الهايات
23-12-2008, 03:25 PM
تقرير لـ "سناسكو" يؤكد أن: شركات العقار السعودية الأكثر قدرة على التكيف مع شح السيولة"المنافسة الشديدة" والمضاربات أضعفت معادلة "العرض والطلب" في السوق العقارية الخليجية
"الاقتصادية" من دبي
قال تقرير حصري لشركة سناسكو السعودية "إن المتابع للتطور المالي والاقتصادي المسجل لدى دول المنطقة الخليجية منذ2005 ، والذي نتج عنه إنشاء العديد من شركات التطوير العقاري وبكل الاختصاصات، واكبه إدراج العديد من الشركات العقارية في أسواق المال، سعياً منها إلى الخروج من نطاق الملكية الخصوصية إلى الملكية العامة بما في ذلك الحصول على التمويل اللازم لرؤوس أموالها بأقل التكاليف بحيث تستطيع مواجهة متطلبات التوسع في مجالات العمل المتنامي وبسرعة قياسية بالإضافة إلى ظهور العديد من شركات السمسرة والوساطة ودون حدود أو قيود.
وأضاف التقرير "تبعا لذلك، فقد دخلت مكونات ومخرجات السوق العقارية لدى دول المنطقة حيز المنافسة الشديدة قفزت معها الأسعار إلى مستويات كبيرة حيث ارتفع متوسط سعر المتر المربع من الأراضي التجارية بنسبة 50 في المائة منذ 2006 وحتى نهاية آب (أغسطس) من العام الحالي وبنسبة ارتفاع بلغت 134 في المائة على سعر المتر المربع من الأراضي السكنية لدى الإمارات وبنسبة ارتفاع بلغت 234 في المائة على متوسط سعر المتر المربع من المباني التجارية (مكاتب) لدى البحرين خلال نفس الفترة، فيما ارتفع متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية بنسبة 66 في المائة لدى السعودية، وارتفع متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية بنسبة 218 في المائة لدى قطر خلال تلك الفترة، ناهيك عن الارتفاعات المسجلة على أسعار الشقق السكنية والفلل والتي وصلت إلى ثلاثة أضعاف السعر الاسمي".
وأوضح التقرير أنه ومن هنا، خرجت آليات عمل السوق عن نهجها المتعارف عليه، ولم تعد حركة الأسعار ووتيرة النشاط تعكس حركة العرض والطلب الحقيقيين، يدعمها في ذلك ارتفاع حجم السيولة المتداولة لدى جميع القطاعات سواء كان مصدرها الإنفاق الحكومي الهائل على البنى التحتية أم استثمارات القطاع الخاص، إضافة إلى الاستثمارات القادمة من دول العالم كافة، الأمر الذي أوجد تسارعا في الأداء أدخل معه الجهاز المالي ممثلاً بالبنوك بحلقة الانتعاش وتحقيق الأرباح مما رفع من حجم السيولة المستثمرة لدى القطاع العقاري وكل ذلك يأتي ضمن الاتجاه الطبيعي نظرا لمتطلبات التنمية التي تحتاج إليها تلك الدول دون الإضرار بآليات عمل السوق (العرض والطلب). وجاءت الكويت في مقدمة الدول الخليجية التي تأثرت بضعف آليات السوق وانتعاش المضاربات على كافة مخرجات السوق العقارية، فيما جاءت دولة الإمارات ثانيا وجاءت دولة قطر ثالثا والسعودية رابعا و البحرين خامسا وسلطنة عمان أخيرا، وهذا الاتجاه سينعكس حتما على مدة وحجم ودرجة وعمق التصحيح المتوقع لدى كل دولة والذي بدأ فعلا على شكل استقرار أسعار المباني الجاهزة والفلل والشقق، فيما انخفضت أسعار المشاريع غير المنجزة وتلك التي مازالت برسم البيع.
وأشار التقرير إلى أن الشركات العقارية تأتي في صلب التغيرات الحاصلة فيما تتباين قدرتها على التأقلم مع المتغيرات من شركة إلى أخرى ومن قطاع إلى آخر ومن دولة إلى أخرى حيث أظهرت البيانات الخاصة بالشركات العقارية المتداولة لدى بورصات المنطقة تفاوت قدرتها على مواجهة الالتزامات قصيرة.
ولاحظ التقرير أن العديد من الشركات العقارية تجاوزت موجوداتها قصيرة الأجل مطلوباتها قصيرة الأجل، وذلك تبعا للمرحلة التي تمر بها الشركة من حيث المشاريع التي يتم إنجازها ومقدار حاجتها من السيولة وهذا مؤشر إيجابي يعكس قدرة الشركات العقارية على مواجهة نقص السيولة الحاصل، ومن اللافت أن خيار الاحتفاظ بالسيولة وبمعدلات كبيرة ليس دائما خيارا سلبيا وبالذات خلال الفترة الحالية، فهناك العديد من الشركات العقارية قد فضلت منح عملائها تسهيلات جديدة على آلية دفع الأقساط اعتمادا على قوة مركزها المالي وبهدف التكيف مع الوضع القائم على الرغم من أن هذا الاتجاه سيؤثر في مستويات السيولة المتداولة لدى الشركات مقابل التزاماتها المتداولة، فيما جاءت الشركات العقارية السعودية الأكثر قدرة على التكيف مع شح السيولة التي تعاني منها الشركات العقارية وغير العقارية لاحتفاظها بمستويات مرتفعة من السيولة وبمعدل 490 في المائة للشركات المشار إليها، فيما جاءت الشركات الإماراتية في المرتبة الثانية من حيث قدرتها على مواجهة انخفاض مستويات السيولة نظرا لشح السيولة وإحجام البنوك عن الإقراض والتمويل وبمعدل 250 في المائة، وجاءت الشركات العقارية القطرية في المرتبة الثالثة من حيث قدرتها على مواجهة انخفاض مستوى السيولة وعند معدل 190 في المائة وجاءت الشركات العقارية الكويتية رابعا وعند معدل بلغ 92 في المائة نتيجة قيام الشركات العقارية الكويتية بالدخول في استثمارات خارجية مجدية والتي تتطلب المزيد من ضخ الأموال السائلة خلال الفترة الماضية دون أن يكون لذلك تأثير في قدرتها على تلبية متطلبات السيولة قصيرة الأجل.
وأضاف التقرير "في المقابل فقد أظهرت البيانات المعتمدة للشركات العقارية الخليجية تباينا آخر في إطار قدرتها على مواجهة الاستحقاقات متوسطة وطويلة الأجل ذلك أنه ووفقا للظروف القائمة فإن الشركات العقارية التي تحتفظ بمستويات سيولة مرتفعة تكون قادرة على التكيف أكثر من غيرها في حين نجد أن الشركات العقارية التي حصلت على قروض طويلة الأجل وتتمتع بفترات سداد طويلة تكون أكثر قدرة أيضا على إدارة موجوداتها ومطلوباتها خلال الفترة القادمة.
وبين التقرير أن الشركات القطرية أظهرت نسبا منخفضة من الرفع المالي طويل الأجل وعند معدل 15.2 في المائة في نهاية أيلول (سبتمبر) من العام الحالي، الأمر الذي يضعها في مراكز قوية في مواجهة الظروف الحالية مع الأخذ بعين الاعتبار الاتجاه الهابط لها للالتزامات طويلة الأجل، فيما جاءت الشركات الإماراتية في المرتبة الثانية من حيث نسب استخدام الرفع المالي وبمعدل 25 في المائة من إجمالي حقوق المساهمين مما يجعلها قادرة على الوفاء بتلك الالتزامات في مواعيدها مع الأخذ بعين الاعتبار الاتجاه الهابط لها، وجاءت الشركات الكويتية ثالثا من حيث نسب استخدام الرفع المالي في تمويل مشروعاتها وعند معدل 37.7 في المائة وهذا مستوى آمن تستطيع تلك الشركات الوفاء به ضمن الجداول الزمنية المحددة مسبقا آخذين بعين الاعتبار الاتجاه الهابط لها مما يفسر على استغناء الشركات العقارية عن التمويل طويل الأجل بفضل ارتفاع أرباحها واحتياطياتها المتراكمة.
هذا وسجل الأداء العام للشركات العقارية المتداولة اتجاهات قلما تحدث بشكل متكرر حيث انسجم الاتجاه بين أداء الشركات لدى البورصات الخليجية مع أدائها خارج تلك البورصات وهي المرة الأولى التي يتشابه فيه الاتجاه منذ عام 2000 وحتى نهاية تشرين الثاني (نوفمبر) 2008، حيث دخلت الشركات العقارية الكبيرة والمتوسطة في إعادة هيكلة وتعديل الأولويات فيما اتجهت شركات أخرى إلى أبعد من ذلك لتدخل في عمليات اندماج لإنشاء تكتلات عقارية عملاقة فيما قامت شركات أخرى بتعديل استراتجيات التسويق والترويج وتعديل مواعيد استحقاق أقساط مبيعاتها على عملائها، وتأتي الاتجاهات المسجلة لتصب في مصلحة الشركات العقارية وعملائها لينعكس ذلك بشكل ايجابي على قدرة القطاع العقاري الخليجي على تجاوز الظروف القائمة والاستفادة منها أينما توافر ذلك.
وتبعا لكون الشركات العقارية المتداولة لدى أسواق المال الخليجية من كبرى الشركات المدرجة بالإضافة إلى كونها شركات قيادية وذات أوزان كبيرة على مؤشرات الأسواق، فيما تتمتع بارتفاع حجم وقيم تداولاتها اليومية مما ساهم في تصنيف تلك الأدوات ضمن الأدوات الأكثر سهولة على التسييل والتحرك الأفقي والعامودي ضمن التداولات اليومية، وهذه العوامل مجتمعة تشكل نقاط قوة لتلك الشركات في فترات الاستقرار والانتعاش فيما شكلت نزعة هبوط قوية خلال الفترة الحالية كون تلك الشركات قد تعرضت لعملية استنزاف سعري ضخمة وغير متوقعة تبعا للظروف التي يمر بها القطاع بشكل عام، واعتمادا على ذلك فإن من المتوقع أن تبقى أسعار الشركات العقارية تتداول دون قيمها الطبيعية حتى الربع الأول من العام المقبل تبعا لارتفاع مستوى التسييل والمضاربة على تلك الأدوات وليس من باب الضعف أو انخفاض قدرتها على الصمود أو مواصلة العمل، ذلك أن أداء البورصات في الفترة الحالية يتركز في عمليات الاستحواذ على الشركات ذات الأدوات المستقرة والأقل عرضة لموجات جني أرباح أو مضاربة وضمن الاستحواذ متوسط وطويل الأجل فيما تبقى شركات القطاع العقاري تناسب الاستحواذ قصير الأجل اعتمادا على ما هو قائم وليس على ما يجب أن يكون.
وقد سجلت الشركات العقارية الإماراتية المشار إليها أعلى نسب تغير على أسعار أسهمها خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة وبمعدل انخفاض بلغ 62 في المائة فيما جاءت الشركات العقارية الكويتية ثانيا من حيث نسب التغير وبمعدل انخفاض بلغ 52 في المائة، فيما جاءت الشركات العقارية السعودية ثالثا من حيث نسب التغير على أسعارها بمعدل وصل إلى 45 في المائة خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة، وجاءت الشركات القطرية رابعا من حيث معدل التغير وعند معدل 42 في المائة في إشارة إلى إظهار الشركات العقارية القطرية قوة مقاومة لعمليات التسييل وجني الأرباح على أدواتها مما يعني وجود ثقة أكبر بالقطاع العقاري القطري من قبل المتعاملين في السوق القطرية أكثر من باقي الدول حتى اللحظة.
ويعكس مقدار التغير المسجل على أسهم الشركات خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة إلى قوة وشدة ما تتعرض له الشركات العقارية القيادية المدرجة لدى بورصات المنطقة، في إشارة إلى وجود ضعف كبير في قدرة المتعامل والمتلقي داخل البورصات وخارجها على تحليل الاتجاهات وتفسير الأحداث بالطريقة المثلى والتي ستحافظ على موجوداته بالدرجة الأولى واستقرار الأسواق في المجمل.
وتعبر البيانات عن بعض نقاط القوة التي تتمتع بها الشركة في المنظور القصير وطويل الأجل حيث نجد أن نسب الدخل من العمليات التشغيلية ممثلة بنشاط الشركة الرئيسي تستحوذ على الحصة الأعلى من إجمالي الدخل المتحقق الأمر الذي يعني قدرة الشركة على توليد العوائد ودرجة استقرارها دون أن يكون لبنود الدخل الاستثنائية أي أثر مما يعني انخفاض درجة التذبذب على اتجاه العوائد مستقبلا، في المقابل فقد أظهرت البيانات وجود مستويات مرتفعة من السيولة لدى الشركة تغطي جميع الاحتياجات العادية والطارئة، ويؤكد مرة أخرى صحة ودقة قرارات الشركة القاضية بعدم القيام بتوزيع نقدي على حملة أسهمها خلال السنوات الماضية بهدف المحافظة على السيولة المتوافرة وهذا يتماشى تماما مع طبيعة عمل الشركة والمرحلة التأسيسية التي تمر بها وحجم المشاريع التي تقوم بإنجازها والتي تحتاج إلى رؤوس أموال ضخمة لتغطيتها وبتكاليف متدنية.
في حين نجد أن الشركة تعتبر من الأسهم القيادية لدى سوق دبي المالية وتعتبر من أكثر الأسهم تداولا وأكثرها قابلية للتسييل فيما وصل معدل عدد الصفقات خلال الأشهر الثلاثة الماضية إلى 2173 صفقة يوميا ووصل معدل حجم التداول خلال نفس الفترة إلى 60 مليون سهم يوميا فيما وصل حجم التغير على سعر السهم إلى 67.1 في المائة خلال الأشهر الثلاثة، ووصل إلى 76 في المائة خلال سنة من تاريخه فيما تبلغ القيمة الدفترية للشركة 6.3 درهم ووصل السعر السوقي للسهم إلى 2.47 خلال تشرين الثاني (نوفمبر) الماضي، وهذا التباين الحاصل له عدة تفسيرات يأتي في مقدمتها وجود ضعف وقصور كبير لدى حملة أسهم الشركة في تحديد نوع الاستثمار الذي يتناسب مع قوة الشركة بالإضافة إلى تناقض أهداف الشراء مع طبيعة عمل الشركة وأهدافها طويلة المدى، ذلك أن الاستثمار الوحيد الذي يناسب أسهم الشركة هو الاستثمار متوسط وطويل الأجل اعتمادا على طبيعة عملها وتحقيق العوائد، فيما نجد أن نسبة كبيرة من حملة أسهمها الحاليين والمحتملين يراهنون على قوة الشركة عند الدخول للشراء لتحقق الأرباح على المدى القصير فقط وهذا ما يجعل السهم في حالة تراجع دائم دون أن يصل إلى مرحلة التقييم العادل على مدى الفترة الماضية.
وفي المحصلة، فمن الواضح أن حجم التأثير الحاصل يختلف من حيث القوة والعمق والمستوى بين دولة وأخرى لدى دول المنطقة ومن قطاع إلى آخر داخل الدولة ومن شركة إلى أخرى تبعا لمراحل نموها وقدرتها على التأقلم مع الظروف تبعا لقوة مراكزها المالية وحجم احتياطياتها ونسب السيولة لديها وطبيعة خططها التوسعية ونوعية عملائها مما يؤكد حدوث تأثير في السوق العقارية الخليجية وبشكل لايدع مجالا للشك من جراء تداعيات الأزمة المالية القائمة، ومن اللافت أن هناك عوامل أخرى على قدر كبير من الأهمية ساهمت وبشكل ملموس بما نحن عليه الآن، حيث لابد لنا من الرجوع للوراء قليلا لنجد أن غياب الأهداف الواضحة والشريحة المستهدفة من العملاء للعديد من المشاريع التي تم ويتم إنجازها أوجد بيئة مناسبة في رواج تجارة المضاربة والأسواق الموازية وحتى الأسواق السوداء للعقار، الأمر الذي عطل معه آليات العرض والطلب الحقيقي وأضعف معه قدرة كافة الأطراف على تحديد ما يجري ووضع الحلول المناسبة في وقتها.
هذا وجاء الزخم الكبير على حجم المعلومات المنقولة والمنشورة عن الأزمة المالية العالمية بكل الطرق والوسائل لحظة بلحظة على المتلقي الفرد من المتعاملين لدى أسواقنا المالية بمثابة الصاعق الذي أخرج التأثير الحاصل من نطاق التأثير النفسي إلى نطاق التأثير العضوي المباشر، آخذين بعين الاعتبار أن معظم المتعاملين لدى أسواقنا هم من الأفراد عند تباين كبير في درجة ومستوى الثقافة لديهم، الأمر الذي يعني أن ليس كل ما تم نقله ونشره قد خدم المصلحة العليا بل وعلى العكس، الأمر الذي يتطلب إعادة النظر في طرق وحجم ونوعية وتوقيت ما ينقل وينشر خلال الفترة القادمة، هذا وكان للتنافس الواضح بين البنوك الساعية للحصول على مزيد من السيولة إلى زيادة درجة الإرباك والتذبذب الحاصل لدى الجهازين المصرفي والمالي أيضا حيث أدى الرفع الكبير على فوائد الإيداع النقدي إلى سحب المزيد من السيولة العاملة لدى أسواق المال وشرايين الاقتصاد ككل لنصل إلى حالة غاية في التعقيد انخفضت بها أحجام السيولة المتداولة بشكل كبير وعند إحجام البنوك عن إعادة منح السيولة مرة أخرى مما يعني، وفي حال استمرار الوضع على ما هو عليه لفترة طويلة، القضاء على جميع خطط التنمية المنوي تنفيذها خلال الفترة المقبلة وضياع جميع ما تم بناؤه خلال الفترة الماضية.
"الاقتصادية" من دبي
قال تقرير حصري لشركة سناسكو السعودية "إن المتابع للتطور المالي والاقتصادي المسجل لدى دول المنطقة الخليجية منذ2005 ، والذي نتج عنه إنشاء العديد من شركات التطوير العقاري وبكل الاختصاصات، واكبه إدراج العديد من الشركات العقارية في أسواق المال، سعياً منها إلى الخروج من نطاق الملكية الخصوصية إلى الملكية العامة بما في ذلك الحصول على التمويل اللازم لرؤوس أموالها بأقل التكاليف بحيث تستطيع مواجهة متطلبات التوسع في مجالات العمل المتنامي وبسرعة قياسية بالإضافة إلى ظهور العديد من شركات السمسرة والوساطة ودون حدود أو قيود.
وأضاف التقرير "تبعا لذلك، فقد دخلت مكونات ومخرجات السوق العقارية لدى دول المنطقة حيز المنافسة الشديدة قفزت معها الأسعار إلى مستويات كبيرة حيث ارتفع متوسط سعر المتر المربع من الأراضي التجارية بنسبة 50 في المائة منذ 2006 وحتى نهاية آب (أغسطس) من العام الحالي وبنسبة ارتفاع بلغت 134 في المائة على سعر المتر المربع من الأراضي السكنية لدى الإمارات وبنسبة ارتفاع بلغت 234 في المائة على متوسط سعر المتر المربع من المباني التجارية (مكاتب) لدى البحرين خلال نفس الفترة، فيما ارتفع متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية بنسبة 66 في المائة لدى السعودية، وارتفع متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية بنسبة 218 في المائة لدى قطر خلال تلك الفترة، ناهيك عن الارتفاعات المسجلة على أسعار الشقق السكنية والفلل والتي وصلت إلى ثلاثة أضعاف السعر الاسمي".
وأوضح التقرير أنه ومن هنا، خرجت آليات عمل السوق عن نهجها المتعارف عليه، ولم تعد حركة الأسعار ووتيرة النشاط تعكس حركة العرض والطلب الحقيقيين، يدعمها في ذلك ارتفاع حجم السيولة المتداولة لدى جميع القطاعات سواء كان مصدرها الإنفاق الحكومي الهائل على البنى التحتية أم استثمارات القطاع الخاص، إضافة إلى الاستثمارات القادمة من دول العالم كافة، الأمر الذي أوجد تسارعا في الأداء أدخل معه الجهاز المالي ممثلاً بالبنوك بحلقة الانتعاش وتحقيق الأرباح مما رفع من حجم السيولة المستثمرة لدى القطاع العقاري وكل ذلك يأتي ضمن الاتجاه الطبيعي نظرا لمتطلبات التنمية التي تحتاج إليها تلك الدول دون الإضرار بآليات عمل السوق (العرض والطلب). وجاءت الكويت في مقدمة الدول الخليجية التي تأثرت بضعف آليات السوق وانتعاش المضاربات على كافة مخرجات السوق العقارية، فيما جاءت دولة الإمارات ثانيا وجاءت دولة قطر ثالثا والسعودية رابعا و البحرين خامسا وسلطنة عمان أخيرا، وهذا الاتجاه سينعكس حتما على مدة وحجم ودرجة وعمق التصحيح المتوقع لدى كل دولة والذي بدأ فعلا على شكل استقرار أسعار المباني الجاهزة والفلل والشقق، فيما انخفضت أسعار المشاريع غير المنجزة وتلك التي مازالت برسم البيع.
وأشار التقرير إلى أن الشركات العقارية تأتي في صلب التغيرات الحاصلة فيما تتباين قدرتها على التأقلم مع المتغيرات من شركة إلى أخرى ومن قطاع إلى آخر ومن دولة إلى أخرى حيث أظهرت البيانات الخاصة بالشركات العقارية المتداولة لدى بورصات المنطقة تفاوت قدرتها على مواجهة الالتزامات قصيرة.
ولاحظ التقرير أن العديد من الشركات العقارية تجاوزت موجوداتها قصيرة الأجل مطلوباتها قصيرة الأجل، وذلك تبعا للمرحلة التي تمر بها الشركة من حيث المشاريع التي يتم إنجازها ومقدار حاجتها من السيولة وهذا مؤشر إيجابي يعكس قدرة الشركات العقارية على مواجهة نقص السيولة الحاصل، ومن اللافت أن خيار الاحتفاظ بالسيولة وبمعدلات كبيرة ليس دائما خيارا سلبيا وبالذات خلال الفترة الحالية، فهناك العديد من الشركات العقارية قد فضلت منح عملائها تسهيلات جديدة على آلية دفع الأقساط اعتمادا على قوة مركزها المالي وبهدف التكيف مع الوضع القائم على الرغم من أن هذا الاتجاه سيؤثر في مستويات السيولة المتداولة لدى الشركات مقابل التزاماتها المتداولة، فيما جاءت الشركات العقارية السعودية الأكثر قدرة على التكيف مع شح السيولة التي تعاني منها الشركات العقارية وغير العقارية لاحتفاظها بمستويات مرتفعة من السيولة وبمعدل 490 في المائة للشركات المشار إليها، فيما جاءت الشركات الإماراتية في المرتبة الثانية من حيث قدرتها على مواجهة انخفاض مستويات السيولة نظرا لشح السيولة وإحجام البنوك عن الإقراض والتمويل وبمعدل 250 في المائة، وجاءت الشركات العقارية القطرية في المرتبة الثالثة من حيث قدرتها على مواجهة انخفاض مستوى السيولة وعند معدل 190 في المائة وجاءت الشركات العقارية الكويتية رابعا وعند معدل بلغ 92 في المائة نتيجة قيام الشركات العقارية الكويتية بالدخول في استثمارات خارجية مجدية والتي تتطلب المزيد من ضخ الأموال السائلة خلال الفترة الماضية دون أن يكون لذلك تأثير في قدرتها على تلبية متطلبات السيولة قصيرة الأجل.
وأضاف التقرير "في المقابل فقد أظهرت البيانات المعتمدة للشركات العقارية الخليجية تباينا آخر في إطار قدرتها على مواجهة الاستحقاقات متوسطة وطويلة الأجل ذلك أنه ووفقا للظروف القائمة فإن الشركات العقارية التي تحتفظ بمستويات سيولة مرتفعة تكون قادرة على التكيف أكثر من غيرها في حين نجد أن الشركات العقارية التي حصلت على قروض طويلة الأجل وتتمتع بفترات سداد طويلة تكون أكثر قدرة أيضا على إدارة موجوداتها ومطلوباتها خلال الفترة القادمة.
وبين التقرير أن الشركات القطرية أظهرت نسبا منخفضة من الرفع المالي طويل الأجل وعند معدل 15.2 في المائة في نهاية أيلول (سبتمبر) من العام الحالي، الأمر الذي يضعها في مراكز قوية في مواجهة الظروف الحالية مع الأخذ بعين الاعتبار الاتجاه الهابط لها للالتزامات طويلة الأجل، فيما جاءت الشركات الإماراتية في المرتبة الثانية من حيث نسب استخدام الرفع المالي وبمعدل 25 في المائة من إجمالي حقوق المساهمين مما يجعلها قادرة على الوفاء بتلك الالتزامات في مواعيدها مع الأخذ بعين الاعتبار الاتجاه الهابط لها، وجاءت الشركات الكويتية ثالثا من حيث نسب استخدام الرفع المالي في تمويل مشروعاتها وعند معدل 37.7 في المائة وهذا مستوى آمن تستطيع تلك الشركات الوفاء به ضمن الجداول الزمنية المحددة مسبقا آخذين بعين الاعتبار الاتجاه الهابط لها مما يفسر على استغناء الشركات العقارية عن التمويل طويل الأجل بفضل ارتفاع أرباحها واحتياطياتها المتراكمة.
هذا وسجل الأداء العام للشركات العقارية المتداولة اتجاهات قلما تحدث بشكل متكرر حيث انسجم الاتجاه بين أداء الشركات لدى البورصات الخليجية مع أدائها خارج تلك البورصات وهي المرة الأولى التي يتشابه فيه الاتجاه منذ عام 2000 وحتى نهاية تشرين الثاني (نوفمبر) 2008، حيث دخلت الشركات العقارية الكبيرة والمتوسطة في إعادة هيكلة وتعديل الأولويات فيما اتجهت شركات أخرى إلى أبعد من ذلك لتدخل في عمليات اندماج لإنشاء تكتلات عقارية عملاقة فيما قامت شركات أخرى بتعديل استراتجيات التسويق والترويج وتعديل مواعيد استحقاق أقساط مبيعاتها على عملائها، وتأتي الاتجاهات المسجلة لتصب في مصلحة الشركات العقارية وعملائها لينعكس ذلك بشكل ايجابي على قدرة القطاع العقاري الخليجي على تجاوز الظروف القائمة والاستفادة منها أينما توافر ذلك.
وتبعا لكون الشركات العقارية المتداولة لدى أسواق المال الخليجية من كبرى الشركات المدرجة بالإضافة إلى كونها شركات قيادية وذات أوزان كبيرة على مؤشرات الأسواق، فيما تتمتع بارتفاع حجم وقيم تداولاتها اليومية مما ساهم في تصنيف تلك الأدوات ضمن الأدوات الأكثر سهولة على التسييل والتحرك الأفقي والعامودي ضمن التداولات اليومية، وهذه العوامل مجتمعة تشكل نقاط قوة لتلك الشركات في فترات الاستقرار والانتعاش فيما شكلت نزعة هبوط قوية خلال الفترة الحالية كون تلك الشركات قد تعرضت لعملية استنزاف سعري ضخمة وغير متوقعة تبعا للظروف التي يمر بها القطاع بشكل عام، واعتمادا على ذلك فإن من المتوقع أن تبقى أسعار الشركات العقارية تتداول دون قيمها الطبيعية حتى الربع الأول من العام المقبل تبعا لارتفاع مستوى التسييل والمضاربة على تلك الأدوات وليس من باب الضعف أو انخفاض قدرتها على الصمود أو مواصلة العمل، ذلك أن أداء البورصات في الفترة الحالية يتركز في عمليات الاستحواذ على الشركات ذات الأدوات المستقرة والأقل عرضة لموجات جني أرباح أو مضاربة وضمن الاستحواذ متوسط وطويل الأجل فيما تبقى شركات القطاع العقاري تناسب الاستحواذ قصير الأجل اعتمادا على ما هو قائم وليس على ما يجب أن يكون.
وقد سجلت الشركات العقارية الإماراتية المشار إليها أعلى نسب تغير على أسعار أسهمها خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة وبمعدل انخفاض بلغ 62 في المائة فيما جاءت الشركات العقارية الكويتية ثانيا من حيث نسب التغير وبمعدل انخفاض بلغ 52 في المائة، فيما جاءت الشركات العقارية السعودية ثالثا من حيث نسب التغير على أسعارها بمعدل وصل إلى 45 في المائة خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة، وجاءت الشركات القطرية رابعا من حيث معدل التغير وعند معدل 42 في المائة في إشارة إلى إظهار الشركات العقارية القطرية قوة مقاومة لعمليات التسييل وجني الأرباح على أدواتها مما يعني وجود ثقة أكبر بالقطاع العقاري القطري من قبل المتعاملين في السوق القطرية أكثر من باقي الدول حتى اللحظة.
ويعكس مقدار التغير المسجل على أسهم الشركات خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة إلى قوة وشدة ما تتعرض له الشركات العقارية القيادية المدرجة لدى بورصات المنطقة، في إشارة إلى وجود ضعف كبير في قدرة المتعامل والمتلقي داخل البورصات وخارجها على تحليل الاتجاهات وتفسير الأحداث بالطريقة المثلى والتي ستحافظ على موجوداته بالدرجة الأولى واستقرار الأسواق في المجمل.
وتعبر البيانات عن بعض نقاط القوة التي تتمتع بها الشركة في المنظور القصير وطويل الأجل حيث نجد أن نسب الدخل من العمليات التشغيلية ممثلة بنشاط الشركة الرئيسي تستحوذ على الحصة الأعلى من إجمالي الدخل المتحقق الأمر الذي يعني قدرة الشركة على توليد العوائد ودرجة استقرارها دون أن يكون لبنود الدخل الاستثنائية أي أثر مما يعني انخفاض درجة التذبذب على اتجاه العوائد مستقبلا، في المقابل فقد أظهرت البيانات وجود مستويات مرتفعة من السيولة لدى الشركة تغطي جميع الاحتياجات العادية والطارئة، ويؤكد مرة أخرى صحة ودقة قرارات الشركة القاضية بعدم القيام بتوزيع نقدي على حملة أسهمها خلال السنوات الماضية بهدف المحافظة على السيولة المتوافرة وهذا يتماشى تماما مع طبيعة عمل الشركة والمرحلة التأسيسية التي تمر بها وحجم المشاريع التي تقوم بإنجازها والتي تحتاج إلى رؤوس أموال ضخمة لتغطيتها وبتكاليف متدنية.
في حين نجد أن الشركة تعتبر من الأسهم القيادية لدى سوق دبي المالية وتعتبر من أكثر الأسهم تداولا وأكثرها قابلية للتسييل فيما وصل معدل عدد الصفقات خلال الأشهر الثلاثة الماضية إلى 2173 صفقة يوميا ووصل معدل حجم التداول خلال نفس الفترة إلى 60 مليون سهم يوميا فيما وصل حجم التغير على سعر السهم إلى 67.1 في المائة خلال الأشهر الثلاثة، ووصل إلى 76 في المائة خلال سنة من تاريخه فيما تبلغ القيمة الدفترية للشركة 6.3 درهم ووصل السعر السوقي للسهم إلى 2.47 خلال تشرين الثاني (نوفمبر) الماضي، وهذا التباين الحاصل له عدة تفسيرات يأتي في مقدمتها وجود ضعف وقصور كبير لدى حملة أسهم الشركة في تحديد نوع الاستثمار الذي يتناسب مع قوة الشركة بالإضافة إلى تناقض أهداف الشراء مع طبيعة عمل الشركة وأهدافها طويلة المدى، ذلك أن الاستثمار الوحيد الذي يناسب أسهم الشركة هو الاستثمار متوسط وطويل الأجل اعتمادا على طبيعة عملها وتحقيق العوائد، فيما نجد أن نسبة كبيرة من حملة أسهمها الحاليين والمحتملين يراهنون على قوة الشركة عند الدخول للشراء لتحقق الأرباح على المدى القصير فقط وهذا ما يجعل السهم في حالة تراجع دائم دون أن يصل إلى مرحلة التقييم العادل على مدى الفترة الماضية.
وفي المحصلة، فمن الواضح أن حجم التأثير الحاصل يختلف من حيث القوة والعمق والمستوى بين دولة وأخرى لدى دول المنطقة ومن قطاع إلى آخر داخل الدولة ومن شركة إلى أخرى تبعا لمراحل نموها وقدرتها على التأقلم مع الظروف تبعا لقوة مراكزها المالية وحجم احتياطياتها ونسب السيولة لديها وطبيعة خططها التوسعية ونوعية عملائها مما يؤكد حدوث تأثير في السوق العقارية الخليجية وبشكل لايدع مجالا للشك من جراء تداعيات الأزمة المالية القائمة، ومن اللافت أن هناك عوامل أخرى على قدر كبير من الأهمية ساهمت وبشكل ملموس بما نحن عليه الآن، حيث لابد لنا من الرجوع للوراء قليلا لنجد أن غياب الأهداف الواضحة والشريحة المستهدفة من العملاء للعديد من المشاريع التي تم ويتم إنجازها أوجد بيئة مناسبة في رواج تجارة المضاربة والأسواق الموازية وحتى الأسواق السوداء للعقار، الأمر الذي عطل معه آليات العرض والطلب الحقيقي وأضعف معه قدرة كافة الأطراف على تحديد ما يجري ووضع الحلول المناسبة في وقتها.
هذا وجاء الزخم الكبير على حجم المعلومات المنقولة والمنشورة عن الأزمة المالية العالمية بكل الطرق والوسائل لحظة بلحظة على المتلقي الفرد من المتعاملين لدى أسواقنا المالية بمثابة الصاعق الذي أخرج التأثير الحاصل من نطاق التأثير النفسي إلى نطاق التأثير العضوي المباشر، آخذين بعين الاعتبار أن معظم المتعاملين لدى أسواقنا هم من الأفراد عند تباين كبير في درجة ومستوى الثقافة لديهم، الأمر الذي يعني أن ليس كل ما تم نقله ونشره قد خدم المصلحة العليا بل وعلى العكس، الأمر الذي يتطلب إعادة النظر في طرق وحجم ونوعية وتوقيت ما ينقل وينشر خلال الفترة القادمة، هذا وكان للتنافس الواضح بين البنوك الساعية للحصول على مزيد من السيولة إلى زيادة درجة الإرباك والتذبذب الحاصل لدى الجهازين المصرفي والمالي أيضا حيث أدى الرفع الكبير على فوائد الإيداع النقدي إلى سحب المزيد من السيولة العاملة لدى أسواق المال وشرايين الاقتصاد ككل لنصل إلى حالة غاية في التعقيد انخفضت بها أحجام السيولة المتداولة بشكل كبير وعند إحجام البنوك عن إعادة منح السيولة مرة أخرى مما يعني، وفي حال استمرار الوضع على ما هو عليه لفترة طويلة، القضاء على جميع خطط التنمية المنوي تنفيذها خلال الفترة المقبلة وضياع جميع ما تم بناؤه خلال الفترة الماضية.