ابو فاتن
12-02-2010, 09:17 PM
،،
الرهن العقاري... إيجابيات وصعوبات
الجمعة, 12 فبراير 2010
عبدالله بن ربيعان
قال وزير المالية الدكتور إبراهيم العساف، إن إقرار الرهن العقاري سيكون خلال شهرين، وبالتأكيد لا يقبل تصريح الوزير صاحب التوقيع الأهم في الحكومة السعودية أية تأويلات أو تكهّنات حول موعد إقرار مجلس الوزراء لشروط وضوابط الرهن العقاري في السوق السعودية، ولو لم يكن العساف متأكداً من طرحه خلال شهرين لاستخدم لازمة وزرائنا المفضلة «قريباً»، والتي تقبل كل الاحتمالات من عام إلى 10 أعوام،وقد لا تأتي هذه «القريباً» أبداً. ولن نستبق الأحداث قبل أن يقر الرهن رسمياً من مجلس الوزراء،
إلا أن ما يلفت الانتباه هو الاحتفاء والفرح الشعبي الكبير بتصريح العساف، وتصور كثير من الناس أنه سيملك منزلة بمجرد إقرار الرهن، مع أن الرهن لا يملك كل هذه القوى السحرية لحل أزمة متجذّرة وعميقة وطويلة المدى يعاني منها غالبية المواطنين.
فالرهن فعلياً مطبق عندنا من زمن طويل، من خلال القروض العقارية التي تقدمها المصارف التجارية في سوقنا، ومثلها مؤسسة معاشات التقاعد عن طريق برنامج «مساكن» الذي أطلقته قبل 4 أعوام تقريباً. والفارق فقط بين التمويل العقاري والرهن هو أن نظام الرهن يضمن للمقرض (المصرف) من استرداد المنزل المرهون حالما تخلف المرتهن (العميل) عن السداد عمداً لثلاثة أشهر متتالية.
فالرهن يقوم على بقاء ملكية المنزل للمصرف ويعطيه الحق القانوني في استرداد المنزل متى تخلف العميل عن السداد للمدة المذكورة. وهذا الحق ليس موجوداً في الاقراض العقاري الذي يعتمد على مدى ملاءة العميل، وتحويل راتبه للمصرف لاقتطاع القرض قبل ادخال المتبقي في حساب العميل. ولعل ميزة الضمان أو الأمان النسبي في مقدرة المصرف على استرداد المنزل في اي وقت يتخلف فيه العميل عن السداد هو ما يجعل نسبة الاقراض للرهن العقاري أقل كثيراً منها للاقراض العقاري الذي يحتمل مخاطر أكبر من الرهن، وبالتالي تكون الفائدة فيه أكبر.
نقطة أخرى، هي أن الرهن لا يمكن أن يغطي كامل كلفة المنزل، وإنما 70 في المئة منها في أحسن حالاته، والسبب هو احتراز المصارف من انخفاض أسعار العقارات فيما لو استرد المنزل المرهون من المرتهن، في وقت كان فيه سعر العقار أقل من قيمته عند الرهن.
وهذا يعني أنه إن كانت قيمة المنزل مليون ريال، فسيدفع المواطن «المرتهن» 300 ألف ريال مقدماً، وهذا أمر لا يستطيعه كثير من الناس.
نقطة ثالثة، وهي أن نسبة الفائدة في الرهن تكون عادة واحد في المئة فوق سعر الفائدة المعلن في السوق، وهذا ما يتم تطبيقه في الدول الغربية، ولا أعتقد بأنه سيطبق عندنا، وأظن أن المصارف ستحدد نسبة الرهن ثابتة وتراكمية، وهو ما يرفع قيمة العقار كثيراً وبشكل مبالغ فيه، وهذا كان السبب في الفشل الكبير لبرنامج مساكن الذي يدفع الشخص فيه قيمة العقار مضاعفة نتيجة لكبر حجم الفوائد التراكمية.
رابعاً: أن الرهن لم يسبق بتوسع في المباني والمخططات، ولأن أسعار الأراضي حالياً مبالغ فيها بشكل كبير، فالفائدة من الرهن ستقل، فمتوسط أسعار الأراضي في مدينة الرياض يبلغ 1400 ريال للمتر الواحد، ولا يعقل أن تقدم الناس على شرائها بهذه الأسعار رهناً.
خامساً: أن الرهن بطريقته التقليدية يكتنفه محاذير شرعية، ولكي يكون شرعياً فلابد من تحويله إلى بيع بالآجل، أو إيجار منتهٍ بالتملك. وفي الأولى أو الثانية يجب أن يتملك المصرف العقار أولاً، لأنه لا يستطيع بيع ما لا يملك. وهنا لو عدل الزبون عن رأيه في شراء المنزل بعد أن اشتراه المصرف من البائع، فهل للمصرف أن يجبر الزبون على شراء العقار، سيطبق هنا قاعدتي «لا ضرر ولا ضرار» و«الضرر الأكبر يزال بالضرر الأقل»، فإن كان المصرف يتضرر من تملكه للعقار فيجبر الزبون على الشراء، وهكذا.
ولا تقلل العوامل السابقة من أهمية الرهن في بلد لا يزيد عدد من يملك منزلاً فيه على 22 في المئة، إلا أن الرهن ليس هو البلسم الشافي لحل أزمة الإسكان، ويجب ألا يكون عذراً لتقاعس الجهات المسؤولة على مواصلة السعي لحل الأزمة من خلال السماح بتعدد الأدوار المسموح ببنائها، والتوسع في المخططات السكنية، ودعم برنامج التوظيف والتنمية في المدن الصغيرة، وأخيراً نزع ملكيات فئة قليلة تحتكر الأراضي وتجاوز في أسعارها كل ما هو ممكن ومعقول.
اقتصادي سعودي - بريطانيا
الرهن العقاري... إيجابيات وصعوبات
الجمعة, 12 فبراير 2010
عبدالله بن ربيعان
قال وزير المالية الدكتور إبراهيم العساف، إن إقرار الرهن العقاري سيكون خلال شهرين، وبالتأكيد لا يقبل تصريح الوزير صاحب التوقيع الأهم في الحكومة السعودية أية تأويلات أو تكهّنات حول موعد إقرار مجلس الوزراء لشروط وضوابط الرهن العقاري في السوق السعودية، ولو لم يكن العساف متأكداً من طرحه خلال شهرين لاستخدم لازمة وزرائنا المفضلة «قريباً»، والتي تقبل كل الاحتمالات من عام إلى 10 أعوام،وقد لا تأتي هذه «القريباً» أبداً. ولن نستبق الأحداث قبل أن يقر الرهن رسمياً من مجلس الوزراء،
إلا أن ما يلفت الانتباه هو الاحتفاء والفرح الشعبي الكبير بتصريح العساف، وتصور كثير من الناس أنه سيملك منزلة بمجرد إقرار الرهن، مع أن الرهن لا يملك كل هذه القوى السحرية لحل أزمة متجذّرة وعميقة وطويلة المدى يعاني منها غالبية المواطنين.
فالرهن فعلياً مطبق عندنا من زمن طويل، من خلال القروض العقارية التي تقدمها المصارف التجارية في سوقنا، ومثلها مؤسسة معاشات التقاعد عن طريق برنامج «مساكن» الذي أطلقته قبل 4 أعوام تقريباً. والفارق فقط بين التمويل العقاري والرهن هو أن نظام الرهن يضمن للمقرض (المصرف) من استرداد المنزل المرهون حالما تخلف المرتهن (العميل) عن السداد عمداً لثلاثة أشهر متتالية.
فالرهن يقوم على بقاء ملكية المنزل للمصرف ويعطيه الحق القانوني في استرداد المنزل متى تخلف العميل عن السداد للمدة المذكورة. وهذا الحق ليس موجوداً في الاقراض العقاري الذي يعتمد على مدى ملاءة العميل، وتحويل راتبه للمصرف لاقتطاع القرض قبل ادخال المتبقي في حساب العميل. ولعل ميزة الضمان أو الأمان النسبي في مقدرة المصرف على استرداد المنزل في اي وقت يتخلف فيه العميل عن السداد هو ما يجعل نسبة الاقراض للرهن العقاري أقل كثيراً منها للاقراض العقاري الذي يحتمل مخاطر أكبر من الرهن، وبالتالي تكون الفائدة فيه أكبر.
نقطة أخرى، هي أن الرهن لا يمكن أن يغطي كامل كلفة المنزل، وإنما 70 في المئة منها في أحسن حالاته، والسبب هو احتراز المصارف من انخفاض أسعار العقارات فيما لو استرد المنزل المرهون من المرتهن، في وقت كان فيه سعر العقار أقل من قيمته عند الرهن.
وهذا يعني أنه إن كانت قيمة المنزل مليون ريال، فسيدفع المواطن «المرتهن» 300 ألف ريال مقدماً، وهذا أمر لا يستطيعه كثير من الناس.
نقطة ثالثة، وهي أن نسبة الفائدة في الرهن تكون عادة واحد في المئة فوق سعر الفائدة المعلن في السوق، وهذا ما يتم تطبيقه في الدول الغربية، ولا أعتقد بأنه سيطبق عندنا، وأظن أن المصارف ستحدد نسبة الرهن ثابتة وتراكمية، وهو ما يرفع قيمة العقار كثيراً وبشكل مبالغ فيه، وهذا كان السبب في الفشل الكبير لبرنامج مساكن الذي يدفع الشخص فيه قيمة العقار مضاعفة نتيجة لكبر حجم الفوائد التراكمية.
رابعاً: أن الرهن لم يسبق بتوسع في المباني والمخططات، ولأن أسعار الأراضي حالياً مبالغ فيها بشكل كبير، فالفائدة من الرهن ستقل، فمتوسط أسعار الأراضي في مدينة الرياض يبلغ 1400 ريال للمتر الواحد، ولا يعقل أن تقدم الناس على شرائها بهذه الأسعار رهناً.
خامساً: أن الرهن بطريقته التقليدية يكتنفه محاذير شرعية، ولكي يكون شرعياً فلابد من تحويله إلى بيع بالآجل، أو إيجار منتهٍ بالتملك. وفي الأولى أو الثانية يجب أن يتملك المصرف العقار أولاً، لأنه لا يستطيع بيع ما لا يملك. وهنا لو عدل الزبون عن رأيه في شراء المنزل بعد أن اشتراه المصرف من البائع، فهل للمصرف أن يجبر الزبون على شراء العقار، سيطبق هنا قاعدتي «لا ضرر ولا ضرار» و«الضرر الأكبر يزال بالضرر الأقل»، فإن كان المصرف يتضرر من تملكه للعقار فيجبر الزبون على الشراء، وهكذا.
ولا تقلل العوامل السابقة من أهمية الرهن في بلد لا يزيد عدد من يملك منزلاً فيه على 22 في المئة، إلا أن الرهن ليس هو البلسم الشافي لحل أزمة الإسكان، ويجب ألا يكون عذراً لتقاعس الجهات المسؤولة على مواصلة السعي لحل الأزمة من خلال السماح بتعدد الأدوار المسموح ببنائها، والتوسع في المخططات السكنية، ودعم برنامج التوظيف والتنمية في المدن الصغيرة، وأخيراً نزع ملكيات فئة قليلة تحتكر الأراضي وتجاوز في أسعارها كل ما هو ممكن ومعقول.
اقتصادي سعودي - بريطانيا