة ويسد فجوتها.. استشاري في التنمية العقارية:

فرض رسوم على الأراضي البيضاء يسهم في تطوير 80 مليون متر




http://www.aleqt.com/a/399385_107417.jpg

محمد الهلالي من جدة
يترقب القطاع العقاري في السعودية خلال الفترة المقبلة إقرار فرض رسوم سنوية على الأراضي الفضاء داخل النطاق العمراني خاصة ذات المساحات الكبيرة بهدف تطويرها واستغلالها لمشاريع الإسكان الاقتصادي والميسر, وذلك بعد أن بلغت مخططات أراضي المنح الفضاء والأراضي الخام نحو 80 مليون متر مربع في جدة فقط. وكان عقاريون قد طالبوا بسن قوانين من شأنها خفض أسعار الأراضي البيضاء والخام، أو أن يتم تطويرها ليستفيد منها المواطنون بالشكل الذي يغطي الفجوة الإسكانية في المنطقة. وأكد لـ"الاقتصادية" المهندس جمال برهان استشاري التنمية العقارية والإسكان وعضو الهيئة السعودية للمهندسين أن قرار فرض رسوم على مخططات الأراضي الخام التي لا يتم تطويرها سيسهم في خطوات إيجابية نحو تطوير مشاريع الإسكان الاقتصادي والميسر في المملكة خاصة مع قرار مجلس الوزراء الأخير في تحويل منح الأراضي للمواطنين إلى برامج ومشاريع هيئة الإسكان إذا ما أخذنا في الحسبان وجود مساحات كبيرة وشاسعة من الأراضي الخام. وأضاف أنه في جدة وصلت مساحات مخططات أراضي المنح الفضاء والأراضي الخام التي لم يتم تطويرها حتى الآن إلى نحو 80 مليون متر مربع. وقال جمال برهان :"مع صدور القرار سيتم عرض كثير من تلك الأراضي للبيع وشرائها من المطورين لمشاريع الإسكان بأسعار مناسبة حيث نجد أن قضية ومشكلة الإسكان في المملكة ترتبط بمعادلة وإشكالية البناء الفردي التي يتطلب النظر إليها برؤية عميقة من مجلس الشورى والجهات الحكومية التي تسعى إلى وضع حلول وآليات للإسكان". وأضاف:" نجد أن ما يتم تنفيذه لدينا عكس ما يتم في دول العالم المتطور، حيث نجد أن بناء الوحدات السكنية وبنسبة كبيرة تصل إلى أكثر من 85 في المائة من خلال البناء والتمويل الفردي، في الوقت الذي نجد فيه أن دول العالم المتقدم يتم تطوير بناء الوحدات السكنية من خلال شركات التطوير السكني ومشاريع الإسكان المدعومة من الدولة بنسبة أكثر من 90 في المائة والاعتماد على البناء الفردي للوحدات السكنية في المملكة وعدم تطوير آليات صندوق التنمية العقاري منذ إنشائه وحتى الآن، حيث يقتصر تمويل الصندوق على القروض الفردية ولا تقدم القروض لمشاريع الإسكان أو حتى مشاريع جمعيات الإسكان التعاونية كما هو حاصل في دول العالم وهو قصور استراتيجي يتطلب النظر في تغييره رغم مناقشته في مجلس الشورى لأكثر من دورة ماضية, كما إن التأخر في تغيير آليات صندوق التنمية العقاري يعني تفاقم مشكلة الإسكان في المملكة. وبين برهان أن ما حصل من ارتفاعات لأسعار الأراضي في مدن ومناطق المملكة خلال السنوات الأخيرة لا يرتبط بالمؤشرات الواقعية والطبيعية في العرض والطلب المرتبطة بالمشتري والمستخدم النهائي للأرض الذي يمثل الطلب الواقعي والعصب المحرك لأي سوق عقارية في العالم إذا ما أخذنا في الحسبان تناقص القدرة الشرائية النقدية للأفراد خاصة ذوي الدخل المتوسط وارتفاع أسعار القطع السكنية في المواقع المناسبة للبناء التي تتوافر فيها الخدمات إلى معدلات غير طبيعية وصلت إلى أكثر من نصف مليون ريال للقطعة السكنية في المدن الكبرى في المملكة، وبالتالي نجد أننا أمام تناقض واضح للمؤشر العقاري للارضي في المملكة بين ارتفاع الأسعار والقدرة الشرائية للمواطن، مرجعا كل ذلك إلى أن ارتفاع الأسعار لم يأت من خلال مبررات واقعية للمعدلات الطبيعية في ارتفاع الأسعار العقارية المتعارف عليها في العالم ولكنه جاء نتيجة للمضاربات. وتابع " إذا ما عدنا إلى بداية الارتفاعات الأخيرة في أسعار الأراضي نجدها كانت مباشرة بعد أزمة سوق الأسهم في 2006، فكيف ترتفع الأسعار في ظل الأزمة المالية إلا إذا كان الارتفاع من خلال المضاربات و ليس مبررات العرض والطلب، وكيف يأتي الطلب وهناك أزمة مالية للمتضررين من سوق الأسهم وأصحاب تلك المضاربات في أسعار الأراضي يجرون صفقات وهمية في سوق العقار لجذب المشترين من صغار المستثمرين من خلال نشر الشائعات كما حصل في مدينة جدة عندما ارتفعت أسعار القطع السكنية في منطقة أبحر إلى أكثر من 300 في المائة قبل سنتين مع الإعلان عن مشروع تطوير أعلى برج نتيجة المضاربات وليس الشراء الفعلي من أجل البناء حيث إن معظم المخططات التي ارتفعت أسعارها في شمال جدة لا تتوافر فيها الخدمات.
http://www.aleqt.com/a/small/2a/2a236285e1e8ffd625911c339da4448f_w424_h200.jpg (http://www.aleqt.com/a/399385_107418.jpg)
وأوضح المهندس برهان أن تلك المضاربات انكشفت على الأسعار مع عملية بيع إحدى القطع الرئيسة لمشروع البرج بمساحة مليون متر مربع قبل أشهر بخسارة تقارب 40 في المائة مع الأزمة المالية العالمية وبعد شرائها من الشركة التي أعلنت عن المشروع بسعر يقارب 1100 ريال للمتر المربع الخام في 2007، وكان أعلى سعر للأرض الخام في المملكة علماً أن الموقع كان مخصصاً لمشروع سكني لذوي الدخل المتوسط و المحدود وكان سعر الأرض عند وضع الدراسات الأولية للمشروع لا يتجاوز 250 ريال للمتر المربع وتم إلغاء المشروع بعد بيع الأرض بأكثر من ألف ريال للمتر المربع وهذا يرينا كيف أن المواطن وحلمه في تملك أرض كان ضحية مضاربات ارتفاع أسعار الأراضي في المملكة. وأبان أن قرار فرض رسوم على الأراضي الفضاء الخام التي لا يتم تطويرها خاصة مع وجود مساحات شاسعة من مخططات منح الأراضي في مدن ومناطق المملكة لا يتم تطويرها أو الاستفادة منها وانتظار أصحابها لرفع أسعارها بالمضاربات على حساب المواطن سيكون قرارا إيجابيا يؤدي إلى سعي أصحاب تلك المخططات الخام إلى الإسراع في تطويرها وتوفير الخدمات لها وعرضها للبيع كقطع سكنية على المواطنين مما يسهم في ارتفاع العرض وانخفاض الأسعار أو عرضها للبيع كأراض خام من أصحابها الذين ليست لهم قدرة على تطويرها مما يسهم في بيعها للمطورين أو الجهات الحكومية، وهو خيار يتطلب أن تسهم الدولة في دعمه وتفعيله من خلال إعادة شراء الأراضي الخام للمنح من صندوق الاستثمارات العامة ومؤسسات التأمينات ومعاشات التقاعد وإيجاد تحالفات وتعاون بين القطاع الخاص والحكومي للاستفادة من تطوير الأراضي الخام من خلال مشاريع الإسكان الاقتصادي بأسعار مناسبة للمواطنين. وقال إن تنظيمات الرهن العقاري المترقب صدورها قريباً لن يكون لها تأثير كبير في ظل ارتفاع أسعار العقارات بمعدلات غير طبيعية في المملكة وعدم وجود منتجات عقارية تتناسب مع القدرات الشرائية للمواطنين حتى من خلال جهات التمويل التي تتعامل بالدرجة الأولى مع دخل الفرد وأنظمتها في عدم تجاوز قيمة القسط الشهري للمواطن عند شراء العقار 30 في المائة من الدخل وفي ظل متوسطات الدخل الشهري والرواتب في الوظائف الحكومية والقطاع الخاص لذوي الدخل المتوسط، نجد عدم قدرة آليات التمويل والرهن العقاري لأي تغيير إيجابي للسوق في ظل ارتفاع أسعار العقارات للأراضي والوحدات السكنية في السنوات الأخيرة بمعدلات غير مسبوقة حتى على مستوى العالم إذا ما أخذنا أن الارتفاع الطبيعي في أسعار العقارات في العالم يراوح بين 5 و10 في المائة مع النمو الاقتصادي وليس مع الأزمات المالية المفترض أن تنخفض معها أسعار العقارات كما حصل في الأسواق العقارية في دول العالم والخليج وليس كما حصل لدينا في ارتفاع الأسعار بالمضاربات, وبالتالي نجد أن خيار انخفاض أسعار العقارات هو خيار استراتيجي وطني يتطلب أن تسهم في دعمه الدولة, خاصة مع ارتفاع نسبة تملك الأسر السعودية التي لا تمتلك مساكن إلى أعلى مستوياتها التي تقدر بأكثر من 70 في المائة وكذلك ارتفاع أسعار الإيجارات في السنتين الأخيرة بنسب وصلت إلى 50 في المائة في المدن الكبرى وتراجع مشاريع البناء للوحدات السكنية مع ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء وكلها عوامل يتطلب من الجهات الحكومية المسؤولة النظر إليها بعين الاعتبار.

[لاولاولا]

يعطيك العافيه
.....................

[faissssal]

يعطيك العافيه
.....................



الله يعـــــــافيك