khaled33
21-03-2008, 01:04 PM
لغز محيِّر في الإمارات .. أبراج خالية وسكان لا يجدون مسكنا
http://www.alaswaq.net/files/image/large_10911_14761.jpg
دبي- جمعة عكاش
ثمة غموض محيِّر في سوق العقارات بدولة الإمارات العربية المتحدة، فرغم تضاعف المعروض ووجود أبراج ومبان خالية، لا يمكن التحدث عن تشبع السوق، وقوائم الانتظار تطول كيلو مترات والسكان لا يجدون مسكنا إلا بشق الأنفس.
ينفي المطورون بشكل قاطع وجود مبان خالية، في المقابل يمكن لأي شخص رؤية عشرات الأبراج والمباني المنجزة خالية من السكان خاصة في الشارقة وبعض المناطق الجديدة في دبي.
دبي.. أبراج خالية في مناطق راقية
يتحدث مؤيد وهو يعمل في شركة أجنبية لزميله "منذ فترة أنظر إلى نحو 40 برجا أغلبها منجز على الطرف المواجه لمارينا دبي ولا أكاد أرى فيها أي نوع من أنواع الحياة، أغلبها مضاءة أو معتم 24 ساعة في دليل إنها غير مسكونة وأريد أن أستفسر منك سر ما هو حاصل هناك".
الحقيقة أن عددا من الأبراج هناك تبدو غير مسكونة وكان صعبا التوصل إلى مطوريها وملاكها لكن بعض السكان قالوا للأسواق.نت: "أغلب المشترين في هذه العقارات يستخدمونها كسكن ثاني خلال زيارة دبي بقصد السياحة كما أن البعض مستثمرون عقاريون يتوقعون تحقيق أرباح من العقارات التي هي بالنسبة لهم أصل جامد".
الشارقة .. أسعار نارية تفاقم الظاهرة
وهذا قد يبدو مقنعا في دبي على عكس الشارقة التي تبقى فيها المباني خالية لأسباب أخرى، يقول (ح .ش) وهو موظف بنك: إن الأسعار النارية تمنع الناس من السكن وبالتالي تبقى المباني الجديدة خالية، لقد انتقلت إلى مسكن جديد في الشارقة مؤلف من غرفتين وصالة، إجاره السنوي 65 ألف درهم يضاف إليها تكاليف غريبة مثل 3000 درهم لموقف السيارة و5% من قيمة المبلغ عمولة للمكتب العقاري و2000 درهم ضمان".
ويضيف (ح.ش): إن المبنى الذي يسكن فيه مؤلف من 220 وحدة عقارية يسكن معه نحو 5 أسر فقط حتى الآن والمكتب يتلقى طلبات مستأجرين آخرين".
من جهة أخرى يقول (ب- ع) يعمل في محطة فضائية في مدينة دبي للإعلام: إنه رفع راية الاستسلام في بحثه عن أستديو أو شقة مؤلفة من غرفة وصالة يستقل فيها بحياته التي أمضى منها عامين بين 3 أشخاص يشاركونه سكنه الحالي.
وفي رده على أسباب فشله قال: "الأسعار هي السبب لو سكنت لوحدي لوضعت كل دخلي السنوي في سلة الإنفاق على المسكن الذي أصبح الحلم".
والإيجار واحد من أسباب بقاء الأبراج والمباني فارغة بالكامل أو في أجزاء منها ترى مصادر الأسواق.نت أن هناك أسبابا أخرى منها ارتفاع تكاليف المعيشة وعدم تحسن الدخول. وربط بعضهم مسألة وجود أبراج خالية بموضوع وجود خلل في الترويج والتسويق.
مطور عقاري ..لا ..لا .. توجد أبراج خالية
ومن الصعب تحديد عدد الأبراج والمباني الخالية بل إنه من الصعب القول: إن هناك أبراج خالية وغير مستثمرة وفقا لحديث محمد نمر مدير عام عقارات "ماغ" الذي قال للأسواق.نت: "هذه أول مرة أسمع بوجود عقارات خالية، وبالتحديد في دبي وهذه مفاجأة".
وأضاف "قد تكون هناك أبراج غير مسكونة لأن أصحابها غير موجودين في البلد ويستخدمونها كسكن ثاني"، وشرح "أن صاحب المشروع قد يؤجل طرح المشروع للبيع أو الإيجار شهرا أو اثنين لتحقيق أرباح جيدة لكن إذا تجاوزت المدة الشهرين يعتبر الفعل جنونا وكأن المالك يرمي أمواله في الأرض."
والحقيقة أن المطورين والمستثمرين العقاريين لا يريدون تأكيد المعلومات الواردة حول وجود مبان وعقارات خالية؛ لأنها تشكل مؤشر على وجود بوادر ركود في سوق العقارات لذلك فإن آراءهم وتحليلاتهم لا يمكن إلا أن تكون لصالحهم.
أين الحقيقة ؟
في الطرف الآخر بات من الواضح تفوق حجم المعروض العقاري على المطلوب وذلك بالنظر إلى الإعلانات العقارية في الصحف والملاحق العقارية الصادرة داخل الدولة ولكن لا يمكن أن يعكس ذلك حقيقة السوق بأن العرض يتجاوز الطلب.
وللأبراج والمباني الخالية آثار سلبية كبيرة على سوق الإسكان في الدولة في هذا الظرف الذي يستدعي ضخ أكبر عدد ممكن من العقارات المعدة للسكن في السوق لكبح جماح الأسعار أولا والتخفيف من مشكلة السكن ثانيا.
والمعضلة أن المستأجر يرغب في الحصول على سعر جيد لمنزله أما مالك العقار هو الآخر يهدف الحصول على أعلى نسبة ممكنة من الأرباح لذلك تبقى الحال على ما هي عليه وفي موقف الطرفين ما يبرر فالأول أرهق تحت التضخم الذي طال كل القطاعات والثاني أيضا يعاني من هيجان أسعار مواد البناء وتكاليف التشغيل ولا يمكنه أن يقبل بالخسارة.
هناك أبراج خالية وهناك تحسب من الركود
ويعكس وجود مبان فارغة حسب الخبير العقاري منذر الحموي بداية ركود في السوق العقارية ومؤشرا على توازن العرض والطلب وقال للأسواق.نت: إن القيمة الإيجارية المرتفعة تؤثر في القطاعات الاقتصادية الأخرى وتلتهم أغلب دخول العائلات على حساب القطاعات التي يجب أن ينفق الفرد فيها.
وكشف أن هناك العديد من المناطق التي سلمت فيها عدد من المشاريع الكبيرة ويلاحظ أن أغلب وحداتها ما زالت فارغة، أما المناطق القديمة فذكر عنها حالة زميلة له تحاول منذ شهرين تأجير عقار من دون جدوى".
وقال: "إن هذا يعني توازن العرض والطلب الذي أصبح أمرا واقعا حسب رأيه لأن المشاريع التي أطلقت بداية 2005 و2006 لابد أن تسلم مهما تأخرت اعتبارا من هذا العام.
وتحدث الحموي عن حالات إخلاء تحت ضغط التكاليف وغلاء المعيشة مشيرا إلى أنها تشكل نحو 15% من حجم السوق، فمثلا أي مبنى مؤلف من 100 شقة ستجد فيه 15 شقة فارغة؛ لأن الناس أصرت على تسفير عوائلها واللجوء إلى "سكن المشاركة".
وقال: "دعني أصطحبك في جولة خلف مركز البستان سنتر في دبي القاسمية وأبو شغارة والمناطق الجديدة في الشارقة: هناك نسبة إخلاء كبيرة ومبان أغلب شققها فارغة.
وطالب وسائل الإعلام بالتطرق إلى هذا الموضوع وقال: يكفي أن تطرحوا مواضيع مشاريع فخمة وضخمة والناس ربحانة تناولوا سوق العقار من ناحية ثانية ما، وإن عدم طرح القضايا ستؤثر سلبا على مستقبل السوق لأن الإعلام هو من يعطي الحقائق، وإخفاؤها يؤثر على جميع أطراف المعادلة العقارية من مطورين ومقاولين وممولين ومستخدمين نهائيين. وجزم أن الطب تراجع مقارنة بالأشهر التسعة بسب الأسعار بالدرجة الرئيسة.
سوق العقار في تحليلات الشركات
يشار إلى أن شركة الاستشارات العقارية "جونز لانغ لاسال" قالت منذ فترة: إنه من المحتمل أن ترتفع أسعار العقارات والإيجارات بنسبة تصل إلى 20% في هذا العام، وذلك بسبب أجور العمال وتكاليف البناء المرتفعين وتأخيرات التسليم وهي المعلومات نفسها التي أكدها مصادر تحدثت إليهم الأسواق.نت في تحقيق سابق وأثار استياء السكان.
ويؤكد اتجاه الأسعار الصعودي ما ذهبت إليه شركة المال كابيتال حين أشارت إلى أن إتاحة الملكية الأجنبية في بعض المناطق، والنمو السكاني، والنمو الاقتصادي الكبير، وتطور قطاعات السياحة والضيافة، وتوسع قطاع التمويل العقاري كلها عوامل دعمت ارتفاع أسعار العقارات.
لكن الشركة المعروفة قالت في دراسة: إنها تتوقع استمرار اختلال معادلة العرض والطلب حتى العام2010، مشيرة إلى أن 30% فقط من المشروعات المخطط تسليمها في2007 قد تم تسليمها بالفعل، وتتوقع أن يصل عدد الوحدات المسلمة خلال السنوات الثلاث من 2008 إلى2010 إلى 180 ألف وحدة فقط.
http://www.alaswaq.net/articles/2008/03/21/14761.html
http://www.alaswaq.net/files/image/large_10911_14761.jpg
دبي- جمعة عكاش
ثمة غموض محيِّر في سوق العقارات بدولة الإمارات العربية المتحدة، فرغم تضاعف المعروض ووجود أبراج ومبان خالية، لا يمكن التحدث عن تشبع السوق، وقوائم الانتظار تطول كيلو مترات والسكان لا يجدون مسكنا إلا بشق الأنفس.
ينفي المطورون بشكل قاطع وجود مبان خالية، في المقابل يمكن لأي شخص رؤية عشرات الأبراج والمباني المنجزة خالية من السكان خاصة في الشارقة وبعض المناطق الجديدة في دبي.
دبي.. أبراج خالية في مناطق راقية
يتحدث مؤيد وهو يعمل في شركة أجنبية لزميله "منذ فترة أنظر إلى نحو 40 برجا أغلبها منجز على الطرف المواجه لمارينا دبي ولا أكاد أرى فيها أي نوع من أنواع الحياة، أغلبها مضاءة أو معتم 24 ساعة في دليل إنها غير مسكونة وأريد أن أستفسر منك سر ما هو حاصل هناك".
الحقيقة أن عددا من الأبراج هناك تبدو غير مسكونة وكان صعبا التوصل إلى مطوريها وملاكها لكن بعض السكان قالوا للأسواق.نت: "أغلب المشترين في هذه العقارات يستخدمونها كسكن ثاني خلال زيارة دبي بقصد السياحة كما أن البعض مستثمرون عقاريون يتوقعون تحقيق أرباح من العقارات التي هي بالنسبة لهم أصل جامد".
الشارقة .. أسعار نارية تفاقم الظاهرة
وهذا قد يبدو مقنعا في دبي على عكس الشارقة التي تبقى فيها المباني خالية لأسباب أخرى، يقول (ح .ش) وهو موظف بنك: إن الأسعار النارية تمنع الناس من السكن وبالتالي تبقى المباني الجديدة خالية، لقد انتقلت إلى مسكن جديد في الشارقة مؤلف من غرفتين وصالة، إجاره السنوي 65 ألف درهم يضاف إليها تكاليف غريبة مثل 3000 درهم لموقف السيارة و5% من قيمة المبلغ عمولة للمكتب العقاري و2000 درهم ضمان".
ويضيف (ح.ش): إن المبنى الذي يسكن فيه مؤلف من 220 وحدة عقارية يسكن معه نحو 5 أسر فقط حتى الآن والمكتب يتلقى طلبات مستأجرين آخرين".
من جهة أخرى يقول (ب- ع) يعمل في محطة فضائية في مدينة دبي للإعلام: إنه رفع راية الاستسلام في بحثه عن أستديو أو شقة مؤلفة من غرفة وصالة يستقل فيها بحياته التي أمضى منها عامين بين 3 أشخاص يشاركونه سكنه الحالي.
وفي رده على أسباب فشله قال: "الأسعار هي السبب لو سكنت لوحدي لوضعت كل دخلي السنوي في سلة الإنفاق على المسكن الذي أصبح الحلم".
والإيجار واحد من أسباب بقاء الأبراج والمباني فارغة بالكامل أو في أجزاء منها ترى مصادر الأسواق.نت أن هناك أسبابا أخرى منها ارتفاع تكاليف المعيشة وعدم تحسن الدخول. وربط بعضهم مسألة وجود أبراج خالية بموضوع وجود خلل في الترويج والتسويق.
مطور عقاري ..لا ..لا .. توجد أبراج خالية
ومن الصعب تحديد عدد الأبراج والمباني الخالية بل إنه من الصعب القول: إن هناك أبراج خالية وغير مستثمرة وفقا لحديث محمد نمر مدير عام عقارات "ماغ" الذي قال للأسواق.نت: "هذه أول مرة أسمع بوجود عقارات خالية، وبالتحديد في دبي وهذه مفاجأة".
وأضاف "قد تكون هناك أبراج غير مسكونة لأن أصحابها غير موجودين في البلد ويستخدمونها كسكن ثاني"، وشرح "أن صاحب المشروع قد يؤجل طرح المشروع للبيع أو الإيجار شهرا أو اثنين لتحقيق أرباح جيدة لكن إذا تجاوزت المدة الشهرين يعتبر الفعل جنونا وكأن المالك يرمي أمواله في الأرض."
والحقيقة أن المطورين والمستثمرين العقاريين لا يريدون تأكيد المعلومات الواردة حول وجود مبان وعقارات خالية؛ لأنها تشكل مؤشر على وجود بوادر ركود في سوق العقارات لذلك فإن آراءهم وتحليلاتهم لا يمكن إلا أن تكون لصالحهم.
أين الحقيقة ؟
في الطرف الآخر بات من الواضح تفوق حجم المعروض العقاري على المطلوب وذلك بالنظر إلى الإعلانات العقارية في الصحف والملاحق العقارية الصادرة داخل الدولة ولكن لا يمكن أن يعكس ذلك حقيقة السوق بأن العرض يتجاوز الطلب.
وللأبراج والمباني الخالية آثار سلبية كبيرة على سوق الإسكان في الدولة في هذا الظرف الذي يستدعي ضخ أكبر عدد ممكن من العقارات المعدة للسكن في السوق لكبح جماح الأسعار أولا والتخفيف من مشكلة السكن ثانيا.
والمعضلة أن المستأجر يرغب في الحصول على سعر جيد لمنزله أما مالك العقار هو الآخر يهدف الحصول على أعلى نسبة ممكنة من الأرباح لذلك تبقى الحال على ما هي عليه وفي موقف الطرفين ما يبرر فالأول أرهق تحت التضخم الذي طال كل القطاعات والثاني أيضا يعاني من هيجان أسعار مواد البناء وتكاليف التشغيل ولا يمكنه أن يقبل بالخسارة.
هناك أبراج خالية وهناك تحسب من الركود
ويعكس وجود مبان فارغة حسب الخبير العقاري منذر الحموي بداية ركود في السوق العقارية ومؤشرا على توازن العرض والطلب وقال للأسواق.نت: إن القيمة الإيجارية المرتفعة تؤثر في القطاعات الاقتصادية الأخرى وتلتهم أغلب دخول العائلات على حساب القطاعات التي يجب أن ينفق الفرد فيها.
وكشف أن هناك العديد من المناطق التي سلمت فيها عدد من المشاريع الكبيرة ويلاحظ أن أغلب وحداتها ما زالت فارغة، أما المناطق القديمة فذكر عنها حالة زميلة له تحاول منذ شهرين تأجير عقار من دون جدوى".
وقال: "إن هذا يعني توازن العرض والطلب الذي أصبح أمرا واقعا حسب رأيه لأن المشاريع التي أطلقت بداية 2005 و2006 لابد أن تسلم مهما تأخرت اعتبارا من هذا العام.
وتحدث الحموي عن حالات إخلاء تحت ضغط التكاليف وغلاء المعيشة مشيرا إلى أنها تشكل نحو 15% من حجم السوق، فمثلا أي مبنى مؤلف من 100 شقة ستجد فيه 15 شقة فارغة؛ لأن الناس أصرت على تسفير عوائلها واللجوء إلى "سكن المشاركة".
وقال: "دعني أصطحبك في جولة خلف مركز البستان سنتر في دبي القاسمية وأبو شغارة والمناطق الجديدة في الشارقة: هناك نسبة إخلاء كبيرة ومبان أغلب شققها فارغة.
وطالب وسائل الإعلام بالتطرق إلى هذا الموضوع وقال: يكفي أن تطرحوا مواضيع مشاريع فخمة وضخمة والناس ربحانة تناولوا سوق العقار من ناحية ثانية ما، وإن عدم طرح القضايا ستؤثر سلبا على مستقبل السوق لأن الإعلام هو من يعطي الحقائق، وإخفاؤها يؤثر على جميع أطراف المعادلة العقارية من مطورين ومقاولين وممولين ومستخدمين نهائيين. وجزم أن الطب تراجع مقارنة بالأشهر التسعة بسب الأسعار بالدرجة الرئيسة.
سوق العقار في تحليلات الشركات
يشار إلى أن شركة الاستشارات العقارية "جونز لانغ لاسال" قالت منذ فترة: إنه من المحتمل أن ترتفع أسعار العقارات والإيجارات بنسبة تصل إلى 20% في هذا العام، وذلك بسبب أجور العمال وتكاليف البناء المرتفعين وتأخيرات التسليم وهي المعلومات نفسها التي أكدها مصادر تحدثت إليهم الأسواق.نت في تحقيق سابق وأثار استياء السكان.
ويؤكد اتجاه الأسعار الصعودي ما ذهبت إليه شركة المال كابيتال حين أشارت إلى أن إتاحة الملكية الأجنبية في بعض المناطق، والنمو السكاني، والنمو الاقتصادي الكبير، وتطور قطاعات السياحة والضيافة، وتوسع قطاع التمويل العقاري كلها عوامل دعمت ارتفاع أسعار العقارات.
لكن الشركة المعروفة قالت في دراسة: إنها تتوقع استمرار اختلال معادلة العرض والطلب حتى العام2010، مشيرة إلى أن 30% فقط من المشروعات المخطط تسليمها في2007 قد تم تسليمها بالفعل، وتتوقع أن يصل عدد الوحدات المسلمة خلال السنوات الثلاث من 2008 إلى2010 إلى 180 ألف وحدة فقط.
http://www.alaswaq.net/articles/2008/03/21/14761.html